Standard??
Tenker du byggteknisk?
- Vindsperre, isolasjonstykkelse, dampsperre, tetthet, Isolasjon på vinduer, råte, tak osv?
eller rent teknisk?
- Antall el-punkter, skjult anlegg, data/tele, TV kabel, ventilasjon, vann og avløp osv?
eller overflate?
- Gips /slette flater, panel, fliser, parkett, dører, belistning?

Selvsagt vil et gammelt hus ha større vedlikeholdsbehov enn et helt nytt ett, men et 10 år gammelt hus kan har et større vedlikeholdsbehov enn et 50 år gammelt, det spørs bare hvor mye som er gjort etterhvert som behovene har meldt seg.

Den største forskjellen byggteknisk er om det er bygget av reisverk eller bindingsverk (dette er sånn man gjør i dag og som man feilaktig kaller reisverk). Et reisverk hus var stående panel med not og fjær inni veggen som bæring og følgelig veldig liten plass til isolasjon.

Er det bygd opp som et bindingsverkshus, er det ofte 4" eller 5" stendere på hver side av vindu og døråpninger og i hjørnene. Deretter noen litt her og der, cc 60 kan du se langt etter. I mitt hus har jeg 4x4" bunnsvill, 4x4" stendere med cc 90-140 cm. 4x5" toppsvill. Takstolene står med cc 100-110 cm.

Med andre ord er det ikke helt uvanlig at gamle hus henger litt på pipa, det kan også lønne seg å fiksere takstolene med limt og skrudd kryssfiner, da tåler de både betongsten og snø på taket samtidig ;D

Ellers er det ofte sagflis i veggene, gyngende gulv (langt spenn og ofte cc 100 på bjelkelag), dårlig elektrisk anlegg, jernrør til vann og kloakk som gir dårlig trykk og tett dass. Kjellere mangler kapilærbrytende lag i gulv, og har som regel dårlig drenering rundt mur. Bytter man ut alt i siste avsnitt med moderne ting, er man langt på vei til tek 97 i alle fall. Da får man et hus som er vel så bra som det meste annet, sett bortsett fra tek 07, tek 10 og passiv hus. Dyrt blir det, men disse husene har ofte de beste tomtene. Man kan ikke få i pose og sekk.

Jeg har selv gjort tilsvarende med et hus fra 1923, nye vinduer og 20 cm isolasjon i vegger og gulv og 30 på loftet, gjør at oppvarmingsbehovet er mindre enn et tilfeldig 80-talls hus.

Lenge siden det har skjedd noe, men hvis du sjekker aluvegen.blogspotg.com ser du hva vi har gjort

Hei og takk for svar. Jo jeg tenkte på byggteknink.

Med etterisolering (stående plank i veggene fra før) utvendig og innvendig, skfita ut alt i gulv, isolert på loft, nye vinduer....Jepp, fungerer flott i huset vårt fra 1923:)....men mye jobb da;)

Fordelen er som sagt de gode tomtene ble stort sett opptatt først  ;)

Bakdelen med et gammelt hus er at det har de samme rominndelingene etter oppussing, eller tilnærmet samme om en river noen innvendige vegger. Størrelse på vinduer og antal vinduer etc etc.

Skal en totalt rehabilitere koster dette mye penger og tar mye tid og skal en ta det etter som en får råd som enkelte sier de skal, ja da bor en i en byggeplass i årevis.

Jeg begynte bygge for litt over ett år siden, tok over for 11 måneder siden og til fredag kommer de og legger asfalt. Da er hus, hage uteområder, hekk på 2 meter høyde og rubbel og bit på plass. Det er også noe å vurdere når en tenker på total rehabilitering.

Salgsverdien på et rehabilitert hus er også mye lavere enn et nytt hus selv om kostnaden mange ganger ikke er særlig forskjellig.

Jeg har hus fra 1929. Stående reisverk.

Vegg: 20cm glava utvendig, dobbel vindsperre, plank, dampsperre, 5cm glava, gips
Tak: Sutak, 5cm luftespalte, vindsperre, 30cm glava, dampsperre, gips
Balansert ventilasjon
Vannbåren varme
Rør i rør
Alt nytt elektrisk
Ny vann og kloakk
Nye vinduer og dører U verdi 1.0
osv

Konklusjon: Du kan få den standarden du vil, pengene bestemmer.

Enig med siste taler! For min egen del har prosjektet blitt en del billigere enn om jeg skulle bygget nytt hus. I mitt område er det ofte sånn at gamle veldig slitne hus koster det samme, eller mindre enn bare tomta. Et eksempel, nabohuset som var i svært dårig forfatning, men ikke verre enn at det bodde folk der, ble solgt for 1,6 mill. Huset ble revet og tomta på 1,3 mål ble delt i to, hver del gikk for 1,2 mill kr. Altså 2,4 mill til sammen. Det kostet selvsagt noen kroner å rive huset, men ikke mer enn at det nok var god butikk. Nå kommer det 2 x funkis i 2 fulle etasjer med BYA på henholdsvis 32 % og 28 %. Begge har  dispensasjon for avstand til tomtegrenser på to sider. Ganske voldsomt og ikke spesielt bra i et område der alle tilstøtende eiendommer består av sefrak-registrerte hus. Nok om det!

Dersom en kan gjøre mye selv er det jo fantastiske muligheter med gamle renoveringsobjekter. Om en derimot skal leie inn folk for å renovere, kan man likegodt kjøpe nytt.

Det er mye jobb, men resultatet kan bli veldig bra, og det trenger ikke bli så dyrt om en gjør det meste selv.

Har selv et reisverkhus fra tidlig 1900, der mye er gjort, og mye gjenstår. Angrer ikke et sekund på at jeg begynte med det. Det koster såpass lite at jeg klarer å pusse opp uten å låne penger, og da ender jeg til slutt opp med et bra og billig hus. Men det kommer jo til å ta endel år før det er ferdig.

Hondaen Wednesday, October 5, 2011

Jeg har hus fra 1929. Stående reisverk.

Vegg: 20cm glava utvendig, dobbel vindsperre, plank, dampsperre, 5cm glava, gips
Tak: Sutak, 5cm luftespalte, vindsperre, 30cm glava, dampsperre, gips
Balansert ventilasjon
Vannbåren varme
Rør i rør
Alt nytt elektrisk
Ny vann og kloakk
Nye vinduer og dører U verdi 1.0
osv

Konklusjon: Du kan få den standarden du vil, pengene bestemmer.

Endelig ein som har forstått at det skal være dobbel vindsperre

Aasg Wednesday, October 5, 2011

Salgsverdien på et rehabilitert hus er også mye lavere enn et nytt hus selv om kostnaden mange ganger ikke er særlig forskjellig.

Er det egentlig det?

Så lenge standarden er "ok", dvs. at huset ikke skriker oppussingsbehov, har jeg inntrykk av at prisene påvirkes i veldig liten grad av hvor gammelt og teknisk utdatert huset er. Et hus fra 70-tallet som ser pent ut, ser ikke ut til å gå for noe vesentlig mindre enn et tilsvarende, nesten nytt hus.

Om det er 10 eller 30 cm isolasjon i veggene, vindsperre eller ikke osv, ser ikke ut til å bety allverden for folk når de blar opp for hus. Meglere har jo også vært flinke til å innprente oss med at beliggenhet er alt. Se også på dinsides boligkalkulator. Ikke at den skal være noe sannhetsvitne, men mange bruker den for å regne pris. Der er det faktorer for "stand", der man kan vurdere dårlig - bra, men ingenting om f.eks. hvilken TEK huset er bygget etter, energimerking osv.