Har du 1 million på bok?

Her er det en rekke ting som bør vurderes grundig, bla:

- Hvorfor ønsker nåværende eier å selge?

- Hvordan er markedet? Er det uproblematisk å få leid ut?

- Ligger bygget i et område det vil skje endringer i i løpet av de neste 5-6 årene? Dette kan muligens påvirke etterspørselen og utleiepris.

- Hvor sikre er kostnadsprognosene? En ting er løpende drift, en annen ting er hvis det ligger skjulte bomber i eiendommen i form av vannskader, brannfeller e.l. som det er gårdeiers ansvar å utbedre.

- Endringer på eiendommen (kall det gjerne oppussing) kan ha en vesentlig skattemessig side i forhold til om det karakteriseres som vedlikehold eller påkostning som man bør sette seg inn i.

Bestefaren til samboeren min eier et hus med ca. like mange leiligheter. Inntektene er den eneste grunnen til at han fremdeles eier huset, da det ellers ikke er noen dans på roser. Det er stadig behov for oppussing/oppgraderinger/vedlikehold både innendørs og utendørs (både i leilighetene og på fellesarealer). Hvis du ikke har mulighet til å gjøre det fysiske arbeidet på huset regner jeg med du har priset inn ekstern bistand til å håndtere vaktmesterfunksjon?

Men det er mer å tenke på enn de relativt håndgripelige økonomiske faktorene.

Det man ønsker når man leier ut leiligheter er leietakere som har litt horisont og er pålitelige med tanke på å følge opp sine forpliktelser når det gjelder leie og andre ting de forplikter seg til i leieavtalen. Men med 10 leiligheter er det ikke til å komme unna at det stadig vil være folk på flyttefot og folk som ikke gjør opp for seg. Det betyr arbeid med purringer for å få inn pengene du har krav på, samt visninger og referansesjekker når en leilighet blir fraflyttet og du skal finne nye leietakere. Det er tidkrevende. Og grundig arbeid betyr slettes ikke at man ender opp med pålitelige leietakere. Bestefaren til samboeren min jevnlig problemer med folk som ikke betaler leia og finner på mer eller mindre dårlige unnskyldinger. Så reiser de til syden uka etterpå.. Det har vært et par tilfeller med tvangsutkastelse og han har stadig liggende krav på ubetalt leie hos kemneren. En gang skrev han kontrakt med en leietaker som hadde fått ypperlige skussmål hos forrige utleier. Overraskelsen var derfor stor da leia ikke ble betalt i tide og unnskyldningene tårnet seg opp. Bestefaren til samboeren min troppet rett som det var opp på døra til forrige utleier og spurte hvordan vedkommende kunne ha gitt denne leietakeren så gode skussmål. Vedkommende ble forholdsvis spak og måtte innrømme at han hadde løyet bare for å bli kvitt personen.

Men for all del, det finnes nok langt flere tilfeller av pålitelige leietakere enn upålitelige. Poenget er bare at de som er upålitelige tar mye tid å håndtere og kan medføre store mengder frustrasjon.

En liten historie til: en gang skulle en stupfull ung mann inn i leiligheten sin etter en tur på byen. Han hadde glemt nøkkelen sin. Først prøvde han å sparke inn ytterdøra og lagde masse stygge merker i den. Da dette selvsagt ikke gav resultat klatret han opp til balkongen i andre etasje via takrenna, knuste glasset på balkongdøra og kom seg inn. Han var relativt duknakket da han dagen etter gikk canossagang for å beklage bråket overfor alle de andre leietakerne Slike ting skjer heldigvis sjelden, men man kan ikke se bort fra slike tilfeller når man skal vurdere totaliteten i å skulle administrere opp til 10 leieforhold.

Ser at innlegget mitt kan virke veldig negativt. Jeg mener ikke å svartmale, men virkeligheten er desverre slik at man kan møte på mye variert dersom man går på slike prosjekter. Jeg skal også legge til at leilighetene til min samboers bestefar ikke ligger i det høyeste prissjiktet og ikke har den høyeste standard. Det påvirker nok også hva slags leietakere han får tak i.

Jeg synes utleie er interessant for fremtiden selv, så heller ikke jeg vil svartmale:)

Men for å henge litt på forrige svar: jeg hadde tenkt litt på om gaten/bydel dette bygget ligger i tiltrekker seg de beste leietagerne. Hvis det er det bygget jeg tror, så ville jeg svart nei på det spørsmålet.. selv om det er sentralt. Men har ikke bodd mange år i området, og har det litt fra andre så kan ta feil:)

Dersom du skal innrede 4 leiligheter, og det innebærer nytt kjøkken, bad, el, VVS etc. bør du regne med minst 1,5-2 mill. i kostnader til dette.
Du kan ikke regne med å få fullfinanisert et slikt prosjekt med 5% rente, så du bør nok ta høyde for en rentesats på 6-7%, og en egenkapitalandel på minst 20%.

Sett bort i fra at det vil være en utfordring å få med seg banken på dette og at det finnes en viss risiko som avhenger av etterspørselen etter boliger i området, vil det aldri være feil å la andre betale avdragene på lånet ditt.

Personlig ville jeg startet med EN enhet, og bygget på med evt. flere etterhvert når man får økt egenkapitalandelen og lånebetjeningsevnen.