Taksten på et hus er kun en skjønnsmessig vurdering takstmann har gjort på bakgrunn av hva tilsvarende standard koster å bygge i dag. I tilegg kommer aldersfratrekk. Tomteverdi er ikke annet enn en salderingspost for å justere forventet salgsverdi.
Dette var forklaringen jeg fikk av megler når vi solgte etter 2år og en omfattende oppussing, (ca 1000timer egeninsats+100timer med rør, el og tømrerarbeid) hvor aldersfradraget og tomteverdien var lik i taksten før og etter oppussing. Arbeidet som var gjort, var stort sett relatert til etablering av utleie del pluss innvendig og utvendig maling. Kun en brøkdel var av teknisk karakter. Prisdifferansen mellom kjøp og salg for vår del, var omtrent det samme som utleggene i forbindelse med oppussingen. Ingen gullbutikk, i et av bergens pressområder. Den generelleprisstigningen kommer i tilegg, men den har ikke noe med oppussingen og gjøre. Prisstigningen i området ca 12% i perioden, noe som logisk sett kun skal tilskrives tomteverdien, gitt at det ikke utføres oppdgraderinger.
Gjennomsnitlig kvadratmeterpris tar ikke hensyn til ekstra kvaliteter/ulemper eiendommen måtte ha i forhold til den gjennomsnitlige boligen i området, men gir en pekepinn på hvor mye man får for pengene, relatert til andre hus i markedet. Feks er Hus A verd den ekstra prisen sammenlignet med hus B, når det har 20kvm ekstra og ligger 5min nærmere sentrum?
Min erfaring er at aldersfradraget knapt dekker kostnadene for oppussing basert på svært mye egeninnsats, og den eneste grunnen til at man kan tjene penger på renovering, er å gjøre en ulempe om til en fordel i et marked (en boligtype i et gitt område) hvor etterspørselen etter moderne kvaliteter er høyere enn brukte boliger generelt. Med andre ord, at man får boligen billig før renovering, og kan selge til en merverdi etter renoveringskostnadene er trukket fra.
Det er også erfaringene mine når jeg ser på hus i området her, hvor det bygges lite nytt. Det er som regel to typer hus. De som er 50-100år gamle, uten noe annet enn vedlikehold de siste 40årene, og de husene som er 50-100år, hvor det er gjort mye. Differansen mellom husene tilsvarer omtrent kostnaden av det som er gjort.
Den eneste grunnen til at jeg ville valgt et hus som er mer enn 20år, er hvis beliggenheten er enestående og tilfører en betydelig merverdi.
Litt om pris og tomt: Verditaksten er på 3580000, boligen lå først ute til 3680000, men er nå satt ned til 3280000. Bud på 2.8 ble avvist. En tomteverdi på 1100000 tror jeg er fornuftig, den er meget sentral med gangavstand til butikker, busstasjon, stort friluftsområde med fotballbane (100 meter). Sentrumsnær tomt med stor hage er mye verdt for min del, men vi må fortsatt ha råd til å sette huset i stand slik at vi slipper å bruke ullklær om vinteren.. Bra tips med å sjekke tidligere strømforbruk! For oss er det mer fristende med en sentrumstomt enn en i "åsen" med utsikt. Solven kommer 1 mnd senere på dette huset enn oppe i åsen, men har lenger kveldssol på sommeren. Det positive er at det er lett å komme seg ut døren, lett for andre å stikke innom, etc.
Huset er bygget med "engelsk hulmur", det jeg lurer mest på er hvor mye penger en må legge i her for å få et ok inneklima/temperatur. Det trenger ikke å være "TEK 10", men strømregningen bør være "normal". Vi har lest at 5 cm etterisolering er maks på innsiden for å unngå frostskade på utsiden av muren?
En annen fordel er jo utleie i kjelleren, vi tipper en leieinntekt på 6000 per mnd? Men der er jo noen utfordringer med små vinduer, takhøyde, branndører etc. De to andre etasjene har fortsatt 5 ganske gode soverom. En ulempe er at der ikke er bad i hovedetasje, og at badet oppe er litt lite. Vaskerom nede i kjelleren (tungvindt).
1000000 i oppussing kunne vi overlecd, men 2000000 blir nok for mye... kanskje en rett og slett kunne droppet å senke gulvet i kjelleren? Like viktig er det at et evt. kan få igjen det en legger i huset ved salg.
Vanskelig.. var et hus med "sjel", men føler usikkerheten er ganske stor..
Bladd gjennom litt av papirene, enig med de over her at utvendig isolering av murfasader er det som bør satses på. Hvor mye stikker øvre del av gavlveggen som er kledd med panel ut ? Må finne en egnet overgang her, evt også fore ut denne (kanskje er det mur bak denne også?).
Det er jo ikke noe spesielt med stilen på huset så langt jeg kan se så det bør være gjennom førbart.
Hadde dette vært i Oslo vil noen godkjenning av kjeller aldri kunne skje, men kanskje kan nye regler fra nyttår kanskje berge dette ?
Det er flere hensyn og ta hvis du ser på boligen mer som en investering enn en venn for resten av livet. Hvor vi bor nå, blir vi nok boende til vi skal på gamlehjem. Flere av de tingene vi drømmer om å endre, er egentlig penger ut vinduet, men en investering i livsglede.
Du må gjerne kjøpe et eldre hus, men det er ikke mye som ble gjort for 50år siden som ikke bør byttes ut, eller gir en risiko. feks alt elektrisk, rør og avløp burde vært skiftet. Det samme med taket. Selv skifer burde vært lagt på nytt med nytt undertak. I tilegg kommer eventuell drenering, vinduer og rør mellom deg og kommunal tilkobling. Det er som regel ikke inkludert i forsikringen pga fare for setningsskader og lekkasje. Du har heller ikke kontroll på hva som er gjort av ufaglært arbeidskraft. Ikke skjelden folk gjør ting de ikke kan for å spare penger, hvor problemet kommer i fanget på neste eier.
For en total tenovering, inkludert nye/overhalte overflater inne og ute +bad og kjøkken med gjennomsnitlig standard nærmer du deg fort 2mill og 2000profesjonelle arbeidstimer. Omtrent like omfattende som et nytt hus med andre ord. Likevel sitter du igjen med et gammelt hus, med en planløsning du ikke har valgt selv, en utleiedel du ikke får godkjent. I tilegg er det heller ikke lydisolert mellom etasjer og rom, eller balansert ventilasjon hvis du ikke gjør dette i tilegg.
At prisen på huset er satt ned, er et tydelig tegn på lite interesse i markedet noe som ikke kommer deg til gode hvis du skal selge. Et godt objekt som er priset for høyt, blir solgt med bud under prisantydning, i nærheten av gjennomsnitlig salgstid for området.
Ser det går igjen flere steder - ingen ventilasjon. Dette MÅ gjøres noe med.
Du nevner også 5 cm innvendig isolasjon. Det er saltutslag på flere vegger som kan tyde på fuktopptrekk/fuktvandring. Dette må stoppes før du evt isolerer/kledning innvendig.
Vi har et murhus fra 1929 som vi har holdt på med de siste fire årene. Det har dobbelt teglsteinsmur, og jeg antar det er snakk om samme konstruksjon som "deres" hus.
Erfaringen vår når det gjelder oppvarming er at man kan komme langt med tetningslister på vinduer og dører og å installere (l/l) varmepumpe. Innvendig etterisolering kan som det er nevnt over være risikabelt. Med innvendig etterisolering mister yttervangen et naturlig varmetilskudd innenfra. Dermed senkes temperaturen i det ytterste sjiktet betydelig og fukt fra slagregn mv. tørker ikke ut så raskt som tidligere. Resultatet er nedfukting av murverket, noe som øker faren for frostskader og avskalling av stein og puss. Det kan også øke faren for råteskadeutvikling i golvbjelker som er innmurt i ytterveggen, i takfoten og andre steder hvor treverk er i kontakt med murverket. Spesielt er angrep av ekte hussopp en stor risiko. På denne bakgrunnen frarådes vanligvis innvendig etterisolering av murgårder.
Utvendig isolering av murbygninger er mindre risikabelt med hensyn til utvikling av byggskader, men har også de samme arkitektoniske konsekvenser. I og med at vi har et relativt gammelt hus med fine detaljer i fasaden, har vi derfor valgt å avstå fra dette. Vi har i forbindelse med at vi rettet av bjelkelaget i 1. etg isolert mot uinnredet kjeller, og planlegger ogaå i isolere taket ifm skifte av tak når vi får råd til det (planen er å innredet loftet på sikt).
Når det gjelder kostnad for å gjøre de oppgraderingene du lister opp, tror jeg du må ut med minimum 500 000 for bad, kjøkken og overflater. Det er selvfølgelig mulig å bruke mye mer, og dersom du vil innrede kjeller og sette bort alt arbeidet, tror jeg ikke det er urealistisk å beregne 1 000 000 til det.
Likevel har du glemt nytt elektrisk anlegg og rør. Røropplegg som ikke er i plast vil lekke før eller senere og da er det greit å ha byttet før lekkasjen kommer. Jordfeilbrytere på alle kurser er for meg også en betryggende følelse.
Ellers vil gamle hus alltid forbli gulvkalde om du ikke har gulvvarme, og i tilfelle vil manglende isolasjon suge mye varme.
For å si det på en annen måte, et eldre hus er gjerne billigere enn nytt, men differansen blir fort spist opp når det eldre huset oppgraderes til en akseptabel standard, og du sitter igjen med etter min mening, mindre hus for pengene og/eller risiko for at noe går galt.
En gammel bil er en gammel bil selvom du bruker 200 000 på motorbytte og andre reparasjoner. Sånn er det med hus og.
Ps. Vi halverte strømforbruket vårt når vi flyttet fra et hus fra 76 til et fra 08.. Feks at det varme vannet kommer fortere, bedre isolerte gulv og vindu gir også langt bedre bokomfort.
Takk for både tips og advarsler, vi endte opp med å kjøpe huset! Vi havnet på 3080000+omkostninger, 500000 under takst. Vi har undersøkt kostnader etc. så godt vi kan, men kaster oss like godt ut i det... Oppussingsbudsjettet er på ca. maks 1000000.
Bladd gjennom litt av papirene, enig med de over her at utvendig isolering av murfasader er det som bør satses på. Hvor mye stikker øvre del av gavlveggen som er kledd med panel ut ? Må finne en egnet overgang her, evt også fore ut denne (kanskje er det mur bak denne også?).
Det er jo ikke noe spesielt med stilen på huset så langt jeg kan se så det bør være gjennom førbart.
Hadde dette vært i Oslo vil noen godkjenning av kjeller aldri kunne skje, men kanskje kan nye regler fra nyttår kanskje berge dette ?
Hvorfor utvendig? Vi tenkte litt på innvendig isolering, 5 eller 7 cm. Og sette inn varmepumpe. Murveggene er isolert med lecakuler, er det noen som vet hvor effektivt dette er? Kjelleren og første etasje er i betong med etasjeskillere i betong, mens loftet er "bygd i tre", med isolasjon av en eldre type (hadde med en kamerat som er snekker).
Du må gjerne kjøpe et eldre hus, men det er ikke mye som ble gjort for 50år siden som ikke bør byttes ut, eller gir en risiko. feks alt elektrisk, rør og avløp burde vært skiftet. Det samme med taket. Selv skifer burde vært lagt på nytt med nytt undertak. I tilegg kommer eventuell drenering, vinduer og rør mellom deg og kommunal tilkobling.
I kjelleren er alt elektrisk nytt, men i hoveddelen er der nok en del som evt. må byttes etter hvert. Vi tenker å bytte ut kobberrør til rør i rør når vi pusser opp badene. Taket var "bra" i følge en venn av meg som er snekker, men vi må selvfølgelig regne med å ta det etter hvert. Alle vinduer i huset er nye.
En grov plan og budsjett: - ny drenering rundt hele huset, fjerne oljetank. isolere med isopor + svart plastikk ca. 150000? - tre nye bad, ca. 450000? - nye vegger/plater i hoveddelen, etterisolere 5 cm innvendig isolasjon - ++
Det blir nok mye å finne ut av, og det vil nok gå med penger og tid, men vi satser på at det blir bra
Bladde i etterisoleringsboken til Sintef og de skriver KUN innvendig isolasjon er ikke å anbefale slik at vi viser ingen slike løsninger i dette heftet.
Når du isolerer inne så vil murvangen bli kaldere (isolasjonen holder på varmen) og innsiden av murvangen vil bli kaldere. Du risikerer kodens og muggvekst. I tillegg blir ytterfasaden kaldere så her kan du få mere frostspregning i pusslaget mm. Isoler derfor i allefall noe ute.
Det er en "klassisk" skade, kondens ved innvendig isolering på eldre murhus. Det er egentlig bare å Google. Isolasjon må henge på utsiden, hvis muren skal være varm.
Dette var forklaringen jeg fikk av megler når vi solgte etter 2år og en omfattende oppussing, (ca 1000timer egeninsats+100timer med rør, el og tømrerarbeid) hvor aldersfradraget og tomteverdien var lik i taksten før og etter oppussing. Arbeidet som var gjort, var stort sett relatert til etablering av utleie del pluss innvendig og utvendig maling. Kun en brøkdel var av teknisk karakter. Prisdifferansen mellom kjøp og salg for vår del, var omtrent det samme som utleggene i forbindelse med oppussingen. Ingen gullbutikk, i et av bergens pressområder. Den generelleprisstigningen kommer i tilegg, men den har ikke noe med oppussingen og gjøre.
Prisstigningen i området ca 12% i perioden, noe som logisk sett kun skal tilskrives tomteverdien, gitt at det ikke utføres oppdgraderinger.
Gjennomsnitlig kvadratmeterpris tar ikke hensyn til ekstra kvaliteter/ulemper eiendommen måtte ha i forhold til den gjennomsnitlige boligen i området, men gir en pekepinn på hvor mye man får for pengene, relatert til andre hus i markedet. Feks er Hus A verd den ekstra prisen sammenlignet med hus B, når det har 20kvm ekstra og ligger 5min nærmere sentrum?
Min erfaring er at aldersfradraget knapt dekker kostnadene for oppussing basert på svært mye egeninnsats, og den eneste grunnen til at man kan tjene penger på renovering, er å gjøre en ulempe om til en fordel i et marked (en boligtype i et gitt område) hvor etterspørselen etter moderne kvaliteter er høyere enn brukte boliger generelt. Med andre ord, at man får boligen billig før renovering, og kan selge til en merverdi etter renoveringskostnadene er trukket fra.
Det er også erfaringene mine når jeg ser på hus i området her, hvor det bygges lite nytt. Det er som regel to typer hus. De som er 50-100år gamle, uten noe annet enn vedlikehold de siste 40årene, og de husene som er 50-100år, hvor det er gjort mye. Differansen mellom husene tilsvarer omtrent kostnaden av det som er gjort.
Den eneste grunnen til at jeg ville valgt et hus som er mer enn 20år, er hvis beliggenheten er enestående og tilfører en betydelig merverdi.
Litt om pris og tomt:
Verditaksten er på 3580000, boligen lå først ute til 3680000, men er nå satt ned til 3280000. Bud på 2.8 ble avvist. En tomteverdi på 1100000 tror jeg er fornuftig, den er meget sentral med gangavstand til butikker, busstasjon, stort friluftsområde med fotballbane (100 meter). Sentrumsnær tomt med stor hage er mye verdt for min del, men vi må fortsatt ha råd til å sette huset i stand slik at vi slipper å bruke ullklær om vinteren.. Bra tips med å sjekke tidligere strømforbruk!
For oss er det mer fristende med en sentrumstomt enn en i "åsen" med utsikt. Solven kommer 1 mnd senere på dette huset enn oppe i åsen, men har lenger kveldssol på sommeren. Det positive er at det er lett å komme seg ut døren, lett for andre å stikke innom, etc.
Huset er bygget med "engelsk hulmur", det jeg lurer mest på er hvor mye penger en må legge i her for å få et ok inneklima/temperatur. Det trenger ikke å være "TEK 10", men strømregningen bør være "normal". Vi har lest at 5 cm etterisolering er maks på innsiden for å unngå frostskade på utsiden av muren?
En annen fordel er jo utleie i kjelleren, vi tipper en leieinntekt på 6000 per mnd? Men der er jo noen utfordringer med små vinduer, takhøyde, branndører etc. De to andre etasjene har fortsatt 5 ganske gode soverom. En ulempe er at der ikke er bad i hovedetasje, og at badet oppe er litt lite. Vaskerom nede i kjelleren (tungvindt).
1000000 i oppussing kunne vi overlecd, men 2000000 blir nok for mye... kanskje en rett og slett kunne droppet å senke gulvet i kjelleren? Like viktig er det at et evt. kan få igjen det en legger i huset ved salg.
Vanskelig.. var et hus med "sjel", men føler usikkerheten er ganske stor..
Det er jo ikke noe spesielt med stilen på huset så langt jeg kan se så det bør være gjennom førbart.
Hadde dette vært i Oslo vil noen godkjenning av kjeller aldri kunne skje, men kanskje kan nye regler fra nyttår kanskje berge dette ?
Du må gjerne kjøpe et eldre hus, men det er ikke mye som ble gjort for 50år siden som ikke bør byttes ut, eller gir en risiko. feks alt elektrisk, rør og avløp burde vært skiftet. Det samme med taket. Selv skifer burde vært lagt på nytt med nytt undertak. I tilegg kommer eventuell drenering, vinduer og rør mellom deg og kommunal tilkobling. Det er som regel ikke inkludert i forsikringen pga fare for setningsskader og lekkasje. Du har heller ikke kontroll på hva som er gjort av ufaglært arbeidskraft. Ikke skjelden folk gjør ting de ikke kan for å spare penger, hvor problemet kommer i fanget på neste eier.
For en total tenovering, inkludert nye/overhalte overflater inne og ute +bad og kjøkken med gjennomsnitlig standard nærmer du deg fort 2mill og 2000profesjonelle arbeidstimer. Omtrent like omfattende som et nytt hus med andre ord. Likevel sitter du igjen med et gammelt hus, med en planløsning du ikke har valgt selv, en utleiedel du ikke får godkjent. I tilegg er det heller ikke lydisolert mellom etasjer og rom, eller balansert ventilasjon hvis du ikke gjør dette i tilegg.
At prisen på huset er satt ned, er et tydelig tegn på lite interesse i markedet noe som ikke kommer deg til gode hvis du skal selge. Et godt objekt som er priset for høyt, blir solgt med bud under prisantydning, i nærheten av gjennomsnitlig salgstid for området.
Ser det går igjen flere steder - ingen ventilasjon. Dette MÅ gjøres noe med.
Du nevner også 5 cm innvendig isolasjon. Det er saltutslag på flere vegger som kan tyde på fuktopptrekk/fuktvandring. Dette må stoppes før du evt isolerer/kledning innvendig.
Pengene "renner" fort ut av lommeboka.
Erfaringen vår når det gjelder oppvarming er at man kan komme langt med tetningslister på vinduer og dører og å installere (l/l) varmepumpe. Innvendig etterisolering kan som det er nevnt over være risikabelt. Med innvendig etterisolering mister yttervangen et naturlig varmetilskudd innenfra. Dermed senkes temperaturen i det ytterste sjiktet betydelig og fukt fra slagregn mv. tørker ikke ut så raskt som tidligere. Resultatet er nedfukting av murverket, noe som øker faren for frostskader og avskalling av stein og puss. Det kan også øke faren for råteskadeutvikling i golvbjelker som er innmurt i ytterveggen, i takfoten og andre steder hvor treverk er i kontakt med murverket. Spesielt er angrep av ekte hussopp en stor risiko. På denne bakgrunnen frarådes vanligvis innvendig etterisolering av murgårder.
Utvendig isolering av murbygninger er mindre risikabelt med hensyn til utvikling av byggskader, men har også de samme arkitektoniske konsekvenser. I og med at vi har et relativt gammelt hus med fine detaljer i fasaden, har vi derfor valgt å avstå fra dette. Vi har i forbindelse med at vi rettet av bjelkelaget i 1. etg isolert mot uinnredet kjeller, og planlegger ogaå i isolere taket ifm skifte av tak når vi får råd til det (planen er å innredet loftet på sikt).
Når det gjelder kostnad for å gjøre de oppgraderingene du lister opp, tror jeg du må ut med minimum 500 000 for bad, kjøkken og overflater. Det er selvfølgelig mulig å bruke mye mer, og dersom du vil innrede kjeller og sette bort alt arbeidet, tror jeg ikke det er urealistisk å beregne 1 000 000 til det.
Ellers vil gamle hus alltid forbli gulvkalde om du ikke har gulvvarme, og i tilfelle vil manglende isolasjon suge mye varme.
For å si det på en annen måte, et eldre hus er gjerne billigere enn nytt, men differansen blir fort spist opp når det eldre huset oppgraderes til en akseptabel standard, og du sitter igjen med etter min mening, mindre hus for pengene og/eller risiko for at noe går galt.
En gammel bil er en gammel bil selvom du bruker 200 000 på motorbytte og andre reparasjoner. Sånn er det med hus og.
Ps. Vi halverte strømforbruket vårt når vi flyttet fra et hus fra 76 til et fra 08.. Feks at det varme vannet kommer fortere, bedre isolerte gulv og vindu gir også langt bedre bokomfort.
Hvorfor utvendig? Vi tenkte litt på innvendig isolering, 5 eller 7 cm. Og sette inn varmepumpe. Murveggene er isolert med lecakuler, er det noen som vet hvor effektivt dette er? Kjelleren og første etasje er i betong med etasjeskillere i betong, mens loftet er "bygd i tre", med isolasjon av en eldre type (hadde med en kamerat som er snekker).
I kjelleren er alt elektrisk nytt, men i hoveddelen er der nok en del som evt. må byttes etter hvert. Vi tenker å bytte ut kobberrør til rør i rør når vi pusser opp badene. Taket var "bra" i følge en venn av meg som er snekker, men vi må selvfølgelig regne med å ta det etter hvert. Alle vinduer i huset er nye.
En grov plan og budsjett:
- ny drenering rundt hele huset, fjerne oljetank. isolere med isopor + svart plastikk ca. 150000?
- tre nye bad, ca. 450000?
- nye vegger/plater i hoveddelen, etterisolere 5 cm innvendig isolasjon
- ++
Det blir nok mye å finne ut av, og det vil nok gå med penger og tid, men vi satser på at det blir bra
Når du isolerer inne så vil murvangen bli kaldere (isolasjonen holder på varmen) og innsiden av murvangen vil bli kaldere. Du risikerer kodens og muggvekst. I tillegg blir ytterfasaden kaldere så her kan du få mere frostspregning i pusslaget mm. Isoler derfor i allefall noe ute.