5,235
7
0
Investeringskalkulator
3
0
Hei!
Jeg har nylig fått jobb i utlandet som gjør at jeg vil ha en relativt god inntekt samt leilighet dekt av arbeidsgiver de neste tre til seks årene. Snuser i denne forbindelse litt på å gå til innkjøp av en leilighet for utleie, da jeg har en del egenkapital fra tidligere boligsalg. I den forbindelse har jeg forsøkt å lagd en investeringskalkulator i excel. Er dog ingen økonom og har ingen erfaring med utleie, lurte derfor på om dere kunne sett på den og eventuelt gitt forslag til forbedringer?
Man legger inn inngangsverdiene i det første arket, men det er arket "kontantstrøm" jeg er mest opptatt av. Her er verdiene forsøkt utregnet med hensyn til inflasjon, rentetap på låst kapital osv.
Kalkulatoren regner kun 11 mnd husleie for å ta hensyn til dårlige leietakere osv.
Tok utgangspunkt i en lignende kalkulator jeg fant på dette forumet for en tid tilbake.
Jeg har nylig fått jobb i utlandet som gjør at jeg vil ha en relativt god inntekt samt leilighet dekt av arbeidsgiver de neste tre til seks årene. Snuser i denne forbindelse litt på å gå til innkjøp av en leilighet for utleie, da jeg har en del egenkapital fra tidligere boligsalg. I den forbindelse har jeg forsøkt å lagd en investeringskalkulator i excel. Er dog ingen økonom og har ingen erfaring med utleie, lurte derfor på om dere kunne sett på den og eventuelt gitt forslag til forbedringer?
Man legger inn inngangsverdiene i det første arket, men det er arket "kontantstrøm" jeg er mest opptatt av. Her er verdiene forsøkt utregnet med hensyn til inflasjon, rentetap på låst kapital osv.
Kalkulatoren regner kun 11 mnd husleie for å ta hensyn til dårlige leietakere osv.
Tok utgangspunkt i en lignende kalkulator jeg fant på dette forumet for en tid tilbake.
Vedlegg:
Du régner med lav slitasje (årlig vedlikehold er kun "tidsmessige" overflatebehandlinger) - og inkluderer neppe nytt kjøkken / bad når den tid kommer.
11 mnd utleie er fornuftig - og selv kalkulerer jeg med samme som banken - 10 mnd. Dette er også ofte nødvendig, da man ved ulike bytter av leietakere bruker tid til oppgradering som er enklere å gjennomføre med ubebodd leilighet.
Avskrivning av møbler er ut fra utleie av møblert leilighet du selv har bodd i. Kjøper du en ny og selv bor utenlands, er avskrivningen av inventar over 5 år.
Kunne du sagt noe om hvilke parametre du legger vekt på, og hvor terskelverdiene går for hva du regner som en god/dårlig investering? For meg er det en forutsetning med positiv kontantstrøm da jeg ikke ønsker en ren spekulerering i verdistigning, men ser at det kan være vanskelig å finne slike objekter i mitt område.
Har forøvrig god tid til å finne et objekt så det kan jo dukke opp noe fremover, i mellomtiden ønsker jeg å lære mest mulig om markedet. Noen som har gode tips til informasjonskilder? Det være seg bøker, nettsider og liknende.
Er vel 27 % fra og med skatteåret 2014.
Det er sant!
Jeg gjør en enkel vurdering ved å se på nedbetalingen av gjelda som en form for sparing - og tenker langsiktig. Eksempel: Fullfinansiert i banken 100 % 3.mill og rente 4 % utleid for 15.000,- mnd i 10 mnd = underdekning på ca 25.000,- (ca 2.000,- i mnd). Fordelen er at man de facto gjør en reell nedbetaling - slik at morgendagens verdi om 30 år er at du eier 100 % av utleieobjektet.
I tillegg: Vær bevisst på hvilket objekt du investerer i. Små leiligheter har omtrent samme kostnad på VVS og kjølkken som større (om bad / kjøkken må vedlikeholdes). Små objekter har høy pris fordi det er mange om beinet (førstehjemskjøpere, spekulanter - som deg og seniorer som ønsker noe lite og lettstelt).
Bestem deg for hvilken utleiegruppe som er mest aktuelt for deg, Langsiktige leietagere, eller ønsker du høy profitt og kortvarige utleieforhold. Er det studenter, eller nyskilte som er prime target - eller er det korttidsleie for de som flytter til bygda di og trenger et sted å bo før de finner sitt eget.
Muligheten er mange - og dessverre ingen gode nettsider, kun en solid porsjon magefølelse og fornuft som ligger bak mine vurderinger. Viktigeste å få frem, er at man kan ikke forvente positiv cashflow fra dag en - men over tid vil det gi avkastning.