204
6
1
Riving av eksisterende bolig og oppføring av to nye eneboliger
2
Tønsberg
0
Hei alle sammen,
Min samboer og jeg er i tenkeboksen om å rive huset vi bor i, og sette opp to nye eneboliger på tomta. Formålet er å utnytte tomta bedre, som befinner seg i et attraktivt område, hvor vi da selger den ene boligen og tar i bruk den andre selv.
Vi har gjort noen grovberegninger på hva vi kan komme til å tjene på dette, og følgende regnestykke er lagt til grunne:
Kjøpesum eksisterende bolig: 3.500.000,-
Kostnader til riving og planering, inkl. kommunale gebyrer: 300.000,-
Arkitekt- og prosjekteringskostnader: 150.000,-
Oppføring av hus: 6.000.000,- for begge husene kombinert.
Lånekostnader: 0 (privatfinansiert i form av forskuttert arv)
Utgift totalt: 9.950.000,-
Området vi bor i er forholdsvis dyrt, og tilsvarende boliger som vi forespeiler å bygge har gått for alt fra 6.750.000 til 7.500.000. Vi tar utgangspunkt i 7.000.000 som realistisk salgssum per boenhet, og får følgende regnestykke:
Salgssum per enhet: 7.000.000
Utgifter til eiendomsmegler: 100.000
Fortjeneste per enhet: 6.900.000
x 2 enheter = 13.800.000
13.800.000 - 9.950.000 (utgifter) = 4.050.000,- i gevinst.
Vi ser med andre ord at det teoretisk sett (det er mange usikkerhetsmomenter her!) lar seg gjøre å tjene penger på dette. Vi ser som sagt for oss å bli boende i det ene huset selv, og får følgende regnestykke for huset som skal selges etter oppføring:
7.000.000,- (salgssum) - X (utgifter) = Y (fortjeneste). Y * 0,22 (skattetakst) = Z (skatt).
Som dere ser, har vi en del ukjente i regnestykket over, og det er her vi trenger hjelp. Vi har nemlig ingen formening om hvordan regnestykket kommer til å se ut!
Dersom vi tok utgangspunkt i 3.800.000,- som totalkostnad før vi kan sette opp de nye boligene, og tomta ble delt i to, ville det vært naturlig å tenke at kostnad per tomt var 1.900.000,-. Det ville det også vært dersom tomtene ble solgt på det åpne markedet.
Nå er det derimot ikke snakk om å endre eierskap, og da blir spørsmålet hvordan man kan fordele totalkostnadene per tomt. Vi betalte som nevnt 3.500.000 inkl. omkostninger for boligen vi bor i i dag. Inkludert omkostninger for rivning, planering og omkostninger for omregulering av tomta, er det dette vi anser som tomtekostnaden i våre regnestykker (3.800.000). Men spørsmålet er om skatteetaten ser det likedan, eller om de legger til grunne et helt annet tall i sine beregninger?
Er det noen av dere som har lignende erfaringer, og eventuelle gode råd å komme med, både hva angår utgiftssjongleringen og ikke minst byggeprosjektet som helhet?
Takker så mye på forhånd, og beklager om jeg har henvendt meg til feil forum (eller valgt feil kategori) for noe såpass merkantilt.
- Stahau
Min samboer og jeg er i tenkeboksen om å rive huset vi bor i, og sette opp to nye eneboliger på tomta. Formålet er å utnytte tomta bedre, som befinner seg i et attraktivt område, hvor vi da selger den ene boligen og tar i bruk den andre selv.
Vi har gjort noen grovberegninger på hva vi kan komme til å tjene på dette, og følgende regnestykke er lagt til grunne:
Kjøpesum eksisterende bolig: 3.500.000,-
Kostnader til riving og planering, inkl. kommunale gebyrer: 300.000,-
Arkitekt- og prosjekteringskostnader: 150.000,-
Oppføring av hus: 6.000.000,- for begge husene kombinert.
Lånekostnader: 0 (privatfinansiert i form av forskuttert arv)
Utgift totalt: 9.950.000,-
Området vi bor i er forholdsvis dyrt, og tilsvarende boliger som vi forespeiler å bygge har gått for alt fra 6.750.000 til 7.500.000. Vi tar utgangspunkt i 7.000.000 som realistisk salgssum per boenhet, og får følgende regnestykke:
Salgssum per enhet: 7.000.000
Utgifter til eiendomsmegler: 100.000
Fortjeneste per enhet: 6.900.000
x 2 enheter = 13.800.000
13.800.000 - 9.950.000 (utgifter) = 4.050.000,- i gevinst.
Vi ser med andre ord at det teoretisk sett (det er mange usikkerhetsmomenter her!) lar seg gjøre å tjene penger på dette. Vi ser som sagt for oss å bli boende i det ene huset selv, og får følgende regnestykke for huset som skal selges etter oppføring:
7.000.000,- (salgssum) - X (utgifter) = Y (fortjeneste). Y * 0,22 (skattetakst) = Z (skatt).
Som dere ser, har vi en del ukjente i regnestykket over, og det er her vi trenger hjelp. Vi har nemlig ingen formening om hvordan regnestykket kommer til å se ut!
Dersom vi tok utgangspunkt i 3.800.000,- som totalkostnad før vi kan sette opp de nye boligene, og tomta ble delt i to, ville det vært naturlig å tenke at kostnad per tomt var 1.900.000,-. Det ville det også vært dersom tomtene ble solgt på det åpne markedet.
Nå er det derimot ikke snakk om å endre eierskap, og da blir spørsmålet hvordan man kan fordele totalkostnadene per tomt. Vi betalte som nevnt 3.500.000 inkl. omkostninger for boligen vi bor i i dag. Inkludert omkostninger for rivning, planering og omkostninger for omregulering av tomta, er det dette vi anser som tomtekostnaden i våre regnestykker (3.800.000). Men spørsmålet er om skatteetaten ser det likedan, eller om de legger til grunne et helt annet tall i sine beregninger?
Er det noen av dere som har lignende erfaringer, og eventuelle gode råd å komme med, både hva angår utgiftssjongleringen og ikke minst byggeprosjektet som helhet?
Takker så mye på forhånd, og beklager om jeg har henvendt meg til feil forum (eller valgt feil kategori) for noe såpass merkantilt.
- Stahau
Bare ordet arkitekt er på mange måter ekskluderende for summen 3 mil. Gitt at du bygger 150 m2, som er smått, snakker du veldig veldig fort 4 mil++
Til sammenlikning kostet vårt hus ca 7,5+ eksklusiv tomt. Og det er en enhet.
Jeg ser det er greit å legge til at vi har et godt nettverk bestående av håndverkere og annet som kan bistå oss en del i prosessen, både i prosjektering og oppføring av boligene. Vi ser også for oss egeninnsats der det er hensiktsmessig.
Videre er vi gode venner med arkitekten som bistår oss, og han er innforstått med at formålet med boligbyggingen er kost/nytte, ikke å gjøre det så flott som mulig.
Vi finner ingen ingen automatikk i at det å benytte arkitekt innebærer høyere byggekostnader. Snarere tvert i mot kan vi gjøre kostnadseffektive vurderinger og samtidig oppnå "skreddersøm", som ikke "hvermansen" kan finne prisen på i en ferdighuskatalog.
Vi er for øvrig enige i at det er ambisiøst å budsjettere med 3.000.000 per enhet, men her har vi vært i dialog med ulike byggmestre som mener det skal la seg gjøre å komme ned mot 3.000.000 per enhet når man fører opp begge parallelt, siden man får en god del "stordriftsfordeler" av å samkjøre mye av arbeidet. Uansett så ligger smertegrensa vår et stykke over 3.000.000.
Samboer, som er eiendomsmegler, har gjort en kjapp analyse som viser at det er ca. 93% sannsynlig at salgssummen havner over 6.500.000 (eksklusive salgsomkostninger), og da kan vi strengt tatt bygge for 4.600.000 (alt inkludert) per enhet og gå i null.
I forhold til oppføring av tomannsbolig i stedet for to eneboliger, så har vi innsett at det koker det ned til følgende problemstilling: utgjør besparelsen man har i byggekostnad, mer enn reduksjonen i salgssum? Vi tror svaret er nei, i at man fortsatt har svært mange av de samme kostnadene, og egentlig kun sparer inn på én delt vegg og litt annet. Det er godt mulig vi bagatelliserer dette, og at det skiller mer, men vi tror uansett ikke det utgjør mer enn det man taper ved et eventuelt salg.
Egeninnsats er neppe forenelig med ansvarlige foretak, med mindre dere har firmaer som er villig til å ta en enorm risiko på deres vegne. Da er det mer sannsynlig å selv gå inn med ansvarsrett som selvbygger.
Kudos med arkitekt!(har ingenting med at jeg selv er det eller...
Jeg er veldig usikker på om du kan trekke fra utgifter før skatt slik et firma ellers kunne gjort. Det ville jeg dobbeltsjekket.
Ta også høyde for alle "bonuskostnadene". Opparbeidelse av vei (hvis dette er en problemstilling hos dere), påkoblingsgebyr, evt oppgradering av trafo/el.
Det er absolutt mulig å tjene penger på dette, men ville likevel vært et lite hakk mer pessimistisk i budsjettet og heller blitt positivt overrasket. For eksempel tviler jeg på at riving og alle kommunale gebyrer klares innenfor en ramme på 300'. Bare gebyrer for oppføring av én enebolig her i Oslo er stort sett 40-60.000,-
Husk at et team på 2-3 bruker 1 år på en stor enebolig. Hver dag, 8 timer. Vær veldig veldig realistisk på hvor mye du klarer selv. Og amatører jobber tregt (inkludert meg). Venner og bekjente kan du estimere til 1-2 helger maks (samlet). De legger ikke ned 1000 timer i ditt bygg.
Jeg sier ikke det ikke kan være penger i slikt som dette. Men vær bare klar over risikobildet før dere går inn. Et scenario er at dere taper på dette, og har større gjeld enn verdier. Evt tap av egenkapital.
Husk også på antall timer man må være forberedt på å bruke bare i admin. Gikk fort 4-5 timer i uka bare i oppfølging jos oss. Ikke fordi entreprenør ikke var flinke (det var de), men i koordinering av andre, og sørge for at ting ble som vi ville ha det.