En megler er jo en selger som i alle andre bransjer der han ønsker høyest mulig omsettelsehastighet (churn) på objektene, og i andre rekke høyest pris. Han vil derfor være på selgers side frem til selger hindrer han i å få solgt (f.eks. ved å kreve en viss pris eller si nei til bud) og på kjøpers side etterpå.
For å oppnå høyest mulig churn vil han prøve å kommunisere en så høy verdi som mulig i forhold til prisen slik at objektet fremstår som ett kupp. Forhåpentligvis vet han at ett salg består av en rasjonell bit, og en irrasjonell bit slik at han er tjent ved å vise at han ikke lurer noen ved å prise leiligheten tilsvarende objekter rundt seg for deretter å kommunisere mulighetene/historien/andre faktorer som drar pris på objektet.
Jeg vil derfor anta at han er fint lite interessert i å få vite at styret i borettslaget neste år skal skifte alle bad da dette er usikre fremtidskostnader, eller at elanlegget må fikses da han ikke plikter å snakke om det. Det han heller vil kommunisere er en fremstilling av hvordan du vil ha det i leiligheten om du kjøper den (styling), nytt bad/kjøkken (lave fremtidige kostnader og fryd for øyet), mulig ny romløsning (viser mulig verdiøkning) etc. Megler blir etter mitt syn derfor en ren selger, og jeg kan ikke skjønne hvorfor han skal være interessert i å ha byggkunnskap som gjør at han lettere ser negative ting ved objektet.
Jeg synes i dagens informasjonssamfunn der kjøper og selger kan finne hverandre at meglere må gi slipp på monopolet på navnet megler og heller kalle seg for hva de er. En selger (dette gjelder også aksjemeglere, noe man ser trender for med introduksjonen av netthandel som nordnet der leddet kuttes helt ut).
Det som hadde vært interessant var om dagens skjema som selger fyller ut blir forlenget med en del for megler der bla faktisk tilstand til sameiet samt historie legges ved. Problemet i dag er at hver individuell selger må ha kunnskap om at de skal sjekke og må gjøre sjekken slik at det blir en informasjonsassymetri som gjør at uvitende kjøpere kan kjøpe seg problemer de ikke har kunnskap om. Jeg ser på eierskifteforsikring som resultatet av dette da kjøper/selger føler de har en uavhengig part de kan stille til ansvar for feil (noe som er feil oppfatning). I praksis har systemet blitt veldig tungrodd. Snart trenger man vel sjekk av elektriker + takstmann + snekker for å lage div rapporter før man kan selge....
Hadde verdivurdering på bolig blitt gitt av banken (nøytral part?) i form av et "lånebevis" så kunne pris blitt dempet. Banker gir ikke uten videre lån på eldre hus opp til 100%. Banken vet at et el-anlegg, rør og isolasjon fra 1960 ikke er verd å gi 3 millioner i lån på. En takst av takstmann, som uten videre kan gi kunden (selger) en høy verdivurdeing i dagens marked(3 millioner?)brukes ofte. Etterpå legges denne taksten i prospektet til eiendomsmegler. Resultatet er at kunden byr takst (huset er jo ukjent for kjøper) og kjøper har ofte vært å fått finansiering ut fra takst. Kjøper sitter med all risiko.(etter loven).At noen må sjekke huset, elektriker, rørlegger og snekker er vel snart nødvendig ved salg. Så slipper kjøper å lære første vinter at huset ikke er isolert. Selger og megler vil ikke legge vekt på at el anlegg, rør og annet må skiftes ved salg. Slik det fungerer nå er det lett å få høy takst på eldre hus i tromsø 3,5mill(1960?), men vanskelig å få solg med høy takst fordi salgstakst er for høy. Vedivurdering, takstmann, megler, alle betalt av selger som er et system designet for å få høyest mulig pris. Ofte klarer ikke kjøper å betjene lån over tid, på grunn av liten erfaring, høy takst og utgifter som vedlikehold som ikke er med i takst (fratrukket i boligs verdi). Som torango sier, når staten skal betale erstatning kan taksten bli overaskende liten. Da kan bydrunden gå feil vei for selger, siden staten kan ekspropiere huset.
Siste redigering: Sunday, December 4, 2011 12:59:13 PM av jaf
Takster er et kapittel for seg. Når jeg skulle selge mine foreldres hus tok melgeren en prat med takstmannen på tomannshånd. Denne fikk ikke jeg være med på. Pussig sak, skulle nesten tro megleren påvirket takstmann. Et annet eksempel: Jeg hadde et hus som ble ekspropiert av Statens veivesen. For å få erstatning sende de en takstmann og jeg hyret en. Min takstmann lå 50% over statens. Vi møttes på midten, noe Statens veivesen syntes var greit og jeg også siden det var nærmest reell verdi. Hadde ikke jeg hyret egen takstmann og stolt på staten hadde jeg blitt grundig lurt.
Dette er ikke en ny sak, men jeg tviler på at man får til god regulering ved å involvere flere parter. Det beste er å legge ansvaret riktig og kreve fri informasjonsflyt under riktige forutsetninger (kaller megler for selger slik at folk sidestiller boligkjøp med bilkjøp.)
En stilig mekanisme hadde vært om folk la inn en klausul i kontrakten om at selger står fritt til å kjøre en egen "NAF-test" av boligen innen 1 uke der feil ikke skal overstige x% av boligens verdi for at kontrakten skal være gyldig. Da hadde man kanskje klart å plassere ansvar/konsekvens riktig?
De siste kommentarene er riktige, men megler er fremdeles lovpålagte til å prøve å få en best mulig pris.
Her skyter du deg litt i foten, då du har gitt uttykk for at eigendomsmeglar er en nøytral mellomann. Noko han då ifølge deg er lovpålagt å ikkje vere, då han er lovpålagt å hjelpe selgar til å oppnå høgast mulig pris.
Du må selvsagt se dette i sammenheng med resten av lovteksten og tilhørende forskrifter. Megler er også lovpålagt å være en mellommann.
For å regjøre hva megler er interessert i: (ikke nødvendigvis i denne rekkefølgen)
Høy provisjon Raskt salg Høy salgssum At alle opplysninger formidlet korrekt (for å unngå ekstraarbeid) Fornøyd kjøper (for å få baksalget og eventuelt videresalg av solgte hus, samt et godt rykte) Fornøyd selger Ryddig prosess (for å unngå problemer med finanstilsynet)
Flest mulig av ovennevnte
Disse punktene fører til at alle meglerne som tenker litt lenger frem enn akkurat nåværende salg opptrer som en mellommann.
Megler ønsker i utgangspunktet ikke at boligprisene generelt skal gå i taket. Det viktigste er at det er høy omløpshastighet. Om prisene stiger for mye kan det velte markedet, som igjen kan føre til færre salg.
Forskjellen i denne tråden er at noen mener det er lurest å lyge om opplysninger osv for å tjene mest mulig penger. Jeg tror du kommer lenger med ærlighet. De meglerne jeg vet om som tjener best, gjennomfører prosessen på en ryddig måte med mest mulig fornøyde kjøpere og selgere.
Megler har iallefall mye kunnskap om hvordan de skal få husalget til å bli dyrest mulig. En bank tok før 5-10 000 for å selge et hus. For 10-15 år siden. Nå fakturer megler omtrent like mye penger for å selge et hus som snekker i sin tid fikk i arbeidspenger for å bygge det. Synes eiendomsmeglere -selgere er fordyrende mellom ledd som har presset seg mellom selger og kjøper og hindrer kommunikasjon og distraherer. Som fakturer fantastiske summer på en tjeneste som vi egentig ikke trenger. Som det pleier å stå i bruktbil annonser, annonse selgere uønsket. Selge og kjøper klarer ofte å bli enig, og sett meglerne i noe som er verdiskapning, ikke hus boble blåsing, som faller sammen med hjevne mellomrom. Høye boligpriser fører til mer eiendomskatt og høyere gebyr ved tinglysning. En bolig er stort sett bare en kostnad for den som bor, som eventuelt kun gir gevinst når en skal på gamlehjem.
Husk at "i sin tid" ikke er evigvarende. Jeg synes meglere tar seg for godt betalt, men er inneforstått med at man har en prisøkning også her, og stadig mer papirflytting og krav.
For å oppnå høyest mulig churn vil han prøve å kommunisere en så høy verdi som mulig i forhold til prisen slik at objektet fremstår som ett kupp. Forhåpentligvis vet han at ett salg består av en rasjonell bit, og en irrasjonell bit slik at han er tjent ved å vise at han ikke lurer noen ved å prise leiligheten tilsvarende objekter rundt seg for deretter å kommunisere mulighetene/historien/andre faktorer som drar pris på objektet.
Jeg vil derfor anta at han er fint lite interessert i å få vite at styret i borettslaget neste år skal skifte alle bad da dette er usikre fremtidskostnader, eller at elanlegget må fikses da han ikke plikter å snakke om det. Det han heller vil kommunisere er en fremstilling av hvordan du vil ha det i leiligheten om du kjøper den (styling), nytt bad/kjøkken (lave fremtidige kostnader og fryd for øyet), mulig ny romløsning (viser mulig verdiøkning) etc. Megler blir etter mitt syn derfor en ren selger, og jeg kan ikke skjønne hvorfor han skal være interessert i å ha byggkunnskap som gjør at han lettere ser negative ting ved objektet.
Jeg synes i dagens informasjonssamfunn der kjøper og selger kan finne hverandre at meglere må gi slipp på monopolet på navnet megler og heller kalle seg for hva de er. En selger (dette gjelder også aksjemeglere, noe man ser trender for med introduksjonen av netthandel som nordnet der leddet kuttes helt ut).
Det som hadde vært interessant var om dagens skjema som selger fyller ut blir forlenget med en del for megler der bla faktisk tilstand til sameiet samt historie legges ved. Problemet i dag er at hver individuell selger må ha kunnskap om at de skal sjekke og må gjøre sjekken slik at det blir en informasjonsassymetri som gjør at uvitende kjøpere kan kjøpe seg problemer de ikke har kunnskap om. Jeg ser på eierskifteforsikring som resultatet av dette da kjøper/selger føler de har en uavhengig part de kan stille til ansvar for feil (noe som er feil oppfatning). I praksis har systemet blitt veldig tungrodd. Snart trenger man vel sjekk av elektriker + takstmann + snekker for å lage div rapporter før man kan selge....
Dette er ikke en ny sak, men jeg tviler på at man får til god regulering ved å involvere flere parter. Det beste er å legge ansvaret riktig og kreve fri informasjonsflyt under riktige forutsetninger (kaller megler for selger slik at folk sidestiller boligkjøp med bilkjøp.)
En stilig mekanisme hadde vært om folk la inn en klausul i kontrakten om at selger står fritt til å kjøre en egen "NAF-test" av boligen innen 1 uke der feil ikke skal overstige x% av boligens verdi for at kontrakten skal være gyldig. Da hadde man kanskje klart å plassere ansvar/konsekvens riktig?
(Blir type en due diligence)
Du må selvsagt se dette i sammenheng med resten av lovteksten og tilhørende forskrifter. Megler er også lovpålagt å være en mellommann.
For å regjøre hva megler er interessert i: (ikke nødvendigvis i denne rekkefølgen)
Høy provisjon
Raskt salg
Høy salgssum
At alle opplysninger formidlet korrekt (for å unngå ekstraarbeid)
Fornøyd kjøper (for å få baksalget og eventuelt videresalg av solgte hus, samt et godt rykte)
Fornøyd selger
Ryddig prosess (for å unngå problemer med finanstilsynet)
Flest mulig av ovennevnte
Disse punktene fører til at alle meglerne som tenker litt lenger frem enn akkurat nåværende salg opptrer som en mellommann.
Megler ønsker i utgangspunktet ikke at boligprisene generelt skal gå i taket. Det viktigste er at det er høy omløpshastighet. Om prisene stiger for mye kan det velte markedet, som igjen kan føre til færre salg.
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
Forskjellen i denne tråden er at noen mener det er lurest å lyge om opplysninger osv for å tjene mest mulig penger. Jeg tror du kommer lenger med ærlighet. De meglerne jeg vet om som tjener best, gjennomfører prosessen på en ryddig måte med mest mulig fornøyde kjøpere og selgere.