Denne avtalen har jo svært begrenset omfang så forstår hvorfor dette ikke er tinglyst. Snakk med ny eier så tror jeg det går bra. Jeg snakket med en grunneier og han sa det var OK men er usikker på om det er jeg som eier her.... Det gikk bra og få til avtale med rett eier.
For meg som "sivilist" virker det litt rart at gammel eier kan "lure seg unna" en skriftlig avtale - i praksis: ensidig oppheve et salg, uten kompensasjon - ved å fortelle at "Jeg har solgt eiendommen uten å fortelle kjøperen om det salget jeg gjorde, den skriftlige avtalen vi har hatt, så den gjelder dessverre ikke lenger."
Tinglysing påvirker ikke hvem som reelt eier verdiene - det er bare en offentlig publisering av hvem som eier dem.
1: det er ikke gammel eier som lurer seg unna; om det er noen, så er det den nye. Gammel eier vil bli erstatningsansvarlig overfor deg om avtalen ikke lenger lar seg oppfylle, altså fordi ny eier nekter.
2: I og for seg riktig, men når det er offentlig publisert at gammel eier eier eiendommen med trærne på (eller hva det nå måtte gjelde), og det IKKE er offentlig publisert at du har kjøpt bare trærne, så er ny eier/kjøper av hele eiendommen i god tro om at hele eiendommen, med trærne på, er hans, og da mister du din ikke-tinglyste eiendomsrett. Jamfør gjerne med lov om godtroerverv av løsøre.
Nå har jo TS fortalt at ny eier var positiv og imøtekommende, så det ble ingen konflikt.
MEN: Finnes det noen rettshistorie i Norge der er en skriftlig avtale, enten det gjelder eiendomsforhold eller rettigheter, har blitt satt til side, anullert, fordi salget/rettighets-avtalen ikke var tingslyst?
Hvis en anenn tilbyrmin snøfreser til tredjeperson, og de to inngår en avtale om at denne tredjepersonen skal overta det som er min snøfreser, da er ikke salget gyldig selv om ikke mitt eierskap til snøfreseren er tinglyst. Jeg bør i den situasjonen udiskutabelt beholde mitt eierskap til min snøfreser. Er det et problem for meg? Er det et problem for den som gir seg ut for å være selger? Eller er det et problem for den som ville kjøpe min snøfreser?
Naturligvis: Hvis det er offentlig publisert at jeg er eier av snøfresereren, da bør en kjøper forholde seg til det; da har han en selvstendig ansvar (selv om det er ganske sært å både tinglyse slike eiendomsforhold, og å sjekke dem opp). Hvis selgeren/naboen har latt meg få ha snøfreseren stående i hans skjul fordi jeg ikke selv har plass, påvirker det hvem som har eiendomsretten til den når naboen selger?
Når det finnes en skriftlig avtale, er det da noen prinsipiell/juridisk forskjell mellom snøfreseren som "bare står der" i skjulet og de rotfaste furuene i skogholtet hundre meter bortenfor, hvis selgeren glemmer å nevne at verken snøfreseren eller furuene de ikke er hans? Særlig når detfinnes en skriftlig avtale om furuene - det er det mindre sannsynlig at det gjør for plassering av snøfreseren.
Går rotfaste furuer inn under "løsøre"?
Men generelt: Har det noen sinne skjedd i norsk rett at en skriftlig salgskontrakt er kjent død og maktesløs fordi den ikke er blitt tinglyst, på en slik måte at selger har måttet gi fra seg det han har kjøpt og betalt for?
1) MEN: Finnes det noen rettshistorie i Norge der er en skriftlig avtale, enten det gjelder eiendomsforhold eller rettigheter, har blitt satt til side, anullert, fordi salget/rettighets-avtalen ikke var tingslyst?
2) Når det finnes en skriftlig avtale, er det da noen prinsipiell/juridisk forskjell mellom snøfreseren som "bare står der" i skjulet og de rotfaste furuene i skogholtet hundre meter bortenfor, hvis selgeren glemmer å nevne at verken snøfreseren eller furuene de ikke er hans? Særlig når detfinnes en skriftlig avtale om furuene - det er det mindre sannsynlig at det gjør for plassering av snøfreseren.
3) Går rotfaste furuer inn under "løsøre"?
4) Men generelt: Har det noen sinne skjedd i norsk rett at en skriftlig salgskontrakt er kjent død og maktesløs fordi den ikke er blitt tinglyst, på en slik måte at selger har måttet gi fra seg det han har kjøpt og betalt for?
1) Ja, det finnes det HAUGEVIS av eksempler på. (du trenger ikke gå lenger enn innlegg #10 i denne tråden, forsåvidt også #1 om ikke trådstarters nye nabo hadde vært en hyggelig kar...) ALLE slags rettighetsavtaler, enten det er veirett eller annen rett, angående fast eiendom faller bort når eiendommen skifter eier og heftelsen/rettighetsavtalen ikke er tinglyst, nettopp for at ny eier skal kunne stole på at det ikke følger med andre skjulte "mangler" enn de som fremgår av grunnboka. Google ekstinksjon av rettigheter/servitutter/eiendomsrett. https://no.wikipedia.org/wiki/Rettsvern
2) Snøfreseren er jo løsøre som vel ikke følger med ved salget om det ikke er spesifikt avtalt. Men om selgeren påstår at den er hans, og at du kan få den med på kjøpet, så vil meget sannsynlig §1 i godtroervervloven komme til anvendelse, slik at den som kjøper eiendom med medfølgende snøfreser får beholde den, selv om den allerede er solgt separat til en annen.
3) Nei, de er en del av den faste eiendommen. Men på samme måte (men ikke regulert av samme lov) som snøfreseren, om du er i god tro (og det kan du altså være om heftelsen ikke er tinglyst; søk på "grunnbokas negative troverdighet") om at selger faktisk hadde rett til å selge dem, så blir de også dine når du kjøper eiendommen, selv om det finnes en ikke-tinglyst avtale (uten rettsvern...) om at selger allerede har solgt dem på rot til en annen.
4: "selger har måttet gi fra seg det han har kjøpt og betalt for"? Du mener vel kjøper? Ja, det finnes garantert eksempler på eiendommer som det er tatt utlegg i og tvangssolgt fordi den tinglyste eieren er kommet i økonomiske problemer, selv om eiendommen er solgt (og ikke tinglyst...) til en annen eier. Dette ligner mye på den klassiske bruktbilfella (og DEN er det mange eksempler på...), bare at kjøperen har gjort en litt annen feil. I stedet for å unnlate å sjekke om det er tinglyst en avtale om at bilen er pantsatt, så har kjøper unnlatt å tinglyse sin avtale og sikre seg rettsvern (se linken over) for sitt erverv av eiendommen som beskyttelse mot nye godtroende kjøpere. Resultatet blir imidlertid det samme.
For eksempel; B har en ikke-tinglyst servitutt på As eiendom som gir rett til parkering. C kjøper eiendommen av A og er uvitende om Bs rett til parkering. Her vil Cs erverv medføre Bs rett ekstingveres.
Det du forteller betyr at når noe kan knyttes til fast eiendom, så er alle skriftlige avtaler i praksis fullstendig verdiløse og det er ingen grunn til å bry seg med dem. Selv om avtalen beviselig er inngått, bekrftet både av et dokument undertegnet av begge parter og overføring av et pengebeløp som eksplisitt er knyttet til avtalen, så er det som om intet av dette eksisterer hvis det ikke er tingslyst; den manglende tinglysingen overstyrer den eksplisitt dokumenerte og bekreftede avtalen. Og er det tinglyst, da behøves ingen annen dokumentasjon. Med andre ord: En skriftlig avtale (og annen dokumentasjon, f.eks. bankoverføring) har i seg selv ikke under noen omstendighet noen juridisk betydning.
Du sier også at dette kan i visse tilfeller utvides til å dekke løsøsre: Hvis naboen har tilbudt meg å plassere min snøfreser (ikke en han har solgt til meg, den har alltid vært min, men jeg har ingen sted å parkere den på min eiendom), så kan en kjøper av naboeiendommen "være i god tro" om at han kjøper snøfreseren sammen med eiendommen, uansett hvor mye jeg kan legge fram kvittering fra da jeg kjøpte den, og den gamle naboen i ettertid bekrefter at den tilhører meg, da har likevel den nye naboen lov til å kreve å få beholde den, så sant det ikke er tinglyst at jeg har fått oppstillingsplass hos naboen. Selvsagt: Uten tinglysing kunne jeg bli fratatt retten til oppstillingsplass, men det du sier er at jeg også kan miste snøfreseren min, fordi den nye naboen "var i god tro". Det er vel et grensetilfelle hvis den gamle naboen har erklært at "Du får med på kjøpet alle redskapene som står her", uten å referere til snøfreseren spesielt - han glemte den bort, der var plassert inne på låven nå på sommreren - men den nye eieren ville nok tro det samme om snøfreseren som om gressklipperen som står ute på tunet.
Det du forteller er at man skal være uhyre skeptisk i naboforhold. Aldri tro at noe som dere begge har skrevet under på angående eiendommene er gyldig, selv om du har kvittering på betalingen og ingen bestrider det ... enda. Ikke ta imot noe tilbud fra naboen som kan være risikabel: Hvis du får låne/leie litt lagringsplass, kan du risikere å ikke bare miste lagringsplassen, men alt du har lagret der. Hvis naboen sier at "Du kan gjerne sette snøfreseren din inn på låven min over sommeren", da er ikke det noe man tenker på å tinglyse!
At du må trekke deg ut når en ny eier kommer inn, hvis det ikke er tinglyst, er helt greit. Men at manglende tinglysing på naboens eiendom betyr du kan miste dine eiendeler, når de beviselig er dine, det er litt skremmende.
Min rettsfølelse tilsier at når snøfreseren beviselig er min, og aldri har vært eid av gammel nabo, da er det en konflikt mellom gammel og ny nabo: Da jeg kjøpte eiendommen, sa du ingenting om at snøfresen ikke var din! Den prisen jeg tilbød var basert på at den var inkludert. Enten vil jeg ha et avslag i prisen tilsvarende verdien av snøfreseren, eller jeg vil kreve kjøpet hevet! ... Det er en rimelig handtering. I likhet med andre mangler som oppdages rett etter kjøpet (skader på huset, ventilasjon som ikke virker...) er det en sak mellom selger og kjøper; selger skulle ha opplyst om det. "Manglende snøfreser" er også en slik mangel som burde vært opplyst om. At selger (gammel nabo) da skal kunne stikke av med en salgssum som var tilbudt med snøfresen inkludert, og kjøper kan annektere tredjemanns eiendom uten noen form for kompensasjon fordi han "var i god tro" høres for meg høyst underlig ut.
Om du sier at det er slik rettspraksis er, da betyr det: Ikke stol på noen i avtaler som angår eiendom, uansett hvor gode venner eller naboer dere er! Ikke ta imot noe tilbud om hjelp eller avlasting fra naboer eller venner som angår eiendom - bare hvis det er av et slikt omfang at det er aktuelt å tinglyse det! (Å få plassere snøfreseren på naboens låve om sommeren er det ikke).
Det samme gjelder vel i praksis for enhver avtale som har med bil å gjøre, ihvertfall om det gjelder eiendomsrett og heftelser. Om du selger en bil og undertegner en avtale om at du vil ta ansvaret for samtlige bøter og gebyrer påløpt før salgsdato, så er trolig det uten betydning: Du kan vise til at heftelsene følger bilen; om du river i småbiter avtalen om at du betaler påløpne heftelser, er det helt greit.
Det er sikkert andre felter der skriftlige avtaler, som ikke bestrides av noen av partene, kan settes fullstendig til side av tredjeperson, f.eks. ved et salg. Det blir vel mer og mer til det i samfunnet: Du bør ikke stole på noen, uansett hvem de er eller hva det gjelder. Tredjeperson kan uansett komme inn og overstyre det dere har avtalt.
Nå synes jeg argumentasjonen din går i alle himmelretninger keal. Holder vi oss til eiendommer, så er det klart at avtaler om salg etc gjelder mellom kjøper og selger. Det tinglysningen skal sikre er at kjøper skal kunne forvisse seg om at du som selger faktisk eier det du tilbyr meg. Derfor et offentlig register over hva du eier, eller hvem som er eier av eiendommen eller fiskeretten eller retten til å ha kloakkrøret sitt over den tomta som du selger...
Spørsmålet i #10 er om kjøper av hovedbølet var gjort tilstrekkelig oppmerksom på at parkeringsplassene allerede var solgt til hytteeierne og ikke inngikk i kjøpet av hovedbølet, selv om tinglysningsoverføring at parkeringen ikke var fullført. Det er seff en rekke detaljer her.
Du sier også at dette kan i visse tilfeller utvides til å dekke løsøsre: Hvis naboen har tilbudt meg å plassere min snøfreser (ikke en han har solgt til meg, den har alltid vært min, men jeg har ingen sted å parkere den på min eiendom), så kan en kjøper av naboeiendommen "være i god tro" om at han kjøper snøfreseren sammen med eiendommen, uansett hvor mye jeg kan legge fram kvittering fra da jeg kjøpte den, og den gamle naboen i ettertid bekrefter at den tilhører meg, da har likevel den nye naboen lov til å kreve å få beholde den, så sant det ikke er tinglyst at jeg har fått oppstillingsplass hos naboen. Selvsagt: Uten tinglysing kunne jeg bli fratatt retten til oppstillingsplass, men det du sier er at jeg også kan miste snøfreseren min, fordi den nye naboen "var i god tro". Det er vel et grensetilfelle hvis den gamle naboen har erklært at "Du får med på kjøpet alle redskapene som står her", uten å referere til snøfreseren spesielt - han glemte den bort, der var plassert inne på låven nå på sommreren - men den nye eieren ville nok tro det samme om snøfreseren som om gressklipperen som står ute på tunet.
Det du forteller er at man skal være uhyre skeptisk i naboforhold. Aldri tro at noe som dere begge har skrevet under på angående eiendommene er gyldig, selv om du har kvittering på betalingen og ingen bestrider det ... enda. Ikke ta imot noe tilbud fra naboen som kan være risikabel: Hvis du får låne/leie litt lagringsplass, kan du risikere å ikke bare miste lagringsplassen, men alt du har lagret der. Hvis naboen sier at "Du kan gjerne sette snøfreseren din inn på låven min over sommeren", da er ikke det noe man tenker på å tinglyse!
Nå går argumentasjonen din over alle støvleskaft her.
Ja, hvis det er et stort problem for deg at en avtale mellom to parter(!), hva den nå måtte gjelde, faller bort om eiendommen den er knyttet til skifter eier (og du frykter at det kan skje før du får oppfylt avtalen), da får du fingeren ut av ræva og TINGLYSER den avtalen, slik at det er offentlig kjent at du har en slik avtale, og at ny eier blir bundet av den.
Hele poenget med tinglysing er jo at du skal kunne være sikker på at det som står der om eierskapsforhold til eiendommen er det som gjelder (og står det ikke der at trærne ikke følger med eiendommen, så følger de naturligvis med...), altså at den som selger noe til deg eier den eiendommen han vil selge, og nøyaktig hvilke heftelser/servitutter som du må ta med på kjøpet. Og ikke-tinglyste avtaler er altså kun bindende for de opprinnelige avtalepartene(!), så lenge de er i stand til å oppfylle den.
Jeg har forøvrig et fint Eiffeltårn tilsalgs (naturligvis er tomta det står på tinglyst på noen helt andre, formodentlig enten den franske stat eller byen Paris), lyst til å kjøpe, uten å få tinglyst din eiendomsrett til det? Du må naturligvis bare ta meg på ordet for at det tårnet er mitt og at jeg har rett til å selge det, men du kan alltids få en skriftlig avtale mellom meg og deg. Sikkert verdens enkleste sak for deg å selge videre...
Argumentasjonen din om snøfreseren er jo forøvrig mest bare vås. Nei, jeg sier ikke at "det" (hva du nå måtte mene) "kan utvides" til å gjelde løsøre som befinner seg på en eiendom, det er noe du har fantasert deg fram til. Det jeg sa er at så lenge det ikke er tinglyst at trærne har en annen eier enn eiendommen de står på, så er ny kjøper i (kvalifisert) god tro om at trærne følger med eiendommen, og da BLIR de også hans når han kjøper eiendommen, på samme måte som om du kjøper en løsøregjenstand og er i god tro om at selger har rett til å selge gjenstanden.
Løsøre som befinner seg på en eiendom følger normalt IKKE med ved kjøpet om det ikke er avtalt, eller det står på en liste som eiendomsmeglerne har, som bl.a. inkluderer hvitevarer, parabolantenner og sånt; jeg tror ikke verken gressklipper eller snøfreser står der. Men om gammel nabo eksempelvis selger huset fullt møblert med alt innbo og løsøre, da er det en sak mellom deg og gammel nabo, ikke den nye, om gammel nabo har solgt noe som var ditt...
Om du har parkert din snøfreser i skuret til en svindleraktig nabo som selger både eiendom, skur og snøfreser (og altså konkret avtaler/bekrefter skriftlig at snøfreseren faktisk følger med på salget, ellers gjør den nemlig ikke det...) til en ny eier, så kan det nok meget godt tenkes at du blir fri for freser, ja. Men den svindleraktige gamle naboen (men altså IKKE den nye naboen) som da har underslått din freser og solgt den, han skylder deg da naturligvis en tilsvarende snøfreser. Men akkurat den som den nye naboen har overtatt i god tro om at selger hadde rett til å selge, den får du i utgangspunktet ikke tilbake. Med mindre gammel nabo (eller du selv; da kan du naturligvis kreve pengene du måtte legge ut tilbake fra gammel nabo) får kjøpt den tilbake fra ny nabo, da...
Faktum, om vi penser diskusjonen over fra løsøre (som det altså må være konkret avtalt at skal følge med eiendommen ved salg) til det som er en rotfast(!) del av eiendommen er i alle fall at så lenge selgeren har solgt eiendommen med trær på, uten at det er tinglyst at trærne har en annen eier enn eiendommen de står på, kjøperen har akseptert det, og altså var i god tro om at selgeren eide trærne sammen med eiendommen og hadde rett til å selge den, så er de trærne nå blitt kjøperen sine. MEN selger er naturligvis blitt erstatningspliktig (men trærne får han uansett ikke levert; erstatningen må betales på annen måte, om ny eier nekter å la seg "kjøpe ut"...) overfor den ikke-tinglyste eieren; det han har gjort er i prinsippet en form for underslag.
Skjønner ikke hva du mener med "i alle himmelretninger". Hvis du mener "søker etter prinsipper, istedetfor å kun vurdere enkeltsaker frittstående", da erklærer jeg meg skyldig etter tiltalen.
Jeg har tidligere oppfattet tinglysing som en publisering av en inngått avtale, slik at den skal være kjent for alle. Visse forhold, som eiendomsrett til fast grunn og til bil, er man forpliktet til å publisere (tinglyse). Jeg trodde ikke at tinglysingen var avtalen, at uten slik publisering har man ikke noen avtale, hvis det gjelder fast grunn (eller bil). Men Inge79 har korrigert meg på dette: En skriftlig inngått avtale kan settes til side av manglende publisering (tinglysing). Jeg påpeker noen konsekvenser av dette.
Hvis jeg gjør skriftlig avtale med deg om å få plassere snøfreseren min på din låve over sommeren kan sjekke grunnboka for å få bekreftet at du eier låven. Når tredjeperson kjøper låven, kan han sjekke grunnboka for å bekrefte at du eier den. Men ifølge Inge79 kan han kreve å få overta min snøfreser fordi den sto på låven ved kjøpet. Ingen ikke-tinglyst skriftlig avtale eller dokumentasjon på at den alltid har vært min kan han i å overta den. Det er meg som tredjeperson som blir skadelidende (ved å bli fratatt min snøfreser). Grunnboka bekrefter slett ikke at min snøfreser eies av selgeren. Ifølge Inge79 betyr det ingenting, dersom kjøper tror at selger eier den.
Det naturlige i mine øyne er at hvis en selger bløffer en kjøper ved selge noe han ikke eier, burde det være en sak mellom kjøper og selger, ikke at tredjeperson må avstå sin eiendom for å kompensere for selgerens bløff. At publisering, tinglysing, står svært sterkt er vel og bra. Det jeg reagerer på er at fravær av tinglysing står så sterkt at tredjeperson må avstå sin eiendom, i gitte tilfeller. Ikke selger, som har holdt skjult en bindende avtale; han går helt fri, om jeg forstår det rett.
En kjøper kan ikke i ettertid kreve kompensasjon for en tinglyst heftelse. Selger burde være interessert i at alt var tinglyst, for å fri seg selv fra senere krav. Er det skjulte skader på bygning etc: Er det klart publisert i salgsprospektet, kan ikke kjøper i ettertid kreve kompensasjon. Men er skaden holdt skjult, kan kjøper gå på selger og kreve kompensasjon. Men for eiendom per se (og i en del tilfeller: løsøre) står selger fullstendig uten ansvar for sin bløff, om jeg forstår Inge79 rett. Selger behøver ikke kompensere, tredjeperson må gi fra seg sin eiendom (eller retter).
I saken i #10, fantes det der noen skriftlig avtale? Var betaling for parkeringsplassene overført? I så fall: Ble noe av dette beløpet tilbakeført, eller erklærte retten at de som ikke fikk parkeringsplassene de hadde kjøpt var ansvarlig for å subsidiere kjøpet av hovedbølet med et signifiant beløp?
Det som vel er moralen: Ved kjøp av grunn må du ikke finne på å betale en krone (du får evt. sette beløpet på sperret konto) før tinglysingen er 100% fullført. Jeg er sjelden så forsiktig når jeg kjøper noe. Fra hva jeg leser her, er det tydelig at man bør være så forsiktig, ikke stole på noen - særlig når det gjelder fast eiendom.
(Jeg har faktisk vært forsiktig: Et tilbud på solfangere stilte krav om 50% betaling ved bestilling, 50% før utlevering/henting. Varene kunne ha 2-3 måneders leveringstid. Denne selgeren hadde opparbeidet et visst rykte for aldri å fullføre en leveranse, selv om hele kontraktsbeløpet var betalt. Firmaet kunne ikke vise til positiv egenkapital, og oppga et organisasjons-nummer som var under konkursbehandling. Jeg gjorde klart at jeg ville betale ved hver del-leveranse for det som inngikk i den del-leveransen. Da var selger ikke interessert i meg som kunde. I ettertid har forsiktigheten vist seg å være på sin plass.)
På den annen side har selgere hatt tillit til meg: Da jeg kjøpte bil, gjorde de unna registreringen av den på mitt navn før jeg overførte penger til bilforretningen. I offentlige registre var bilen min, selv om den ikke var betalt. Selvsagt ville de starte bråk om jeg ikke betalte, men formelt sett var bilen min.
Av saker som presenteres på BB er nok problem-tilfeller betydelig overrepresentert. Når alt går på skinner er det ikke mye å fortelle. Men jamt over er saker på BB litt deprimerende lesing. Man får følelesen av at enhver selger er ute etter å svindle deg, hådverkere leverer sjuskete arbeide, offentlige myndigheter er vrange og vonde. Så jeg må lene meg tilbake, puste dypt og si til meg selv at "vanligvis er ikke verden så vond og vanskelig" ...
Det gikk bra og få til avtale med rett eier.
1: det er ikke gammel eier som lurer seg unna; om det er noen, så er det den nye. Gammel eier vil bli erstatningsansvarlig overfor deg om avtalen ikke lenger lar seg oppfylle, altså fordi ny eier nekter.
2: I og for seg riktig, men når det er offentlig publisert at gammel eier eier eiendommen med trærne på (eller hva det nå måtte gjelde), og det IKKE er offentlig publisert at du har kjøpt bare trærne, så er ny eier/kjøper av hele eiendommen i god tro om at hele eiendommen, med trærne på, er hans, og da mister du din ikke-tinglyste eiendomsrett. Jamfør gjerne med lov om godtroerverv av løsøre.
MEN:
Finnes det noen rettshistorie i Norge der er en skriftlig avtale, enten det gjelder eiendomsforhold eller rettigheter, har blitt satt til side, anullert, fordi salget/rettighets-avtalen ikke var tingslyst?
Hvis en anenn tilbyrmin snøfreser til tredjeperson, og de to inngår en avtale om at denne tredjepersonen skal overta det som er min snøfreser, da er ikke salget gyldig selv om ikke mitt eierskap til snøfreseren er tinglyst. Jeg bør i den situasjonen udiskutabelt beholde mitt eierskap til min snøfreser. Er det et problem for meg? Er det et problem for den som gir seg ut for å være selger? Eller er det et problem for den som ville kjøpe min snøfreser?
Naturligvis: Hvis det er offentlig publisert at jeg er eier av snøfresereren, da bør en kjøper forholde seg til det; da har han en selvstendig ansvar (selv om det er ganske sært å både tinglyse slike eiendomsforhold, og å sjekke dem opp). Hvis selgeren/naboen har latt meg få ha snøfreseren stående i hans skjul fordi jeg ikke selv har plass, påvirker det hvem som har eiendomsretten til den når naboen selger?
Når det finnes en skriftlig avtale, er det da noen prinsipiell/juridisk forskjell mellom snøfreseren som "bare står der" i skjulet og de rotfaste furuene i skogholtet hundre meter bortenfor, hvis selgeren glemmer å nevne at verken snøfreseren eller furuene de ikke er hans? Særlig når detfinnes en skriftlig avtale om furuene - det er det mindre sannsynlig at det gjør for plassering av snøfreseren.
Går rotfaste furuer inn under "løsøre"?
Men generelt: Har det noen sinne skjedd i norsk rett at en skriftlig salgskontrakt er kjent død og maktesløs fordi den ikke er blitt tinglyst, på en slik måte at selger har måttet gi fra seg det han har kjøpt og betalt for?
1) Ja, det finnes det HAUGEVIS av eksempler på. (du trenger ikke gå lenger enn innlegg #10 i denne tråden, forsåvidt også #1 om ikke trådstarters nye nabo hadde vært en hyggelig kar...) ALLE slags rettighetsavtaler, enten det er veirett eller annen rett, angående fast eiendom faller bort når eiendommen skifter eier og heftelsen/rettighetsavtalen ikke er tinglyst, nettopp for at ny eier skal kunne stole på at det ikke følger med andre skjulte "mangler" enn de som fremgår av grunnboka. Google ekstinksjon av rettigheter/servitutter/eiendomsrett.
https://no.wikipedia.org/wiki/Rettsvern
2) Snøfreseren er jo løsøre som vel ikke følger med ved salget om det ikke er spesifikt avtalt. Men om selgeren påstår at den er hans, og at du kan få den med på kjøpet, så vil meget sannsynlig §1 i godtroervervloven komme til anvendelse, slik at den som kjøper eiendom med medfølgende snøfreser får beholde den, selv om den allerede er solgt separat til en annen.
3) Nei, de er en del av den faste eiendommen. Men på samme måte (men ikke regulert av samme lov) som snøfreseren, om du er i god tro (og det kan du altså være om heftelsen ikke er tinglyst; søk på "grunnbokas negative troverdighet") om at selger faktisk hadde rett til å selge dem, så blir de også dine når du kjøper eiendommen, selv om det finnes en ikke-tinglyst avtale (uten rettsvern...) om at selger allerede har solgt dem på rot til en annen.
4: "selger har måttet gi fra seg det han har kjøpt og betalt for"? Du mener vel kjøper? Ja, det finnes garantert eksempler på eiendommer som det er tatt utlegg i og tvangssolgt fordi den tinglyste eieren er kommet i økonomiske problemer, selv om eiendommen er solgt (og ikke tinglyst...) til en annen eier. Dette ligner mye på den klassiske bruktbilfella (og DEN er det mange eksempler på...), bare at kjøperen har gjort en litt annen feil. I stedet for å unnlate å sjekke om det er tinglyst en avtale om at bilen er pantsatt, så har kjøper unnlatt å tinglyse sin avtale og sikre seg rettsvern (se linken over) for sitt erverv av eiendommen som beskyttelse mot nye godtroende kjøpere. Resultatet blir imidlertid det samme.
Det du forteller betyr at når noe kan knyttes til fast eiendom, så er alle skriftlige avtaler i praksis fullstendig verdiløse og det er ingen grunn til å bry seg med dem. Selv om avtalen beviselig er inngått, bekrftet både av et dokument undertegnet av begge parter og overføring av et pengebeløp som eksplisitt er knyttet til avtalen, så er det som om intet av dette eksisterer hvis det ikke er tingslyst; den manglende tinglysingen overstyrer den eksplisitt dokumenerte og bekreftede avtalen. Og er det tinglyst, da behøves ingen annen dokumentasjon. Med andre ord: En skriftlig avtale (og annen dokumentasjon, f.eks. bankoverføring) har i seg selv ikke under noen omstendighet noen juridisk betydning.
Du sier også at dette kan i visse tilfeller utvides til å dekke løsøsre: Hvis naboen har tilbudt meg å plassere min snøfreser (ikke en han har solgt til meg, den har alltid vært min, men jeg har ingen sted å parkere den på min eiendom), så kan en kjøper av naboeiendommen "være i god tro" om at han kjøper snøfreseren sammen med eiendommen, uansett hvor mye jeg kan legge fram kvittering fra da jeg kjøpte den, og den gamle naboen i ettertid bekrefter at den tilhører meg, da har likevel den nye naboen lov til å kreve å få beholde den, så sant det ikke er tinglyst at jeg har fått oppstillingsplass hos naboen. Selvsagt: Uten tinglysing kunne jeg bli fratatt retten til oppstillingsplass, men det du sier er at jeg også kan miste snøfreseren min, fordi den nye naboen "var i god tro". Det er vel et grensetilfelle hvis den gamle naboen har erklært at "Du får med på kjøpet alle redskapene som står her", uten å referere til snøfreseren spesielt - han glemte den bort, der var plassert inne på låven nå på sommreren - men den nye eieren ville nok tro det samme om snøfreseren som om gressklipperen som står ute på tunet.
Det du forteller er at man skal være uhyre skeptisk i naboforhold. Aldri tro at noe som dere begge har skrevet under på angående eiendommene er gyldig, selv om du har kvittering på betalingen og ingen bestrider det ... enda. Ikke ta imot noe tilbud fra naboen som kan være risikabel: Hvis du får låne/leie litt lagringsplass, kan du risikere å ikke bare miste lagringsplassen, men alt du har lagret der. Hvis naboen sier at "Du kan gjerne sette snøfreseren din inn på låven min over sommeren", da er ikke det noe man tenker på å tinglyse!
At du må trekke deg ut når en ny eier kommer inn, hvis det ikke er tinglyst, er helt greit. Men at manglende tinglysing på naboens eiendom betyr du kan miste dine eiendeler, når de beviselig er dine, det er litt skremmende.
Min rettsfølelse tilsier at når snøfreseren beviselig er min, og aldri har vært eid av gammel nabo, da er det en konflikt mellom gammel og ny nabo: Da jeg kjøpte eiendommen, sa du ingenting om at snøfresen ikke var din! Den prisen jeg tilbød var basert på at den var inkludert. Enten vil jeg ha et avslag i prisen tilsvarende verdien av snøfreseren, eller jeg vil kreve kjøpet hevet! ... Det er en rimelig handtering. I likhet med andre mangler som oppdages rett etter kjøpet (skader på huset, ventilasjon som ikke virker...) er det en sak mellom selger og kjøper; selger skulle ha opplyst om det. "Manglende snøfreser" er også en slik mangel som burde vært opplyst om. At selger (gammel nabo) da skal kunne stikke av med en salgssum som var tilbudt med snøfresen inkludert, og kjøper kan annektere tredjemanns eiendom uten noen form for kompensasjon fordi han "var i god tro" høres for meg høyst underlig ut.
Om du sier at det er slik rettspraksis er, da betyr det: Ikke stol på noen i avtaler som angår eiendom, uansett hvor gode venner eller naboer dere er! Ikke ta imot noe tilbud om hjelp eller avlasting fra naboer eller venner som angår eiendom - bare hvis det er av et slikt omfang at det er aktuelt å tinglyse det! (Å få plassere snøfreseren på naboens låve om sommeren er det ikke).
Det samme gjelder vel i praksis for enhver avtale som har med bil å gjøre, ihvertfall om det gjelder eiendomsrett og heftelser. Om du selger en bil og undertegner en avtale om at du vil ta ansvaret for samtlige bøter og gebyrer påløpt før salgsdato, så er trolig det uten betydning: Du kan vise til at heftelsene følger bilen; om du river i småbiter avtalen om at du betaler påløpne heftelser, er det helt greit.
Det er sikkert andre felter der skriftlige avtaler, som ikke bestrides av noen av partene, kan settes fullstendig til side av tredjeperson, f.eks. ved et salg. Det blir vel mer og mer til det i samfunnet: Du bør ikke stole på noen, uansett hvem de er eller hva det gjelder. Tredjeperson kan uansett komme inn og overstyre det dere har avtalt.
Jeg synes det er deprimerende.
Holder vi oss til eiendommer, så er det klart at avtaler om salg etc gjelder mellom kjøper og selger. Det tinglysningen skal sikre er at kjøper skal kunne forvisse seg om at du som selger faktisk eier det du tilbyr meg. Derfor et offentlig register over hva du eier, eller hvem som er eier av eiendommen eller fiskeretten eller retten til å ha kloakkrøret sitt over den tomta som du selger...
Spørsmålet i #10 er om kjøper av hovedbølet var gjort tilstrekkelig oppmerksom på at parkeringsplassene allerede var solgt til hytteeierne og ikke inngikk i kjøpet av hovedbølet, selv om tinglysningsoverføring at parkeringen ikke var fullført. Det er seff en rekke detaljer her.
Nå går argumentasjonen din over alle støvleskaft her.
Ja, hvis det er et stort problem for deg at en avtale mellom to parter(!), hva den nå måtte gjelde, faller bort om eiendommen den er knyttet til skifter eier (og du frykter at det kan skje før du får oppfylt avtalen), da får du fingeren ut av ræva og TINGLYSER den avtalen, slik at det er offentlig kjent at du har en slik avtale, og at ny eier blir bundet av den.
Hele poenget med tinglysing er jo at du skal kunne være sikker på at det som står der om eierskapsforhold til eiendommen er det som gjelder (og står det ikke der at trærne ikke følger med eiendommen, så følger de naturligvis med...), altså at den som selger noe til deg eier den eiendommen han vil selge, og nøyaktig hvilke heftelser/servitutter som du må ta med på kjøpet. Og ikke-tinglyste avtaler er altså kun bindende for de opprinnelige avtalepartene(!), så lenge de er i stand til å oppfylle den.
Jeg har forøvrig et fint Eiffeltårn tilsalgs (naturligvis er tomta det står på tinglyst på noen helt andre, formodentlig enten den franske stat eller byen Paris), lyst til å kjøpe, uten å få tinglyst din eiendomsrett til det? Du må naturligvis bare ta meg på ordet for at det tårnet er mitt og at jeg har rett til å selge det, men du kan alltids få en skriftlig avtale mellom meg og deg. Sikkert verdens enkleste sak for deg å selge videre...
Argumentasjonen din om snøfreseren er jo forøvrig mest bare vås.
Nei, jeg sier ikke at "det" (hva du nå måtte mene) "kan utvides" til å gjelde løsøre som befinner seg på en eiendom, det er noe du har fantasert deg fram til. Det jeg sa er at så lenge det ikke er tinglyst at trærne har en annen eier enn eiendommen de står på, så er ny kjøper i (kvalifisert) god tro om at trærne følger med eiendommen, og da BLIR de også hans når han kjøper eiendommen, på samme måte som om du kjøper en løsøregjenstand og er i god tro om at selger har rett til å selge gjenstanden.
Løsøre som befinner seg på en eiendom følger normalt IKKE med ved kjøpet om det ikke er avtalt, eller det står på en liste som eiendomsmeglerne har, som bl.a. inkluderer hvitevarer, parabolantenner og sånt; jeg tror ikke verken gressklipper eller snøfreser står der. Men om gammel nabo eksempelvis selger huset fullt møblert med alt innbo og løsøre, da er det en sak mellom deg og gammel nabo, ikke den nye, om gammel nabo har solgt noe som var ditt...
Om du har parkert din snøfreser i skuret til en svindleraktig nabo som selger både eiendom, skur og snøfreser (og altså konkret avtaler/bekrefter skriftlig at snøfreseren faktisk følger med på salget, ellers gjør den nemlig ikke det...) til en ny eier, så kan det nok meget godt tenkes at du blir fri for freser, ja. Men den svindleraktige gamle naboen (men altså IKKE den nye naboen) som da har underslått din freser og solgt den, han skylder deg da naturligvis en tilsvarende snøfreser. Men akkurat den som den nye naboen har overtatt i god tro om at selger hadde rett til å selge, den får du i utgangspunktet ikke tilbake. Med mindre gammel nabo (eller du selv; da kan du naturligvis kreve pengene du måtte legge ut tilbake fra gammel nabo) får kjøpt den tilbake fra ny nabo, da...
Faktum, om vi penser diskusjonen over fra løsøre (som det altså må være konkret avtalt at skal følge med eiendommen ved salg) til det som er en rotfast(!) del av eiendommen er i alle fall at så lenge selgeren har solgt eiendommen med trær på, uten at det er tinglyst at trærne har en annen eier enn eiendommen de står på, kjøperen har akseptert det, og altså var i god tro om at selgeren eide trærne sammen med eiendommen og hadde rett til å selge den, så er de trærne nå blitt kjøperen sine. MEN selger er naturligvis blitt erstatningspliktig (men trærne får han uansett ikke levert; erstatningen må betales på annen måte, om ny eier nekter å la seg "kjøpe ut"...) overfor den ikke-tinglyste eieren; det han har gjort er i prinsippet en form for underslag.
Jeg har tidligere oppfattet tinglysing som en publisering av en inngått avtale, slik at den skal være kjent for alle. Visse forhold, som eiendomsrett til fast grunn og til bil, er man forpliktet til å publisere (tinglyse). Jeg trodde ikke at tinglysingen var avtalen, at uten slik publisering har man ikke noen avtale, hvis det gjelder fast grunn (eller bil). Men Inge79 har korrigert meg på dette: En skriftlig inngått avtale kan settes til side av manglende publisering (tinglysing). Jeg påpeker noen konsekvenser av dette.
Hvis jeg gjør skriftlig avtale med deg om å få plassere snøfreseren min på din låve over sommeren kan sjekke grunnboka for å få bekreftet at du eier låven. Når tredjeperson kjøper låven, kan han sjekke grunnboka for å bekrefte at du eier den. Men ifølge Inge79 kan han kreve å få overta min snøfreser fordi den sto på låven ved kjøpet. Ingen ikke-tinglyst skriftlig avtale eller dokumentasjon på at den alltid har vært min kan han i å overta den. Det er meg som tredjeperson som blir skadelidende (ved å bli fratatt min snøfreser). Grunnboka bekrefter slett ikke at min snøfreser eies av selgeren. Ifølge Inge79 betyr det ingenting, dersom kjøper tror at selger eier den.
Det naturlige i mine øyne er at hvis en selger bløffer en kjøper ved selge noe han ikke eier, burde det være en sak mellom kjøper og selger, ikke at tredjeperson må avstå sin eiendom for å kompensere for selgerens bløff.
At publisering, tinglysing, står svært sterkt er vel og bra. Det jeg reagerer på er at fravær av tinglysing står så sterkt at tredjeperson må avstå sin eiendom, i gitte tilfeller. Ikke selger, som har holdt skjult en bindende avtale; han går helt fri, om jeg forstår det rett.
En kjøper kan ikke i ettertid kreve kompensasjon for en tinglyst heftelse. Selger burde være interessert i at alt var tinglyst, for å fri seg selv fra senere krav. Er det skjulte skader på bygning etc: Er det klart publisert i salgsprospektet, kan ikke kjøper i ettertid kreve kompensasjon. Men er skaden holdt skjult, kan kjøper gå på selger og kreve kompensasjon. Men for eiendom per se (og i en del tilfeller: løsøre) står selger fullstendig uten ansvar for sin bløff, om jeg forstår Inge79 rett. Selger behøver ikke kompensere, tredjeperson må gi fra seg sin eiendom (eller retter).
I saken i #10, fantes det der noen skriftlig avtale? Var betaling for parkeringsplassene overført? I så fall: Ble noe av dette beløpet tilbakeført, eller erklærte retten at de som ikke fikk parkeringsplassene de hadde kjøpt var ansvarlig for å subsidiere kjøpet av hovedbølet med et signifiant beløp?
Det som vel er moralen: Ved kjøp av grunn må du ikke finne på å betale en krone (du får evt. sette beløpet på sperret konto) før tinglysingen er 100% fullført. Jeg er sjelden så forsiktig når jeg kjøper noe. Fra hva jeg leser her, er det tydelig at man bør være så forsiktig, ikke stole på noen - særlig når det gjelder fast eiendom.
(Jeg har faktisk vært forsiktig: Et tilbud på solfangere stilte krav om 50% betaling ved bestilling, 50% før utlevering/henting. Varene kunne ha 2-3 måneders leveringstid. Denne selgeren hadde opparbeidet et visst rykte for aldri å fullføre en leveranse, selv om hele kontraktsbeløpet var betalt. Firmaet kunne ikke vise til positiv egenkapital, og oppga et organisasjons-nummer som var under konkursbehandling. Jeg gjorde klart at jeg ville betale ved hver del-leveranse for det som inngikk i den del-leveransen. Da var selger ikke interessert i meg som kunde. I ettertid har forsiktigheten vist seg å være på sin plass.)
På den annen side har selgere hatt tillit til meg: Da jeg kjøpte bil, gjorde de unna registreringen av den på mitt navn før jeg overførte penger til bilforretningen. I offentlige registre var bilen min, selv om den ikke var betalt. Selvsagt ville de starte bråk om jeg ikke betalte, men formelt sett var bilen min.
Av saker som presenteres på BB er nok problem-tilfeller betydelig overrepresentert. Når alt går på skinner er det ikke mye å fortelle. Men jamt over er saker på BB litt deprimerende lesing. Man får følelesen av at enhver selger er ute etter å svindle deg, hådverkere leverer sjuskete arbeide, offentlige myndigheter er vrange og vonde. Så jeg må lene meg tilbake, puste dypt og si til meg selv at "vanligvis er ikke verden så vond og vanskelig" ...