Boligkredittselskapet har har jo den fordelen at de kan drive med slike finansielle instrumenter. Det er jo derfor det er så interessant. Selvfølgelig tas da alle inntekter med, de er jo en del av boligkredittselskapets inntjening.
Fondsfinans hadde for et år tilbake en presentasjon basert på DNB's egne tall. Jeg får ikke lastet opp vedlegget. Serveren ser ut til å være tom for lagringsplass.
Jeg skriver det heller. Her er hva analysesjefen i Fondsfinans sa 12. februar 2011 på Finansnæringens Dag:
Men, hvorfor er DnBNOR så aggressiv i retail-segmentet?
Boliglån har liten risiko og banken allokerer lite egenkapital: 2.7% egenkapital (av utlån) i retail segmentet (7% i storkundesegmentet)
… noe som gir svært høy avkastning: 24% !
Det tilsier at totallønnsomheten er for god, og rentemarginen vil fortsatt falle
Javel. Det var klare ord fra Fondsfinans. Sannspådd om 2011 var de også. Altså tjener DNB for mye penger på boliglån målt opp mot risiko og egenkapitalavkastning. Er det da rart at de binder til seg nye kunder via aggressivt prisede fastrenteavtaler som, når de er inngått, binder kunden til banken for 3, 5 og 10 år?
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Tom, synes du 325 millioner i rentenetto på boliglån i boligkredittselskap i forhold til en inntekt på over 5000 millioner er mykje? Eg vil seie det utgjer en liten andel, faktisk kun rundt 6,5%. At avkastninga er bra i % i forhold til egenkapital er greit nok, men i kroner og øre er det småpenger.
Alt det visvasset ditt rundt totalt resultat, avkastning etc. kan kanskje forvirre nokon, men dei fleste ser vel den paniske roing di ut av urolig farvatn.
Hald deg til renta, rentemarginer, rentenetto og fortjeneste på boliglån.
Alt det visvasset ditt rundt totalt resultat, avkastning etc. kan kanskje forvirre nokon, men dei fleste ser vel den paniske roing di ut av urolig farvatn.
Først tjente banker så mye fordi de kunne funde til NIBOR flat, men så kunne de ikke det alikevel Så var det gunstig fordi EURIBOR + margin var lavere enn NIBOR + margin, men så var det irrelevant Så var det gusting fordi rentenettoen i retail-omårdet var så stor, men så kom ikke den rentenettoen fra boliglån viste det seg. Siste pynten på bløtkaka var at det geniale med bolikgredittselskaper er at de kan ha ymse derivatforretninger. Man skal høre mye rart før ørene faller av.
Og sånn går no dagan.
Faktumet at Tom vil nekte å innrømme å ha tatt feil er i alle fall greit etablert.
Nå må dere jaggu slappe av. Når et titalls personer drar inn et et par hundre millioner i måneden i renteoverskudd pr. år og i tillegg drar inn enda en milliard til totalt, kan enhver se at dette er en fantastisk butikk. Så kan overskuddet pløyes tilbake som konsernbidrag til banken. Dermed har men en pengemaskin som ikke bare går med kjempeoverskudd, men som også har noe nær null risiko.
Det neste kjernepunktet er at siden det meste av boliglån nå ligger i boligkredittselskapet og allokerer minimalt med egenkapital, kan kundeinnskuddene brukes til å tilby all annen finansiering med en veldig lav fundingkost. Boligkredittselskapet er altså garantisten for at man kan oppnå en høy rentemargin og rekordavkastning på den resterende utlånsdelen. Samtidig sørger boliglånene for stor grad av stabilitet i bankdriften uavhengig av varierende markedssituasjoner.
Man kunne gjort det motsatt og fordelt slik at boligkredittselskapet fikk et mye høyere overskudd, men det ville ført til at resten av retail-delen ville tjent mindre enn boligkredittselskapet ville tjent mer. Kjernen er at boligkredittselskapene finansieres i hovedsak med OMF-obligasjoner.
Hvorfor tror dere man har skilt ut en boligkredittdel der et titalls mennesker sørger for disse enorme inntektene uten i det hele tatt å bruke noe særlig av bankens kundeinnskudd? Boligkredittdelen er motoren som gjør at resten av DNB Retail Norge kan gjøre det så bra.
- Derfor sier analysesjefen i Fondsfinans at rentemarginen vil gå nedover fordi med en slik pengemaskin så kan man utmerket godt ha mindre marginer. For totalmarginen er meget god og gir rekordresultat. Og fasiten er at rentemarginen på boliglån går ned samtidig som overskuddet går opp.
Så boliglånene er det viktigste banken har. De er grunnlaget som sikrer de høye rentemarginene og rekordoverskuddene. Og de sikrer stabilitet og lavere svingninger i inntjeningen. Det igjen sikrer enda lavere fundingkost.
Det er på tide å spørre seg om følgende: Hvorfor bruker banken 60% av forvaltningskapitalen sin til å drive med noe som i følge noen "eksperter" her på forumet ikke er særlig penger i? De kunne jo brukt mye mye mindre på boliglånene og mye mye mer på de andre lånene. Likevel skjer ikke dette og grunnen er uhyre enkel: Boliglånene er motoren i enhver bankvirksomhet.
Derfor er nå fastrenta så lav som den er og lavere enn flytende rente. Derfor sier analysesjef Bengt Kirkøen i Fondsfinans det han gjør foran de skarpeste aktørene i norsk finansnæring.
Og oblygre, synes du det er småpenger at et titalls ansatte i DNB boligkreditt drar inn et par milliarder i året med noen titalls millioner i driftskostnader, mens 5030 andre ansatte i DNB Retail drar inn et par millioner hver i året og det til en mye større risiko - og en mye høyere volatilitet.
Rolfy, du sier du jobber i bank, og det er sikkert riktig, men DRIFT av en bank har du tydeligvis ikke peiling på.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Hvordan kan banken gå ut og tilby fastrente på 3-5-10 år hvis de tjener for lite? Bare bedrifter med stor inntjening og selvsikkerhet kan tilby en tjeneste 10 år fram i tid med fast pris? Banken har ikke mye egenkapitel (5000 pr utlånt million).halv prosent av boliglånets størrelse i egenkapital og får en avkastning på 1,5 prosent. Avkastningen er da 3 ganger større enn egenkapitalen. http://www.dn.no/privatokonomi/article2125821.ece Så banken har jo ingenting å gå på. Banken tar de de kan i utbytte..Ett enkelt svar hadde vært greit..
Det er i prinsippet veldig lite forskjell på et lån med fast og flytende rente. Om man antar en margin over 3 måneders pengemarkedsrente på 100 basispunkter (bare for å ta et tall). Så kan man enten tilby et lån på NIBOR + 1% (flytende rente) eller en fastrente på ca 4.65%. Fastrenten fremkommer da ganske enkelt som 10 års swaprente (ca 3.65%) + det samme påslaget på 1%. Fastrentebiten er enkelt å kvitte seg med ved å handle renteswappen i markdet. Det blir omsatt renteswapper pålydende hundrevis av millioner av kroner hver eneste dag i det norske markedet, så det er en smal sak å gjøre det. Om du ser på kredittkomponenten av lånet så er den lik i begge tilfeller - panten er i den samme boligen og løpetiden på lånet er langt (type 20-30 år). Den gjennomsnittelige levetid til et boliglån i Norge er for øvrig mye kortere siden folk flytter, refinansierer, betaler ned osv osv.
Dersom en bank ønsker å vedde på om renter skal opp eller ned er det mye enklere for banken å bare gjøre renteswappen i markedet, ingen grunn til å blande boliglån til kunder inn i den virksomheten.
En viktig forskjell på et boliglån med fast og flytende rente er imidlertid at i et fastrentelån er marginen over swaprenter i prinsippet låst inn for hele løpetiden og kjent ved tidspunktet for avtaleinngåelse. Har man flytende rente kan banken sette renten opp eller ned etter eget forgodtbefinnende, og kan da i praksis også endre pålsaget over pengemarkedsrentene. Så med flytende rente vet man ikke hva utgangspunktet for renteberegningen blir (pengemarkedsrenter) samt at man ikke vet hva påslaget vil være i hele lånets løpetid. Motsatsen til det er at ved fastrente ved man ikke om man ville kommet bedre eller dårligere ut om man hadde valgt flytende rente.
Det er en veldig vanlig oppfatning at fastrentelån medfører et veddemål mot banken, men det er altså ikke riktig. Banken kan tilby fastrenter til kunder helt uavhengig av hva den tror om rentenivået fremover siden det er svært enkelt å kvitte seg med fastrenterisikoen.
Det er også viktig å være klar over at det mange steder er fastrente som er normalen, Norge er litt spesielt ved at det langt vanligste er flytende renter på boliglån. Man skal ikke lengre enn til Danmark f.eks før det ser helt annerledes ut.
Rema kan også selge svineribbe med giganttap så lenge kundene rasker med seg tilstrekkelig mye annet i handlekurven sin;)
Første boliglån hadde en faktisk løpetid på ca 2 år (jeg solgte leiligheten og flyttet) Andre hadde jeg i ca 5 år, men 1/3 av lånet ble nedbetalt etter kun få måneder (samboer refinansierte i SPK) Tredje lån har jeg ennå, men i overkant av 1/3 ble nedbetalt etter ca et halvår (nok en gang refinansiering i SPK). De 2/3 jeg sitter igjen med har også blitt splittet i to lån - et fast og et flytende.
Selv om den initielle løpetiden på alle lånene har vært 20-30 år, har den faktiske løpetiden vært mye kortere. Så hvor lang løpetid det faktisk er på et boliglån er høyst diskutabelt. Snittet i Norge mener jeg er ca 7 år, men husker ikke helt hva det var. Jeg har hele tiden hatt samme långiver, men lånets størrelse og panteobjektet har endret seg, så det er så betrakte som nye lån og de gamle er å betrakte som innfridde.
Fondsfinans hadde for et år tilbake en presentasjon basert på DNB's egne tall.
Jeg får ikke lastet opp vedlegget. Serveren ser ut til å være tom for lagringsplass.
Jeg skriver det heller. Her er hva analysesjefen i Fondsfinans sa 12. februar 2011 på Finansnæringens Dag:
Men, hvorfor er DnBNOR så aggressiv i retail-segmentet?
Boliglån har liten risiko og banken allokerer lite egenkapital: 2.7% egenkapital (av utlån) i retail segmentet
(7% i storkundesegmentet)
… noe som gir svært høy avkastning: 24% !
Det tilsier at totallønnsomheten er for god, og rentemarginen vil fortsatt falle
Javel. Det var klare ord fra Fondsfinans. Sannspådd om 2011 var de også.
Altså tjener DNB for mye penger på boliglån målt opp mot risiko og egenkapitalavkastning.
Er det da rart at de binder til seg nye kunder via aggressivt prisede fastrenteavtaler som, når de er inngått, binder kunden til banken for 3, 5 og 10 år?
Eg vil seie det utgjer en liten andel, faktisk kun rundt 6,5%.
At avkastninga er bra i % i forhold til egenkapital er greit nok, men i kroner og øre er det småpenger.
Alt det visvasset ditt rundt totalt resultat, avkastning etc. kan kanskje forvirre nokon, men dei fleste ser vel den paniske roing di ut av urolig farvatn.
Hald deg til renta, rentemarginer, rentenetto og fortjeneste på boliglån.
Først tjente banker så mye fordi de kunne funde til NIBOR flat, men så kunne de ikke det alikevel
Så var det gunstig fordi EURIBOR + margin var lavere enn NIBOR + margin, men så var det irrelevant
Så var det gusting fordi rentenettoen i retail-omårdet var så stor, men så kom ikke den rentenettoen fra boliglån viste det seg.
Siste pynten på bløtkaka var at det geniale med bolikgredittselskaper er at de kan ha ymse derivatforretninger. Man skal høre mye rart før ørene faller av.
Og sånn går no dagan.
Faktumet at Tom vil nekte å innrømme å ha tatt feil er i alle fall greit etablert.
Når et titalls personer drar inn et et par hundre millioner i måneden i renteoverskudd pr. år og i tillegg drar inn enda en milliard til totalt, kan enhver se at dette er en fantastisk butikk. Så kan overskuddet pløyes tilbake som konsernbidrag til banken.
Dermed har men en pengemaskin som ikke bare går med kjempeoverskudd, men som også har noe nær null risiko.
Det neste kjernepunktet er at siden det meste av boliglån nå ligger i boligkredittselskapet og allokerer minimalt med egenkapital, kan kundeinnskuddene brukes til å tilby all annen finansiering med en veldig lav fundingkost. Boligkredittselskapet er altså garantisten for at man kan oppnå en høy rentemargin og rekordavkastning på den resterende utlånsdelen.
Samtidig sørger boliglånene for stor grad av stabilitet i bankdriften uavhengig av varierende markedssituasjoner.
Man kunne gjort det motsatt og fordelt slik at boligkredittselskapet fikk et mye høyere overskudd, men det ville ført til at resten av retail-delen ville tjent mindre enn boligkredittselskapet ville tjent mer. Kjernen er at boligkredittselskapene finansieres i hovedsak med OMF-obligasjoner.
Hvorfor tror dere man har skilt ut en boligkredittdel der et titalls mennesker sørger for disse enorme inntektene uten i det hele tatt å bruke noe særlig av bankens kundeinnskudd? Boligkredittdelen er motoren som gjør at resten av DNB Retail Norge kan gjøre det så bra.
- Derfor sier analysesjefen i Fondsfinans at rentemarginen vil gå nedover fordi med en slik pengemaskin så kan man utmerket godt ha mindre marginer. For totalmarginen er meget god og gir rekordresultat. Og fasiten er at rentemarginen på boliglån går ned samtidig som overskuddet går opp.
Så boliglånene er det viktigste banken har. De er grunnlaget som sikrer de høye rentemarginene og rekordoverskuddene. Og de sikrer stabilitet og lavere svingninger i inntjeningen. Det igjen sikrer enda lavere fundingkost.
Det er på tide å spørre seg om følgende: Hvorfor bruker banken 60% av forvaltningskapitalen sin til å drive med noe som i følge noen "eksperter" her på forumet ikke er særlig penger i? De kunne jo brukt mye mye mindre på boliglånene og mye mye mer på de andre lånene. Likevel skjer ikke dette og grunnen er uhyre enkel: Boliglånene er motoren i enhver bankvirksomhet.
Derfor er nå fastrenta så lav som den er og lavere enn flytende rente. Derfor sier analysesjef Bengt Kirkøen i Fondsfinans det han gjør foran de skarpeste aktørene i norsk finansnæring.
Og oblygre, synes du det er småpenger at et titalls ansatte i DNB boligkreditt drar inn et par milliarder i året med noen titalls millioner i driftskostnader, mens 5030 andre ansatte i DNB Retail drar inn et par millioner hver i året og det til en mye større risiko - og en mye høyere volatilitet.
Rolfy, du sier du jobber i bank, og det er sikkert riktig, men DRIFT av en bank har du tydeligvis ikke peiling på.
Takk for meg i denne diskusjonen, det er ikke så morro å snakke til en vegg.
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
Så banken har jo ingenting å gå på. Banken tar de de kan i utbytte..Ett enkelt svar hadde vært greit..
Dersom en bank ønsker å vedde på om renter skal opp eller ned er det mye enklere for banken å bare gjøre renteswappen i markedet, ingen grunn til å blande boliglån til kunder inn i den virksomheten.
En viktig forskjell på et boliglån med fast og flytende rente er imidlertid at i et fastrentelån er marginen over swaprenter i prinsippet låst inn for hele løpetiden og kjent ved tidspunktet for avtaleinngåelse. Har man flytende rente kan banken sette renten opp eller ned etter eget forgodtbefinnende, og kan da i praksis også endre pålsaget over pengemarkedsrentene. Så med flytende rente vet man ikke hva utgangspunktet for renteberegningen blir (pengemarkedsrenter) samt at man ikke vet hva påslaget vil være i hele lånets løpetid. Motsatsen til det er at ved fastrente ved man ikke om man ville kommet bedre eller dårligere ut om man hadde valgt flytende rente.
Det er en veldig vanlig oppfatning at fastrentelån medfører et veddemål mot banken, men det er altså ikke riktig. Banken kan tilby fastrenter til kunder helt uavhengig av hva den tror om rentenivået fremover siden det er svært enkelt å kvitte seg med fastrenterisikoen.
Det er også viktig å være klar over at det mange steder er fastrente som er normalen, Norge er litt spesielt ved at det langt vanligste er flytende renter på boliglån. Man skal ikke lengre enn til Danmark f.eks før det ser helt annerledes ut.
Rema kan også selge svineribbe med giganttap så lenge kundene rasker med seg tilstrekkelig mye annet i handlekurven sin;)
Første boliglån hadde en faktisk løpetid på ca 2 år (jeg solgte leiligheten og flyttet)
Andre hadde jeg i ca 5 år, men 1/3 av lånet ble nedbetalt etter kun få måneder (samboer refinansierte i SPK)
Tredje lån har jeg ennå, men i overkant av 1/3 ble nedbetalt etter ca et halvår (nok en gang refinansiering i SPK). De 2/3 jeg sitter igjen med har også blitt splittet i to lån - et fast og et flytende.
Selv om den initielle løpetiden på alle lånene har vært 20-30 år, har den faktiske løpetiden vært mye kortere. Så hvor lang løpetid det faktisk er på et boliglån er høyst diskutabelt. Snittet i Norge mener jeg er ca 7 år, men husker ikke helt hva det var. Jeg har hele tiden hatt samme långiver, men lånets størrelse og panteobjektet har endret seg, så det er så betrakte som nye lån og de gamle er å betrakte som innfridde.