En banks boligkredittselskap er en liten administrativ enhet, følgelig har den få ansatte. Et boligkredittselskap driver med to ting: Holde boliglån som sikkerhet og låne inn penger for å finansiere boliglån. Alt det andre rundt boliglånsvirksomheten er det baken som driver med. Et boligkredittselskap har ingen kundekontakt, ingen fillialer, sender ikke ut noen brev og har generelt svært begrensede oppgaver.
Kanskje Tom burde tromme sammen 19 venner og starte et boligkredittselskap siden det er så ekstremt lønnsomt og krever så lite folk?
Selvfølgelig er en banks boligkredittselskap en liten administrativ enhet. Det er jo det jeg gjentar det det kjedsommelige.
Spørsmålet du ikke bekrefter eller avkrefter er om denne lille greia er grunnmuren i hele bankvirksomheten. Det er nemlig min påstand! Det er faktisk en grunn til at bankene står i kø for å kapre gode boliglånskunder. Dette er gull!
Videre:
Har DNB milliarder av kroner i overskudd hvert kvartal?
Blir overskuddet bare større og større?
Er det slik at 86% av alt vi låner i bankene er lån med pant i bolig?
Hva med de 14 andre prosentene?
Er innlån i euro til 0,75% rente grisebillig?
Er renteswap en helt kurant sak og et meget godt og fungerende finansielt instrument?
Har DNB 2 av 3 fundingkroner gjennom kundeinnskudd eller er innlån noe som de sliter med og betaler svindyrt for?
Hvordan kan DNB bruke store deler av forvaltningskapitalen sin på boliglån, som det påstås ikke gir noen særlig gevinst, samtidig som de tjener gode penger? Hvorfor ikke bruke mer forvaltningskapital der de får mest igjen? Leker de butikk? Selvfølgelig ikke!
Gjør et tankeekspriment: Tenk deg at DNB kutter ut det meste av utlån med pant i bolig for heller å bruke pengene til annen type utlån. Utlån som da skal være så mye mer lukrative enn disse stakkars boliglånene som man ikke tjener penger på. Ooops.... UTENKELIG! Spørsmålet er imidlertid: HVORFOR er det så utenkelig?
PS: Rene boligkredittselskaper tjener også gode penger selv om boliglånsrenta er veldig lav. Det er et faktum!
Få hodet opp av sanden! Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge. DNB har gode marginer og tjener penger som gress! Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Enten forstår du ikkje forskjell på inntekt og resultat siden du blander disse begrepene eller du troller. Ein milliard i inntekt er ikkje ein miliard i resultat. DnD Boligkreditt betaler DnB ca. 600 mill. i kvartalet for å administrere selskapet, så kostnader er der nok av, så resultatet er så langt ifra 1 milliard.
Dette får være nok fra meg i denne omgang,Tom fortsetter i nøyaktig samme gate som før.
Det er nok du som ikke forstår. Har man en milliard i inntekt og betaler 600 millioner i konsernbidrag, er ikke dette en utgift, men, ja nettopp - et bidrag. En del av internregnskapet. Videre betyr dette heller ikke at de 10 ansatte etter dette har 400 millioner i overskudd.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Selvfølgelig er en banks boligkredittselskap en liten administrativ enhet. Det er jo det jeg gjentar det det kjedsommelige.
Spørsmålet du ikke bekrefter eller avkrefter er om denne lille greia er grunnmuren i hele bankvirksomheten. Det er nemlig min påstand! Det er faktisk en grunn til at bankene står i kø for å kapre gode boliglånskunder. Dette er gull!
Videre:
Har DNB milliarder av kroner i overskudd hvert kvartal?
Blir overskuddet bare større og større?
Er det slik at 86% av alt vi låner i bankene er lån med pant i bolig?
Hva med de 14 andre prosentene?
Er innlån i euro til 0,75% rente grisebillig?
Er renteswap en helt kurant sak og et meget godt og fungerende finansielt instrument?
Har DNB 2 av 3 fundingkroner gjennom kundeinnskudd eller er innlån noe som de sliter med og betaler svindyrt for?
Hvordan kan DNB bruke store deler av forvaltningskapitalen sin på boliglån, som det påstås ikke gir noen særlig gevinst, samtidig som de tjener gode penger? Hvorfor ikke bruke mer forvaltningskapital der de får mest igjen? Leker de butikk? Selvfølgelig ikke!
Gjør et tankeekspriment: Tenk deg at DNB kutter ut det meste av utlån med pant i bolig for heller å bruke pengene til annen type utlån. Utlån som da skal være så mye mer lukrative enn disse stakkars boliglånene som man ikke tjener penger på. Ooops.... UTENKELIG! Spørsmålet er imidlertid: HVORFOR er det så utenkelig?
PS: Rene boligkredittselskaper tjener også gode penger selv om boliglånsrenta er veldig lav. Det er et faktum!
Få hodet opp av sanden! Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge. DNB har gode marginer og tjener penger som gress! Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Banker tjener penger på å ha kunder - andre tjenser og lån enn boliglån er mer lønnsomt. Boliglån er et "signalprodukt" i Norge. Det er ikke lengre slik at banker omtrent går med underskudd på boliglån Siden NIBOR har kommet ned. Så banker tjener penger på boliglån, det er ikke det - de tjener bare ikke spesielt godt på det. Noe jeg har gjentatt ganske mange ganger. Så boliglånskunder er viktige, men det er ikke fordi boliglånene i seg selv er så lønnsome. Jeg skjønner at du nekter å innse det, men det får nesten være ditt problem.
Du lever i den villfarelse at det er på boliglån bankene tjener pengene sine - det er galt. Andre ting er mye mer lønnsomt.
Banker gjør mye som ikke er det mest lønnsomme akkurat der og da. Om marginene en eller annen gang i fremtiden stiger, så er en portefølje på hundretusenvis av boliglån ganske god butikk. Ditto om fundingkosten en gang skulle komme ned. Og kundene som har et bankforhold er lønnsomme, og boliglån er inngangsporten til et kundeforhold.
Det aller meste av boliglån i norske banker går i boligkredittselskaper, og de er i sin helhet finansiert ved boligkredittobligasjoner. Så ligger det noe rask utenfor - typisk lån med over 75% belåning (grensen for når det kan gå i boligkreditt) og litt andre ting. Uansett hvor mange ganger du påstår det for deg selv så er ikke boliglån fundet med innskudd. Det er også andre enn privatpersoner som låner i Norge, men det bryr tydligvis ikke du deg om. Det er mye større marginer på utlån i bedriftsmarkedet, og også der er tapene relativt små.
Jeg vet at norske banker tjener greit med penger. I motsetning til deg skjønner jeg hvorfor.
Du må lære deg å skille mellom volum og marginer. Det er ikke lønnsomt bare fordi noe er stort.
Og ja, 0.75% er billig for et lån i EUR. Jeg har da aldri påstått noe annet.
Det er nok du som ikke forstår. Har man en milliard i inntekt og betaler 600 millioner i konsernbidrag, er ikke dette en utgift, men, ja nettopp - et bidrag. En del av internregnskapet. Videre betyr dette heller ikke at de 10 ansatte etter dette har 400 millioner i overskudd.
Eg som ikkje forstår ?? Det er ikkje ei -1- krone i konsernbidrag i 2 kvartalsrapporten. Kvar i alle dager finn du konsernbidrag? Veit du ikkje forskjell på driftskostnader og konsernbidrag?
Pursuant to the management agreement, DNB Boligkreditt purchases services from the bank, including administration, bank production, distribution, customer contact, IT operations, financial and liquidity management. DNB Boligkreditt pays a monthly management fee for these services based on the lending volume under management and the achieved lending spreads. The management fee paid is recognised as “Other expences” in the statement of comprehensive income and amounted to NOK 586.5 million for the second quarter of 2012.
Nå vet jeg ikke om problemet er at noen ikke vil skjønne eller om de ikke kan skjønne, men uansett er det på tide med et lite grunnkurs i hvordan dette med boliglån fungerer og hvorfor boliglånene er grunnmuren i bankvirksomheten.
Man oppretter et kredittforetak som et heleid datterselskap. La oss kalle det AAA Boligkreditt AS. Hensikten med dette er å sikre banken langsiktig finansiering til best mulig vilkår. For at dette skal fungere, trenger man naturlig nok en drøss boliglånskunder med god sikkerhet og lav risiko.
Boligkredittselskapet jobb er å utstede obligasjoner med fortrinnsrett og derved hente inn penger. Samtidig har man nå en situasjon der obligasjoner med fortrinnsrett også kan byttes direkte i statspapirer.
Fordelene stopper imidlertid ikke med dette. Dette grunnfjellet av boliglånskunder er av en slik art at de anses som lavrisiko. Ergo kan man låne ut veldig mye penger til disse boliglånskundene uten at banken som sådan får en for høy risikofaktor. Altså kan man låne ut enda mer penger - og tjene enda mer penger.
Samtidig som man bruker boligkredittselskapet til langsiktig og rimelig finansiering med lav risiko, har man jo også de vanlige kundeinnskuddene. Disse kan man så i stor grad låne ut til andre formål enn bolig, da boligkredittselskapet sørger for finansieringen av de fleste boliglånene.
Boliglånskundene er altså verdt gull og bidrar både til inntjening, til lav risikoprofil og at man kan få tilgang på statspapirer.
Det heleide boligkredittselskapet AAA Boligkreditt AS er en pengemaskin, ikke bare grunnmuren i bankvirksomheten. Man belaster bolikkredittselskapet med en passende andel bankens driftskostnader og overfører så resten av fortjenesten f.eks som konsernbidrag.
Det sier seg selv at alle disse kjekke mulighetene som åpner seg med et boligkredittselskap, slett ikke er mulig uten boliglånskunder. Og jo flere boliglånskunder, jo flere muligheter.
Nå er det videre slik at ikke alle boliglånskunder kvalifiserer for lån i boligkredittselskapene. Derfor deles kundene inn i gullkantede boliglånskunder og ikke fullt så gullkantede boliglånskunder. Den siste gruppen får en høyere rente og siden disse ikke kan finansieres via boligkredittselskapet, finansieres de fra andre kilder, f.eks kundeinnskudd.
Så jeg gjentar enda en gang: Få hodet opp av sanden! Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge. DNB har gode marginer og tjener penger som gress! Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Så for å sette det på spissen: La oss si at en bank ikke har en eneste boliglånskunde og følgelig ikke et boligkredittselskap, men ellers er som en vanlig privatkundebank. Nøyaktig hvilke muligheter er det denne banken ikke har som en bank med boliglån har? Da tenker jeg ikke på kryssalg av tjenester og det å få kundeforhold gjennom rimelige utlån til bolig, for påstanden din er jo at boliglånsvirksomheten i seg selv er gull verdt. Jeg påstår at det er det andre rundt som er lønnsomt, ikke selve boligslånsvirksomheten.
Denne hypotetiske banken vil da ikke ha et eneste boliglån som skal finansieres og kan følgelig bruke andre typer innlån (heri kundeinnskudd) til hva den måtte ønske. Funingbehovet for en boliglånsporteføllje vil være null siden det ikke er noen boliglån som skal fundes.
Dagens lekseprøve: Dersom man anatar at man kan låne i ECB til 0.75% i tre år, hvilken rente tilsvarer dette sånn ca i norske kroner for treårs penger? Og for den flinke elev: Hvordan er prisingen av dette sammenlignet med hvor en solid skadinavisk bank - f.eks Nordea kan hente penger i markedet usikret og sikret (dvs i boligkredittobligasjoner) i 3 år i EUR.
(ECB-lånene har ikke en fast rente i 3 år - renten er satt lik reporenten til ECB, dvs at de i levetiden kan bli høyere og lavere enn 0,75% - det var 1% da operasjonen ble gjort til opplysning). Men la oss for enkelhetens skyld anta at renten er fast i 3 år.
Så for å sette det på spissen: La oss si at en bank ikke har en eneste boliglånskunde og følgelig ikke et boligkredittselskap, men ellers er som en vanlig privatkundebank. Nøyaktig hvilke muligheter er det denne banken ikke har som en bank med boliglån har? Da tenker jeg ikke på kryssalg av tjenester og det å få kundeforhold gjennom rimelige utlån til bolig, for påstanden din er jo at boliglånsvirksomheten i seg selv er gull verdt. Jeg påstår at det er det andre rundt som er lønnsomt, ikke selve boligslånsvirksomheten.
Du må være litt spesifikk. Hva er det andre rundt som er så lønnsomt etter ditt syn?
Dagens lekseprøve: Dersom man anatar at man kan låne i ECB til 0.75% i tre år, hvilken rente tilsvarer dette sånn ca i norske kroner for treårs penger? Og for den flinke elev: Hvordan er......
Du sier selv at det er veldig gunstig noen innlegg tilbake. Sjefen for DNB ble spurt av en finansspesialist om han ikke hadde dårlig samvittighet for å ta i mot en slik gavepakke. Svaret var at det ikke var så interessant at de tjente bra på dette, men at de oppfylte bakgrunnen for gavepakken, noe som var å sette pengene i sirkulasjon.
Siden alle i finansverdenen ser ut til å være enige i at dette er veldig gunstig, hvorfor skulle det for oss her på byggebolig.no være så interessant å regne på om det er gunstig, mer gunstig eller midt i mellom gunstig? Men for all del....
Antar du ser på deg selv som en flink elev, så jeg regner med at du vil fortelle svaret hvis noen lesere her skulle spørre. ;)
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Antar du ser på deg selv som en flink elev, så jeg regner med at du vil fortelle svaret hvis noen lesere her skulle spørre. ;)
Så skråsikker du er på alt så kunne det jo passe om du regner det om til norske kroner. Det er lov å si at du ikke vet hva det tilsvarer. Men om det tilsvarer 0.75% i NOK, 1.5%, 2.5% eller 3.5% i NOK er vel ganske relevant for hvor billig dette egentlig er, er det ikke?
Kanskje Tom burde tromme sammen 19 venner og starte et boligkredittselskap siden det er så ekstremt lønnsomt og krever så lite folk?
Spørsmålet du ikke bekrefter eller avkrefter er om denne lille greia er grunnmuren i hele bankvirksomheten. Det er nemlig min påstand! Det er faktisk en grunn til at bankene står i kø for å kapre gode boliglånskunder. Dette er gull!
Videre:
Har DNB milliarder av kroner i overskudd hvert kvartal?
Blir overskuddet bare større og større?
Er det slik at 86% av alt vi låner i bankene er lån med pant i bolig?
Hva med de 14 andre prosentene?
Er innlån i euro til 0,75% rente grisebillig?
Er renteswap en helt kurant sak og et meget godt og fungerende finansielt instrument?
Har DNB 2 av 3 fundingkroner gjennom kundeinnskudd eller er innlån noe som de sliter med og betaler svindyrt for?
Hvordan kan DNB bruke store deler av forvaltningskapitalen sin på boliglån, som det påstås ikke gir noen særlig gevinst, samtidig som de tjener gode penger? Hvorfor ikke bruke mer forvaltningskapital der de får mest igjen? Leker de butikk? Selvfølgelig ikke!
Gjør et tankeekspriment: Tenk deg at DNB kutter ut det meste av utlån med pant i bolig for heller å bruke pengene til annen type utlån. Utlån som da skal være så mye mer lukrative enn disse stakkars boliglånene som man ikke tjener penger på. Ooops.... UTENKELIG! Spørsmålet er imidlertid: HVORFOR er det så utenkelig?
PS: Rene boligkredittselskaper tjener også gode penger selv om boliglånsrenta er veldig lav. Det er et faktum!
Få hodet opp av sanden!
Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge.
DNB har gode marginer og tjener penger som gress!
Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Det er nok du som ikke forstår. Har man en milliard i inntekt og betaler 600 millioner i konsernbidrag, er ikke dette en utgift, men, ja nettopp - et bidrag. En del av internregnskapet.
Videre betyr dette heller ikke at de 10 ansatte etter dette har 400 millioner i overskudd.
Banker tjener penger på å ha kunder - andre tjenser og lån enn boliglån er mer lønnsomt. Boliglån er et "signalprodukt" i Norge. Det er ikke lengre slik at banker omtrent går med underskudd på boliglån Siden NIBOR har kommet ned. Så banker tjener penger på boliglån, det er ikke det - de tjener bare ikke spesielt godt på det. Noe jeg har gjentatt ganske mange ganger. Så boliglånskunder er viktige, men det er ikke fordi boliglånene i seg selv er så lønnsome. Jeg skjønner at du nekter å innse det, men det får nesten være ditt problem.
Du lever i den villfarelse at det er på boliglån bankene tjener pengene sine - det er galt. Andre ting er mye mer lønnsomt.
Banker gjør mye som ikke er det mest lønnsomme akkurat der og da. Om marginene en eller annen gang i fremtiden stiger, så er en portefølje på hundretusenvis av boliglån ganske god butikk. Ditto om fundingkosten en gang skulle komme ned. Og kundene som har et bankforhold er lønnsomme, og boliglån er inngangsporten til et kundeforhold.
Det aller meste av boliglån i norske banker går i boligkredittselskaper, og de er i sin helhet finansiert ved boligkredittobligasjoner. Så ligger det noe rask utenfor - typisk lån med over 75% belåning (grensen for når det kan gå i boligkreditt) og litt andre ting. Uansett hvor mange ganger du påstår det for deg selv så er ikke boliglån fundet med innskudd. Det er også andre enn privatpersoner som låner i Norge, men det bryr tydligvis ikke du deg om. Det er mye større marginer på utlån i bedriftsmarkedet, og også der er tapene relativt små.
Jeg vet at norske banker tjener greit med penger. I motsetning til deg skjønner jeg hvorfor.
Du må lære deg å skille mellom volum og marginer. Det er ikke lønnsomt bare fordi noe er stort.
Og ja, 0.75% er billig for et lån i EUR. Jeg har da aldri påstått noe annet.
Eg som ikkje forstår ??
Det er ikkje ei -1- krone i konsernbidrag i 2 kvartalsrapporten.
Kvar i alle dager finn du konsernbidrag?
Veit du ikkje forskjell på driftskostnader og konsernbidrag?
Man oppretter et kredittforetak som et heleid datterselskap. La oss kalle det AAA Boligkreditt AS.
Hensikten med dette er å sikre banken langsiktig finansiering til best mulig vilkår. For at dette skal fungere, trenger man naturlig nok en drøss boliglånskunder med god sikkerhet og lav risiko.
Boligkredittselskapet jobb er å utstede obligasjoner med fortrinnsrett og derved hente inn penger. Samtidig har man nå en situasjon der obligasjoner med fortrinnsrett også kan byttes direkte i statspapirer.
Fordelene stopper imidlertid ikke med dette. Dette grunnfjellet av boliglånskunder er av en slik art at de anses som lavrisiko. Ergo kan man låne ut veldig mye penger til disse boliglånskundene uten at banken som sådan får en for høy risikofaktor. Altså kan man låne ut enda mer penger - og tjene enda mer penger.
Samtidig som man bruker boligkredittselskapet til langsiktig og rimelig finansiering med lav risiko, har man jo også de vanlige kundeinnskuddene. Disse kan man så i stor grad låne ut til andre formål enn bolig, da boligkredittselskapet sørger for finansieringen av de fleste boliglånene.
Boliglånskundene er altså verdt gull og bidrar både til inntjening, til lav risikoprofil og at man kan få tilgang på statspapirer.
Det heleide boligkredittselskapet AAA Boligkreditt AS er en pengemaskin, ikke bare grunnmuren i bankvirksomheten. Man belaster bolikkredittselskapet med en passende andel bankens driftskostnader og overfører så resten av fortjenesten f.eks som konsernbidrag.
Det sier seg selv at alle disse kjekke mulighetene som åpner seg med et boligkredittselskap, slett ikke er mulig uten boliglånskunder. Og jo flere boliglånskunder, jo flere muligheter.
Nå er det videre slik at ikke alle boliglånskunder kvalifiserer for lån i boligkredittselskapene. Derfor deles kundene inn i gullkantede boliglånskunder og ikke fullt så gullkantede boliglånskunder. Den siste gruppen får en høyere rente og siden disse ikke kan finansieres via boligkredittselskapet, finansieres de fra andre kilder, f.eks kundeinnskudd.
Så jeg gjentar enda en gang:
Få hodet opp av sanden!
Boliglånsrenta er grisebillig og vil være det lenge.
DNB har gode marginer og tjener penger som gress!
Utlån med pant i bolig er grunnmuren i bankvirksomheten.
Denne hypotetiske banken vil da ikke ha et eneste boliglån som skal finansieres og kan følgelig bruke andre typer innlån (heri kundeinnskudd) til hva den måtte ønske. Funingbehovet for en boliglånsporteføllje vil være null siden det ikke er noen boliglån som skal fundes.
(ECB-lånene har ikke en fast rente i 3 år - renten er satt lik reporenten til ECB, dvs at de i levetiden kan bli høyere og lavere enn 0,75% - det var 1% da operasjonen ble gjort til opplysning). Men la oss for enkelhetens skyld anta at renten er fast i 3 år.
Du må være litt spesifikk. Hva er det andre rundt som er så lønnsomt etter ditt syn?
Du sier selv at det er veldig gunstig noen innlegg tilbake.
Sjefen for DNB ble spurt av en finansspesialist om han ikke hadde dårlig samvittighet for å ta i mot en slik gavepakke. Svaret var at det ikke var så interessant at de tjente bra på dette, men at de oppfylte bakgrunnen for gavepakken, noe som var å sette pengene i sirkulasjon.
Siden alle i finansverdenen ser ut til å være enige i at dette er veldig gunstig, hvorfor skulle det for oss her på byggebolig.no være så interessant å regne på om det er gunstig, mer gunstig eller midt i mellom gunstig? Men for all del....
Antar du ser på deg selv som en flink elev, så jeg regner med at du vil fortelle svaret hvis noen lesere her skulle spørre. ;)
Så skråsikker du er på alt så kunne det jo passe om du regner det om til norske kroner. Det er lov å si at du ikke vet hva det tilsvarer. Men om det tilsvarer 0.75% i NOK, 1.5%, 2.5% eller 3.5% i NOK er vel ganske relevant for hvor billig dette egentlig er, er det ikke?