Oppusingstråd for E + O

Vi, meg og min datter på to har kjøpt oss en vertikaldelt tomannsbolig fra 1959. Boligen bærer preg av lite/ingen oppdrageringer i levetiden, med unntak av at taket har vært byttet i 2016. Både tak, nedløp og beslag har fått TG1. 

Fra takstrapporten kan vi trekke frem følgende godbiter:

• Veggkonstruksjon - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trenpaneler. Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råtekskader i bordkledningen. Det er ingen lufting av kledningen


• Vinduer og dører - Punkterte og sprukne glassrute, råte i karmer. 


• Elektrisk anlegg - Boligen har elektrisk anlegg av varierende alder og utførelse. Noe er fra byggeår. Det er skrusikringer samt noen automatsikringer. 


• Etasjeskille mot grunn - Målt høydeforskjell på over 30mm gjennom hele rommet. 


• Våtrom - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.


• Innvendig - Rom under terreng. Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktstkader i dette området. 


• Tomteforhold - Drenering, mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. 


• Vannledninger - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendig avløpsledninger.

I tillegg er takhøyden i kjeller ca. 2m. 

Vedlagt er plantegninger. 

Overordnet er planen som følger:

Renovere bad 
Det er kun ett bad i boligen, og dette er nær utgått på dato. Jeg planlegger i fremtiden å lage klart for utleie i kjeller, men det er et større prosjekt som må vente i denne omgang. Bad i kjeller kan jeg muligens ta selv, da det er noe mindre risiko knyttet til eventuelle lekkasjer, bruker fagfolk til å renovere bad i 2. etasje, også grunnet at det haster å få på plass. Samtidig vil jeg:

• Bytte varmtvannsbereder, denne står i kjelleretasjen, direkte under bad/kjøkken.


• Bytte til rør-i-rør (naturligvis).


• Bytte alle avløpsrør.


• Trekke nytt elektrisk, vurdere å bytte sikringsskap, og klargjøre for fremtiden.


• Fjerne dør mellom kjøkken og entré i 1. etasje, og etablere gjeste-WC helt til venstre i entré.


• Lage provisorisk vaskerom i kjeller. 

Installere balansert ventilasjon
Jeg tenker at dette er naturlig å gjøre ifm. renovasjon av bad, slik at dette er på plass samtidig som badet er klargjort. Jeg tror ikke jeg får klargjort for balansert ventilasjon i alle rom med en gang, men tenker i første omgang å få dette i 2. etg (tre soverom, gang og bad). Ventilasjonsenheten er tenkt installert i kneloft over bad, med utkast via takhatt. 

Et par spørsmål ifm. installasjon av balansert ventilasjon:

• Hvor får man prosjektert dette? Monter? Makitech? Er medlem av huseiernes landsforbund, så har mulig noen rabatter hos monter, men kan sikkert få det enda billigere på OBS Bygg? 


• Jeg har lest at inntak bør være på nord/øst siden, men hos meg er det enklest å hente luft fra sørsiden, er dette krise? 


• Jeg ønsker så lydtette soverom som mulig, er det noen som har god erfaring med tilluft og avtrekk i samme rom?

Renovere soverom
Disse er modne for modernisering. Jeg overtar i slutten av juni, og rørleggerne kommer ikke før i August, så badet er trolig ikke klart før slutten av August. Har tenkt å benytte de to månedene på å rive samtlige soverom, legge opp nytt elektrisk, nye gulv, med gulvunderlag for å dempe trinnlyd. Har lagt ved noen bilder av soverommene. 


På lengre sikt har jeg også tenkt å gjøre følgende (ikke nødvendigvis i rekkefølge):

• Totalrenovere stue og kjøkken - herunder fjerne vegg mellom stue og kjøkken, og ha en kjøkkenøy der vegg tidligere var.


• Skifte kledning, etterisolere, og bytte vinduer. 


• Snu trapp fra 1. til 2. etasje, slik at man går opp direkte fra stuen, og slipper eventuelt kald trekk fra gang og opp til soverommene. 


• Etablere ny trapp fra 2. etasje til loft, den som er per i dag er veldig bratt og skummel. Ny trapp er tenkt ovenfor eksisterende trappeløp fra 1. til 2. etasje.


• Pigge opp gulv i kjeller, grave ned til minimum 2,2m takhøyde, ny drenering utvendig og eventuell understøping av grunnmur. Etabler utleieleilighet med ett soverom, kjøkken og bad. 


• Ferdigstille vaskerom med VVB+sikringsskap i kjeller, og ny trapp fra gang i 1. etasje ned til vaskerom i underetasje.


• Rive eksisterende garasje, bygge opp ny men lenger ut mot veien, eksisterende plass foran garasjen er etter min mening ubrukelig, det er gateparkering i området. 


• Bygge utebod bak garasje. 

Et par generelle spørsmål:

• Jeg skal vel ha dampsperre i alle yttervegger/tak?


• Bør jeg etterisolere noe innvendig, eller vil det være tilstrekkelig å ta dette når jeg skifter kledning utvendig?


• Det er noe nivåforskjeller både i 1. og 2. etasje, bør jeg jekke dette opp, og avstive gulvbjelkene? Er det i så fall tilstrekkelig å lime og skru tilsvarende dimensjon som gulvbjelkene, eller er det andre anbefalte metoder?

U. etasje:


1. etasje:


2. etasje:


Loft:


Soverom:


Soverom 2: 


Soverom 3: