Det er korrekt at ikke omsøkt arbeid, som er søknadspliktig skal vurderes etter TEK10.
Det er en del såkalte mindre tiltak som ikke er søknadspliktig, jf. bygningsloven § 20-3. Men, hvor arbeider likevel må tilfredsstille TEK10. Eksempelvis er totalrenovering av bad ikke søknadspliktig, men nytt bad må likevel tilfredsstille kravene etter TEK10. Det samme gjelder f.eks. innredning av nytt bad i annet eksisterende rom; ikke søknadspliktig / men TEK10 gjelder likevel.
Og i mindre tiltak som ikke er søknadspliktige, skal takst utføres ut fra regelverket som gjalt da arbeidet ble utført. Altså et bad fra før 1.juli 2010 skal fylle krav fra daggjeldene TEK - mens et bad fra 1.juli 2010 skal følge TEK10.
Badet bygget i 2006 skal være bygget opp etter TEK97 og om utbedringen koster skjorta fordi nytt bad anno 2014 skal bygges etter TEK10, er dette en fremtidig kostnad du uavhengig av mangelen ville oppleve. Pga mangelen opplever du den kanskje noe tidligere.
Signatur
Ethvert boligkjøp medfører bratt lærekurve om bygningsoppføring.
Og i mindre tiltak som ikke er søknadspliktige, skal takst utføres ut fra regelverket som gjalt da arbeidet ble utført. Altså et bad fra før 1.juli 2010 skal fylle krav fra daggjeldene TEK - mens et bad fra 1.juli 2010 skal følge TEK10.
Badet bygget i 2006 skal være bygget opp etter TEK97 og om utbedringen koster skjorta fordi nytt bad anno 2014 skal bygges etter TEK10, er dette en fremtidig kostnad du uavhengig av mangelen ville oppleve. Pga mangelen opplever du den kanskje noe tidligere.
Dette er så vidt jeg kan se dessverre ikke riktig. En reklamasjonstakst over utbedringskostnader skal ta utgangspunkt i de byggtekniske krav i dag. Imidlertid skal det gjøres fratrekk for den del av utbedringskostnaden som representerer oppgradering.
SUBSTANSEN I EIERSKIFTEFORSIKRINGEN (som en fordyrende, konfliktfremmende og forbrukerfiendtlig form for reklamasjonsbehandling):
Den norske eierskifteforsikringen er et helt særegent norsk fenomen. Man finner så vidt jeg kan se ikke en slik forsikring i noen andre land. (Det er Home warranties ved eierskifte, som imidlertid er ren tingskadeforsikring, for skade oppstått etter overdragelse. Som dessuten ikke gjelder boligen som sådan, men bestemte objekter, f.eks. el-artikler, el-anlegg og røropplegg.) Dette sære norske konseptet er utviklet av norske advokater, og forekommer kun i Norge. (Selv ikke svenskene har funnet konseptet fordøyelig. ???)
Mht. konsulentselskap som kravsbehandler (skadeoppgjørsselskap), er det ikke slik mange synes å tro, at det er et utenlandsk forsikringsselskap som har etablert seg med "kontor" / filial i Norge. Konseptet er en ren norsk konstruksjon, hvor gangen i dette er at man tilbyr utenlandske forsikringsselskap et ferdig etablert norsk apparat for både polisesalg og kravsbehandling. Og herunder får det utenlandske forsikringsselskapet til å stille seg bak forsikringen med forespeiling om viss avkastning.
Det er i praksis kun 2 aktører på tilbydersiden. Ingen tradisjonelle norske forsikringsselskap vil ha det i sitt produktsortiment. Det er et sammenrørt produkt, med elementer av både forsikring og konfliktbehandling med advokatbistand for selger.
Eierskifteforsikring skiller seg skarpt fra tradisjonelle forsikringsprodukt rettet mot forbrukere. Selskapet trer inn i selgers sted, i en reklamasjonssak som handler om kjøpers krav om tilbakebetaling, evt. erstatning / heving. Den desidert største forskjellen er at skaden forelå før den skadevoldende handling. Og normalt også før forsikringstegningen. Allerede dette gjør eierskifteforsikringen til et unikt forsikringsmessig paradoks; Forsikringstaker får forsikret seg mot seg selv, i forhold til skade som allerede foreligger. Hvor utgangspunktet er at forsikringstaker er den som "eier" skaden.
Essensen i eierskifteforsikringen er dermed å forsvare og begrunne hvorfor forsikringstaker tross dette utgangspunktet, IKKE skal behøve å ta konsekvensene av skaden. Og da etter lovgivning som ikke er forsikringsrett, d.v.s. etter avhendingsloven. Det som gjør dette ekstra ufordøyelig, er at de samme aktører som advokaterer selgers interesse, på generell policy basis får drive uthuling av kjøper rettigheter, gjennom å styre nesten alle boligsalg inn på "as is" klausulering, uansett boligens alder.
Det er ikke det minste rart at dette konseptet ikke har fått innpass i andre land. (Som vel gjør det ekstra merkelig at dette har vunnet innpass i Norge.) I konseptet ligger samrøre uansett hvordan man enn vrir og vender på det.
Avgjørelsen i forsikringssaken, d.v.s. reklamasjonsbehandlingen, fattes av akkurat samme selskap som også advokaterer selgers interesse.
M.a.o. er selskapet både advokat og "dommer" i samme sak.
At forbrukermyndigheter og politikere har tillatt en slik arkaisk ordning for første trinns reklamasjonsbehandling ved boligkjøp, er uforståelig ut fra forbrukervernhensyn. Det er et slående fravær av nøytral prøvingsmulighet i forbindelse med første trinns behandlingen. Og dette er med myndighetenes velsignelse. (Om de egentlig var klar over hva de åpnet dørene opp for på 1990-tallet, er kanskje en annen sak.)
Man skulle da forvente at myndighetene i det minste ville prøvd å gi forbrukerne et minimum av rettsvern gjennom regler om alminnelige saksbehandlingsprinsipp for reklamasjonsbehandlingen. Det eneste man har av dette er imidlertid rett til innsyn i dokumenter av betydning for saken (forsikringsavtaleloven § 8-1 tredje ledd). En rettighet som sikkert mange forbrukere ikke er klar over, og som selskapet aldri informerer om.)
Regler for å fremme habilitet / objektivitet er overhodet ikke gitt. Til tross for at det er en usedvanlig sterk foranledning for dette i forhold til reklamasjonsbehandlingen i disse selskapene. All den stund dette er en helt spesiell type behandling i kjøpsrettslige forbrukerforhold, som lar både advokatkappen og selve forsikringsavgjørelsen hvile på de samme skuldrene. I tillegg til at konsulentselskap som kravsbehandler, ikke engang er underlagt forsikringsbransjens felles etiske regler. Som gir dem om mulig enda større armslag.
Hva gjelder saksbehandlingen og takstmenn som leverer "sakkyndigerapporter" på bestilling, har myndighetene allerede lovhjemmel til å gi sin skjerv for å rydde opp. I forsikringsavtaleloven § 8-2 er det hjemmel til å gi forskrift: "om saksbehandlingen og kostnadsfordelingen ved taksering av skade i forbindelse med skadeoppgjør".
Mange år etter vedtakelsen, er slik forskrift fortsatt ikke gitt... (Eierskifteforsikring er en ansvarsforsikring, men faller inn forsikringsavtalelovens skadedel.)
Til tross for at det her kun er tale om et lite knippe helkommerse aktører, har myndighetene også sittet på gjerdet i forhold til at disse aktørene har fått anledning til å innsnevre kjøpsrettigheter på en annen praktisk viktig måte. Ved å tvinge markedet inn i et spor hvor nesten alle boliger uavhengig av alder selges "as is". Dette pga. skyhøy premie for de som ikke selger "as is". Dermed bereder samme "advokatur" grunnen for å styrke egen posisjon i de aller fleste enkeltavgjørelsene. Idet kjerneområdet for eierskifteforsikringen nettopp er skjulte feil og mangler.
Det er vel nå på tide at myndigheter og politikere tar inn over seg den skvisen forbrukerrettigheter har blitt satt i ved å tillate en slik konstruksjonsmessig bastard i første trinns reklamasjonsbehandling. Ved at boligkjøpere blir tvunget til å la sin reklamasjon bli behandlet av det som er selgers advokat. Som i tillegg, ved siden av også driver generell uthuling av kjøpsrettigheter, ved å styre kjøpsrettigheter inn i en lei til egen fordel, med "as is" klausulering over en lav sko.
Norske boligkjøpere har vært prøveklut temmelig lenge. For en særegen norsk forsikringstype, hvor det reelle innhold fremst er advokatbistand. Som nettopp av den grunn, gjennomgående kun synes å fungere for selgersiden. At det foreligger erfaringstall som viser at utbetalingene øker dramatisk så fort advokat kommer inn på kjøpersiden, bør også være inngå i vurderingen, som tilsier at tiden er moden for en forbrukerrettslig evaluering.
Et naturlig og enkelt grep som det allerede er lovhjemmel for, er å gi forskrift om saksbehandlingen og krav om felles takstmann. Å spille på de allerede etablerte kommunale takstutvalg kunne jo også vært noe å tenke på i denne sammenheng.
De fleste er klar over at de har rettshjelpdekning inkludert i sin forsikring - vanligvis inntil 100.000,- med 4.000 i egenandel og 20 % egen dekning av det overskytende. Rettshjelpdekningen dekker normalt også advokatbistand og sakkyndigerapport (dog kun 10.000 til sakkyndig/takstmann) i sak mot eierskifteforsikringen. Men, slik dekning forutsetter at det foreligger en tvist, og en tvist regnes normalt ikke å foreligge før du har fått avslag. Mye skade for boligkjøpers rettigheter kan da allerede ha vært gjort. Å tvinge boligkjøpere til å tegne boligkjøperforsikring, for å få dekket advokatbistand fra dag 1, fordyrer eierskifteforsikringen enda mer. Det synes imidlertid som at de fleste boligkjøpere ikke har annet valg enn å betale to ganger for rettshjelpdekning...
Det som av noen blir fremhevd som begrunnelse for en slik forsikringstype, er de tilfeller hvor selger er insolvent eller umulig å nå. Da snakker vi imidlertid om marginaltilfeller. Og selv da er det likefullt et konsept som virker undergravende for kjøpsrettigheter.
Konseptet er et forsikringsmessig paradoks i seg selv. En habil og nøytral avgjørelse vil også være et paradoks. Finn heller på andre sysselsettingstiltak - som ikke setter kjøpsrettigheter i skvis!
Takk for tilbakemelding! Selv har jeg ennå ikke funnet "liker knappen". Hvor er i så fall den? Kommer av og til over forumtråder som jeg godt kunne tenke meg å gi denne "karakteren"... Ytterligere undersøkelser omkring eierskifte-forsikring for boligselgere (ref. skadeoppgjørsselskapet Norwegian Claims Link (NCL) og forsikringsselskapet Protector Forsikring), samt boligkjøper-forsikring (ref. Help Forsikring), gjør meg forbeholden med å selv påta meg kronikørrollen i forhold til disse ;) Å si at boligkjøpere IKKE har noe annet valg enn å kjøpe boligkjøper-forsikring, var nok også forhastet av meg. Det tar jeg selvkritikk på etter å ha undersøkt materien nærmere. Også enig med dem som måtte mene at innlegget ble unødvendig langt. At mer vil følge kan imidlertid ikke utelukkes..
For øvrig misvisende / feil av meg å skrive at tegning av boligkjøper-forsikring vil fordyre eierskifte-forsikringen. Jeg mente de samlede kostnader ved EIERSKIFTE.
Kjenner meg igjen i din situasjon. Har en sak mot NCL og selskapet har en opplagt strategi om å avvise, trenere og (hvis du er heldig) komme med et skambud som ikke er i nærheten av relle utbedringskostnader. Jeg har ingen tillitt til dette selskapet og har derfor hatt behov for egen advokat, samt leid inn egen takstmann (da jeg naturlig nok ikke legger for mye lit til NCL sin egen takstrapport).
Jeg var ikke klar over at dette var et særnorsk fenomen og du adresser noen meget viktige poenger som jeg tror mange huskjøpere / eiere bør være klar over. Takker for din utfyllende og informative kommentar.
Eierskifteselskapene driver utelukkende med svindel. Vi har selv kjøpt bolig og jeg kunne skrevet en bok om alle absurditetene vi opplever fra selgers forsikringsselskap Protector. Sjekk ut www.boligsvindel.no - da finner du også link til gruppen på fb.
Det er en del såkalte mindre tiltak som ikke er søknadspliktig, jf. bygningsloven § 20-3. Men, hvor arbeider likevel må tilfredsstille TEK10. Eksempelvis er totalrenovering av bad ikke søknadspliktig, men nytt bad må likevel tilfredsstille kravene etter TEK10. Det samme gjelder f.eks. innredning av nytt bad i annet eksisterende rom; ikke søknadspliktig / men TEK10 gjelder likevel.
Badet bygget i 2006 skal være bygget opp etter TEK97 og om utbedringen koster skjorta fordi nytt bad anno 2014 skal bygges etter TEK10, er dette en fremtidig kostnad du uavhengig av mangelen ville oppleve. Pga mangelen opplever du den kanskje noe tidligere.
Dette er så vidt jeg kan se dessverre ikke riktig. En reklamasjonstakst over utbedringskostnader skal ta utgangspunkt i de byggtekniske krav i dag. Imidlertid skal det gjøres fratrekk for den del av utbedringskostnaden som representerer oppgradering.
Den norske eierskifteforsikringen er et helt særegent norsk fenomen. Man finner så vidt jeg kan se ikke en slik forsikring i noen andre land. (Det er Home warranties ved eierskifte, som imidlertid er ren tingskadeforsikring, for skade oppstått etter overdragelse. Som dessuten ikke gjelder boligen som sådan, men bestemte objekter, f.eks. el-artikler, el-anlegg og røropplegg.) Dette sære norske konseptet er utviklet av norske advokater, og forekommer kun i Norge. (Selv ikke svenskene har funnet konseptet fordøyelig. ???)
Mht. konsulentselskap som kravsbehandler (skadeoppgjørsselskap), er det ikke slik mange synes å tro, at det er et utenlandsk forsikringsselskap som har etablert seg med "kontor" / filial i Norge. Konseptet er en ren norsk konstruksjon, hvor gangen i dette er at man tilbyr utenlandske forsikringsselskap et ferdig etablert norsk apparat for både polisesalg og kravsbehandling. Og herunder får det utenlandske forsikringsselskapet til å stille seg bak forsikringen med forespeiling om viss avkastning.
Det er i praksis kun 2 aktører på tilbydersiden. Ingen tradisjonelle norske forsikringsselskap vil ha det i sitt produktsortiment. Det er et sammenrørt produkt, med elementer av både forsikring og konfliktbehandling med advokatbistand for selger.
Eierskifteforsikring skiller seg skarpt fra tradisjonelle forsikringsprodukt rettet mot forbrukere. Selskapet trer inn i selgers sted, i en reklamasjonssak som handler om kjøpers krav om tilbakebetaling, evt. erstatning / heving. Den desidert største forskjellen er at skaden forelå før den skadevoldende handling. Og normalt også før forsikringstegningen. Allerede dette gjør eierskifteforsikringen til et unikt forsikringsmessig paradoks; Forsikringstaker får forsikret seg mot seg selv, i forhold til skade som allerede foreligger. Hvor utgangspunktet er at forsikringstaker er den som "eier" skaden.
Essensen i eierskifteforsikringen er dermed å forsvare og begrunne hvorfor forsikringstaker tross dette utgangspunktet, IKKE skal behøve å ta konsekvensene av skaden. Og da etter lovgivning som ikke er forsikringsrett, d.v.s. etter avhendingsloven. Det som gjør dette ekstra ufordøyelig, er at de samme aktører som advokaterer selgers interesse, på generell policy basis får drive uthuling av kjøper rettigheter, gjennom å styre nesten alle boligsalg inn på "as is" klausulering, uansett boligens alder.
Det er ikke det minste rart at dette konseptet ikke har fått innpass i andre land. (Som vel gjør det ekstra merkelig at dette har vunnet innpass i Norge.) I konseptet ligger samrøre uansett hvordan man enn vrir og vender på det.
Avgjørelsen i forsikringssaken, d.v.s. reklamasjonsbehandlingen, fattes av akkurat samme selskap som også advokaterer selgers interesse.
M.a.o. er selskapet både advokat og "dommer" i samme sak.
At forbrukermyndigheter og politikere har tillatt en slik arkaisk ordning for første trinns reklamasjonsbehandling ved boligkjøp, er uforståelig ut fra forbrukervernhensyn. Det er et slående fravær av nøytral prøvingsmulighet i forbindelse med første trinns behandlingen. Og dette er med myndighetenes velsignelse. (Om de egentlig var klar over hva de åpnet dørene opp for på 1990-tallet, er kanskje en annen sak.)
Man skulle da forvente at myndighetene i det minste ville prøvd å gi forbrukerne et minimum av rettsvern gjennom regler om alminnelige saksbehandlingsprinsipp for reklamasjonsbehandlingen. Det eneste man har av dette er imidlertid rett til innsyn i dokumenter av betydning for saken (forsikringsavtaleloven § 8-1 tredje ledd). En rettighet som sikkert mange forbrukere ikke er klar over, og som selskapet aldri informerer om.)
Regler for å fremme habilitet / objektivitet er overhodet ikke gitt. Til tross for at det er en usedvanlig sterk foranledning for dette i forhold til reklamasjonsbehandlingen i disse selskapene. All den stund dette er en helt spesiell type behandling i kjøpsrettslige forbrukerforhold, som lar både advokatkappen og selve forsikringsavgjørelsen hvile på de samme skuldrene. I tillegg til at konsulentselskap som kravsbehandler, ikke engang er underlagt forsikringsbransjens felles etiske regler. Som gir dem om mulig enda større armslag.
Hva gjelder saksbehandlingen og takstmenn som leverer "sakkyndigerapporter" på bestilling, har myndighetene allerede lovhjemmel til å gi sin skjerv for å rydde opp. I forsikringsavtaleloven § 8-2 er det hjemmel til å gi forskrift:
"om saksbehandlingen og kostnadsfordelingen ved taksering av skade i forbindelse med skadeoppgjør".
Mange år etter vedtakelsen, er slik forskrift fortsatt ikke gitt... (Eierskifteforsikring er en ansvarsforsikring, men faller inn forsikringsavtalelovens skadedel.)
Til tross for at det her kun er tale om et lite knippe helkommerse aktører, har myndighetene også sittet på gjerdet i forhold til at disse aktørene har fått anledning til å innsnevre kjøpsrettigheter på en annen praktisk viktig måte. Ved å tvinge markedet inn i et spor hvor nesten alle boliger uavhengig av alder selges "as is". Dette pga. skyhøy premie for de som ikke selger "as is". Dermed bereder samme "advokatur" grunnen for å styrke egen posisjon i de aller fleste enkeltavgjørelsene. Idet kjerneområdet for eierskifteforsikringen nettopp er skjulte feil og mangler.
Det er vel nå på tide at myndigheter og politikere tar inn over seg den skvisen forbrukerrettigheter har blitt satt i ved å tillate en slik konstruksjonsmessig bastard i første trinns reklamasjonsbehandling. Ved at boligkjøpere blir tvunget til å la sin reklamasjon bli behandlet av det som er selgers advokat. Som i tillegg, ved siden av også driver generell uthuling av kjøpsrettigheter, ved å styre kjøpsrettigheter inn i en lei til egen fordel, med "as is" klausulering over en lav sko.
Norske boligkjøpere har vært prøveklut temmelig lenge. For en særegen norsk forsikringstype, hvor det reelle innhold fremst er advokatbistand. Som nettopp av den grunn, gjennomgående kun synes å fungere for selgersiden. At det foreligger erfaringstall som viser at utbetalingene øker dramatisk så fort advokat kommer inn på kjøpersiden, bør også være inngå i vurderingen, som tilsier at tiden er moden for en forbrukerrettslig evaluering.
Et naturlig og enkelt grep som det allerede er lovhjemmel for, er å gi forskrift om saksbehandlingen og krav om felles takstmann. Å spille på de allerede etablerte kommunale takstutvalg kunne jo også vært noe å tenke på i denne sammenheng.
De fleste er klar over at de har rettshjelpdekning inkludert i sin forsikring - vanligvis inntil 100.000,- med 4.000 i egenandel og 20 % egen dekning av det overskytende. Rettshjelpdekningen dekker normalt også advokatbistand og sakkyndigerapport (dog kun 10.000 til sakkyndig/takstmann) i sak mot eierskifteforsikringen. Men, slik dekning forutsetter at det foreligger en tvist, og en tvist regnes normalt ikke å foreligge før du har fått avslag. Mye skade for boligkjøpers rettigheter kan da allerede ha vært gjort. Å tvinge boligkjøpere til å tegne boligkjøperforsikring, for å få dekket advokatbistand fra dag 1, fordyrer eierskifteforsikringen enda mer. Det synes imidlertid som at de fleste boligkjøpere ikke har annet valg enn å betale to ganger for rettshjelpdekning...
Det som av noen blir fremhevd som begrunnelse for en slik forsikringstype, er de tilfeller hvor selger er insolvent eller umulig å nå. Da snakker vi imidlertid om marginaltilfeller. Og selv da er det likefullt et konsept som virker undergravende for kjøpsrettigheter.
Konseptet er et forsikringsmessig paradoks i seg selv. En habil og nøytral avgjørelse vil også være et paradoks. Finn heller på andre sysselsettingstiltak - som ikke setter kjøpsrettigheter i skvis!
Litt langt som kronikk - men en bearbeidet versjon hadde vært kjærkommen NRK Ytring eller Aftenposten burde være gode mottagere
For øvrig misvisende / feil av meg å skrive at tegning av boligkjøper-forsikring vil fordyre eierskifte-forsikringen. Jeg mente de samlede kostnader ved EIERSKIFTE.
Jeg var ikke klar over at dette var et særnorsk fenomen og du adresser noen meget viktige poenger som jeg tror mange huskjøpere / eiere bør være klar over. Takker for din utfyllende og informative kommentar.
Retter dere litt skyts mot takstbransjen også i samme slengen?