"Godt vedlikeholdt" i et boligprospekt betyr dessverre ikke særlig mer enn at det er nymalt og ser fint ut på avstand... har selv hus fra 1935, forrige eier byttet kledning, vinduer, etterisolerte i vegger og tak, installerte ny sentralfyr, la nytt tak og en hel del andre ting. Det er godt vedlikehold, ikke å legge nye fliser utenpå de gamle på badet.

jaffa: Jeg er faktisk enig med takstmannen din.

Jeg har et hus fra 1929 selv i samme område.

Du kan ikke kjøpe et slikt hus uten kunnskap om hus. Du kan ikke forvente at tingenes tilstand er strøken, med mindre det nylig er utbedret.

Hvis du har kjøpt et hus fra 1920 uten å vite hva du skal se etter, så synes jeg synd på deg. Taket og soppen er neppe det eneste du trenger å tenke på.

Fremgår det av taksten at taket er fra byggeår, skal det også maksimalt ha TG 2. Dette ut fra alder. Forventet levetid er utløpt og om det skulle bli en sak av dette og mot formodning eierskifteforsikringa går inn, så vil de gjøre avkorting ut fra forventet levetid.

Altså - er det en forventet levetid på 60 år på et produkt som er 30 år, vil de tilby 50% av utbedringskostnadene. I dette tilfellet er forventet levtid utløpt = tilbud om 0% av utbedringskostnadene.

Loftet er synlig for visuell kontroll under visning. Slik at sopp har dere selv en undersøkelsesplikt som kjøpere. Utettheten i taket trenger heller ikke selger å vite noe særlig om (i en rettslig sammenheng) - da dette er et loft som er lite i bruk - og dere må positivt bevise at selger visste om soppen og utettheten for å ha en sak. Dette kan dere kun få om selger har sagt dette til tredjeperson som kan stevnes som vitne eller at han har hatt vannskadeforsikringsoppgjør pga vann på loftet (mest sannsynlig ikke, da ville dette nok vært utbedret).

Ad drenering. Samme med forventet levetid. Dreneringen bør sjekkes. Strakstiltaket kan være å få tak i rørspyler type høytrykk og derigjennom se om tilstanden blir bedre.

Jeg ville nok heller satt opp en prioriteringsliste over hva som må gjøres i hvilken rekkefølge. Skal dere ta taket først, eller dreneringa?

Du skriver forøvrig at du må over 125.000 i kostnad for å komme over den berømte prosentgrensa på det kvantitative kravet. Det kvalitiative har du tydelig kommet over - for om du hadde fått vite at taket var utett ville du nok ikke lagt inn bud.. Ut fra det antar jeg kjøpssum på 2.5 mill ? Huset er tydeligvis ikke i Bergen, ellers må det være i svært dårlig stand...

Jeg kjøpte hus i 2006 som var bygget i 1989. Har tanker om at det bør få nytt tak innen en 5 års periode.. Ta det før det lekker tenker jeg..

Kjøpe hus som snart er 100 år med originalt tak uten planer om å skifte det? Det er vel sprøtt det..

Hvor sprøtt det er skal jeg ikke uttale meg om, men alderen tilsier utskiftingsmodent. Når det er sagt, KAN en også komme over objekter hvor kvaliteten på arbeidet er såpass god at utskifting ikke er nødvendig - men det krever grundig undersøkelse. Denne undersøkelsesplikten ligger nok hos kjøper.

Hva gjelder kvaltiet på arbeid gjort ved bygging  i 1989, støtter jeg deg i vurderingen av å ta ting før problemene oppstår. Huset er oppført etter the black monday i 87 og jappetidens fall... Årene etter med skyhøy rente var smalhans for mange. Knappe byggebudsjetter har en tendens til å resultere at sekunda løsninger ble valgt, kjappe løsninger som koster mindre varer oftest kortere...

jaffa Friday, February 3, 2012

Takker for alle svar, ser at de aller fleste mener vi har "kjøpt på oss problemene" med huset pga. husets alder.
Synes likevel det er sykt at det er slik at selger kan lyve det han vil, og angående undersøkelsesplikt:
Vi hadde ikke mulighet til å oppdage at det lekker vann inn i kjelleren da dette ikke er synlig før det er mye nedbør ute..

Hvis selger har direkte tilsikret at dette taket ikke lekker da står undersøkelsesplikten svakt. Problemet er å bevise dette.

Det med vannlekkasje ned i kjeller skulle selger ha opplyst om hvis han var klar over dette. Din jobb blir da å bevise at det er overveiende sansynlig at han var klar over dette og holdt tilbake denne informasjonen.

Ikke helt enkelt mao.

Vi kjøpte i fjor et gammelt vestlandshus av lafteplank fra 1880 hvor vi visste at det var mye å gjøre med men at samtidig huset var ganske solid bygget pga de tykke tømmerveggene. Hele taket er skiftet nå (kostet ca 160k) Allt av plater osv på tømmerveggene og i skråtaket ble fjernet for å ikke lukke fukt inne pga mye lekkasje fra det gamle dråpeskifer taket som det hadde vært lappet en god del på av forrige eier men lekket som bare det likevel. Hele 1 etg blir nesten helt nytt innvendigmed nytt kjøkken, nytt bad, helt ny gulv med bjelkelag osv. Tilbygget på huset som var bygget i 1970 var den verste delen på huset. Helt pillende råtten. Måtte opp med ny liten søylemur siden det ikke var noen og nye bunnsviller, toppsviller, bjelkelag osv. Listen er lang men blir bra når vi er ferdig Kort sagt så må man regne med mye oppgradering med så gamle hus. Blir vel mellom 500 og 600k som vi må ut med før huset er innflyttingsklart. Det innkluderer nytt tak, nytt elektrisk, nytt røropplegg og alt det andre jeg har nevnt osv.

Jaffa, som noen av "guttene" nevner over, du kan gjennomføre noen enkle strakstiltak.

Regner med at det ikke er råteskader? Fjern soppen og øk ventilasjonen på loftet. Hold dernest loftet under oppsikt. Kostnadene til dette er mindre enn det dere bruker på en handletur til Rema.

Hva brukes kjelleren til, er den innredet? Sjekk ventilasjonen der og øk den hvis nødvendig.

Ingen vits å fortvile eller bekymre på seg magesår. Ta noen enkle grep og når tiden kommer og økonomien tillater det, kan dere ta litt større grep :)

Lykke til!

Sant som voyler sier. Lufting er tingen. Trenger ikke å bli så kostbart så lenge soppvekst osv blir stoppet ved å ventilere godt