3-6% er hva eierskifte forsikring benytter i dag, lykke til med å prøve med noe mindre. Jeg konstaterer bare at grensene er satt veldig mye ned. Men hvis dette kan ta liv av alle eierskifte forsikringer så er det et pluss. I dag skulle selskapene vært flinkere til å betale ut og så kjøre regress mot selger når det er gitt åpenbare gale opplysninger. Det er i slike tilfeller det kanskje blir lettere å få erstatning fra selger.
Det er vel ganske stor forskjell på hva kjøper har krav på å få dekker / redusert pris, og hva selgers forsikringsselskap sier at de vil dekke av dette. Selger kan ikke bruke som argument overfor selger at "Jada, du har et uomtvistelig krav på en kvart million i prisreduksjon, men mitt forsikringsselskap vil ikke dekke det for meg medmindre kravet er på minst 300.000 - så dette må du nok dekke selv!"
En eventuell rettslig strid om beløpsgrenser her vil stå mellom selger og det selskap som har solgt ham en eierskifteforsikring, og er kjøper uvedkommende. Kjøper har samme beskyttelse enten selger er forsikret eller ikke, og eventuelt vilkårene i denne forsikringen. En slik strid går på hvem som skal dekke kostnadene ved mangelen, selger eller hans forsikringsselskap - ikke hvorvidt kjøperen skal kompenseres for mangelen eller ikke.
En selger skal presumptivt vite hva han selger og ikke risikere noe som helst. Eierskifteforsikring burde strengt tatt være unødvendig! (Og det er vel en type forsikring som det ikke er så mange år siden ble vanlig.) Min private mistanke er at mange ville fått gjort en grundigere tilstandsrapport, og lagt denne fram for kjøperen, om ikke selgeren hadde hatt muligheten for å lene seg tilbake og si 'Blir det bråk, tar forsikringsselskapet seg av det!' Hvis min mistanke er rett, er det ikke rart om forsikringsselskapene må ta margin for at massevis blir lastet over på dem, som absolutt burde vært avdekket på forhånd. Da er det ikke rart at de setter en ganske høy grense for når de går inn og tar over ansvaret.
Det er som om du har en bilforsikring: Du får en mye billigere avtale med egenandel på 20.000 kr - men det betyr bare at du selv må dekke kostnadene under denne grensen. Det hjelper ikke å gå til bilverkstedet å fortelle at de dessverre ikke får pengene de krever, fordi forsikringsselskapet ditt ikke vil dekke det.
Så det interessante spørsmålet i forhold til lovens nye 10.000-kroners-grense er helt uavhengig av forsikringsselskaper. Spørsmålet er: Hva finnes av rettskraftige dommer der det er fastslått en mangel på en kvart million på en bolig til fem millioner, som sier at kjøper likevel ikke har krav på utbedring eller prisreduksjon, fordi en kvart million er for lite til å bry seg om?
Det er lenge siden keal har vært ute i hverdagen ved boligsalg skjønner jeg
Med eierskifte forsikring så representerer forsikring selskapet kunden så alle henvendelser må gå til dem. Så keal skal overbevise dem at de skal utbetale et beløp på 1% av kjøpesum. Selv om du har et rettmessig krav som er stort nok så må du ofte gå til rettsak og med risiko for reduksjon for elde osv så er det mange som gjør som vi gjorde og glemmer hele saken. Selskapet sender ut god dag mann økseskaft svar nettopp for å prøve å oppnå dette.
Uansett snakker du om forholdet mellom en forsikringskjøper og hans forsikringsselskap. Hva de krangler om er noe annet enn forholdet mellom selger og kjøper av en bolig.
Denne grensen på 3-6% har ihvertfall ikke vært nedfelt i noen lov eller forskrift. Hvis du kjenner til rettskraftige dommer som direkte eller indirekte viser til et slikt nivå, altså at en kjøper ikke har fått medhold der det er påvist en reell mangel, men verdiforringelsen har 'bare' vært på 4-5% og derfor uvesentlig, da vil jeg gjerne se en referanse til denne dommen.
Om jeg forstår deg rett har du kommet til at de aller fleste endringer i loiven ikke betyr noen reell endring (bortsett fra at om du har rett, er kjøperens egenandel for mangler på en 5 mill bolig redusert fra 300.000 til 10.000), bare en presisering av gjeldende praksis. I så fall har du vel ikke noen stor grunn til å bekymre deg for hva som blir endret ved årsskiftet.
Sorry, jeg tror ikke et dugg på at noen kjøper av et hus til 5 mill uten å mukke vil akseptere en mangel på 250-300.000 i forhold til det som står i kontrakten. Naturligvis er det mange som bruker så mye penger på utbedringer og oppussing før de flytter inn, men da er det ikke snakk om en "kjøpsrettslig mangel", en mangel i forhold til hva som ble avtalt ved kjøpet.
Hva hjelper det om folk aksepterer noe eller ikke? Det er retten og dens avgjørelser og praksis som bestemmer, ikke hva folk tenker hva de skal akseptere eller ei.
Om jeg forstår deg rett har du kommet til at de aller fleste endringer i loiven ikke betyr noen reell endring (bortsett fra at om du har rett, er kjøperens egenandel for mangler på en 5 mill bolig redusert fra 300.000 til 10.000), bare en presisering av gjeldende praksis. I så fall har du vel ikke noen stor grunn til å bekymre deg for hva som blir endret ved årsskiftet.
Er du uenig i denne konklusjonen? Foruten at man vel kan la seg bli noe bekymret men aller mest irritert over å hhv måtte betale 4 ganger så mye til takstmann + få mye høyere risiko for krangel om småting i tiden etter salget grunnet 10 000 kroner grensen - hva får du utført av en profesjonell fagmann idag for den prisen i dag egentlig, skifte et par lyspærer?
Uansett snakker du om forholdet mellom en forsikringskjøper og hans forsikringsselskap. Hva de krangler om er noe annet enn forholdet mellom selger og kjøper av en bolig.
Egentlig ikke i det hele tatt, det ene selskapet er kjøpers agent - det andre selgers agent.
Finnes det noen praktiske eksempler på hva dette innebærer? Her er et par eksempler fra min egen leilighet. Bygg fra 1920-tallet, den ble renovert for ca 20 år siden, etterpå har det bodd fire ulike eiere i den (inkludert meg selv). Ingen papirer på hva som ble gjort og av hvem, men vi har hatt inspeksjon og godkjenning av av ildsted/pipe og elektrisk anlegg.
Jeg lurer da på noen ganske konkrete ting:
- Annet enn åpenbare visuelle ting som feks. sprekk i en og annen flis på badet, må takstmannen gå inn bak vegger og lignende i forbindelse med tilstandsrapporten? Selv aner jeg ikke hvordan ting ser ut annet enn visuelle inspeksjoner og at det ikke så langt jeg vet er synlige eller lukt-tegn på fukt/mugg-problemer. Hva forventes egentlig av meg som eier? Jeg kan jo ikke akkurat begynne å rive opp vegger før salg av boligen.
- Det er litt det samme med et par rom der det har blitt satt opp lettvegger utenpå de originale veggene. Jeg aner ikke hvordan det ser ut bak og må igjen rive ned ting for å finne ut av dette. Har jeg som selger noe ansvar for hva en ny eier måtte snuble over av nedarvede finurligheter dersom han vil rive veggene?
- Hva med naboer? Hvis man har en litt støyete barnefamilie i oppgangen som høres gjennom veggene er dette noe man skal oppgi?
Holder det her å oppgi det man måtte vite/anta om boligen så en kjøper vet hva det samme som du vet ved overtagelse? Jeg ville skrevet noe som dette i en egenerklæring: "Lettveggene på soverommet ble så vidt meg bekjent satt opp for ca. 15 år siden, jeg har ikke gjort noen annet å male disse, og har ingen kjennskap til tilstanden utover dette. Det er så vidt meg bekjent ingen tegn til skader eller mangler".
Ellers har jeg selvfølgelig full oversikt over hva jeg selv har gjort med og uten fagfolk, og har ikke noe problemer med å opplyse om dette.
En ting med denne 3-6% praksisen. Det er kun ved skjulte feil og mangler av den sort det er blitt praktisert. Dersom selger har løyet, eller med overlegg har latt være å legge frem noe slår det inn fra første kr. Eksempler er type avkryssing på egenerklæringsskjema. Sier man der at bad er utført av faglærte, men i realiteten er det ikke. Kan selger bli holdt ansvarlig fra første kr. I et tilfelle med et hus til 7-10 mil er 3-6% mer enn verdien av et bad og oppfordret i så måte til løgn dersom ikke.
Vanligvis går man da på forsikringen som tvert utbetaler, da de vet det er en tapt sak, og hvor de etterpå sender kravet rett på selger.
Når man selger er det viktigste å være 110% ærlig. Alternativet er jo egentlig ekvivalent med tyveri.
En eventuell rettslig strid om beløpsgrenser her vil stå mellom selger og det selskap som har solgt ham en eierskifteforsikring, og er kjøper uvedkommende. Kjøper har samme beskyttelse enten selger er forsikret eller ikke, og eventuelt vilkårene i denne forsikringen. En slik strid går på hvem som skal dekke kostnadene ved mangelen, selger eller hans forsikringsselskap - ikke hvorvidt kjøperen skal kompenseres for mangelen eller ikke.
En selger skal presumptivt vite hva han selger og ikke risikere noe som helst. Eierskifteforsikring burde strengt tatt være unødvendig! (Og det er vel en type forsikring som det ikke er så mange år siden ble vanlig.) Min private mistanke er at mange ville fått gjort en grundigere tilstandsrapport, og lagt denne fram for kjøperen, om ikke selgeren hadde hatt muligheten for å lene seg tilbake og si 'Blir det bråk, tar forsikringsselskapet seg av det!' Hvis min mistanke er rett, er det ikke rart om forsikringsselskapene må ta margin for at massevis blir lastet over på dem, som absolutt burde vært avdekket på forhånd. Da er det ikke rart at de setter en ganske høy grense for når de går inn og tar over ansvaret.
Det er som om du har en bilforsikring: Du får en mye billigere avtale med egenandel på 20.000 kr - men det betyr bare at du selv må dekke kostnadene under denne grensen. Det hjelper ikke å gå til bilverkstedet å fortelle at de dessverre ikke får pengene de krever, fordi forsikringsselskapet ditt ikke vil dekke det.
Så det interessante spørsmålet i forhold til lovens nye 10.000-kroners-grense er helt uavhengig av forsikringsselskaper. Spørsmålet er: Hva finnes av rettskraftige dommer der det er fastslått en mangel på en kvart million på en bolig til fem millioner, som sier at kjøper likevel ikke har krav på utbedring eller prisreduksjon, fordi en kvart million er for lite til å bry seg om?
Med eierskifte forsikring så representerer forsikring selskapet kunden så alle henvendelser må gå til dem. Så keal skal overbevise dem at de skal utbetale et beløp på 1% av kjøpesum. Selv om du har et rettmessig krav som er stort nok så må du ofte gå til rettsak og med risiko for reduksjon for elde osv så er det mange som gjør som vi gjorde og glemmer hele saken. Selskapet sender ut god dag mann økseskaft svar nettopp for å prøve å oppnå dette.
Det er ikke nedfelt i noen lov eller forskrift nei, det er rettspraksis, ganske velkjent som sådan;
https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/kjop-og-salg-av-bolig/mangler-brukt
https://www.nef.no/fagstoff/hoyesterett-avliver-prosentlaeren-avhendingsloven/
Det er også (selvsagtt) slik at retten står fritt til å gjøre individuelle vurderinger, men praksis i majoriteten av tilfeller har altså tilsagt 3-6%.
Hva hjelper det om folk aksepterer noe eller ikke? Det er retten og dens avgjørelser og praksis som bestemmer, ikke hva folk tenker hva de skal akseptere eller ei.
Er du uenig i denne konklusjonen?
Foruten at man vel kan la seg bli noe bekymret men aller mest irritert over å hhv måtte betale 4 ganger så mye til takstmann + få mye høyere risiko for krangel om småting i tiden etter salget grunnet 10 000 kroner grensen - hva får du utført av en profesjonell fagmann idag for den prisen i dag egentlig, skifte et par lyspærer?
Egentlig ikke i det hele tatt, det ene selskapet er kjøpers agent - det andre selgers agent.
Jeg lurer da på noen ganske konkrete ting:
- Annet enn åpenbare visuelle ting som feks. sprekk i en og annen flis på badet, må takstmannen gå inn bak vegger og lignende i forbindelse med tilstandsrapporten? Selv aner jeg ikke hvordan ting ser ut annet enn visuelle inspeksjoner og at det ikke så langt jeg vet er synlige eller lukt-tegn på fukt/mugg-problemer. Hva forventes egentlig av meg som eier? Jeg kan jo ikke akkurat begynne å rive opp vegger før salg av boligen.
- Det er litt det samme med et par rom der det har blitt satt opp lettvegger utenpå de originale veggene. Jeg aner ikke hvordan det ser ut bak og må igjen rive ned ting for å finne ut av dette. Har jeg som selger noe ansvar for hva en ny eier måtte snuble over av nedarvede finurligheter dersom han vil rive veggene?
- Hva med naboer? Hvis man har en litt støyete barnefamilie i oppgangen som høres gjennom veggene er dette noe man skal oppgi?
Holder det her å oppgi det man måtte vite/anta om boligen så en kjøper vet hva det samme som du vet ved overtagelse? Jeg ville skrevet noe som dette i en egenerklæring: "Lettveggene på soverommet ble så vidt meg bekjent satt opp for ca. 15 år siden, jeg har ikke gjort noen annet å male disse, og har ingen kjennskap til tilstanden utover dette. Det er så vidt meg bekjent ingen tegn til skader eller mangler".
Ellers har jeg selvfølgelig full oversikt over hva jeg selv har gjort med og uten fagfolk, og har ikke noe problemer med å opplyse om dette.
Vanligvis går man da på forsikringen som tvert utbetaler, da de vet det er en tapt sak, og hvor de etterpå sender kravet rett på selger.
Når man selger er det viktigste å være 110% ærlig. Alternativet er jo egentlig ekvivalent med tyveri.