Det er ingen tvil om at heftelser som ikke er tinglyst trenger man ikke ta hensyn til. Dvs at avtalen om å kunne bygge nærmere enn 4 m til nabogrense IKKE står seg, om ikke nabo ønsker det.
Plan og bygningslovens § 29-4 hjemler rett til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen ved dispensasjon dersom NABO SAMTYKKER, ELLER det er snakk om mindre tiltak som garasje mv.
Jeg oppfatter det slik at kommunen ikke kan dispensere siden det er et klart krav at naboen skal samtykke.
Sett med jussens øyne har du slik jeg oppfatter det lite forutsigbarhet for å vinne frem, dvs få noen reell muighet til å bygge nærmere enn 4 m til nabogrensen.
Som frodeolsen har nevnt vil du umiddelbart måtte gå på selger.
Løsenet på problemet vil nok være å komme frem til en minnelig løsning.
EDIT: Normalt sett krever kommunen at en slik avtale skal være tinglyst. Det er KUN tinglyste avtaler som følger eiendommen.
Lykke til
Hvorfor skriver alle dette?
Skulle man kunne kjøpe en eiendom - med full visshet om at det er stiftet ulike servitutter o.a. rettigheter - og så bare gi pokker i dem under henvisning til at de ikke fremgår av grunnboken? Hva i all verden skulle være rasjonalet bak en slik rettstilstand?
Regelen er at den nye eieren kun kan sette eldre rettigheter i den ervervede eiendommen til side såfremt han er i aktsom god tro. Er rettigheten tinglyst, er den offentlig tilgjengelig og god tro anses som utelukket. Det betyr ikke at man aldri er i god tro bare fordi en rettighet ikke er tinglyst.
Se tinglysingsloven
§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 [dvs. tinglysning] foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.
En nabos rett til en viss avstand til nabobygg er for øvrig ikke 4 m, se naboloven:
§ 4. Ingen må byggja såleis at takdrop eller snøras fell ned på granneeigedom til skade eller ulempe for grannen.
Dør og likeins vindauga eller annan gjennomsynleg opning i vegg mot granne må ikkje vera nærare granneeigedomen enn 1,25 meter. Har veggopning som nemnt serleg heimel, må grannen ikkje byggja nærare opninga enn 1,25 meter.
Skulle man kunne kjøpe en eiendom - med full visshet om at det er stiftet ulike servitutter o.a. rettigheter - og så bare gi pokker i dem under henvisning til at de ikke fremgår av grunnboken?
En ny eier behøver ikke respektere alt av rettsstiftelser som hans forgjengere har gått med på.
Hva i all verden skulle være rasjonalet bak en slik rettstilstand?
Det er ihvertfall to rasjonaler: - Forutsigbarhet: En kjøper skal kunne forutsi hva som finnes av heftelser, uten å måtte sjekke opp mange steder hva som kan tenkes å gjlde. Ved at alle servitutter må stå i grunnboka for å gjelde, er det lett å forutsi hvilke servitutter man må forholde seg til hvis man kjøper en tomt, nemlig de som er tinglyste. - Avgjørbarhet: En kjøper bør kjenne til hva som er tinglyst av servitutter på en eiendom han kjøper. Dermed er det uhyre lett å avgjøre om en kjøper burde ha kjent til en servitutt eller ikke. Står den i grunnboka, burde kjøper ha kjent til den.
§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 [dvs. tinglysning] foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.
Ja. Og hva så? Et rettserverv i forhold til en tomt oppnår rettsvern ved tinglysning. Har A tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke en tomt til fotballbane og B senere har tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke tomten til håndballbane, er det servitutten om fotballbane som gjelder. Registreringstidspunktet (dagen) er utslagsgivende, jfr. Store Norske Leksikon:
For rettigheter som får rettsvern ved tinglysing eller registrering i et annet realregister, trer imidlertid registreringstidspunktet i stedet for stiftelsestidspunktet.
En nabos rett til en viss avstand til nabobygg er for øvrig ikke 4 m, se naboloven:
§ 4. Ingen må byggja såleis at takdrop eller snøras fell ned på granneeigedom til skade eller ulempe for grannen.
Dør og likeins vindauga eller annan gjennomsynleg opning i vegg mot granne må ikkje vera nærare granneeigedomen enn 1,25 meter. Har veggopning som nemnt serleg heimel, må grannen ikkje byggja nærare opninga enn 1,25 meter.
Nå kan man jo hevde at når man planlegger en bygning så vil Plan- og Bygningsloven også være relevant. Den sier
§ 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.
Normaltilfellet er i henhold til de to lovene at bygningen må være både minst 1.25 meter unna nabogrensen og minst 4 meter unna nabogrensen. "Minst 1.25 meter unna og minst 4 meter unna" kan vi si på en kortere måte, nemlig "minst 4 meter unna".
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
I mitt svar har jeg uttalt meg om generell hovedregel og ikke gått inn på tolkning av tinglysning i sin helhet.
Rent praktisk så trenger man kun å forholde seg til det som er tinglyst, og man trenger ikke å tre inn i avtaler som andre/tidligere eiere av eiendommen har inngått uten at de er tinglyst.
Godtroerverv gjelder i prinsippet ikke for fast eiendom, hvor tingslysning er måten å få rettsvern.
Plan og bygningslovens § 29-4, om 4 m til nabobygg, er riktig lov ved nybygg
Signatur
mvh Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS ) Selger lavenergihus fra Tyskland.
Jeg har nå vært i kontakt med selger. Til tross for at vi har hatt skriftlig kommunikasjon om erklæringen som omtales over, tidligere i prosessen vedr. at den ikke er tinglyst, fremstår han overrasket over dette. Han sier at kommunen har begått en grov feil da de ikke sørget for at erklæringen ble tinglyst ifm. tomtefradelingen. Jeg trodde ikke det var kommunens oppgave å gjøre dette? Er ikke en tinglysing en avtale som må gjøres mellom tomteeiere og gjøres kjent for tredjepart ved at den føres opp i grunnboken? Videre forteller han meg at naboen (altså de som kjøpte eiendommen inntil min tomt fra selgeren) først rettet skytset mot han. Han satte hardt mot hardt og møtte dem gjennom sin advokat. Angivelig forstod de at de ikke hadde noen sak og gav opp. Etter dette har de rettet skytset mot meg.
3. At din rett ikke er tinglyst, betyr ikke at retten har falt bort uten videre. Den har kun falt bort dersom naboen var i aktsom god tro. Google "godtroerverv".
Man kan finne litt av hvert med google. En annen måte å finne ut noe om godtroerverv på, er å se på loven om godtroerverv. Den starter med
Blir en løsøreting solgt av den som sitter med tingen ...
En fast eiendom er ikke en løsøreting. Godtroervervloven gjelder ikke fast eiendom.
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Regelen er helt lik for fast eindom (tinglysingsloven). Dersom kjøperen kjente til eller burde kjent til avtalen, så spiller det ingen rolle om den var tinglyst eller ikke.
Regelen er helt lik for fast eindom (tinglysingsloven). Dersom kjøperen kjente til eller burde kjent til avtalen, så spiller det ingen rolle om den var tinglyst eller ikke.
Kan du vise konkret til den relevante paragrafen i loven du viser til?
Hvis det er slik du hevder: Finnes det noen oppskrift på hvilke informasjonskilder man må sjekke for å finne ut om det er gyldige servitutter på en eiendom uten at de er tinglyste? Hvilken sikkerhet har man i så fall for å ha funnet alt? Eller er det slik at når jeg kjøper en tomt, risikerer jeg at når som helst senere kan noen presentere en lapp som gir vedkommende rett til å bruke tomten min til fotballbane?
Dette begrepet "burde kjent til avtalen", er dette en skjønnsmessig sak? Kan jeg risikere at i en rettssak kan en dommer måtte vurdere skjønnsmessig om jeg burde kjent til en ikke-tinglyst avtale om at tomten min skulle bli fotballbane?
Signatur
Først var nicket mitt her Misfornøyd, men nå har jeg fått sagt det jeg ville si om FolloHus
Om det kan positivt bevises at kjøper kjente til eller burde kjent til heftelsen er det i retten grunnlag for dette. Eksempel kan være at selger kan vitner om at han har informert kjøper om denne klausul. Da hjelper det lite om kjøper mener dette ikke er vesentlig.
Derimot om det blir påstand mot påstand, skal tvilen komme tiltalte til gode.
Signatur
Ethvert boligkjøp medfører bratt lærekurve om bygningsoppføring.
En ny eier behøver ikke respektere alt av rettsstiftelser som hans forgjengere har gått med på.
Hva i all verden skulle være rasjonalet bak en slik rettstilstand?
Det er ihvertfall to rasjonaler: - Forutsigbarhet: En kjøper skal kunne forutsi hva som finnes av heftelser, uten å måtte sjekke opp mange steder hva som kan tenkes å gjlde. Ved at alle servitutter må stå i grunnboka for å gjelde, er det lett å forutsi hvilke servitutter man må forholde seg til hvis man kjøper en tomt, nemlig de som er tinglyste. - Avgjørbarhet: En kjøper bør kjenne til hva som er tinglyst av servitutter på en eiendom han kjøper. Dermed er det uhyre lett å avgjøre om en kjøper burde ha kjent til en servitutt eller ikke. Står den i grunnboka, burde kjøper ha kjent til den.
At en ny eier ikke behøver respektere alt av eldre rettsstiftelser betyr ikke at ny eier fritt kan se bort fra dem uten videre.
Rasjonalet ditt er jeg enig i, og reglene om tinglysning og rettighetskollisjoner bygger bl.a. på de synspunktene du fremfører her. Men det du skriver er bare egnet til å begrunne at grunnboken skal ha troverdighet. Det begrunner IKKE at kjøper skal kunne "slette" rettigheter han vet eller bør vite at finnes, og det var dette jeg ba om begrunnelse for. Jeg vil ha en begrunnelse på hvorfor en som kjøper en eiendom - som f.eks. har blitt fortalt før kjøpet at det er er en veirett, stirett, brønnrett, fiskerett, negativ servitutt etc. på den - skal få makt til å slette denne rettigheten. Han har kanskje endog sett at f.eks. veien går over tomten.
Men spørsmålet om begrunnelse er egentlig unødvendig, for som sagt allerede gir ikke norsk rett kjøpere noen fri rett til å slette eldre rettigheter.
§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 [dvs. tinglysning] foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.
Ja. Og hva så? Et rettserverv i forhold til en tomt oppnår rettsvern ved tinglysning. Har A tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke en tomt til fotballbane og B senere har tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke tomten til håndballbane, er det servitutten om fotballbane som gjelder. Registreringstidspunktet (dagen) er utslagsgivende, jfr. Store Norske Leksikon:
For rettigheter som får rettsvern ved tinglysing eller registrering i et annet realregister, trer imidlertid registreringstidspunktet i stedet for stiftelsestidspunktet.
"Og hva så?" Loven er fasiten - og § 21 gir svaret på det du diskuterer! Det følger direkte av § 21 at utinglyste rettigheter har vern mot nye kjøpere (og andre rettserververe) som ikke er i aktsom god tro. Mao.: Ny kjøper må respektere eldre, utinglyste rettigheter hvis han kjente/burde kjenne til dem.
Nå kan man jo hevde at når man planlegger en bygning så vil Plan- og Bygningsloven også være relevant. Den sier
§ 29-4. Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.
Normaltilfellet er i henhold til de to lovene at bygningen må være både minst 1.25 meter unna nabogrensen og minst 4 meter unna nabogrensen. "Minst 1.25 meter unna og minst 4 meter unna" kan vi si på en kortere måte, nemlig "minst 4 meter unna".
Ja, men plbl. gjelder offentligrettslige krav som kommunen forvalter. Naboloven angir naboenes privatrettslige rettskrav seg i mellom. At kommunen kan nekte bygging nærmere 4 m fra nabogrensen, betyr jo ikke at naboen har tilsvarende rett. Og som man ser i naboloven, har han ikke det.
Siste redigering: Thursday, August 8, 2013 12:25:22 PM av friveld
I mitt svar har jeg uttalt meg om generell hovedregel og ikke gått inn på tolkning av tinglysning i sin helhet.
Rent praktisk så trenger man kun å forholde seg til det som er tinglyst, og man trenger ikke å tre inn i avtaler som andre/tidligere eiere av eiendommen har inngått uten at de er tinglyst.
Godtroerverv gjelder i prinsippet ikke for fast eiendom, hvor tingslysning er måten å få rettsvern.
Plan og bygningslovens § 29-4, om 4 m til nabobygg, er riktig lov ved nybygg
Det virket som om du uttalte deg om hva som er rettstilstanden. Og den er som beskrevet: Tinglyste rettigheter har vern mot nyere kjøp o.a. rettsstiftelser. Det har også utinglyste rettigheter hvis den nyere rettsstifteren kjente eller burde kjenne til dem. Dette står i § 21 som ble gjengitt over i går.
Som konsekvens er det feil at kjøper "rent praktisk" bare trenger forholde seg til det som er tinglyst. Han må forholde seg til alle rettigheter han vet finnes, samt rettigheter han har tilstrekkelige indikasjoner på at finnes. Og i en tvist er det kjøperen som må påvise at han var i god tro.
Merkelig at det blir en diskusjon om dette når svaret alt er gitt ved § 21.
Hvorfor skriver alle dette?
Skulle man kunne kjøpe en eiendom - med full visshet om at det er stiftet ulike servitutter o.a. rettigheter - og så bare gi pokker i dem under henvisning til at de ikke fremgår av grunnboken? Hva i all verden skulle være rasjonalet bak en slik rettstilstand?
Regelen er at den nye eieren kun kan sette eldre rettigheter i den ervervede eiendommen til side såfremt han er i aktsom god tro. Er rettigheten tinglyst, er den offentlig tilgjengelig og god tro anses som utelukket. Det betyr ikke at man aldri er i god tro bare fordi en rettighet ikke er tinglyst.
Se tinglysingsloven
En nabos rett til en viss avstand til nabobygg er for øvrig ikke 4 m, se naboloven:
Svaret på det har du vel allerede gitt:
Det er ihvertfall to rasjonaler:
- Forutsigbarhet: En kjøper skal kunne forutsi hva som finnes av heftelser, uten å måtte sjekke opp mange steder hva som kan tenkes å gjlde. Ved at alle servitutter må stå i grunnboka for å gjelde, er det lett å forutsi hvilke servitutter man må forholde seg til hvis man kjøper en tomt, nemlig de som er tinglyste.
- Avgjørbarhet: En kjøper bør kjenne til hva som er tinglyst av servitutter på en eiendom han kjøper. Dermed er det uhyre lett å avgjøre om en kjøper burde ha kjent til en servitutt eller ikke. Står den i grunnboka, burde kjøper ha kjent til den.
Ja. Og hva så? Et rettserverv i forhold til en tomt oppnår rettsvern ved tinglysning. Har A tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke en tomt til fotballbane og B senere har tinglyst en servitutt som gir lov til å bruke tomten til håndballbane, er det servitutten om fotballbane som gjelder. Registreringstidspunktet (dagen) er utslagsgivende, jfr. Store Norske Leksikon:
Nå kan man jo hevde at når man planlegger en bygning så vil Plan- og Bygningsloven også være relevant. Den sier
Normaltilfellet er i henhold til de to lovene at bygningen må være både minst 1.25 meter unna nabogrensen og minst 4 meter unna nabogrensen. "Minst 1.25 meter unna og minst 4 meter unna" kan vi si på en kortere måte, nemlig "minst 4 meter unna".
Rent praktisk så trenger man kun å forholde seg til det som er tinglyst, og man trenger ikke å tre inn i avtaler som andre/tidligere eiere av eiendommen har inngått uten at de er tinglyst.
Godtroerverv gjelder i prinsippet ikke for fast eiendom, hvor tingslysning er måten å få rettsvern.
Plan og bygningslovens § 29-4, om 4 m til nabobygg, er riktig lov ved nybygg
Incognito (Adm.dir i Premium Haus AS )
Selger lavenergihus fra Tyskland.
Man kan finne litt av hvert med google. En annen måte å finne ut noe om godtroerverv på, er å se på loven om godtroerverv. Den starter med
En fast eiendom er ikke en løsøreting. Godtroervervloven gjelder ikke fast eiendom.
Kan du vise konkret til den relevante paragrafen i loven du viser til?
Hvis det er slik du hevder: Finnes det noen oppskrift på hvilke informasjonskilder man må sjekke for å finne ut om det er gyldige servitutter på en eiendom uten at de er tinglyste? Hvilken sikkerhet har man i så fall for å ha funnet alt? Eller er det slik at når jeg kjøper en tomt, risikerer jeg at når som helst senere kan noen presentere en lapp som gir vedkommende rett til å bruke tomten min til fotballbane?
Dette begrepet "burde kjent til avtalen", er dette en skjønnsmessig sak? Kan jeg risikere at i en rettssak kan en dommer måtte vurdere skjønnsmessig om jeg burde kjent til en ikke-tinglyst avtale om at tomten min skulle bli fotballbane?
Derimot om det blir påstand mot påstand, skal tvilen komme tiltalte til gode.
At en ny eier ikke behøver respektere alt av eldre rettsstiftelser betyr ikke at ny eier fritt kan se bort fra dem uten videre.
Rasjonalet ditt er jeg enig i, og reglene om tinglysning og rettighetskollisjoner bygger bl.a. på de synspunktene du fremfører her. Men det du skriver er bare egnet til å begrunne at grunnboken skal ha troverdighet. Det begrunner IKKE at kjøper skal kunne "slette" rettigheter han vet eller bør vite at finnes, og det var dette jeg ba om begrunnelse for. Jeg vil ha en begrunnelse på hvorfor en som kjøper en eiendom - som f.eks. har blitt fortalt før kjøpet at det er er en veirett, stirett, brønnrett, fiskerett, negativ servitutt etc. på den - skal få makt til å slette denne rettigheten. Han har kanskje endog sett at f.eks. veien går over tomten.
Men spørsmålet om begrunnelse er egentlig unødvendig, for som sagt allerede gir ikke norsk rett kjøpere noen fri rett til å slette eldre rettigheter.
"Og hva så?" Loven er fasiten - og § 21 gir svaret på det du diskuterer! Det følger direkte av § 21 at utinglyste rettigheter har vern mot nye kjøpere (og andre rettserververe) som ikke er i aktsom god tro. Mao.: Ny kjøper må respektere eldre, utinglyste rettigheter hvis han kjente/burde kjenne til dem.
Ja, men plbl. gjelder offentligrettslige krav som kommunen forvalter. Naboloven angir naboenes privatrettslige rettskrav seg i mellom. At kommunen kan nekte bygging nærmere 4 m fra nabogrensen, betyr jo ikke at naboen har tilsvarende rett. Og som man ser i naboloven, har han ikke det.
Det virket som om du uttalte deg om hva som er rettstilstanden. Og den er som beskrevet: Tinglyste rettigheter har vern mot nyere kjøp o.a. rettsstiftelser. Det har også utinglyste rettigheter hvis den nyere rettsstifteren kjente eller burde kjenne til dem. Dette står i § 21 som ble gjengitt over i går.
Som konsekvens er det feil at kjøper "rent praktisk" bare trenger forholde seg til det som er tinglyst. Han må forholde seg til alle rettigheter han vet finnes, samt rettigheter han har tilstrekkelige indikasjoner på at finnes. Og i en tvist er det kjøperen som må påvise at han var i god tro.
Merkelig at det blir en diskusjon om dette når svaret alt er gitt ved § 21.