5,023
10
0
Reseksjonering og refinansiering
147
Sør Trøndelag
0
Hei.
Vurderer å reseksjonere min tomannsbolig. Vil banken kreve at salgsum betales inn på lånet? Eller kan man bruke pengene som man selv ønsker? Oppussing/rehabilitering etc.
Vurderer å reseksjonere min tomannsbolig. Vil banken kreve at salgsum betales inn på lånet? Eller kan man bruke pengene som man selv ønsker? Oppussing/rehabilitering etc.
Bankene bryr seg ikke om hvorvidt du drikker opp pengene eller pusser opp, de er kun opptatt av å ikke låne deg ut mer enn at de kan vise overfor finanstilsynet at de driver forsvarlig praksis.
Det som formelt skjer er at det gamle lånet innløses og du får et nytt lån siden panteobjektet endres - du vil ha ett annet gårds- og bruksnummer på den seksjonen du sitter igjen med enn hva du hadde på hele boligen. Banken vil ikke låne deg mer enn hva de synest er forsvarlig sikkerhet på den halvparten du sitter igjen med, om ditt nåværende lån er for høyt til å kunne være sikret i kun halve boligen vil en del av salgssummen for seksjonen du selger måtte gå til å betale ned lånet.
Jeg ville for øvrig tenkt meg om både en, to og tre ganger før jeg solgte halve boligen. Du har som nevnt muligheten til å leie ut skattefritt, samt at du har luksusen av å i stor grad selv kunne bestemme hvem naboen din skal være og du kan gjøre det du selv ønsker og mener er nødvendig av vedlikehold, endringer osv osv og du slipper å krangle med noen om slikt.
Hvorfor ønsker du å reseksjonere? Er det for å selge halve eller er det en annen grunn til det?
Og endringer utendørs reguleres av kommunen egentlig
Ok, men husk at din evne til å betjne lån er mye større med en leieboer i et hus du eier selv. Nå sier du ikke noe om hvor i landet dette er og ca hvilken pris du kan få for delen du vil selge, men om poenget ditt er å få inn cash til å gjøre noe kan du belåne boligen ganske mye, og de skattefrie leieinntektene burde kunne betjene det lånet ganske greit. På det nivået du kan låse renten i 10 år nå så kan du betjene ca 300.000 kroner i lån pr. tusenlapp du leier ut for om du er litt forsiktig og antar at halve boligen er utleid 10 måneder i året. Husk at du får skattefradrag for renteutgiftene men slipper å skatte av leieinntektene.
Men dette må du nesten vurdere selv... men hva lånet ditt gjelder så kan du høre med banken hvor mye de vil låne deg om du kun eier "halve" boligen selv og selger andre halvdel.
Nei dævven Rolfy, disse tanker/ideer har jeg ikke tenkt på engang! Takk, takk. Må nesten ta meg et møte med pengesekken i nær fremtid, så for jeg høre på hva de mener
Jeg har hørt snakk om at banker kan se veldig ulikt på inntektene fra utleiedelen, noen antar f.eks at du kan leie ut 10 mnd pr år mens andre kan mene at det pengene ikke gjelder siden det ikke er lønnsinntekt, så det kan lønne seg å snakke med flere banker.
Dette er for øvrig et tilfelle hvor det er svært fornuftig å ta fastrente, om du vet ca hvor mye du kan leie ut for så kan du sikre deg at leieinntektene dekker lånet. Du kan selvsagt som alltid tjene eller tape på fastrenten isolert sett, men å matche faste inntekter med faste utgifter er god finansiell risikostyring. Det kan også være et greit tilfelle å ha avdragsfrihet, om du ønsker å betale ned ekstra på boliglånet kan du uansett gjøre det på det resterende lånet.
Skattefri utleie av inntil halvparten av egen bolig er en gigantisk gavepakke fra staten til deg, derfor bør du tenke deg godt om før du leverer den gaven tilbake ved å selge halve boligen. Etter de nye reglene kan du kun leie ut halve boligen skattefritt, i praksis vil det bety at du kan leie ut den minste delen og bo i den største selv.
I min verden er det også langt å foretrekke å ha kontroll på hvem som bor over, under eller ved siden av deg.
For hver tusenlapp du leier ut for blir det da slik:
Lån du kan betjene = 1000/0,72/0,05 * 10 = 277.000
(0,72 pga skattefradraget på renteutgiftene, 0.05 er det samme som 5% og ganget med 10 mnd utleid pr år. På nåværende flytende rentenivå (3,75%) kan du betjene 370.000 kroner pr tusenlapp i leieinntekter. Dette forutsetter avdragsfrihet i begge eksempelene.
Nå er det selvsagt en risiko for at muligheten til skattefri utleie forsvinner, men den risikoen regner jeg som temmelig lav, og det skjer neppe med det første. Det ville nok ta livet av en stor del av utleiemarkedet, og derfor tror jeg ikke noen kommer til å kødde med den regelen med det første.
Skal jo selvsagt investere lånet i boligen. Man kan jo bare si at man skal investere i bolig, men kjøper seg bil eller ferie istedet. Det blir jo litt feil..