78
0
0
Risikostyring ved kjøp av elementhus i utlandet.
11
0
Hei,
leste mange tråder her på BB om utenlandske leverandører av elementhus. Vanskelig å oppsummere de veldig sprikende tilbakemeldingene men kanskje slik: «sannsynligvis billigere og med garantert høyere risikoprofil». Høres ikke veldig overbevisende ut. 😊
Hvis jeg skal bruke en baltisk elementhusleverandør, må jeg redusere risikoeksponering og gjøre en grundig (epler med epler) prissammenligning.
Hva skal jeg se etter for å holde risikoprofil på et lavere nivå?
1. SINTEF godkjent byggesystem.
Det er flere godkjente leverandører. Flere andre leverandører sier de også kan produsere iht SINTEF. Det er kanskje ikke godt nok, fordi da må jeg (min byggeleder eller prosjekterende) validere at materialer og konstruksjoner virkelig er iht oppgitt spesifikasjon, det kan være vanskelig å gjøre på lukkede sandwich elementer. Dessuten hvis et firma koster på seg SINTEF godkjenning vil det med større sannsynlighet «følge boka».
2. Produksjon og montering.
Elementhusprodusenter flest tilbyr montering i Norge. Det høres veldig naturlig ut at de skal få montere egne elementer. Ideelt sett burde arbeidet aksepteres ved at det gjennomføres en vellykket trykktest i tillegg til vanlig inspeksjon med fagkyndig person (hvis ikke min norske byggeleder ivaretar rollen løpende). Bestått test utløser siste betaling – høres fornuftig ut, men jeg er usikker om det er kan settes opp slik.
3. Norsk kontrakt med underentreprise.
Siden de fleste utenlandske elementhus produsenter leverer kun råbygg uten el/rør/vent/innvendig/bad, kan jeg ikke bruke totalentreprisekontrakt NS8407. (Det er et par unntak, der baltere samarbeider med lokale firmaer og påstår at de kan levere totalentreprise.) Dette er en årsak til høyere prosjektrisiko og det er vanskelig å styre unna. Jeg kan betale litt ekstra til «noen» for å koordinere prosjektering av el/rør etc. slik at dette hensyntas under prosjektering og produksjon av huselementer og dermed sparer man tid på byggeplassen. Total Underentreprise NS8417 vil sannsynligvis brukes her som betyr at underentreprenør skal prosjektere og utføre eget arbeid. Det innebærer at totalentreprenørens ansvar/oppgaver vil måtte dekkes av noen andre. Kan det være at jeg står som prosjektansvarlig selv med hjelp fra byggeleder som fagperson? Tydeligvis høyere risiko her enn ved totalentreprise der jeg bare må betale regninger og velge flisefarger 😊
4. Byggeledelse.
Jeg må ha en uavhengig byggeleder som kontrollerer og koordinerer de ulike disiplinene på byggeplassen (med totalentreprise vil byggeledelse typisk falle under totalentreprenørens ansvar). Denne jobben kan jeg i hvert fall ikke gjøre selv, så kostnaden for byggeledelse skal legges til ved sammenligning av ulike alternativer.
5. Ansvarsrett og sentralgodkjenning.
Igjen flere firmaer reklamerer at de har sentralgodkjenning gjennom et norskregistrert firma. Det er betryggende med sentralgodkjenning. Men det kan også søkes om ansvarsrett lokalt ifm en byggesak slik at elementhusleverandør står som prosjekterende og utførende for råbygget. Så lenge de er kvalifisert til dette så er ikke sentralgodkjenning spesielt mer fordelaktig. Eller?
6. Entreprenør forsikring.
Ansvarsforsikring kreves som standard iht NS.
NB! «Entreprenørens oppfyllelse av kontraktsarbeidet er ikke dekket av entreprenørens ansvarsforsikring. Som hovedregel vil dermed heller ikke mangler og økonomiske konsekvenser av disse, og heller ikke forsinkelser, være dekket av ansvarsforsikringen. Særskilt avtalt garantiansvar utover det som følger av alminnelige regler for øvrig dekkes heller ikke.» Dette gjelder uansett om det er norsk eller utenlandsk leverandør. Og går leverandøren konkurs så hjelper det ikke med entreprenørforsikring her.
7. Bankgaranti.
Vet ikke om baltiske aktører aksepterer dette. Denne garantien er ment å dekke risiko for evt konkurs under bygging eller utbedring av mangler innenfor garantiperiode etter overlevering. Det anbefales 10% garanti under bygging og 5% av kontraktssummen etter overlevering. Kjøper man råbygg til 2 mill snakker vi om 200k/100k kr. Ikke all verden. Hvis jeg da må betale 20-30% forskudd ved inngåelse av kontrakt, så er det mye risiko involvert i perioden før levering/montering skjer. Her tror jeg eneste mulighet å styre risiko er å velge et solid selskap med egen fabrikk og som har opparbeidet goodwill i det norske markedet fra før av. Da vil ikke det være fristende å gå konkurs for å lure en kunde for noen hundre tusen lapper kanskje.. I hvert fall hvis jeg sammenligner med et lite norsk «byggmester as» som kan re-etablere seg i morgen med nytt navn (og det skjer), så står ikke de baltiske fabrikkene mye svakere.
8. Valuta og balansert prisregulering.
Det er stor pågang etter nye hus, flere bedrifter rapporterer om fulle ordrebøker for 2022. Dersom kontrakt inngås nå for levering om X måneder skal man passe på å beskrive prisindeksering på en god måte ( at priser kan gå både opp og ned). Det er med dagens høye prisnivå stor sannsynlighet for å prisene skal ned og ikke opp. Da høres det ikke supersmart ut å betale en premie for å sikre dagens pris på råvarer om X måneder. Men hvem vet..
Flere risikomomenter jeg må tenke på? Evt flere forslag til risikostyring?
leste mange tråder her på BB om utenlandske leverandører av elementhus. Vanskelig å oppsummere de veldig sprikende tilbakemeldingene men kanskje slik: «sannsynligvis billigere og med garantert høyere risikoprofil». Høres ikke veldig overbevisende ut. 😊
Hvis jeg skal bruke en baltisk elementhusleverandør, må jeg redusere risikoeksponering og gjøre en grundig (epler med epler) prissammenligning.
Hva skal jeg se etter for å holde risikoprofil på et lavere nivå?
1. SINTEF godkjent byggesystem.
Det er flere godkjente leverandører. Flere andre leverandører sier de også kan produsere iht SINTEF. Det er kanskje ikke godt nok, fordi da må jeg (min byggeleder eller prosjekterende) validere at materialer og konstruksjoner virkelig er iht oppgitt spesifikasjon, det kan være vanskelig å gjøre på lukkede sandwich elementer. Dessuten hvis et firma koster på seg SINTEF godkjenning vil det med større sannsynlighet «følge boka».
2. Produksjon og montering.
Elementhusprodusenter flest tilbyr montering i Norge. Det høres veldig naturlig ut at de skal få montere egne elementer. Ideelt sett burde arbeidet aksepteres ved at det gjennomføres en vellykket trykktest i tillegg til vanlig inspeksjon med fagkyndig person (hvis ikke min norske byggeleder ivaretar rollen løpende). Bestått test utløser siste betaling – høres fornuftig ut, men jeg er usikker om det er kan settes opp slik.
3. Norsk kontrakt med underentreprise.
Siden de fleste utenlandske elementhus produsenter leverer kun råbygg uten el/rør/vent/innvendig/bad, kan jeg ikke bruke totalentreprisekontrakt NS8407. (Det er et par unntak, der baltere samarbeider med lokale firmaer og påstår at de kan levere totalentreprise.) Dette er en årsak til høyere prosjektrisiko og det er vanskelig å styre unna. Jeg kan betale litt ekstra til «noen» for å koordinere prosjektering av el/rør etc. slik at dette hensyntas under prosjektering og produksjon av huselementer og dermed sparer man tid på byggeplassen. Total Underentreprise NS8417 vil sannsynligvis brukes her som betyr at underentreprenør skal prosjektere og utføre eget arbeid. Det innebærer at totalentreprenørens ansvar/oppgaver vil måtte dekkes av noen andre. Kan det være at jeg står som prosjektansvarlig selv med hjelp fra byggeleder som fagperson? Tydeligvis høyere risiko her enn ved totalentreprise der jeg bare må betale regninger og velge flisefarger 😊
4. Byggeledelse.
Jeg må ha en uavhengig byggeleder som kontrollerer og koordinerer de ulike disiplinene på byggeplassen (med totalentreprise vil byggeledelse typisk falle under totalentreprenørens ansvar). Denne jobben kan jeg i hvert fall ikke gjøre selv, så kostnaden for byggeledelse skal legges til ved sammenligning av ulike alternativer.
5. Ansvarsrett og sentralgodkjenning.
Igjen flere firmaer reklamerer at de har sentralgodkjenning gjennom et norskregistrert firma. Det er betryggende med sentralgodkjenning. Men det kan også søkes om ansvarsrett lokalt ifm en byggesak slik at elementhusleverandør står som prosjekterende og utførende for råbygget. Så lenge de er kvalifisert til dette så er ikke sentralgodkjenning spesielt mer fordelaktig. Eller?
6. Entreprenør forsikring.
Ansvarsforsikring kreves som standard iht NS.
NB! «Entreprenørens oppfyllelse av kontraktsarbeidet er ikke dekket av entreprenørens ansvarsforsikring. Som hovedregel vil dermed heller ikke mangler og økonomiske konsekvenser av disse, og heller ikke forsinkelser, være dekket av ansvarsforsikringen. Særskilt avtalt garantiansvar utover det som følger av alminnelige regler for øvrig dekkes heller ikke.» Dette gjelder uansett om det er norsk eller utenlandsk leverandør. Og går leverandøren konkurs så hjelper det ikke med entreprenørforsikring her.
7. Bankgaranti.
Vet ikke om baltiske aktører aksepterer dette. Denne garantien er ment å dekke risiko for evt konkurs under bygging eller utbedring av mangler innenfor garantiperiode etter overlevering. Det anbefales 10% garanti under bygging og 5% av kontraktssummen etter overlevering. Kjøper man råbygg til 2 mill snakker vi om 200k/100k kr. Ikke all verden. Hvis jeg da må betale 20-30% forskudd ved inngåelse av kontrakt, så er det mye risiko involvert i perioden før levering/montering skjer. Her tror jeg eneste mulighet å styre risiko er å velge et solid selskap med egen fabrikk og som har opparbeidet goodwill i det norske markedet fra før av. Da vil ikke det være fristende å gå konkurs for å lure en kunde for noen hundre tusen lapper kanskje.. I hvert fall hvis jeg sammenligner med et lite norsk «byggmester as» som kan re-etablere seg i morgen med nytt navn (og det skjer), så står ikke de baltiske fabrikkene mye svakere.
8. Valuta og balansert prisregulering.
Det er stor pågang etter nye hus, flere bedrifter rapporterer om fulle ordrebøker for 2022. Dersom kontrakt inngås nå for levering om X måneder skal man passe på å beskrive prisindeksering på en god måte ( at priser kan gå både opp og ned). Det er med dagens høye prisnivå stor sannsynlighet for å prisene skal ned og ikke opp. Da høres det ikke supersmart ut å betale en premie for å sikre dagens pris på råvarer om X måneder. Men hvem vet..
Flere risikomomenter jeg må tenke på? Evt flere forslag til risikostyring?