422
9
2
Kjøpe gammelt hus med fukt og råte
3
0
Hei,
Jeg vurderer å kjøpet et hus hvor det ble oppdaget fukt/råteskader ved takst i 2018 (se vedlegg).
Huset har vært på markedet lenge uten å bli solgt.
Kjøpssummen som er aktuell nå er langt under opprinnelig takst.
Litt mer informasjon:
- Huset er fra 1974
- På Vestlandet i nokså bratt terreng
- Stående panel
- 2 etasjer
- Grunnflate på 100 kvm
Kan noen forklare med litt enklere språk, hva kommentar fra takstmann betyr?
Takstmann nevner at tiltak mot fuktproblematikk, sviller og stubbgolvplater må påregnes.
Hva innebærer dette og er det mulig å tippe ca hva kostnadene vil være (fra rimeligste til det dyreste)? Er det sannsynlig at man må drenere eller holder det med enklere tiltak?
Tusen takk for hjelp!
Jeg vurderer å kjøpet et hus hvor det ble oppdaget fukt/råteskader ved takst i 2018 (se vedlegg).
Huset har vært på markedet lenge uten å bli solgt.
Kjøpssummen som er aktuell nå er langt under opprinnelig takst.
Litt mer informasjon:
- Huset er fra 1974
- På Vestlandet i nokså bratt terreng
- Stående panel
- 2 etasjer
- Grunnflate på 100 kvm
Kan noen forklare med litt enklere språk, hva kommentar fra takstmann betyr?
Takstmann nevner at tiltak mot fuktproblematikk, sviller og stubbgolvplater må påregnes.
Hva innebærer dette og er det mulig å tippe ca hva kostnadene vil være (fra rimeligste til det dyreste)? Er det sannsynlig at man må drenere eller holder det med enklere tiltak?
Tusen takk for hjelp!
Siste redigering: Saturday, March 7, 2020 11:44:01 AM av kris.a.g.
Skal en ta takstmann bokstavelig er vannet i krypkjeller grunnvann som trenger ut/opp av grunnen. Dersom riktig finnes det ingen garanti for at dette kan fjernes ved drenering utvendig. Er det mulig å komme til/arbeide i krypkjeller kan det tenkes at vannet kan dekkes til permanent med plast eller andre remedier og rommet over kan gjøres tørrere, feks med avfukter.
De fleste takstmenn undersøker bare synlige overflater, sjelden hvordan det ser ut "bak". Er fullt mulig med både sopp og råte over stubbloftplater; dvs i gulvene.
Tror en "worst case" her ville kunne bety utskifting av både sviller, bjelker og deler av reisverk i tillegg til all kledning som inneholder råtesopp. Muggsopp (i motsetning til råtesopp) kan være helseskadelig og brer seg ut gjennom tråder som trenger inn og gjennom treverk slik at mer treverk en bare der hvor det er synlig muggsopp kan måtte fjernes. Pga usikkerheten om omfang og at dette ikke lar seg bestemme før relativt langt ute i en rivning-/rehabiliterings-prosess, vil det være nærmest umulig å anslå kostnader (derfor "gjør-det-sjæl"-prosjekt; materialkostnadene er ikke enorme; time-/arbeidskostnader kan bli...)
Som sagt kan det være mulig å "låse inne" vann/fukt i krypkjeller ved en omfattende restaurering, men en god del av vannet vil sannsynligvis også være overflatevann som bør fanges opp / dreneres vekk før det renner inn; dvs grøfting - drenering rundt huset.
Altså:
Tiltak i beste fall
+ bytte grunnmursvill og stubbgolv i nordvest hjørne
+ plast eller andre tiltak mot vann + sette inn avfukter i krypkjeller
Tiltak i værste fall
+ bytte stubbgolv, bjelkelag, isolasjon og gulv for et større område
+ bytte grunnmursvill for et større område
+ bytte reisverk og kledning for et større område
+ drenering/grøfting
Regner med at "værste fall" vil ligge godt over 700 000,
hvis man skal gjøre lite av arbeidet selv?
Planen var å ha med en byggmester dit neste uke for å undersøke forhold over stubbgolv. Samt sende material-prøver fra krypkjeller og inneklima-prøver fra 2. etasje til analyse hos mycoteam. Må nok vurdere om dette i hele tatt er noen vits...
Jeg har dessverre ikke noen bilder av de aktuelle områdene enda.
Huset var fra ‘33, taksten er derfor ikke noen garanti for at en har funnet alle feil og utganspunkt er mye dårligere enn det jeg nevnte over.
Høres ut som en fornuftig tilnærming å gjøre grundige undersøkelser før man hopper på noe sånt !
Kan være en god indikasjon over graden av usikkerhet hvor villig en byggemester/entreprenør er villig til å gi en fornuftig fast pris på "all inclusive".... Stor usikkerhet er ofte indikert med uvillighet til fast pris, alternativt astronomisk tilbud..
Dersom beliggenhet, tomt og "alt annet" er et "drømme-prospekt" kan det jo være "drømmen", men kartlegg for all del de store usikkerhetene før man signere noe..., finnes mange BB-eksempler på huskjøpere som har vandret blåøyd og godtroende inn "katastrofen". Men, jo mer negativt som kan graves fram før et kjøp, jo bedre argumentasjon har man jo i pris-diskusjonen.
Dersom svaret er at du tror du kan få et flott hus for en god pris ville jeg tenkt to ganger. Gitt at du ikke gjør MYE selv, er mange prosjekter som dette et tapsprosjekt. Det betyr at penger inn+ kjøpssum er lavere en. Verdi etterpå. Da må målet være at huset er drømmehuset, ikke at det er en måte å ha råd til et hus. Sistnevnte blir fort sinnasnekern.