10,657
11
0
Tomannsbolig med rom til utleie; Når regnes en hybel som selvstendig?
39
Skien
0
Tomannsbolig med rom til utleie; Når regnes en hybel som selvstendig?
Det er denne setningen hos Skatteetaten som forvirrer meg:
"Har den (hybelen) felles trappeoppgang eller lignende med andre boenheter, vil den likevel regnes som selvstendig dersom det er en egen låsbar dør til hybelen.
Jeg er alene og trenger ikke en hel halvpart av en tomannsbolig. I prinsippet ønsker jeg å bygge noe slikt:
http://www.bjonefoto.no//Uselvstendig_eller_selvstendig_hybel_.jpg
Fra denne siden http://www.skatteetaten.no/en/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/Skatt-ved-utleie-av-bolig/?chapter=3870
har jeg klippet ut det som gjelder "min bolig" (blå tekst mest relevant):
"Fra og med inntektsåret 2012 er reglene om skattefri utleie av tomannsbolig endret:
Reglene om når utleieinntekter fra tomannsboliger er skattefrie er endret fra og med inntektsåret 2012. Utleieinntekter fra tomannsbolig er skattefrie når
- eieren bruker minst halvparten av tomannsboligen til egen bruk regnet etter utleieverdien
- hele eller en større del av tomannsboligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret
Enebolig med utleid del
En enebolig består bare av én familieleilighet. I tillegg kan bygningen bestå av en eller flere uselvstendige/selvstendige hybler. Om hva som regnes som uselvstendig/selvstendig hybel, se lenger ned.
Tomannsbolig
En tomannsbolig er en bolig som består av to familieleiligheter (er leilighetene seksjonert, skal de behandles som eneboliger.) Inneholder eiendommen tre familieleiligheter eller to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler, er det en flermannsbolig. Om hva som regnes som uselvstendig/selvstendig hybel, se lenger ned.
Når regnes en hybel som selvstendig?
En selvstendig hybel må ha egen inngang og eget toalett. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med andre boenheter, vil den likevel regnes som selvstendig dersom det er en egen låsbar dør til hybelen.
Flermannsbolig
En flermannsbolig har ofte tre eller flere familieleiligheter. Også eiendommer med to familieleiligheter og en eller flereselvstendige hybler regnes som flermannsboliger.
Bruker eieren/husstanden flere boenheter under ett til egen bolig, skal disse enhetene anses som én boenhet ved vurderingen av om det foreligger en enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig mv. Eksempelvis vil en bygning med tre familieleiligheter hvor eieren benytter to av familieleilighetene under ett til egen bolig , anses som tomannsbolig.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Utleieinntekt fra flermannsboliger er alltid skattepliktig. Det gjelder selv om eieren bruker minst halvparten av boligen som egen bolig.
Det er denne setningen hos Skatteetaten som forvirrer meg:
"Har den (hybelen) felles trappeoppgang eller lignende med andre boenheter, vil den likevel regnes som selvstendig dersom det er en egen låsbar dør til hybelen.
Jeg er alene og trenger ikke en hel halvpart av en tomannsbolig. I prinsippet ønsker jeg å bygge noe slikt:
http://www.bjonefoto.no//Uselvstendig_eller_selvstendig_hybel_.jpg
Fra denne siden http://www.skatteetaten.no/en/Person/Selvangivelse/Bil-og-bolig/Bolig/Utleie/Utleie-av-del-av-bolig/Skatt-ved-utleie-av-bolig/?chapter=3870
har jeg klippet ut det som gjelder "min bolig" (blå tekst mest relevant):
"Fra og med inntektsåret 2012 er reglene om skattefri utleie av tomannsbolig endret:
Reglene om når utleieinntekter fra tomannsboliger er skattefrie er endret fra og med inntektsåret 2012. Utleieinntekter fra tomannsbolig er skattefrie når
- eieren bruker minst halvparten av tomannsboligen til egen bruk regnet etter utleieverdien
- hele eller en større del av tomannsboligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret
Enebolig med utleid del
En enebolig består bare av én familieleilighet. I tillegg kan bygningen bestå av en eller flere uselvstendige/selvstendige hybler. Om hva som regnes som uselvstendig/selvstendig hybel, se lenger ned.
Tomannsbolig
En tomannsbolig er en bolig som består av to familieleiligheter (er leilighetene seksjonert, skal de behandles som eneboliger.) Inneholder eiendommen tre familieleiligheter eller to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler, er det en flermannsbolig. Om hva som regnes som uselvstendig/selvstendig hybel, se lenger ned.
Når regnes en hybel som selvstendig?
En selvstendig hybel må ha egen inngang og eget toalett. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med andre boenheter, vil den likevel regnes som selvstendig dersom det er en egen låsbar dør til hybelen.
Flermannsbolig
En flermannsbolig har ofte tre eller flere familieleiligheter. Også eiendommer med to familieleiligheter og en eller flereselvstendige hybler regnes som flermannsboliger.
Bruker eieren/husstanden flere boenheter under ett til egen bolig, skal disse enhetene anses som én boenhet ved vurderingen av om det foreligger en enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig mv. Eksempelvis vil en bygning med tre familieleiligheter hvor eieren benytter to av familieleilighetene under ett til egen bolig , anses som tomannsbolig.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Utleieinntekt fra flermannsboliger er alltid skattepliktig. Det gjelder selv om eieren bruker minst halvparten av boligen som egen bolig.
Siste redigering: Friday, March 15, 2013 3:13:18 PM av ArnsteinB
Signatur
I viste eksempel er det vel mange dører ut til felles trapp.
Vær oppmerksom på at skatten og byggemyndighetene kan ha forskjellige oppfatninger. En får et visst inntrykk av at myndighetene vil ha bort sokkelleilighet/loftsleilighet/garasjeleilighet i eneboliger.
Mao, hvis dørene 1 og 2 ikke har lås (dvs. at de er uten låskasse), så er hybelen uselvstendig, og dermed skattefri utleie..?
En utleier har jo uansett nøkkel til arealer han leier ut, så leietaker trenger ikke være spesielt tillitsfull selv om han ikke kan låse døra når han går ut. Når han er hjemme, kan han evnt. bruke en slåe e.l. hvis han frykter at jeg eller mine gjester skal gå inn feil dør ved en feiltakelse.
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Imidlertid, en tomansbolig er imo to selvstendige enheter. Det spiller ikke noen rolle om de er i samme bygg etter på hver sin kant av byen.
Det som for mange er en 112- bygning, enebolig med utleiedel er mer interessant. Her sier skattemyndighetene noe om skattefrihet, mens nyere byggeregler synes å definere dette mer som en to- mannsbolig med udefinerte regler mhp skatt.
Megleren av tomta er advokat, med yrkeserfaring fra Skatteetaten, og han kan heller ikke si noe sikkert..
Jeg tror løsningen er som nevnt ovenfor (å ikke sette inn låskasser i dør 1 og 2), men det er vel et smutthull som Skatteeetaten tetter ved første anledning...
Grunnen til at jeg ønsker å leie ut et par rom, er først og fremst at jeg ikke trenger mer enn de grønne arealene (på bildet) selv. Jeg skal også bygge en dobbelt garasje med arbedsirom/hobby/fotorom på loftet. Men, leieinntektene betyr selvsagt noe også, spesielt når jeg blir pensjonist om noen få år.
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Fra og med 2012 gjelder det ingen egne regler om skattefri utleie av tomannsboliger.
Utleieinntekter fra utleie av tomannsbolig er skattefrie når du:
- benytter minst halvparten av tomannsboligen til egen bolig beregnet etter utleieverdi
- leier ut hele eller en større del av tomannsboligen for inntil 20 000 kroner i løpet av året
Hvis det er en symmetrisk lik tomannsbolig, så vil begge to ha f.eks. en utleieverdi på 10.000/mnd. Hvis jeg leier ut ett rom i min 2.dre etasje for 2000 kr, blir utleieverdien av mine resterende arealer ca 8000,-
Totalt leier jeg dermed ut for mer enn utleieverdien av min egne arealer, og må derfor skatte av inntektene.
Så, jeg ender opp med at jeg må bruke hele den ene halvparten selv, selv om jeg er alene og ikke trenger mer enn 50-70% av den.
Ingen regler er tilpasset enslige...
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Det du viser er jo bare noen soverom i en felles bolig.
Ellers litt usikker på hva du mener med tomannsbolig. Du viser et eksempel som imo bare viser en bolig, stue nede og soverom oppe. Tenkte du å bygge to slike?
"Du viser et eksempel som imo bare viser en bolig, stue nede og soverom oppe. Tenkte du å bygge to slike?" Ja, det er to like enheter, så jeg viste bare den ene...
Arnstein Bjone
Leverandør av elementbygg (fra Q-Haus OU, Estland). Bygningsingeniør, arkitekt, tømrerkyndig. Eier av Arkitektkontoret ing. A. Bjone.
Sentral godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og overordnet utførelsesansvar (SØK, PRO, UTF)
Hvis jeg forstod reglene riktig så må altså leieverdien på den delen du selv bor i være høyere enn leieverdien av den andre halvdelen pluss leieverdien av hybelen? La oss si at du sørger for å tillegge en del attraktive elementer til din (jfr eksemplene over) så vil jeg tro at denne merverdien potensielt vil kunne overstige leieverdien til hybelen? Men reglene er vel slik at for at det skal regnes som hybel må hybelboer dele enten bad og/eller kjøkken med deg...? Og det er kanskje ikke optimalt i tilfelle...
Her kan en velge å la vær å montere toalett i 1 eller 2. etasje, så er hyblene i alle fall ikke selvstendige.
Om en ønsker det slik er en annen sak. Spørs vel også hvor lovlydig en ønsker å være og i hvilken grad myndighetene driver dyneløfting.
Eller ser jeg at en "enebolig" (111-bolig) som de ikke fikk solgt, ikke leid ut som leiligheter nå har 10! håndverkerbiler parkert på gården, men å bygge om til 112-bolig, enebolig med uleie, det er vanskelig det!