Det finnes ikke noe fasitsvar på det, men det er ikke så stor verdiøkning som mange tror. Boligers verdi avgjøres primært av to faktorer; beliggenhet og kvadratmeter. Og dernest standard, herunder mulighet for utleie. Med 9000 i leieinntekter er jo business caset allikevel interessant; og investeringen for å etablere utleie er tjent inn i løpet av få år.

Har man et stort hus (300 kvm +) så tror jeg mange nærmest forventer mulighet for utleie. For mindre hus vil jeg tro merverdien av utleiedel er betydelig mindre.

Uten at jeg er takstmann vil jeg påstå at å verdsette utleiedelen er avhengig bla følgende faktorer:
- Leiepris (9 000 pr mnd)
- Kontraktstid
- Utleiemarkedet i området (hvor lett er det å få ny leietaker)
- Kostnader knyttet til leieobjektet som utleier må betale
- Avkastningskrav hos kjøper dersom man skulle solgt til ny utleiehai
- Hvor lang tidsperiode man legger inn i en nåverdiberegning

Det koker ned til at nåverdien av kontantstrømmen (leieinntektene) over en gitt tidsperiode er markedsverdien på utleieobjektet.

Jeg tror ikke det er så enkelt. Dersom man baserer verdiøkningen på en kontantstrømanalyse på f.eks 10 år (for å anta at utleieobjektet krever reinvesteringer da), og for enkelthets skyld holder avkastningskravet utenfor vil jo nåverdien av 10 års utleie (9000 pr mnd) være ca 1 mill.

I Norge er gjennomsnittlig kvm-pris 32.000 (jfr NEF sin statistikk). Dvs en bolig på 200 kvm koster i snitt 6,4 MNOK. Skulle man legge til grunn en nåverdimetode vil altså boligen bli 16% mer verdt om man bygger en utleiedel, og det kan umulig stemme?

Personlig tror jeg kvm og beliggenhet styrer taksten, samt at man får en liten premie på toppen for å ha utleiedel, GITT at huset er stort nok til at kjøper ikke føler umiddelbart behov for å innlemme utleiedel i primærbolig. SKal jeg gjette på et tall så vil det være nærmere 5% enn 16%. Men selvsagt; beliggenhet er ekstremt viktig her. For et stort hus som ligger i (og ikke utenfor) en av storbyene så vil man jo premieres mye mer for utleie, ettersom etterspørselen her er så stor at kontantrisikoen er tilnærmet lik null....

Jeg har vært på boligjakt i Trondheim kontinuerlig i snart 6 år nå. Har både kjøpt og solgt flere ganger, sikkert vært på 100 visninger og 10-12 budrunder.

Jeg har 11000 i skattefri inntekt på et hus jeg betalte 5,6 for. For oss er dette som å ha en inntekt til i hus. Med en egenkapital på 2, bor vi for 5000-7000 i måneden. Regner 100000 i driftskostnader (kommunale avgifter 20, strøm 20, vedlikehold 60), og har 130000 i rentekostnader per år. Rentefradrag på 36000. I tillegg kommer avdrag på 9000, men det er jo sparing.

2-romsen vi leier ut ble pusset opp i 2006, og har egen inngang, utsikt til Munkholmen, biloppstillingsplass med innkjørsel fra egen side av tomten. Med 700 meter til Solsiden (og responsen på visningen), så regner jeg ikke med problemer med å få utleid.

Dette er mindre enn vi hadde i kostnader for en 3-roms borettslagsleilighet.

Min erfaring er at utleie i egen bolig er en gullgruve for den som bor der, men at du ikke får så mye igjen ved salg/takst.

Leier ut en utleieleil som finansierer 90% av lånet, ja det er en gullgruve :)

Har en til som jeg ikke har har hatt tid til å ferdigstille. Men er litt tilbakeholden med å leie den ut, da det nok utløser 28% skatt på begge...?

Ikke nødvendigvis. Reglene er, om jeg har forstått det riktig (dobbelsjekk dette) slik at så lenge "utleieverdien" av den delen du selv bor i er større enn utleieverdien av øvrige så skattelegges du ikke (gitt at det er under samme tak da).

Ellers er vel skattesatsen satt ned til 27% fra 1.januar?

Ja, utleieverdien er nok høyere, men det blir jo her snakk om to stk leiligheter  på hhv. 70 og 85m2, ikke hybler uten egen inngang.  Som to selvstendige boenheter utløser vel de ett skattekrav?

Med 9.000 i husleie øker verdien glatt med halvannen million. Skattefri utleie er gullkantet.

9.000 dekker renter/avdrag på et lån på 3 mill når man tar hensyn til skattefradraget.
I praksis kan man jo bygge seg en 4 millioners kåk og la leiligheten betale for det meste.

Skattefri utleie er en oppskrift på hvordan man blir millionær på kort tid.

Tom Thursday, February 6, 2014

Med 9.000 i husleie øker verdien glatt med halvannen million. Skattefri utleie er gullkantet.

9.000 dekker renter/avdrag på et lån på 3 mill når man tar hensyn til skattefradraget.
I praksis kan man jo bygge seg en 4 millioners kåk og la leiligheten betale for det meste.

Skattefri utleie er en oppskrift på hvordan man blir millionær på kort tid.

9000 i husleie øker aldri i verden salgverdien med 1,5 million.

Har en oppfatning av at banker kan låne ut ca 100000 per 1000 i månedlig inntekt.

Et lån på 3 mill på 20 år og 4%, minus rentefradrag er 15 000 i måneden.

Tom Thursday, February 6, 2014

Skattefri utleie er en oppskrift på hvordan man blir millionær på kort tid.

På 9000 kr tar det noen år, eller er det noe jeg har glemt?