Eneste som er sikkert er at det blir dyrere enn hva dere har regnet med. Sørg for å ha godt med likviditet tilgjengelig. Det er ikke kult å gå tomme for penger når det gjenstår mye. Dere har selvsagt fordelen at mannen din har peil og sikkert har en del kontakter innen andre fag, men det tar fryktelig lang tid å gjøre ting på kveldstid og i helgene og i ferier. Så prøv å ha et realistisk syn på hvor mye arbeid det faktisk er og når dere realistisk kan regne med å være ferdige om planen er å gjøre mye selv. Det hørest ut som det er en del å ta tak i.

At dere har småbarn begrenser også i praksis en del hvor mye tid man har til å jobbe - det er i alle fall min erfaring. Har kjøpt et hus fra 1935 med utdaterte overflater men rent teknisk i svært god stand og mye tungt vedlikehold (vinduer, tak, sentralfyr, ny kledning, etterisoloering mm) er tatt av forrige eier, men likevel får hundretusenlappene nok av ben å gå på.

En snekker jeg hadde innom sa "Det er fint å kjøpe gamle hus, så har man noe å bruke penger på".

Problematikken rundt eldre hus, er at bygningsmassen har en verdi, siden det nesten bestandig er mulig å bo der... rent økonomisk er det best å rive, men da kan tomteprisen bli høy...
Unge mennesker med stort pågangsmot, og mer tid enn penger, vil også være villig
til å betale store penger for et slikt prosjekt, fordi de ikke ser den enorme påkjenningen det  er å bebo et hus mens man renoverer, og da spesielt med små barn..... ikke å anbefale, men mange gjør det... 

Takk for svar, begge to! Jeg er helt enig i at man må passe seg for å undervurdere kostnader.

Men det er jammen ikke lett - har forsøkt å innhente estimat på rør og elektro nå, og det er få som er villige til å gi priser før boligen er kjøpt. Selvsagt forståelig at firmaer ikke ønsker å kaste bort verdifull tid på anbud som ikke er reelle, men da blir det også ekstremt vanskelig å gjøre et økonomisk forsvarlig forarbeid før man legger inn bud.

Vi holdet på å totalrenoverer hovedhuset på gården her fra 1788. Vi gjør mye selv men har også brukt tømrerfirma i tillegg. Huset er på 288 kvadrat fordelt på 2 etasjer. Huset er vertikalt delt på midten så vi har 2 stk leiligheter på 2 etasjer. Jeg har tatt all riving selv og satt opp alt stillasje selv. Hele huset er etterisolert og veggene er lektet ut 20 cm og kledd med perlemorstaff. Alle vinduene er byttet til 3 lags isolerglass med gammelt utseende.

Vinduer fra uldal: 125000 for 19 stk.
Snekkere + matriell ca 300 000
Diverse ca 150 000 +++
Og vi kommer sikkert til å bruke 200 til.

Kunne sikkert skrivi mer utfyllende men sitter på tablet. En leilighet er helt i orden hvorpå det er nytt bad, det er en del av diverse posten. Den andre leiligheten totalrenoveres innvendig. Vi gjør alt selv innvendig.

Fallgruver er alle de medium utgiftene som dukker opp, rørlegger, everk, osv osv.

MarianneEdvard Friday, May 18, 2012

Takk for svar, begge to! Jeg er helt enig i at man må passe seg for å undervurdere kostnader.

Men det er jammen ikke lett - har forsøkt å innhente estimat på rør og elektro nå, og det er få som er villige til å gi priser før boligen er kjøpt. Selvsagt forståelig at firmaer ikke ønsker å kaste bort verdifull tid på anbud som ikke er reelle, men da blir det også ekstremt vanskelig å gjøre et økonomisk forsvarlig forarbeid før man legger inn bud.

Det er neppe rør og elektro som velter slike prosjekter selv om det selvsagt koster ganske mye å oppgradere elanlegget, ta et bad eller to og legge nytt røropplegg til kjøkken. Det går tross alt an å ha en viss formening om hva kommer til å koste og er gjerne i begrenset grad basert på egeninnsats så det går unna når noen proffe setter i gang med det. Pengene flyr selvsagt, men ting blir gjerne ferdig raskt.

Det er mye som kan oppdages underveis som dere ikke visste om før dere begynte å rive vegger og åpne opp, ditto med alt dere finner ut at det er kjekt å ha og ønsker å gjøre. Det baller svært fort på seg. Det er selvsagt mulig å begrense seg litt, men på en annen side er det best å få gjort så mye som mulig når man er i gang og huset uansett er en byggeplass. Om dere skal bo der samtidig kompliserer det en hel del også - jeg synest det er ille nok å bo hjemme mens jeg holder på, og det er i en hel tomannsbolig slik at vi tross alt har en helt fungerende boenhet lukket for støv og skit mens det jobbes i den andre enheten.

Har dere råd til å leie inn folk til å gjøre mye for dere eller er økonomien slik at dere må gjøre mye selv? For min egen del kan jeg bare si at min betalingsvilje for å sette bort arbeid har økt jevnt og trutt gjennom mitt prosjket. Ting er morro i små og overkommelige doser, men det er ikke så morro å drive på hver kveld og i helger samtidig som man skal prøve å ha et liv og ikke minst ha litt familieliv samtidig. Selv regner jeg med å ende opp med nesten det dobbelte av hva jeg forhåndsestimerte av kostnader - men da skal det sies ta det er valgt en del dyrere løsninger og "luksus" som har kostet en del penger. Jeg er glad jeg har god likviditet for å si det slik, hadde det være økonomisk på grensen hadde jeg ikke sovet godt om natten.

For min egen del har lander jeg på ca 100k for elektriker (alt nytt i 1. etasje på ca 95 kvadrat, nye automatsikringer (rundt 20 kruser), ca 25 kvadratmeter varmefolie (=dyrt), en del trådløse dimmere og annen morro). Peisen vår kostet meg ca 50k (kunne selvsagt fått et mye rimeligere ildsted). Kjøkken ca 125k (fra IKEA, men mye innredning, dyre hvitevarer og dyr benkeplate). Legg til maling, sparkel, materialer, arbeidspenger til et firma som har gjort mye av jobben, sentralstøvsuger, nytt røropplegg til kjøkken, nye innerdører, ny parkett osv osv osv og totalsummen blir en hel del kroner.

Nå har vi startet i andre etasje og får enda flere muligheter til å bruke penger;)

Har vært gjennom noe tilsvarende selv. Brukte ca et år, men var da i pappapermisjon store deler av tiden slik at jeg ikke hadde fulltidsjobb i tillegg. Bodde heller ikke huset den tiden vi bygget. Hadde ca 2500 timer egeninnsats, men med innleide snekkere til en del ting. Alt er nytt, utenom grunnmur og 90 % av reisverket.

Brukte ca 1,5 mill totalt på et hus av ca samme størrelse. Tipper at det har gått 100 til div plattinger, maling osv etter at vi flyttet inn.

aluvegen.blogspot.com

Vi var også litt forelsket i et hus fra 1928 i liknende tilstand. Første huset vi var på visning i. Pent, originalt, men lite gjort på 80 år annet enn å vedlikeholde maling. Bad i kjelleren, ellers kun do i annen etasje. Elektrisk anlegg så direkte skummelt ut. Vinduer fra byggeåret med enkelt glass, og en ikke komplett samling varevinduer i kjelleren. Men en drøm å restaurere.
Vi så og vi regnet, og kom til at det det gikk an å flytte inn, men at det kunne koste trekvart mill å gjøre det som hastet mest, og ca to mill å få det opp mot moderne standard om man tok litt etterhvert.

Et yngre mer entusiastisk par la inn et førstebud som var 50.000 over det vi så for oss som maksbud. Vi pustet lettet ut. Og kjøpte to år seinere et ikke fullt så arkitektonisk pent hus som "bare" var 60 år gammelt. Som i tillegg var påbygd i 1970 med to nye bad og soverom og renovert i 2000 med ny taktekking, innblåst isolasjon, ny vindsperre og panel, helrenovert bad, oppgradert elektrisk anlegg etc. Ørlite dyrere å kjøpe, men mye billigere på sikt.

MarianneEdvard Friday, May 18, 2012

Bortsett fra at taket ble lagt nytt for 15 år siden må alt gjøres der. Det må dreneres, isoleres, alt elektrisk skiftes, alt av rør oppgraderes, alle overflater må tas, to bad og et kjøkken pusses opp. Det et også en sprekk i grunnmuren og i følge taksten er det saltutslag i dette området. Kledningen er pt slitt, men tett. Her ser vi for oss å skifte ut i et femårs perspektiv. Så er det alt vi ikke vet. Om bærekonstruksjonene har noen form for skade aner vi ikke, men antar det ikke har det siden tak og kledningen er tett. Om strømledninger eller rør mellom hus og offentlig nett er i ok stand aner vi heller ikke.

Første fallgruve er at dere vil gjøre for mye, og vil gjøre alt på en gang, og ingenting blir ferdig. Dropp enkelte ting, og grupper og prioriter andre ting.

Tips 1: Dersom kjelleren kun brukes til lagring, ikke begynn med den, muren eller drenering de første fem til ti åra. Kanskje aldri. Sett evt. inn en avfukter dersom det er så rått at stubbloftet mugner... Og isoler mellom kjeller og første etasje hvis det er gulvkalt.

Tips 2: Lag prioritert plan, og se ting i sammenheng så ting ikke gjøres dobbelt.

  - Isolere loft? Enkel og rimelig førstejobb som kan gjøres uavhengig av det meste annet. I alle fall hvis loftet er uinnredet - vi rev lettveggene og himlingen til et soverom for å lettere komme til mellom taksperrene. Og som straks sees på strømregningen og merkes på komforten, jevnere temperatur i huset både sommer og vinter.

  - Ny utvendig panel? Nye vinduer? Isolasjon utvendig eller ved innblåsing? Bør sees i sammenheng.

  - Nytt elektrisk anlegg? Nye overflater inne? Isolasjon innvendig? Bør sees i sammenheng.

  - Nytt røropplegg? Gjøres sammen med renovering av kjøkken og bad. Eller i alle fall ikke før dere har en plan for hvordan kjøkken og bad skal være etter renovering.


PS: Huset vi ikke kjøpte ser ut som en byggeplass, og har gjort det i fire år. Der er det mange påbegynte og halvfulførte prosjekter. Hos oss ser det noenlunde pent ut. Nytt gjerde tok to helger og noen kvelder i mellom fra vi begynte å rive det gamle til det nye stod ferdig. Tre helger og noen ettermiddager i mellom for å male yttervegger. Innvendig tar vi ett til to rom av gangen. Vi konsentrerer oss om ett prosjekt om gangen, både for å holde oversikten økonomisk og tidsmessig og nå mål. + "If it ain't broken, don't fix it."
Men så har vi jo også en lett oppgave med et hus hvor forrige eier har gjort to større overhalinger. Kanskje det aller beste rådet er å ikke kjøpe det første huset man forelsker seg i.

Mye fornuftig, Kjell, tusen takk :)

Kjeller har vi tenkt å gi blanke i, med unntak av å drenere ute og ta det som må tas av rør. Og isolere første etasje underfra.

Første pri blir å ta hele første etasje mens vi selv bor i andre: kjøkken, bad og to stuer. Så flytter vi ned i disse rommene, og tar andre etasje (bad Og tre soverom). Loft tar vi på lang sikt når vi har energi og råd til det.

Mannen min er ganske god på å planlegge slik at vi får flere små prosjekter som blir ferdige framfor å ha flere endeløse prosjekter gående samtidig.

Men likevel. Skulle gjerne sett inn i framtiden og visst hvilke kostnader vi snakker om

Er huset vernet?

Først ett lite tips: skal du få huset til moderne standard ikke tenk på det. Da er det mye billigere å rive og bygge nytt.

Full jobb, barn, bo i et oppussingsobjekt/byggeplass: Ikke helt lurt og kun for spesielt interesserte.

Jeg har pusset opp/reoppbygget et par hus, og jeg kan love deg at det blir dyrt og du må sette en grense for hvor bra du skal ha det. Husk å planlegge godt og bli ikke alt for oppgitt når det ikke går etter planen.

Jeg er enig i at rør og el bare blir en sjarmør etappe.

Vil dere ha noen reele pristilbud før en beslutning om kjøp er det min anbefaling at dere tilbyr å betale for å få tilbud.
Hvorfor? Som dere nok erfarer gidder ingen bruker tid på dere når dere ikke engang eier prosjektet. Det er altså en voldsom mulighet for at å regne på noe for dere er meningsløs bortkastet tid. Tid koster penger og man proriterer etter sannsynlighet for å få oppdragene.
Tilbyr dere betaling for tilbudet vil det ikke være like bortkastet.
Pengene kan dere jo, hvis det (erfaringsmessig mot all formodning) skulle bli noe av, få fratrukket tilbudssummen.

For en mellomstor jobb, ca 500 000, bruker vi omtrent 10 - 12 timer for å lage et seriøst, gjennomarbeidet og kvalitetssikret tilbud...