Vi skal også igang med den samme prosessen. Vi skal gjøre en del av arbeidet selv, samt at vi skal skaffe egne folk til å ta seg av elektrisk samt rørleggerarbeid. Derfor må vi spesifisere dette veldig når vi sender ut på anbud. Har hørt at dersom de først gir pris inkludert dette arbeidet, trekker de fra en mindre del enn de egentlig burde gjøre når du eventuelt ber dem ta vekk ting du skal gjøre.

Når det gjelder å velge betyr det en god del på pris, men vi kommer til å vektlegge forholdet (kvalitet +erfaring) mot prisen. En ting å tenke på når det kommer til pris er hvordan entreprenøren deler opp prisen i delsummer (Etter milepæler i byggingen).

Referanser kan du be leverandøren om å gi deg (Hør også me folk du kjenner).

Uansett, lykke til med anbud!

sagene Tuesday, July 21, 2009

Anbudsprosess:

Vi har snart ferdige tegninger fra arkitekt, og skal nå begynne på anbudsprosessen. Men der står vi litt på bar bakke. Hvor mye trenger vi å spesifisere i de anbudene vi sender ut? Hva skriver vi, og hvor detaljert? Det lønner seg vel å være så nøyaktig som mulig, men finnes det noen gode eksempler å bruke for anbud? Og deretter selve avtalene?

Hvordan velger vi så entreprenører? Pris er jo greit, men hva med kvalitet og erfaring, samt entreprenørs evne til å fullføre prosjektet? Hvordan finner vi ut sånt?

Om noen har noen tips å gi, eller linker, så setter jeg veldig pris på det.

Dere må tenke gjennom hvorvidt dere skal bruke en totalentrepenør som så hyrer inn egne subkontraktører, eller om dere skal prosjektlede selv, evt bruke ekstern konsulent som prosjektleder. Husk at en totalentrepenør kjører 10-20% påslag på alle subkontraktørers kontrakter - men da tar han også på seg ansvaret, dvs at hvis det skjer noe kan dere gå på entrepenøren, så vil han evt ta seg av sine egne subkontraktører. Hvis dere bare har entrepenøren til å /koordinere/ kontraktørene, så tar han gjerne 3-5% av kontraktssummen for den jobben.

Koordinasjonsjobben burde dere uansett IKKE ta selv. Det er også viktig at byggherreansvaret taes av en annen - her hviler det et enormt ansvar som dere ikke vil har - bl.a rundt HMS.

Hvis dere velger å forhandle med enkeltaktører, så må dere avgjøre hvorvidt dere vil sette jobbene ut på fastpris, estimat (jobben må gjøres innenfor +/- 15%) eller på rene timer + materialpåslag.

Når det gjelder spesifisering, så vil dere ha mye igjen for å gjøre hjemmeleksene skikkelig før dere begynner å gå til entrepenører og aktører. Lag en materialspesifikasjon, denne bør innholde fasademateriale(r), takmateriale(r), grunnmursløsning, innvendig finish (panel/gips/spon/listerverk/gerikter) osv.

Videre, bestem dere for vegghengt vs fastmonterte toaletter og spesifiser hvor alt skal stå på baderom - så kan dere gå til div rørleggere og få tilbud på opplegg til sanitær.

Lag en spesifikasjon på hvor dere vil ha stikk-kontakter og hva slags belysning dere vil ha hvor. Gå til en belysningsekspert for hjelp med dette. Denne spesifikasjonen kan så tas til div elektrikkere. Tenk også på svakstrøm (data, tele, lyd, bilde distrubusjon). Elektroinstallasjonen er det MANGE som brenner seg på - og det vet trikkeren å ta betalt for!

Bestem dere for oppvarmingsteknologi og evt kilde - vannbåren vs strøm vs solpaneler vs panelovner vs luft/luft pumper osv. Det er helt umulig å bli klok på alle rådene dere får, elektrikkeren vil råde deg til å legge varmekabler, og rørleggeren vil legge vannbåren og borre hull i hagen. Avgjørelsen ligger uansett på dere - gjør resarch og bestem selv.

Få arkitekten til å lage en fundamentplan - denne kan dere så ta til maskin-entrepenører for  få tilbud på graving.

Jo flere og mer detaljerte tegninger dere har, jo bedre. Har dere alle arbeidstegninger (1:50) og fundamentplan klart så er det bra. 

Når det gjelder kontrakter, så kan dere forholde dere til Byggblankett 3426. Denne kan brukes mot alle aktører. Les gjennom Bustadsoppføringslova og Byggherreforskriften .

Velg aktører dere har gode referanser på, og sørg for at de tjener penger på jobbene de utfører for dere - de driver business og ikke veldedighet.

Vi har valgt å la tømrerfirmaet koordinere arbeidet (på timer, ikke kontraktspåslag) og ta byggherre-ansvar (samt ta ansvar for taktekker og blikkenslagerarbeid), men har selv forhandlet med og hyret inn elektro, sanitær, maskinentrepenør (graving), murer, ventilasjon/sentral-støvsuger og vindusleverandør, dørleverandør. Her har vi spart inne mange hundre tusen, det er selvfølgelig en del jobb - men timebetalingen er god. For min del så er dette mye bedre butikk enn å drive og snekre og gjøre ting jeg ikke kan - det er dét vi har håndverkere til.

Mange ting å tenke på, ikke sant? ;)

Tviler på du har spart inn mange hundre tusen - siden normalt påslag fra totalentr. er 10% ... Det vil isåfall si at du har handlet for 10.000.000 for hvert 100.000 du har spart ...

Børge Tuesday, July 21, 2009

Tviler på du har spart inn mange hundre tusen - siden normalt påslag fra totalentr. er 10% ... Det vil isåfall si at du har handlet for 10.000.000 for hvert 100.000 du har spart ... ;)

For det første må du lære deg prosentregning, for det andre er 20% ikke et unormalt påslag.

Du glemmer også at total-entrepenøren ikke forhandler med dine interesser for øye mot subkontraktører - han ønsker jo at kontraktene er høye, slik at påslaget hans blir tilsvarende høyere. Ofte har han også aksjer i selskapene til subleverandørene, så han tjener penger på begge sider og ler hele veien til banken.