Kontrakter & Avtaler
    548    15    3  

Krav om tinglysning pga rør
 4     0
Hei!

Jeg har et spørsmål som jeg håper noen har tips rundt:

Jeg bor i et hus som fortsatt er under garanti fra utbygger. De tegnet inn garasjen i gårdsplassen på originaltegningene, mens jeg etter overtagelse fikk bygget den.

Nå har jeg mottatt informasjon om at VA-rør ligger under garasjen, så før kommunen vil overta anlegget fra utbygger, har jeg fått beskjed om at følgende rettighet må tinglyses:

"Garasje er etablert over VA ledningene. Ledningseier kan ha behov for oppgraving av ledningene på grunn av lekkasje eller vedlikehold. I utgangspunktet etterstrebes no-dig  metoder men oppgraving kan være aktuelt. Kommunen pliktes ikke å dokumentere valg av rehabiliterings metode. Ved behov for oppgraving av VA ledningene må garasje rives. Eier av garasjen må bekoste alle kostnader knyttet til rivning og kan ikke kreve reetablering av garasjen"

De tilbød en "usikkerhetskompensasjon" på 15.000, mens garasjen kostet i underkant av 200.000.

Kjøpekontrakten inneholder følgende klausul: "Forbruker kan ikke motsette seg tinglysning eller kreve prisavslag/erstatning dersom det er nødvendig å tinglyse erklæringer i forbindelse med veier, ledninger eller kabler på Tomten".

Hva burde jeg gjøre videre? Utbygger var ikke avvisende til at jeg snakket med advokat eller megler for å få en vurdering av kompensasjonen. Kan jeg kreve at kommunen rehabiliterer garasjen på lik linje med resten av eiendommen dersom de må grave den opp?

  Siter
Børhaug
   #1
 3,737     Asker     0
Det er ikke så mye å gjøre. Men det er særdeles usannsynlig at det noen gang graves. No-digg er mye billigere.

Alternativet er at du må selv bekoste vareførsel til kommunen.

Ville blåst i det hele og sovet godt.
Signatur
  Siter
KjellG
   #2
 24,032     Akershus     0
Var du kjent med rørene? Fremgår disse av noen dokumentasjon fra utbygger? Er informasjon om rørene tinglyst?

Har utbygger forberedt garasje ved å legge VA i kulvert?

Det kan synes som om utbygger har gjort lite for å minimere usikkerheten her.
Signatur
  Siter
Flemmy
  (trådstarter)
   #3
 4     0
Jeg var ikke kjent med rørene, og kan ikke finne noen teginger av rør i dokumentasjonen som ble overlevert da vi overtok huset.

Har sjekket tinglysingsdokumentet på seeiendom på Kartverket + min dokumentasjon, og intet er registrert rundt rør.

Måtte sjekke hva kulvert betød, men har ikke fått informasjon om dette fra utbygger. Kan sjekke med dem; er det essensielt dersom man må grave?
  Siter
KjellG
   #4
 24,032     Akershus     0
Kulvert vil si tunnel eller stort varerør under garasje slik at rør kan byttes fra utsiden uten å berøre selve garasjen.

Her synes jeg utbygger bør bære hele ansvaret. De har ikke informert, ikke forberedt og ikke tinglyst. I tillegg har de villedet ved å tegne inn garasje uten forbehold.
De bør imo ta hele risikoen slik det synes å fremstå her.
Signatur
  Siter
Flemmy
  (trådstarter)
   #5
 4     0
Ja, utbygger har slurvet. De sier at det er liten sannsynlighet for å måtte grave, men jeg ser for meg at salgsverdien til huset blir redusert med en slik tinglysning, og er det gitt at jeg får bygge garasjen opp igjen dersom kommunen velger å ikke flytte rørene dersom man må grave dem opp?

De vil ikke stille garanti for å dekke alle kostnader i fremtiden, da det ikke er sikkert at firmaet vil bestå om f.eks. 50 år, så de anser det som mest hensiktsmessig med kompensasjon. Det høres logisk ut for meg. Men utsagn som

"dette [kompentasjonen] må veies opp mot sannsynligheten for at garasjen må rives" og "ikke nødvendig å rive og bygge en helt ny garasje da det er muligheter for mye gjenbruk." høres ut som synsing for mitt vedkommende.

Noen meninger rundt hva som evt bør gjøres mtp ansvar/risiko? Kreve at de flytter rørene? Sjekke om rørene ligger i en kulvert og opplyse om det på salgsoppgave? Kreve pengesum f.eks. lik kostnad for garasjen?

  Siter
Børhaug
   #6
 3,737     Asker     0
Det er ikke alene verdi av garasje. Det vil for deg være dyrere, mye dyrere, å legge varerør. En slik operasjon er ganske omfattende. Særlig dersom det er store rør.

Ville foreslått 50k og satt de i fond. Da er de LANGT over de 200 når du trenger de.
Signatur
  Siter
KjellG
   #8
 24,032     Akershus     1
Greit nok om en visste at det er rør der. Her måtte en gått rundt med georadar for å finne ut om utbygger kanskje har lagt noe hemmelig i bakken.
Signatur
1   Siter
HSt
   #9
 35,438     Lillestrøm kommune     1
Ofte er det slik at kommunen vil ha garasje på plantegning selv om den ikke bygges med en gang

Byggefirma må jo da ta litt ansvar for faktisk å ha plassert garasjen der
1   Siter
Selvmurer
   #10
 344     0
Kontrakten din med utbygger (selger) gir deg tilsynelatende plikt til å bidra til tinglysning av "erklæringer i forbindelse med veier, ledninger eller kabler på tomten".  Men: slik plikt må veies mot den rett du kan ha på å ha kjøpt heftelsesfri eiendom.  Det er ikke slik at utbygger uten konsekvens (feks krav om erstatning) kan begå grov feil som man vil kunne hevde det er å plassere bygning over V/A-ledninger.  Urimelige avtaler er et juridisk tema.  

Kommunen velger fritt hvilken måte eventuell renovasjon av ledningene skal ta form.  Helt fritt.  Ny plassering av garasje etter eventuell riving på din bekostning må finnes.  Finnes ikke slik plass, blir det et liv uten garasje.

Jeg ville solgt meg dyrere enn skarve 15000her. Det du først og fremst konstaterer er manglende overtakelse av "anlegget" fra utbygger til kommune.  Formelt er ikke det ditt ansvar.  Be om innsyn i utbyggingsavtalen mellom kommune og utbygger og orienter deg mot juridisk bistand.

Edit:
De tegnet inn garasjen i gårdsplassen på originaltegningene, mens jeg etter overtagelse fikk bygget den.  Hva skal dette bety?  Er byggesøknad med garasje på gårdsplassen godkjent og så har brått ledningene kommet i veien?  Eller: har du bygget garasjen vekk fra godkjente byggesakstegninger og satt den over ledninger ?  
Signatur
  Siter