Jeg ville heller bygd nytt...
Restaurering er mye dyrere, med mindre man gjør mye selv og ikke regner med timebruken da.

Daruu Thursday, May 18, 2017

Jeg ville heller bygd nytt...
Restaurering er mye dyrere, med mindre man gjør mye selv og ikke regner med timebruken da.

Vi kan nok ikke rive, huset er fredet og ansett som kulturminne. Ikke minst er det enorm affeksjonsverdi da min tip oldefar bygget det i sin tid. Innvendig er det større spillerom og jeg har vært inne på tanken å strippe huset innvendig for så å bygge opp.
Forstår at kostnadene er høye, er ikke ute etter de billigste løsningene. Bare intressert i om det er mulig å redde huset (uten noe fancy standard, vi trenger f.eks ikke nye vinduer) så det står støtt med 4 millioner ++

Det er umulig å svare på før du oppgir hvor stort det er og hvor mye egeninnsats du vil legge ned. Jeg holder på med totalrenovering av et 120 år gammelt hus selv, gjør nesten alt som du beskriver: drenerte rundt huset, la om tak og undertak, kledde om utvendig inkl ny vindsperre, isolerte alle hulrom i gulv vegger og tak med rockwool, byttet alle dører og vinduer, panelte alle vegger og himlinger innvendig, restaurerte pipa, la opp hele det elektriske anlegget og VA-anlegget på nytt. Trengte ikke gjøre noenting med grunnmuren eller bæresystemet, heller ingenting i kjelleren med unntak av litt maling. Huset er lite (63 m2 grunnflate og 108 m2 BOA). Svært høy egeninnsats (kun innleid mann med gravemaskin til drenering, murer til piperestaurering, blikkenslager til pipebeslag, elektriker og rørlegger). Er godt over halvferdig og regner med å havne på rundt 1 mill, kanskje under.

Du kan søke fylkeskommunen om støtte om huset er fredet.

Regn med at det koster minst like mye som å bygge nytt med tilsvarende standard.

Dere skriver ikke noe om hvor stort huset er, det har jo litt å si for budsjettet

Takk for svar!
Litt mer fakta;
Huset er på ca 260 Kvm, fra ca 1850, i laftet tømmer med tømmerpanel.
Hva jeg vet må gjøres er at store deler av bæresystemet må skiftes ut, flere vegger må strippes og repareres før de blir isolert og panelet på nytt, visse steder både innvendig og utvendig. Kjeller og grunnmur er ok, men det må dreneres. Taket må totalrehabiliteres og fordi det har vært lekk må taket i 2 etg også skiftes ut. Et av takene i 1 etg må også skiftes ut da vannet har kommet ned dit. Alt el må gjøres nytt og rørsystemet må også tas.
Vi har mulighet til mye egeninnsats, men noe må jo påberegnes.
Vi kommer ikke til å skifte vinduer, legge opp nytt bad eller kjøkken.

Et nytt hus koster vel ca 6-8 mill.. så da går jo ikke dette isåfall. Da må vi heller vente noen år og ta opp lån, da 4 er alt vi har i egenkapital.

Men med 4 millioner kommer dere langt på vei i å fikse det som er viktigst. Hvis dere legger nytt tak, fikser bæring og grunnmur, og drenerer vil dere langt på vei stoppe videre forfall og vil sannsynligvis fortsatt ha igjen nok penger til ny ytterkledning. Så kan dere ta det innvendige litt mer etter hvert som dere får råd.

Enig med stigmv, hvis dere virkelig skal ta på dere prosjektet så er det viktig å komme i gang reaskest mulig med å gjøre huset tett og strukturellt stabilt. Kostnader ved å rehabilitere gamle hus er veldig uforrutsigbare, noen ting kan bli billigere enn planlagt fordi det i mange tilfeller er gjort veldig solid arbeide i bunnen, mens andre smådetaljer alene kan sende prisen opp et par 100.000kr. Har dere 4mill nå så burde dere starte med bæring og tak, når det er sånn passelig under kontroll så kan dere se hva dere har igjen, og prioritere ut fra det

Vi kan nok ikke rive, huset er fredet og ansett som kulturminne. Ikke minst er det enorm affeksjonsverdi da min tip oldefar bygget det i sin tid

Oldefar var en grepa kar. Men det spørs om ikke affeksjonsverdien i dag burde utfordres av en smule økonomisk tenkning. Dette sagt i en tid da det er blitt mye dyrere (også relativt) å flikke og restaurere våre nødvendighetsgoder - husene.

En strategi er å frede huset i hjel. Legger det seg ned av egen vilje fordi det blir lei av å stå å være fredet, blir det langt lettere å skjønne hva som kommer etter. For rundt 4 millioner kan du selvbygge 2 nye eneboliger, hvorav den ene like stor som den fredede. Den andre blir en del mindre. Vi kaller minsten Villa Pensjon.


At man har kapitalen (her 4 mill) er ikke det i seg selv et økonomisk argument for å restaurere. Mer dekkende er å si at det er en større mulighet til å tulle mer penger bort - enn om man ikke hadde et (slikt) beløp disponibelt.

Hei,  ikke så lett å estimere kostnader med slike ting, men mye avhenger jo også av materialvalg etc. Jeg tror dere vil nå langt med 4 millioner på deres prosjekt, hvis dere tar styringa selv. Men om det "lønner seg" er noe annet, men så er affeksjonsverdi vanskelig å sette en verdi på.

Som referanse brukte vi omtrent 2,5 millioner på vårt prosjekt - som inkluderte:

• komplett innvendig stripping av gammelt hus, dvs fjerning av innvendige gulvbjelker, vegger og isolasjon.


• tilbygg i to etasjer


• Utgraving av kjeller, 1m


• understøping av grunnmur


• Drenering


• Ny kjellerinngang


• Vannbåren varme


• Alt nytt av rør og el. fra tomtegrense


• 2 nye baderom, 1 toalettrom


• 6 soverom

Dette var i 2012-2014, og vi hadde stor grad av egeninnsats, så mye som man får til med jobb og småunger i hælene

Vårt totalrenoveringsprosjekt