Hei,
Kan dere ikke selge der dere bor i dag, da får dere litt egenkapital også, å kjøpe det nye huset?
Personlig hadde jeg styrt unna den utleie-tanken. Utleie kan fort skape problemer..
Med avdragsfrihet skal man vel klare å dra rundt lånet på det nye huset i 2-3 år tenker nå jeg, og det ville banken "min" også tenkt..man velger selv hva man prioriterer sier de i så fall til meg ;)

Hadde hørt med banken jeg , hvis dette er drømmehuset til begge to. Lykke til!

snylterufs Thursday, April 4, 2013

Renteutgifter på 2,4M blir månedlig ca. 8500,-  Jeg er litt usikker på hvor mye vi kan få inn i leie på huset, men jeg antar at det er nærmere 10000,-.

Vil noen bank gå med på dette, eller er det galskap, bare å glemme?

Glem det!  :)
Renta skal opp opp opp nå fremover for at bankene skal kunne dekke tapene til kunder som har kjøpt lånefinansierte strukturerte f@kkings spareprodukter.
Hvorfor frivillig pådra seg problemer og hjerteinfarkt og plagsomme leieboere og masse husvask?

http://www.nrk.no/nyheter/distrikt/more_og_romsdal/1.10972111

http://e24.no/naeringsliv/dnb-sjefen-lover-aa-gjoere-opp-etter-roeeggen-dommen/20353327

snylterufs Thursday, April 4, 2013

Ønsker å få noen innspill på situasjonen før jeg eventuelt går i banken med ideen.

Vi er et samboerpar hvor den ene er i full jobb (lønn ca. 450-500k) og den andre er student uten inntekt.

Eier pr. i dag et hus med verdi 1,3-1,4M, dette er belånt med 1,1M.

Tingen er at det har dukket opp et hus til salgs som vi har lyst på, dette koster 2,5M.
Det er altså dårlig timing, da studenten ikke er ferdig utdannet før om 2 år. Forventet inntekt blir da minimum 400k.

Hva med å kjøpe huset, be om avdragsfrihet i 3 år, leie ut huset i 2-3 år fram til husstanden får full inntekt, deretter selge huset vi bor i og flytte inn i det "nye"?
Renteutgifter på 2,4M blir månedlig ca. 8500,-  Jeg er litt usikker på hvor mye vi kan få inn i leie på huset, men jeg antar at det er nærmere 10000,-.

Vil noen bank gå med på dette, eller er det galskap, bare å glemme?

Det kommer jo antakelig til å bære seg økonomisk med utleien (ihvertfall så godt som), men jeg ser at risikoen kan bli stor, og huset skal ikke stå tomt så lenge før det blir problemer. 

Innspill?

Mitt innspill er at dette er et rent matematisk spørsmål, og må avgjøres på bakgrunn av matematikk. (Med mindre det er slik at huset til 2,5 er et helt spesielt hus dere har ekstremt lyst på, da kan jo et økonomisk tap forsvares proporsjonalt med den gleden eierskapet av nevnte hus vil gi)

Er du litt nøye med hvem du leier ut til så blir det sjeldent noe tull. Lettjente penger.
At renta skal opp tviler jeg på, uansett velg fastrente for forutsigbarhet hvis du er redd for den slags. Finnes også andre banker enn DNB.

Dette er en tanke jeg også synes er spennende, og kunne gjerne tenke meg større oversikt over risiko og muligheter rundt noe som dette. Er jo uten tvi en god investering om man kan kjøpe en bolig for utleie, der leieinntektene dekker tilnærmet alle omkostninger.

Men husk at om dere skulle få kjøpt dette huset og skal leie ut, vil dere måtte skatte 28% av leieinntektene.

Bankene legges også svært konservative regnestykker til grunn når det gjelder leieinntekter. Jeg tror det er noe varierende praksis. Har hørt at noen banker anslår at du får leieinntekt 10 av 12 mnd (dvs ca 80%). Får du 10.000 i leieinntekt, og betaler 28% skatt sitter du da igjen med kr 5700. Du får jo rentefradrag på de 8500, så netto rentekostnad blir kr 6100. Dvs at du går med et underskudd på kr 400pr mnd. I tillegg kommer kommunale avgifter, fellesutgifter og generell drift og vedlikehold. Kanskje det totale underskuddet blir såpass stort at du like gjerne kan kjøpe det nye huset, selge det gamle og bo der selv?

I tillegg vil banken se på den totale belåningen deres, og der har de blitt meget strenge nå. Jeg tviler f.eks på at du slipper unna EK-kravet, som nå vel er 20% (?). Jeg vil da tippe de legger til grunn at du skal sitte på 20% EK totalt for de to boligene. Du vil sitte på en boligmasse til en verdi på 3,9 MNOK, dvs at de tillater et lån på max 3,1 - og dere må stille 800.000 i hard cash (tror ikke pant i foreldres eiendom etc godtas lenger?)

HVIS banken tillater dette så er det kanskje et interessant case, HVIS boligpriser fortsetter å stige. Du må i så fall anta en vekst som dekker inn "driftsunderskuddet" du går med hver måned. Jeg ville vel i tillegg sterkt vurdert et fastrentelån.

Husk også risikoen ved å sitte på to boliger hvis markedet skulle kræsje.... nå er det kanskje ikke noen overhengende fare for det, men ingen vet om/når bobla sprekker.

Inklusive leieinntekter har dere da en årlig inntekt på 570-620.000. Dere har da et lån som er 6,2 ganger inntekt. Dette er ekstremt høyt, og jeg vil si du tar en relativt høy risiko.

Takker for innspill!
Innser vel at det vil være en (for) stor risiko å sitte med så mye lån på en inntekt.
Kanskje det hadde gått bra, men at det hadde resultert i noen bekymringer mtp belåning/utleie osv. er sikkert og visst.

Det kan uansett hende jeg ber om et møte i banken for å høre hva de sier, bare slik at jeg er bedre forberedt hvis noe lignende skulle dukke opp i fremtiden.

Dette er et høyrisiko prosjekt som dere garantert ikke får til.  Dere har 2 - 300` i EK.  Dette er før dere har betalt Stoltenberg ca 70.000,- for å få lov å kjøpe den andre boligen.  I verste fall har dere igjen 130.000,- i EK.  Boligverdiene er tilsammen 3,8 - 3,9 mill.  Det betyr at dere har 3% EK igjen.  4% nedgang i prisene og dere er i virkelig deep shit.  Måtte dere solgt en enhet for å redusere gjelden igjen, så skulle megler hatt sine 50 til 70 tusen.  Hvor skulle dere tatt dem ifra?

Ta det med ro - vent til person 2 er i arbeid, betal ned gjeld et par år og prøv igjen.  Det dukker ALLTID opp nye drømmehus ;)

snylterufs Saturday, April 6, 2013

Takker for innspill!
Innser vel at det vil være en (for) stor risiko å sitte med så mye lån på en inntekt.

Ja, til og med om dere hadde hatt to inntekter ville dette kanskje bety at dere måtte melde dere inn i "Folk er folk" og selge gateaviser for å få råd til melk og brød.  ;)