17,727
32
1
Hvem fastsetter utleieverdier?
39
Skien
0
Jeg er alene og nærmer meg pensjonsalderen (arkitekt, elementhusleverandør, bygningsingeniør, SØK/PRO/UTF, 58 år). Ønsket/behovet for framtiden er å bygge en bolig med størst mulig utleieinntekter, samt livsløpstandard/tilgjengleighet/universell utforming for egne arealer.
Reglene for skattefrie utleieinntekter er nå relativt enkle, slik jeg ser det;
Hvis utleieverdien av det man leier ut er mindre enn (eller lik) utleieverdien av de arealene man selv bruker, er leieinntektene skattefrie.
Likningsverdi, kvadratmeter og andre verdibegreper er fullstendig uinteressante for skattevesenet. Dette gjelder også, slik jeg tolker reglene, om noe av arealene ligger over en garasje, båthus, uthus e.l. , enten dette er sammenbygget med boligen eller frittstående.
Hvem er det så som fastsetter utelieverdien..?
Skatteetaten? Kan man be om en forhåndsuttallese?
Er det takstmenn som fastsetter uteleieverdier?
Meglere..?
Konkret går mitt spørsmål ut på om utleieverdien av de grønne arealene er større enn de gule ? (se bildet). (Høyoppløslig bilde her:
www.bjonefoto.no/Foto/2013-02-19_Foldvik_tomt-5_Plan_1-2_fargelagt_Bjone_1920p_.jpg)
P.s. Jeg tar veldig gjerne i mot tanker/forslag/ideer om endringer/forbedringer av planløsninger. Banken ønsker dessuten at planløsningene er slik at et evnt. salg av eiendommen passer flest mulig kjøpere...
Flyfoto her: www.bjonefoto.no/Foto/Flyfoto-kart_Foldvik.jpg
Foreløpig situasjonsplan her (99% riktig): www.bjonefoto.no//Foto/2013-02-18_Foldvik_tomt_5_Utkast_Situasjonsplan_Bjone_.jpg
Har ikke bestemt meg for rom 103 ennå. Det kan også bli et soverom.
Reglene for skattefrie utleieinntekter er nå relativt enkle, slik jeg ser det;
Hvis utleieverdien av det man leier ut er mindre enn (eller lik) utleieverdien av de arealene man selv bruker, er leieinntektene skattefrie.
Likningsverdi, kvadratmeter og andre verdibegreper er fullstendig uinteressante for skattevesenet. Dette gjelder også, slik jeg tolker reglene, om noe av arealene ligger over en garasje, båthus, uthus e.l. , enten dette er sammenbygget med boligen eller frittstående.
Hvem er det så som fastsetter utelieverdien..?
Skatteetaten? Kan man be om en forhåndsuttallese?
Er det takstmenn som fastsetter uteleieverdier?
Meglere..?
Konkret går mitt spørsmål ut på om utleieverdien av de grønne arealene er større enn de gule ? (se bildet). (Høyoppløslig bilde her:
www.bjonefoto.no/Foto/2013-02-19_Foldvik_tomt-5_Plan_1-2_fargelagt_Bjone_1920p_.jpg)
P.s. Jeg tar veldig gjerne i mot tanker/forslag/ideer om endringer/forbedringer av planløsninger. Banken ønsker dessuten at planløsningene er slik at et evnt. salg av eiendommen passer flest mulig kjøpere...
Flyfoto her: www.bjonefoto.no/Foto/Flyfoto-kart_Foldvik.jpg
Foreløpig situasjonsplan her (99% riktig): www.bjonefoto.no//Foto/2013-02-18_Foldvik_tomt_5_Utkast_Situasjonsplan_Bjone_.jpg
Har ikke bestemt meg for rom 103 ennå. Det kan også bli et soverom.
Signatur
Det er riktig, og viktig, som du påpeker at det er utleieverdien, ikke utleieareal som telles. Det er således mulig å argumentere med alt fra trappefri adkomst, solforhold, standard etc på to like store enheter.
Personlig har jeg vurdert spørsmålet og vil evt bruke tidligere husleiekontrakter som mine "bevis" ved spørsmål. (Har leid ut ulike enheter i huset.)
En annen løsning du kan vurdere er å få en megler til å gi deg en vurdering. Formelt sett har du da en uavhengig tredjepart, selv om det nok ikke er vanskelig å få megleren til å gi det svaret du vil ha.
Jeg vil tro at det enkleste for deg som bygger nytt er å gi den delen der du selv skal bo høyere standard enn utleiedelen. Boblebad vs ikke, gulvvarme over alt vs kun bad, superkjøkken vs IKEA, superpeis vs standardutgave etc.
I sum - jeg tror ikke dette byr på store problemer for deg. Jeg regner med du ønsker høyest standard hos deg selv:)
Har bankene rett til å legge seg opp i planløsningen folk velger? ???
Men planløsningen i TS hus bør være fleksibel og uproblematisk. Det gule arealet kan brukes både som en hybelleilighet + tre hybler med felles kjøkken, eller som en hybelleilighet + en fireroms familieleilighet, eller hele huset kan brukes som enebolig for stor familie med seks soverom.
Kommentarene er som følger:
"Meg bekjent kommer ikke spørsmålet om utleieverdi opp før skatteetaten evt stiller spørsmål til deg. Da må du kunne levere en plausibel forklariing/ dokumentere."
"En annen løsning du kan vurdere er å få en megler til å gi deg en vurdering. Formelt sett har du da en uavhengig tredjepart, selv om det nok ikke er vanskelig å få megleren til å gi det svaret du vil ha. "
Svaret jeg vil gi til begge disse kommentarene:
Jeg vil gjerne vite med sikkerhet FØR jeg bygger..
"Har bankene rett til å legge seg opp i planløsningen folk velger?"
Nei, men i praksis har de stor makt til å bli hørt.
P.s.
En venn/kollega, med lang erfaring innen utleie anbefaler meg :
- å flytte adkomsten til hybelboerne til en utvendig trapp.(for å slippe "bråk" fra trapperommet). God ide (selv om jeg ikke er fan av utvendige trappeadkomster).
- Utvide WC for hybler for å gi plass til en ekstra dusj (i tilfelle kvinnelige leietagere..
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Har også hatt slike tanker selv, dog med en litt annen planløsning. Jeg ser for meg et to etasjers hus, hvor 2 etg er forbeholdt meg, denne etasjen er litt mindre enn de andre, slik at jeg har stor veranda foran huset. 1 etg ville jeg hatt tre leiligheter med to rom. Garasje til eier, biloppstilling + bod til de tre leilighetene. Disse bygges slik at man ved behov kan fraskille en og en leilighet om man ønsker det. Dette er jo et argument jeg vil tro klinger godt for banken. Høy standard, garasje, beliggenhet, mm ville sørget for høyere utleietakst på den store, enn alle tre små tilsammen.
Verdisetting, leser "til stadighet" i Stavanger aftenblad at nå er snittprisen for utleie i det og det området/by er sånn og sånn pris. Var jeg deg ville jeg snakket med en megler, forklart situasjonen og fått tilgang på disse statistikkene for ditt område. Så ville jeg tatt disse verdiene med til ligningskontoret og fremlagt mine ideer der. Jeg kan aldri tenke meg at du får et garantisvar på at du har rett, men du vil nok få en antakelse, og ideer om hva som blir vektlagt ved verdisettelse.
Uansett, et spennende prosjekt som jeg ønsker deg lykke til med, blir spennende å følge deg.
Stå på
Det kan jeg godt forstå, men da leter du på feil sted.
Bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten er naturligvis 100%, men trolig vanskelig å få til fordi du nok må spesifisere mange ting som ennå ikke er spikret i dine planer.
Neste løsning er å finne "rett" advokat på temaet for å gå gjennom rettspraksis. Kanskje er det vanskelig ettersom regelen er rimelig ny (1.1.2012 hvis jeg husker rett).
http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/
Merkelig nok sier linken noe helt annet.
Hva sier den da?
Den sier at utleieinntekter som overstiger 20 000 som følge av at du leier ut hele eller en større del av boligen fører til at alle leieinntektene i løpet av året blir skattepliktige.
Leier du ut 10% av boligen din for 3000 kroner i mnd august-mai er dette skattfritt, men du vil måtte skatte for hele beløpet dersom du leier ut over 50% og tjener mer enn 20 000 på dette i feks juli.