Det hele koker ned i om taksten er en salgstakst der kjøper overtar fellesgjelden eller om det er en verditakst og fellesgjelden da må trekkes fra før en beregner reel salgsverdi på objektet og det er denne som skal deles i 2. (Nå tror jeg det er dette TS egentlig spør om, men vi kan ikke svare uten å vite hva taksten egentlig representerer).
Rent logisk tenker jeg at fellesgjeld skal holdes utenom. Og det fordi det kun er hvilke penger som bytter hender om de skulle valgt å solgt leiligheten som betyr noe. Fellesgjelden er noe neste kjøper får med på kjøpet. Men nå er det jo disse ordningene der man kan ha individuell nedbetaling på lånet, slik at gjenstående del av fellesgjeld kan variere fra leilighet til leilighet i samme bygg.
Men igjen, det er bare markedspris/salgspris som kan være gjenstand for deling tenker jeg. Det er ikke mer penger enn dette som kan komme på bordet ved et salg. Og deretter kommer lån (ikke fellesgjeld) inn i bildet, og man ser hva som er netto, og evt kan deles i to.
Igjen litt synsing i et forsøk på å trekke frem en logikk. Jeg tror fortsatt banken kan si hvordan det er, og peke på "fasiten":)
Edit: sjekket på finn.no, og tok et eksempel med litt fellesgjeld. Her opereres det med verditakst uten fellesgjeld. Og generelt mener jeg å huske at dette er vanlig. Og at totalpris (med fellesgjeld) er et vanlig begrep. Så på et par til, og ser at verditakst alltid er uten. Og en salgstakst kan vel umulig være høyere og da inneholde fellesgjeld?
Edit 2: Tror ordet lån har vært litt forskjellig brukt av forskjellige medlemmer her. Og det jeg ikke forsto, eller har misforstått hos noen er der det har sett ut som de har ment at man ikke skal ta hensyn til det personlige lånet.
Signatur
Amatør med økende/stor interesse for verktøy, og finsnekring/møbelsnekring.
Fellesgjeld påvirker markedprisen som bolig kan selges for, og er helt irrelevant i en slik diskusjon.
Den som kjøper ut samboer skal normalt betale en omforent markedspris. Hvordan man finansierer det med egenkapital eller å ta over gjeld fra samboer er en annen sak.
Fellesgjeld kan dere bare late som om ikke finnes.
Vi tar et tenkt (og sikkert søkt) eksempel: Ektepar kjøper hus 50/50, for 1 mill. Etter 20 år skylder de banken 50000 hver, huset er nå verdt 10 mill. De skilles. Hun vil kjøpe ham ut. Han sier OK. Hvor mye skal hun betale ham? Jeg regner med at de fleste er enige i at det ville være ganske urettferdig om hun slapp unna med femti tusen, eller 500 tusen for den saks skyld.
Tilbake til situasjonen i denne tråden. Hun bør jo få noe av verdistigningen, spørsmålet er om det er rettferdig at han må kjøpe en dyrere halvpart enn den han allerede eier. Det juridiske svaret til det vil jeg tro er ja. Han kan jo selge og flytte. Gjeld og fellesgjeld er ikke relevant. Banken tar millionen sin fra henne etter at han har betalt henne 1050000. Disse pengene låner han av banken, og skylder da 1000000+1050000=2050000 for et hus som er verdt 2100000. Mao sittet de begge med 50000 gevinst. Fellesgjeld er med på å danne grunnlaget for taksten og har ingenting med saken å gjøre. Det er dyrere å bo alene enn sammen med noen deler på kostnadene.
Hvis de eier en halvpart skal de ha en halvpart av salgsverdien/markedsverdi. Her vil den være 5.000.000. Han betaler da ned sin andel av gjeld som er 50.000. Hvordan eksmann/samboer finansierer kjøpet er uten interesse for den som løses ut. Hennes inngangsverdi på boligen er 500.000 for den andel hun har eid i 20 år og 5.000.000 for den nyervervede andelen. Om han krever mindre eller mer er det avtalefrihet, alternativt kan retten ta stilling til en begjæring om tvangsoppløsning. Verdistigning skal deles i forhold til den faktiske eierbrøk,
Er ny på forumet men har arbeidet med tilfeller som dette gjennom flere år som eiendomsmegler. Uten å påberope meg fasiten tenkte jeg å bidra litt med hvordan dette normalt løses dersom man kjører dette gjennom bank eller eiendomsmegler.
Økonomiske oppgjør i samlivsbrudd kan være kompliserte. Særlig dersom den ene kjøper ut den andre er det lett å miste tråden ved oppgjør av felles lån og fordeling av felles egenkapital.
For å rydde unna de største fallgruvene er det ofte enklest å se for seg at man selger til en tredjepart, som også benytter en annen bank. Jeg tolker trådstarter slik at verdien i taksten er oppgitt med tillegg av fellesgjeld, dette er normalt presisert i takst eller verdivurdering. Om boligen ble solgt på det åpne markedet ville man dermed se følgende i en annonse:
Her er det verdt å poengtere, som andre også har nevnt, at kjøper ved å overta boligen vil få ansvaret for andel fellesgjeld som følger boligen. Siden fellesgjelden betjenes gjennom betaling av felleskostnader kan man i utgangspunktet se bort fra fellesgjelden i oppgjøret mellom partene. Kjøper må imidlertid ha betjeningevne til å håndtere boligens totalpris.
Skulle man så selge boligen for prisantydning vil altså kjøpers bank overføre 2 100 000 til selgers bank. Her ser vi bort fra omkostninger på kjøper og selgers side. Av dette beløpet vil 2 000 000 benyttes til å innfri selges lån. Til sist vil det altså overføres 100 000 til selgers konto. Dersom han og hun eier like stor andel vil man ha rett til 50 000 hver.
Ved et salg til tredjepart vil altså hver av partene sitte igjen med 50 000. Dermed vil man også kunne kjøpe ut den andre ved å betale tilsvarende beløp.
Dersom man først er enige om regnemåten vil man senere kunne introdusere de øvrige momentene. Blir man så enige om hva som er riktig pris, sameiebrøk, eventuelt hensyn til ulikt bidrag osv. vil man normalt komme frem til en fornuftig løsning.
Hvis leiligheten er verdt 2,1 mill i salgspris, og den ene skal kjøpe ut den andre, bli prisen 1,05 mill. Hva den ene eller andre har i gjeld blir ikke relevant for salgsprisen. Ikke fellesgjelda heller, da den som kjøper overtar hele.
Signatur
Prøver å gjøre det skikkelig med en gang. Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
I utgangspunktet er vi vel stort sett enige, men sier det litt forskjellig. I dette tilfellet vil salgsprisen helt klart bli 1 050 000 inkludert boliglånet.
Grunnen til at man allikevel må ha et bevisst forhold til størrelsen på boliglånet – er at det naturligvis er sikret med pant i boligen. I dette tilfellet har man jo antageligvis ikke 1 050 000 stående på konto, da ville man normalt ikke hatt boliglån. Følgelig må man da utstede et nytt gjeldsbrev og pantedokument slik at man overtar boliglånet. Det enkleste er normalt å øke lånerammen med 1 050 000. Dermed overtar man ansvaret for 1 000 000 av boliglånet og man kan i tillegg overføre 50 000 til motpartens konto.
Men igjen, det er bare markedspris/salgspris som kan være gjenstand for deling tenker jeg. Det er ikke mer penger enn dette som kan komme på bordet ved et salg. Og deretter kommer lån (ikke fellesgjeld) inn i bildet, og man ser hva som er netto, og evt kan deles i to.
Igjen litt synsing i et forsøk på å trekke frem en logikk. Jeg tror fortsatt banken kan si hvordan det er, og peke på "fasiten":)
Edit: sjekket på finn.no, og tok et eksempel med litt fellesgjeld. Her opereres det med verditakst uten fellesgjeld. Og generelt mener jeg å huske at dette er vanlig. Og at totalpris (med fellesgjeld) er et vanlig begrep. Så på et par til, og ser at verditakst alltid er uten. Og en salgstakst kan vel umulig være høyere og da inneholde fellesgjeld?
http://www.finn.no/finn/realestate/homes/object?finnkode=47640734&searchclickthrough=true
Edit 2: Tror ordet lån har vært litt forskjellig brukt av forskjellige medlemmer her. Og det jeg ikke forsto, eller har misforstått hos noen er der det har sett ut som de har ment at man ikke skal ta hensyn til det personlige lånet.
Fellesgjeld påvirker markedprisen som bolig kan selges for, og er helt irrelevant i en slik diskusjon.
Den som kjøper ut samboer skal normalt betale en omforent markedspris. Hvordan man finansierer det med egenkapital eller å ta over gjeld fra samboer er en annen sak.
Fellesgjeld kan dere bare late som om ikke finnes.
Tilbake til situasjonen i denne tråden. Hun bør jo få noe av verdistigningen, spørsmålet er om det er rettferdig at han må kjøpe en dyrere halvpart enn den han allerede eier. Det juridiske svaret til det vil jeg tro er ja. Han kan jo selge og flytte. Gjeld og fellesgjeld er ikke relevant. Banken tar millionen sin fra henne etter at han har betalt henne 1050000. Disse pengene låner han av banken, og skylder da 1000000+1050000=2050000 for et hus som er verdt 2100000. Mao sittet de begge med 50000 gevinst. Fellesgjeld er med på å danne grunnlaget for taksten og har ingenting med saken å gjøre. Det er dyrere å bo alene enn sammen med noen deler på kostnadene.
Er ny på forumet men har arbeidet med tilfeller som dette gjennom flere år som eiendomsmegler. Uten å påberope meg fasiten tenkte jeg å bidra litt med hvordan dette normalt løses dersom man kjører dette gjennom bank eller eiendomsmegler.
Økonomiske oppgjør i samlivsbrudd kan være kompliserte. Særlig dersom den ene kjøper ut den andre er det lett å miste tråden ved oppgjør av felles lån og fordeling av felles egenkapital.
For å rydde unna de største fallgruvene er det ofte enklest å se for seg at man selger til en tredjepart, som også benytter en annen bank. Jeg tolker trådstarter slik at verdien i taksten er oppgitt med tillegg av fellesgjeld, dette er normalt presisert i takst eller verdivurdering. Om boligen ble solgt på det åpne markedet ville man dermed se følgende i en annonse:
Prisantydning: 2 100 000
Fellesgjeld: 100 000
Totalpris: 2 200 000
Felleskostnader: 3 500 pr mnd (eller lignende)
Her er det verdt å poengtere, som andre også har nevnt, at kjøper ved å overta boligen vil få ansvaret for andel fellesgjeld som følger boligen. Siden fellesgjelden betjenes gjennom betaling av felleskostnader kan man i utgangspunktet se bort fra fellesgjelden i oppgjøret mellom partene. Kjøper må imidlertid ha betjeningevne til å håndtere boligens totalpris.
Skulle man så selge boligen for prisantydning vil altså kjøpers bank overføre 2 100 000 til selgers bank. Her ser vi bort fra omkostninger på kjøper og selgers side. Av dette beløpet vil 2 000 000 benyttes til å innfri selges lån. Til sist vil det altså overføres 100 000 til selgers konto. Dersom han og hun eier like stor andel vil man ha rett til 50 000 hver.
Ved et salg til tredjepart vil altså hver av partene sitte igjen med 50 000. Dermed vil man også kunne kjøpe ut den andre ved å betale tilsvarende beløp.
Dersom man først er enige om regnemåten vil man senere kunne introdusere de øvrige momentene. Blir man så enige om hva som er riktig pris, sameiebrøk, eventuelt hensyn til ulikt bidrag osv. vil man normalt komme frem til en fornuftig løsning.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Grunnen til at man allikevel må ha et bevisst forhold til størrelsen på boliglånet – er at det naturligvis er sikret med pant i boligen. I dette tilfellet har man jo antageligvis ikke 1 050 000 stående på konto, da ville man normalt ikke hatt boliglån. Følgelig må man da utstede et nytt gjeldsbrev og pantedokument slik at man overtar boliglånet. Det enkleste er normalt å øke lånerammen med 1 050 000. Dermed overtar man ansvaret for 1 000 000 av boliglånet og man kan i tillegg overføre 50 000 til motpartens konto.