1,801
8
4
Min plan for kontrakter og rollerfordeling i stort ombygg/påbygg-prosjekt
23
0
Hei! Førstegangs bygger her. Jeg har masse prosjekterfaring generalt og har i jobbsammenheng vært en del involvert i store byggekontrakter for infrastrukturprosjekter (ikke hus). Begynner å skjønne hvordan jeg har tenkt å gjøre dette, men mangler full oversikt over alle rollene. Vil gjerne ha deres kritikk av det jeg har tenkt!
Jeg skal bygge på en etasje + hems på et hus fra 70-tallet, samt renovere/pusse opp resten. Her blir det etterisolering, balansert ventilasjon osv. Så omfanget er vel omtrent som et nybygg, kanskje litt mer komplisert fordi eksisterende struktur skal tas hensyn til.
Min plan er å ha følgende rollefordeling:
- Byggherre: Jeg selv. Følger opp prosjektet totalt sett. Lager fremdriftsplan med input fra byggeleder. Kjøper inn fliser, parkett, vinduer, kjøkken, armaturer, hvitevarer, ventilasjonsaggregat osv.
- Ansvarlig søker og prosjektering: Arkitekt som jeg leier inn på timer før rammesøknad og på fastpriskontrakt etterpå
- Byggeleder: En tømrer/byggmester jeg finner, på timebetaling. Vil ha vedkommende involvert i planleggingsfasen, både med tanke på budsjettering og kostnadskontroll ift. skisser og prosjektering, og med tanke på utforming av anbud for de forskjellige entreprisene. I byggefasen skal vedkommende følge opp de forskjellige entreprenørene ift. fremdrift, kvalitet og at alt passer sammen.
- Entreprenører: Tømrer, elektriker, rørlegger, ventilasjonsleverandør, installatør av bergvarme, ...
På bakgrunn av de prosjekterte tegningene vil jeg utarbeide anbud for de forskjellige entreprisene, med input fra ekspertene jeg har inne i prosjektet. Jeg vil spesifisere at jeg skal kjøpe inn det meste, med unntak av standard byggevarer (plank, spiker, takstoler osv.).
Siden jeg tenker på både smarthusløsninger og bergvarme + v/v-varmepumpe + vannbåren varme vurderer jeg å ta inn én eller to konsulenter med spesialkompetanse til å utforme anbudene på disse områdene. Hva tenker folk om det? Hva slags konsulent(er) skal jeg i så fall kontakte?
Hva tenker dere som har mer erfaring?
Jeg skal bygge på en etasje + hems på et hus fra 70-tallet, samt renovere/pusse opp resten. Her blir det etterisolering, balansert ventilasjon osv. Så omfanget er vel omtrent som et nybygg, kanskje litt mer komplisert fordi eksisterende struktur skal tas hensyn til.
Min plan er å ha følgende rollefordeling:
- Byggherre: Jeg selv. Følger opp prosjektet totalt sett. Lager fremdriftsplan med input fra byggeleder. Kjøper inn fliser, parkett, vinduer, kjøkken, armaturer, hvitevarer, ventilasjonsaggregat osv.
- Ansvarlig søker og prosjektering: Arkitekt som jeg leier inn på timer før rammesøknad og på fastpriskontrakt etterpå
- Byggeleder: En tømrer/byggmester jeg finner, på timebetaling. Vil ha vedkommende involvert i planleggingsfasen, både med tanke på budsjettering og kostnadskontroll ift. skisser og prosjektering, og med tanke på utforming av anbud for de forskjellige entreprisene. I byggefasen skal vedkommende følge opp de forskjellige entreprenørene ift. fremdrift, kvalitet og at alt passer sammen.
- Entreprenører: Tømrer, elektriker, rørlegger, ventilasjonsleverandør, installatør av bergvarme, ...
På bakgrunn av de prosjekterte tegningene vil jeg utarbeide anbud for de forskjellige entreprisene, med input fra ekspertene jeg har inne i prosjektet. Jeg vil spesifisere at jeg skal kjøpe inn det meste, med unntak av standard byggevarer (plank, spiker, takstoler osv.).
Siden jeg tenker på både smarthusløsninger og bergvarme + v/v-varmepumpe + vannbåren varme vurderer jeg å ta inn én eller to konsulenter med spesialkompetanse til å utforme anbudene på disse områdene. Hva tenker folk om det? Hva slags konsulent(er) skal jeg i så fall kontakte?
Hva tenker dere som har mer erfaring?
Siste redigering: Wednesday, May 25, 2016 10:58:06 AM av DonPedro
Det skal finnes en kontraktstandard og gå ut i fra uten at jeg husker hva dette heter.
Står du selv i full jobb, vær sikker på at du har mulighet til å følge opp prosjektet ditt godt nok på dagtid.
Du betaler selvsagt ingen tjenester på forskudd. Ha dagmulkt på arbeid som ikke er i henhold til tidsplanen din.
Å overlate prosjektering til arkitekt kan bli en dyr affære. Det er fint å engasjere en arkitekt for skisser, tegninger og slikt, men tror du har mer igjen for å overlate detaljprosjekteringen litt lenger ned i kjeden din (byggelederen?). Du kan selvfølgelig være heldig med arkitekt, men min erfaring er at timene flyter og at prinsippene får forrang foran det store bildet. I rehab-prosjekter må man en gang i blant ofre noe for å komme videre. Ikke alle arkitekter klarer å leve med slike offer.
Vil også tro du får mer igjen for å velge en byggeleder med litt variert og mer erfaring enn en tømrer/byggmester, særlig når det kommer til formulering av beskrivelser og overlappingen mellom fagene (særlig tekniske fag). Det er ofte langt vanskeligere å lage gode beskrivelser for ting man kjenner lite til.
Anbefaler også å lage en hovedentreprise e.l selv om du har en byggeleder. Min erfaring er at man altfor ofte havner i situasjoner der fagene peker på alle andre når det er utfordringer, forsinkelser eller annet. Med en hovedentreprenør har du noen å lempe problemene over til. Problemer kommer dessverre.
Autorisert takstmann (NTF), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Tusen takk for innspillene - høres ut som veldig gode råd.
Når det gjelder det siste om hovedentreprise, så høres også det fornuftig ut. Utfordringen jeg ser er å velge entreprenøren tidlig nok til å få byggeleder med på prosjektering og helst også skissestadiet. Da foreligger ikke leveransebeskrivelse som kan prises. Hvordan skal jeg da sikre at hovedentreprenør gir meg god/lav pris på egne arbeider? Etter han er valgt vil han jo ikke behøve å gi konkurransedyktig pris.
Mulig du synes jeg tar lett på oppgaven nå...
Vel, vi snakker om 160m2 nybygg/påbygg + rehabilitering av ca. 200m2 (TEK10, total omgjøring av romløsning, trapper på nye steder, helt nye bad osv). Det blir også innslag av bergvarme+vannbåren, smarthus-tech og litt sånt, så ihvertfall økonomisk sett er dette på størrelse med et større nybygg. Men kanskje det likevel er "lite" fra et byggeledelsesperspektiv?
Hvis jeg skal gjøre som du foreslår - hva slags kontrakt vil du anbefale at jeg inngår med tømrerfirmaet? De må jo komme inn veldig tidlig i prosjektet, lenge før leveransen deres kan spesifiseres. Dermed kan de ikke komme inn på fastpris. Hvordan kan jeg da best ha kontroll på kostnadene til tømrer-entreprisen?
Da lager man en gjennomføringsplan og bruker underleverandører hvor det er hensiktsmessig.
Feks står firma A for prosjektdesign, firma B for ingeniørtjenester, firma C for innkjøp, firma D for prefabrikasjon, firma E for installasjon og firma F for igangkjøring og firma G for inspeksjon.
Hver fase kan defineres etter hva kunden (i dette tilfellet deg) syns er hensiktsmessig for hva som gjelder fastpris, timearbeid osv og kan settes på anbud eller utføres selv.
Min rolle har vært prefabrikasjon og installasjon. I fasen for prosjektdesign ble vi ofte rådført for praktiske løsninger for vårt fagfelt. Som regel ble dette gjort gratis i håp om å få jobben. Andre ganger fikk vi betalt. Det var litt avhengig av bransje og omfang, men vi risikerte alltid at andre firma fikk jobben. Kunden satt uansett igjen med et prosjektdesign som var gjennomgått av utførende parter og løsninger som ble bedre enn hva ingeniørene klarte selv.
Det var slik det ble gjort, selvom vi hadde kompetanse og mulighet på huset til å ta totalenterprisen selv. Det er ikke sikkert det ble billigst for kunden å gjøre det slik, men det gav dem hverfall muligheten til å ha mer kontroll, underveis da neste fase aldri startet uten at de hadde godkjent den forrige.
Byggeleder er din mann og har ingenting med hovedentreprenør å gjøre.
Han kan du velge allerede nå. Min anbefaling er at du velger noen med litt mer sammensatt erfaring enn en byggmester. Byggeleder vil kunne hjelpe til med å utvikle prosjektet fra leveransebeskrivelser til valg av tilbud, kontrakt mv. Så er det opp til deg å velge grad av involvering fra byggeleder.
Når vi leies inn som byggeleder liker vi å komme inn så tidlig som mulig. Dette for å kunne bidra til at prosjektet finner utforming og innhold så tidlig så mulig slik at byggherren slipper å bruke penger på ting som likevel ikke går. Samtidig har vi maler og erfaring fra tidligere prosjekter og kan raskt få på plass en overordnet plan for videre fremdrift, samtidig som vi avklarer hva som kan komme i gang og i hvilken rekkefølge ting bør skje for å komme videre.
Autorisert takstmann (NTF), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Raskt oppsummert tilsvarer nok kostnaden for trådstarter omtrent som et nybygg. Du skal ha et kjølig forhold til penger og kvalitet dersom den prosessen skal styres av tjenesteyter.
Hvordan sikrer trådstarter at tjenesteyter hensyntar trådstarters forhold mer enn sin egen lommebok? Vil ikke tjenesteyter ofte tilby valg basert mer på avanse enn kundens behov?
Er det tjenesteyter som skal stå inne for at byggherren får det han betaler for?
Å foreslå at bukken skal passe på havresekken virker ikke som et godt råd.
"Bortkastet" er et sterkt ord.
Min erfaring er at en god byggeleder enten er lønnsom eller i verste fall bare selvbetalt.
En byggelederrolle er ikke en fulltidsstilling. Ofte er den godtgjort pr timer etter et budsjett der graden av involvering er avtalt på forhånd. For den marginale summen av totalkostnaden får byggherren en lojal medspiller med langt mer erfaring, kompetanse og som har den nødvendige avstanden til prosjektet for at det skal bli vellykket. I tillegg er det svært kort vei til gode råd, kontroll og en som kan stille de riktige spørsmålene.
Autorisert takstmann (NTF), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside