8,708
2
1
Kjøpe 50-tallshus - hva er potensielle pengesluk?
3
0
Et kjekt hus er til salgs på et sted vi gjerne vil bo, tomta er stor (ca 4 mål!) og beliggenheten er flott med nydelig utsikt.
Huset er fra midt på 50-tallet, og med unntak av et lite påbygg av ukjent dato er lite og ingenting gjort siden.
Huset har vært bebodd inntil for få mnd. siden, da beboer døde, og alt er sånn tilsynelatende i orden (med det mener jeg ingen lekkasjer, ingen problemer med vann/avløp eller el, ingen sjenerende trekk etc). Men vi innser jo at et 60 år gammelt hus vil trenge en del oppgraderinger i kommende år - men da vi ikke er håndverkere akkurat lurer vi på HVA vi bør tenke på?
Det elektriske, der tenker vi å kontakte fagfolk før evt. overtagelse for å sjekke, og ønsker bl.a. nytt og oppgradert sikringsskap. Renner må skifter ganske kjapt, vet ikke om det MÅ gjøres i sommer liksom, men de ser ikke veldig bra ut..
Så er der også noen små "kosmetiske" ting vi ville gjort før vi flytta inn, bl.a. fjerne noen teppegulv og sånn. Men utenom det har vi vurdert det dithen at det er et hus vi fint kan bo i med barna (mange soverom der), og så får vi ta ting litt etterhvert.
Ting jeg regner med må gjøres over litt tid:
- skifte rør?
- drenere rundt kjellermur
- på sikt kan det være lurt å skifte kledning, da denne er høvlet og dermed "suger vann". Om og når det blir aktuelt ville vi isolert utenfra i samme slengen, men huset fungerer bra som det, det er OK isolert om enn ikke etter dagens standard.
Om vi kjøper blir det for max 2 millioner, og vi tenker ikke å ta opp mer lån enn vi må - vi satser på å heller gjøre ting "etterhvert".
NB: Vi ønsker oss ikke et hus som ser ut som det var bygd i fjor altså, med TG 0 på alt. Vi liker både sjarmen og sjelen i eldre hus, og lever veldig godt med skjevheter og skavanker, så lenge det ikke er forbundet med fare på noen måte...
Huset er fra midt på 50-tallet, og med unntak av et lite påbygg av ukjent dato er lite og ingenting gjort siden.
Huset har vært bebodd inntil for få mnd. siden, da beboer døde, og alt er sånn tilsynelatende i orden (med det mener jeg ingen lekkasjer, ingen problemer med vann/avløp eller el, ingen sjenerende trekk etc). Men vi innser jo at et 60 år gammelt hus vil trenge en del oppgraderinger i kommende år - men da vi ikke er håndverkere akkurat lurer vi på HVA vi bør tenke på?
Det elektriske, der tenker vi å kontakte fagfolk før evt. overtagelse for å sjekke, og ønsker bl.a. nytt og oppgradert sikringsskap. Renner må skifter ganske kjapt, vet ikke om det MÅ gjøres i sommer liksom, men de ser ikke veldig bra ut..
Så er der også noen små "kosmetiske" ting vi ville gjort før vi flytta inn, bl.a. fjerne noen teppegulv og sånn. Men utenom det har vi vurdert det dithen at det er et hus vi fint kan bo i med barna (mange soverom der), og så får vi ta ting litt etterhvert.
Ting jeg regner med må gjøres over litt tid:
- skifte rør?
- drenere rundt kjellermur
- på sikt kan det være lurt å skifte kledning, da denne er høvlet og dermed "suger vann". Om og når det blir aktuelt ville vi isolert utenfra i samme slengen, men huset fungerer bra som det, det er OK isolert om enn ikke etter dagens standard.
Om vi kjøper blir det for max 2 millioner, og vi tenker ikke å ta opp mer lån enn vi må - vi satser på å heller gjøre ting "etterhvert".
NB: Vi ønsker oss ikke et hus som ser ut som det var bygd i fjor altså, med TG 0 på alt. Vi liker både sjarmen og sjelen i eldre hus, og lever veldig godt med skjevheter og skavanker, så lenge det ikke er forbundet med fare på noen måte...
Avløpsrør kan være sprukne, lekke betongrør.
Vinduene ville jeg sjekket grundig. Er de friske og med innvendig varevinduer vil det neppe lønne seg å skifte.
Elektrisk anlegg kan være greit, men trolig kulo-kabel ( rynkete i svingene med utv alu-mantel) fungerer ok, men bør ikke røres da den kan være sprø inni. Dere bør absolutt vurdere jordfeilbryter, ev som felles forankoblet.
Kledningen trekker ikke mer vann om den er høvlet og beiset/malt.
Lykke til med tomt og utsikt, det kan være verd endel oppussing. ;)
Ja, det kan være fukt i mur og inne i kjeller, drenering på den tiden var ikke som nå, og om de skulle ha fylt litt pukk inntil muren utenpå kan den ha tettet seg av finstoff gjennom årenes løp. Men gjør det noe dersom kjelleren er en råkjeller man ikke skal bo i? Vi prioriterer ikke drenering, vi har derimot justert litt på terrengoverflata bak huset som ligger i skrånende terreng, slik at smeltevann og regnvann ikke skal stå opp mot muren, men renne ut til siden og ut i hagen.
En til ting med mur: Grunnmuren er gjerne støpt som en firkant, og midt i huset er det ofte pipe på et eget støpt fundament. Med årene vil muren og pipa (avhengig av grunnforholdene) synke med litt ulik hastighet, og alle gulv kan ha helning vekk fra pipa. Dette kan man leve med eller avrette når man pusser opp, men da ofrer man litt takhøyde.
Kjellergulvet inni grunnmuren er gjerne ganske tynn støp. Det hender det kommer fukt opp gjennom det selv om det er ganske godt drenert, og det er neppe radontett.
Ventilasjon som KjellG nevner er bra både for å lufte ut fukt og eventuelle radon om vinteren - samtidig er det da man gjerne vil lufte minst mulig for å hindre at vannrør fryser. Om sommeren vil lufting føre til at varm luft kommer inn i kald kjeller, relativ luftfuktighet stiger => mer fukt.
Om isolasjon av vegger: Vårt hus har diverse lag rupanel, impregnert papp og huntonitt slik at veggene er ca 20 cm tykke selv om bindingsverket bare er 10 cm (4"). Det tilfredstiller sannsynligvis isolasjonskravene i Bygningsloven anno nittennoenogtjue. Men tidlig på femtitallet når landet skulle gjenreises og Selvaag gjennom Ekeberghuset hadde vist at hus kunne bygges med lang mindre materialforbruk ble lov/forskrifter endret, mye isolerende tre ble erstattet med veldig tynne Glava-matter, hvit glassull sydd inn i svart impregnert papp. I begge tilfeller vil man ha hulrom i bindingsverket man med fordel kan fylle med blåseull. Det ble gjort hos oss for 13-14 år siden samtidig som vinduene ble byttet og ny vindsperre og utvendig panel ble lagt, og har gjort huset minst like varmt/energieffektivt som hus av samme størrelse fra 70-80-tallet. Skal dere bytte kledning, så vurder å bore huller i gammel kledning å blåst inn isolasjon først, hvis det ikke allerede er gjort. Sørg også for ny vindsperre, samt et luftesjikt mellom ny kledning og vindsperre.
Om isolasjon av tak/loft: Ofte er det ikke luftet kaldloft. Her kan man lett og billig rulle ut isolasjon på loftsgulvet, og sette inn ventiler i gavlene for å få inn kaldluft dersom det er problem med istappdannelse i takrennene. Er det innredet men uisolert loft med soverom under skråtak, er det en litt mer omfattende rivejobb før man kommer til for å lage luftespalte mellom undertak og ny vindsperre og så isolere. Vi gjorde dette, med stor egeninnsats + snekker i ca. seks uker ble det et sekssifret beløp, men under 200.000.
Generelt vil jeg si at et hus av den alderen kan være et trivelig kjøp hvis man liker å ha litt å pusle med, men hvor stort pengesluk det er kommer mye an på
a: Hva er allerede gjort eller er det stort vedlikeholdsetterslep (vårt var allerede innblåst med isolasjon, og hadde nytt tak, ytterkledning, vinduer, et nytt bad og kjøkken og nytt avløp i løpet av de siste 12 åra
b: hvor mye man vil heve standarden og komforten
c: driftsutgifter - fyrer man for 20000 eller 60000 kr i året, foretrekker man å fyre framfor å ta et økonomisk løft for isolere, og er det inntjent om fem eller tjue år?
Lykke til!