Som en apropos til åpningsinnlegget om statsrenter i fritt fall, så er i dag renten på 10 år norsk stat nå ca 0,60 prosentpoeng høyere enn hva de var da åpningsinnlegget ble skrevet. 5 års norsk statsrente er ca 0,85 prosentpoeng høyere.
3 måneders pengemarkedsrente er omtrent uendret.
Moral: Aldri tro på noen som mener å være skråsikre på hvor prisen på et finansiellt instrument skal. Det går kjapt i svingene nå om dagen og som vist kan disse bevegelsene gå begge veier.
Hva det er om en uke, en måned eller et år vet ingen.
Bankene står i kø for å låne ut penger til enda lavere fastrente. De beste bankene opererer nå med 3 års fastrente helt nede på på 3,3%.
Så nå tegnet jeg fastrenteavtale og fikk et grisebillig lån i 3 år. Risikoen er at det synker enda mer, men den sjansen tar jeg. Innlånskostnad+ rentemargin for banken må godt under 3% før jeg taper på dette. Det kan selvfølgelig skje i et marked i fritt fall. Man vet aldri.
Nordea sender ut signaler om at renta kanskje skal opp, men de hadde samtidig rekordinntekt i 3. kvartal og tjente nesten 8 milliarder på 3 måneder. Netto renteinntekter 3. kvartal var på 1.427 millioner euro. Det blir over 10 milliarder på 3 måneder. Ref: http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2316130.ece
Andre banker sier at renta skal ned, ned ned og fastrenta faller og den flytende faller etter. Snart setter sentralbanksjefen ned styringsrenta igjen. Vel, vi får se. Snart må vel fallet stoppe?.......
Mulig vi snart ser bunnen. Jeg ville i alle fall ikke sjanse på at fastrenta går ned på 2-tallet før den igjen stiger.
Nordea låner deg penger til 3,3% og har aldri hatt bedre marginer og større overskudd..... Samtidig låner de ut penger med tap i følge enkelte. Hva skal man tro på? Tro på resultatet. Milliardene i fortjeneste er gode rentemarginer, ikke lottogevinster. ;)
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Nordea driver med mye og mye av det er svært mye mer lønnsomt enn å gi boliglån til privatpersoner i Norge. Du har i denne tråden blitt vist eksempler på hva banker for tiden betaler for å finansiere boliglånene de gir i Norge, men jeg skjønner at det er svært problematisk for deg å skjønne det til tross for at det burde være en svært enkel oppgave når du endatil har vist at du vet hva NIBOR ligger på. Men du må gjerne gjenta poenget ditt flere ganger slik at det blir tydeligere at du ikke skjønner det.
For meg virker det som om du ikke skjønner det. Fastrenta har jo gått ned nesten hver eneste uke den siste tiden.
Banken tilbyr altså lavere og lavere rente til norske boliglånskunder og det gjør de selvfølgelig ikke fordi de driver veldedighet.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Fastrenter følger swaprenter + et påslag som er veldig lavt. Det burde vært høyere. Om du vet påslaget på NIBOR på en boligkredittobligasjon og den underliggende swaprenten for tilsvarende løpetid så kan du selv regne på hvor lønnsomt dette er.
Swaprentene har også fallt den siste tiden, men ikke så mye som NIBOR. De har steget en god del de siste dagene, men det tar alltid litt tid før fastrenter justeres i begge retninger.
Om en bank utsteder boligkredittobligasjoner på NIBOR + 100 i 5 år, hvilken 5 års fastrente tilsvarer da det for at de skal gå i null sånn ca?
Det er ingen grunn til at banker skal mene noe om markedsrenter skal opp eller ned når de setter fastrenter.
Er dette tilfelle? Jeg var nå så naiv at jeg trodde fastrenten var en form for "kjøpt" trygghet, det vil si at hvis jeg kjøper fastrente på 5år så regner banken med å tjene penger på meg kontra om jeg hadde valgt flytende rente i 5år. Det er jo slik det fremstilles av såkalte økonomieksperter i media. For å sitere Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet idag. Prisingen indikerer jo at markedet forventer at dagens flytende renta skal ned fra 3,70 til et snitt på (egentlig under) 3,35 % i snitt de neste tre årene. Har jeg misforstått hva du mener eller tar Hallgeir Kvadsheim og mange med han feil?
Jeg var nå så naiv at jeg trodde fastrenten var en form for "kjøpt" trygghet, det vil si at hvis jeg kjøper fastrente på 5år så regner banken med å tjene penger på meg kontra om jeg hadde valgt flytende rente i 5år. Det er jo slik det fremstilles av såkalte økonomieksperter i media. For å sitere Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet idag. Prisingen indikerer jo at markedet forventer at dagens flytende renta skal ned fra 3,70 til et snitt på (egentlig under) 3,35 % i snitt de neste tre årene. Har jeg misforstått hva du mener eller tar Hallgeir Kvadsheim og mange med han feil?
Fastrentelån prises som en margin over renteswper - renteswpper er hva man ser på når man mener noe om markedets forventninger til fremtidige pengemarkedsrenter. Dette er kontrakter som handles i markedet hver eneste dag. Dvs at selv om f.eks Nordeas og DNBs offisielle rentesyn er at den ene mener rentene skal opp og den andre mener de skal ned, så kan de godt tilby samme fastrente til kunder. Det er en smal sak for banker å kvitte seg med risikoen dersom de ønsker det. Det er typisk heller ikke de samme personene som setter fastrentene som vedder på om renter skal opp eller ned eller mener de skal opp eller ned. Om en bank ønsker å spekulere i fremtidige renter så er fastrentelån til kunder særdeles langt nede på listen over måter man gjør det på - personlig kan jeg knapt tenke meg en dummere måte å gjøre det på. Det er mye småforretninger, masse administrativ hassle, masse dokumenter, masse manuelt arbeide osv osv. En bank vil bruke ymse finansielle derivater, statsobligasjoner go så videre for å drive med denslags virksomhet.
Det relevante sammenligningsgrunnlaget er egentlig marginen over pengemarkedsrenter for flytende lån eller marginen over swaprenter for fastrentelån - det er dette bankene tjener eller taper på. Den siste er kjent i det du inngår avtalen (det er i alle fall mulig å finne det ut) - hva marginen over flytende lån blir er ukjent siden den godt kan endre seg opp eller ned i fremtiden.
Historisk har marginene på fastrentelån vært høyere enn på flytende lån så vidt jeg vet, men det er ingen automatikk i at det må være slik eller at det vil være slik i fremtiden. Historikken er også litt vanskelig å lese så mye ut av siden det stort sett har vært fallende renter de siste 10 årene - det skaper mye støy i sammenligningsgrunnlaget. Med fasiten i hånd har det åpenbart nesten alltid lønt seg å ligge flytende. Men nå er det som nevnt av mange tross alt begrenset hvor mye lengre renter kan falle, så det poenget har blitt mindre relevant.
Det er også viktig å være klar over at det rentemarkedene har ganske store bevegelser nå om dagen, og dersom det er slik at markedet forventer en snittrente på rundt 3.35% fremover i dag så kan den godt være 3.20% eller 3.50% neste uke.
Forskjellen mellom en flytende rente på 3,75% i dag kontra dagens fastrente på 3,35% er 40 basispunkter.
I snitt skal altså den flytende renta i løpet av disse 3 årene være 3,35% eller litt lavere siden et fastrentelån også har et risikoelement i seg.
Det betyr at den flytende renta i denne perioden MÅ bikke godt under 3% for at fastrenten skal være lønnsom for den som låner ut penger til fastrente. Virker det som en usannsynlighet? Fint. Da tjener jeg gode penger i disse 3 årene.
Mest sannsynlig får vi imidlertid en flytende rente som bikker under 3% og da går jeg antagelig i null. Markedet mener i alle fall det, for hvis ikke så leker de butikk ved å gi meg en fastrente som er lav samtidig som de tror at renta skal stige.
Renta er i fritt fall. Markedet sier så med prisingen av sine fastrenter. Ved å gi 3 års fstrente på 3,35%, mener markedet at den flytende renten i snitt vil være lavere enn disse 3,35% i snitt de neste 3 år. Nå er flytende 3,75%. For at snittet skal nås, må det et skikkelig fritt fall til. Boligrenta di er nå i ferd med å bli grisebillig og holde seg der. Fantastisk hvis man har mye i lån og en trygg jobb.
En realrente på null. I praksis har det nå blitt gratis å låne penger.
Prisingen indikerer jo at markedet forventer at dagens flytende renta skal ned fra 3,70 til et snitt på (egentlig under) 3,35 % i snitt de neste tre årene.
Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet, du har helt rett. Dette er hva markedet tror. Og de tror det så inderlig at de er villige til å satse penga sine på det.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Men kan du svare på det enkle spørsmålet mitt: Gitt funding på NIBOR +100 i 5 år - som er rundt der norske boligkredittselskaper finansierer seg. hvilken fastrente kan da banken tilby kundene sine i fem år for å gå sånn ca i null? Eller for å tjene enormt med penger på det, som du hevder at de gjør siden en bank som Nordea som driver med alt mulig hadde et godt resultat.
Siden du mener at du har skjønt så mye av dette og jeg så lite av dette burde det være en smal sak for deg å svare på det spørsmålet.
PS: Du trenger ikke prøve deg med at bankene har innskudd som er billige - boligkredittselskaper i Norge er selvfinansierte og har ikke ett øre i kundeinnskudd.
Svaret er enkelt: Forutsetningene dine er feil. Fasiten er markedet. Markedet leker ikke butikk og de lave fastrentene er et faktum.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Som en apropos til åpningsinnlegget om statsrenter i fritt fall, så er i dag renten på 10 år norsk stat nå ca 0,60 prosentpoeng høyere enn hva de var da åpningsinnlegget ble skrevet. 5 års norsk statsrente er ca 0,85 prosentpoeng høyere.
3 måneders pengemarkedsrente er omtrent uendret.
Moral: Aldri tro på noen som mener å være skråsikre på hvor prisen på et finansiellt instrument skal. Det går kjapt i svingene nå om dagen og som vist kan disse bevegelsene gå begge veier.
Hva det er om en uke, en måned eller et år vet ingen.
Nordea-sjefen holder det heller ikke som særlig sannsynlig med en rentenedgang for lånekunder
http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2316308.ece
De beste bankene opererer nå med 3 års fastrente helt nede på på 3,3%.
Så nå tegnet jeg fastrenteavtale og fikk et grisebillig lån i 3 år. Risikoen er at det synker enda mer, men den sjansen tar jeg.
Innlånskostnad+ rentemargin for banken må godt under 3% før jeg taper på dette. Det kan selvfølgelig skje i et marked i fritt fall. Man vet aldri.
Nordea sender ut signaler om at renta kanskje skal opp, men de hadde samtidig rekordinntekt i 3. kvartal og tjente nesten 8 milliarder på 3 måneder. Netto renteinntekter 3. kvartal var på 1.427 millioner euro. Det blir over 10 milliarder på 3 måneder.
Ref: http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2316130.ece
Andre banker sier at renta skal ned, ned ned og fastrenta faller og den flytende faller etter.
Snart setter sentralbanksjefen ned styringsrenta igjen.
Vel, vi får se. Snart må vel fallet stoppe?.......
Mulig vi snart ser bunnen. Jeg ville i alle fall ikke sjanse på at fastrenta går ned på 2-tallet før den igjen stiger.
Nordea låner deg penger til 3,3% og har aldri hatt bedre marginer og større overskudd.....
Samtidig låner de ut penger med tap i følge enkelte.
Hva skal man tro på?
Tro på resultatet. Milliardene i fortjeneste er gode rentemarginer, ikke lottogevinster. ;)
Banken tilbyr altså lavere og lavere rente til norske boliglånskunder og det gjør de selvfølgelig ikke fordi de driver veldedighet.
Swaprentene har også fallt den siste tiden, men ikke så mye som NIBOR. De har steget en god del de siste dagene, men det tar alltid litt tid før fastrenter justeres i begge retninger.
Om en bank utsteder boligkredittobligasjoner på NIBOR + 100 i 5 år, hvilken 5 års fastrente tilsvarer da det for at de skal gå i null sånn ca?
du har tidligere sagt.
Er dette tilfelle?
Jeg var nå så naiv at jeg trodde fastrenten var en form for "kjøpt" trygghet, det vil si at hvis jeg kjøper fastrente på 5år så regner banken med å tjene penger på meg kontra om jeg hadde valgt flytende rente i 5år.
Det er jo slik det fremstilles av såkalte økonomieksperter i media.
For å sitere Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet idag.
Prisingen indikerer jo at markedet forventer at dagens flytende renta skal ned fra 3,70 til et snitt på (egentlig under) 3,35 % i snitt de neste tre årene.
Har jeg misforstått hva du mener eller tar Hallgeir Kvadsheim og mange med han feil?
Fastrentelån prises som en margin over renteswper - renteswpper er hva man ser på når man mener noe om markedets forventninger til fremtidige pengemarkedsrenter. Dette er kontrakter som handles i markedet hver eneste dag. Dvs at selv om f.eks Nordeas og DNBs offisielle rentesyn er at den ene mener rentene skal opp og den andre mener de skal ned, så kan de godt tilby samme fastrente til kunder. Det er en smal sak for banker å kvitte seg med risikoen dersom de ønsker det. Det er typisk heller ikke de samme personene som setter fastrentene som vedder på om renter skal opp eller ned eller mener de skal opp eller ned. Om en bank ønsker å spekulere i fremtidige renter så er fastrentelån til kunder særdeles langt nede på listen over måter man gjør det på - personlig kan jeg knapt tenke meg en dummere måte å gjøre det på. Det er mye småforretninger, masse administrativ hassle, masse dokumenter, masse manuelt arbeide osv osv. En bank vil bruke ymse finansielle derivater, statsobligasjoner go så videre for å drive med denslags virksomhet.
Det relevante sammenligningsgrunnlaget er egentlig marginen over pengemarkedsrenter for flytende lån eller marginen over swaprenter for fastrentelån - det er dette bankene tjener eller taper på. Den siste er kjent i det du inngår avtalen (det er i alle fall mulig å finne det ut) - hva marginen over flytende lån blir er ukjent siden den godt kan endre seg opp eller ned i fremtiden.
Historisk har marginene på fastrentelån vært høyere enn på flytende lån så vidt jeg vet, men det er ingen automatikk i at det må være slik eller at det vil være slik i fremtiden. Historikken er også litt vanskelig å lese så mye ut av siden det stort sett har vært fallende renter de siste 10 årene - det skaper mye støy i sammenligningsgrunnlaget. Med fasiten i hånd har det åpenbart nesten alltid lønt seg å ligge flytende. Men nå er det som nevnt av mange tross alt begrenset hvor mye lengre renter kan falle, så det poenget har blitt mindre relevant.
Det er også viktig å være klar over at det rentemarkedene har ganske store bevegelser nå om dagen, og dersom det er slik at markedet forventer en snittrente på rundt 3.35% fremover i dag så kan den godt være 3.20% eller 3.50% neste uke.
I snitt skal altså den flytende renta i løpet av disse 3 årene være 3,35% eller litt lavere siden et fastrentelån også har et risikoelement i seg.
Det betyr at den flytende renta i denne perioden MÅ bikke godt under 3% for at fastrenten skal være lønnsom for den som låner ut penger til fastrente. Virker det som en usannsynlighet? Fint. Da tjener jeg gode penger i disse 3 årene.
Mest sannsynlig får vi imidlertid en flytende rente som bikker under 3% og da går jeg antagelig i null. Markedet mener i alle fall det, for hvis ikke så leker de butikk ved å gi meg en fastrente som er lav samtidig som de tror at renta skal stige.
Renta er i fritt fall. Markedet sier så med prisingen av sine fastrenter.
Ved å gi 3 års fstrente på 3,35%, mener markedet at den flytende renten i snitt vil være lavere enn disse 3,35% i snitt de neste 3 år. Nå er flytende 3,75%. For at snittet skal nås, må det et skikkelig fritt fall til. Boligrenta di er nå i ferd med å bli grisebillig og holde seg der. Fantastisk hvis man har mye i lån og en trygg jobb.
En realrente på null. I praksis har det nå blitt gratis å låne penger.
Hallgeir Kvadsheim fra Dagbladet, du har helt rett. Dette er hva markedet tror. Og de tror det så inderlig at de er villige til å satse penga sine på det.
Siden du mener at du har skjønt så mye av dette og jeg så lite av dette burde det være en smal sak for deg å svare på det spørsmålet.
PS: Du trenger ikke prøve deg med at bankene har innskudd som er billige - boligkredittselskaper i Norge er selvfinansierte og har ikke ett øre i kundeinnskudd.