498
15
1
Kjøpe hus fra 1940
5
0
Hei. Vi er på husjakt og har funnet et hus fra 1940ish. Har null erfaring fra gamle hus, så vi er meget skeptiske til om vi eventuell kan ende opp med å kjøpe "katta i sekken". Det er gjort mye innvendig og utvendig, men jeg er redd det eventuelt kan dukke opp noe stort og dyrt i prosjektet. Noen med erfaring fra gamle hus som har noen tanker å komme med?
(jeg kan linke til finn-annonse med tilstandsrapport om noen ønsker å lese)
(jeg kan linke til finn-annonse med tilstandsrapport om noen ønsker å lese)
Har bare én kommentar; ALT kan være feil (sett med 2019-øyne) i et hus fra 1940 !
Dersom et slikt hus skal "løftes" til (ca) 2019-standard kan du like godt bygge nytt !
Så tilnærmingen må være å spesifikt undersøke (i detalj) hva som er gjort over tid og med hvilken kvalitet dette er utført. Listen er lang, men kan foreslå:
Andre kan sikkert bidra med både flere punkter og mer detaljer, men ovenstående er ihvertfall hva undertegnede gjennom ganske mange år har måttet "delta i" (dugnad...).
Så, dersom dere ikke er, eller ikke har et sterkt ønske om å bli, dyktige i området "puss opp egen bolig" så sørg for å alliere dere med noen som har peiling FØR dere skriver kontrakter !
Når det er sagt; det bor vel folk der i dag og dersom de har det ok, så....
Det verste / dyreste du kan kommer over og som du bør sikre deg mot er etter mitt syn:
Ang. tilstandsrapport: Denne er vanligvis bare hva kontrolløren kan observere på "overflaten" og "anta". Dersom man mangler konkrete observasjoner så får man "aldersfradrag". Dersom arbeidet som er utført på huset er profesjonelt OG etter 2010 bør det finnes bra dokumentasjon over dette. Det vil i så fall bidra til å redusere risiko.
Legg gjerne ut Finn-nr, interessant å se.
Lykke til
Det er krypkjeller, der deler ikke har blitt inspirert av takstmann. Han påpeker også at bjelker fra kjeller mot 1. etg bør inspiseres nærmere. Vegg og tak er etterisolert, men eier har ikke dokumentasjon på materialvalg ol (gjetter polsk arbeider pga navn i egenerklæring). Også er det brønn og septiktank (må finne ut alder). Beliggenheten er drømmeplassen, men det er eventuelle overraskelser som er det negative her.
Takk for svar!
vannvittig fin eiendom
Tror nok at antall "overraskelser" er færre enn antatt; synlig tømmer-kasse er bra, lett å se om det er skader. Oppussing 2013 - 2017 er bra, da er i høyst sannsynlig benyttet moderne materialer og "dagens" løsninger.
Ser at huset står på fjell; ikke mye rom for setninger der. Ser ut som terrenget (stort sett) heller vekk fra huset; dvs lite muligheter for vann-ansamling i krypkjeller. Tilstanden til gulv- og gulv-bjelker avgjøres stort sett av hvor god lufting det er i krypkjeller og hvordan taket i krypkjelleren er bygget opp.
Du bør muligens sjekke hvilke fyringsutgifter boligen har; strøm, ved og annet (?) i sum - tror kanskje at design og utseende (tømmervegger) har blitt prioritert over varmekomfort av eier (?).
Lurer også litt på den utvendige kledningen og vinduer; antar det innsatt nyere vinduer og disse flukter med ytterkledningen. Antar at det ligger en eller annen isolasjon innenfor kledningen mot tømmervegg. Du bør sjekke hvordan dette er gjort; etter mine erfaringer bør ikke en tømmervegg kles inn med for tette materialer, den skal "puste", dvs det skal være diffusjons-åpent.
Uansett tror jeg det er et godt råd å forberede seg på å bli "amatør håndverker" framover; en eiendom med denne karakteren vi uansett tilstand kreve løpende vedlikehold og arbeid. Men det kan man lære OG det er jo bare morsomt dersom objektet er så flott som dette !:)
I tillegg (etter å skumlest salgsoppgave...) også sjekke rettigheter (tinglyste) rundt vei og plassering av garasjen som ser ut til å stå på en annen eiendom. Spesielt rett til vei over andre eiendommer er årsak til særdeles mange nabofeider...; slike (private) veier må jo vedlikeholdes og hvordan deler man kostnadene.
Jeg tror desverre det blir vanskelig å skaffe info om isolasjon osv, har prøvd å søke på navnet til fagmann, men finner ingenting.
Hvis krypkjeller er et problem, hvor mye kan man omtrent regne med å måtte betale? Har lest litt om å fylle igjen hele krypkjelleren, men vet ikke om det er det som anbefales?
Hva med å ta direkte kontakt med eier ?!
Etter arbeidet som er gjort å dømme er vedkommende ganske oppegående på rehabilitering av gammelt hus, eller har forbindelse til noen som er det. Tror en slik kontakt kan oppleves positivt for selger dersom man tilnærmer seg dette på den "riktig" måten
Om krypkjelleren er et problem eller ikke vil tilstanden på bjelkene avgjøre. Eventuell utskifting av hele eller deler av bjelkelaget er en stor (og dyr) affære, spesielt siden rommene over er ny-oppusset. Antar et det er mulig å inspisere kjeller med bjelker, eventuelt ta en titt under/over isolasjon og hva som måtte være av plater der nede. Er ikke rocket science. En kraftig lommelykt, en syl eller spiss skrutrekker, gode øyne og en god nese er stort sett det som kreves.
Å fylle igjen krypkjeller er etter min mening helt feil vei å gå. Å fjerne "alt" som kan holde på vann (dvs jord, sand osv) er bedre, deretter dekke over med fuktsperre. Deretter sikre flest mulige ventiler i ringmuren, dvs bore hull om nødvendig.
I egenerklæring står det at eier ikke har sett dokumentasjon på materialvalg osv, så jeg vet ikke helt hvor mye eier selv vet om jobben og utførelse. Men vi kan såklart spørre!
Hvor dyr affære kan det bli, snakker vi mange hundre tusen eller? Huset er i utgangspunktet litt dyrt i forhold til beliggenhet, så vi må ha med i beregning hvor mye vi må legge i oppgradering om det skulle vise seg å være ille.
Tror andre på forumet kan ha erfaringer på denne type arbeid, men avhenger jo også av konstruksjon osv i gulvet. Tror 1940 var før standarder som "CC 60" var etablert ?
Også avhengig om man kan sette inn nye bjelker ved siden av de som måtte være skadet, hvordan gulvet er festet til bjelkene og om gulvbord er skadet på undersiden.
I verste fall, "alt" må skiftes så tror jeg det er snakk om noen hundre tusen, ja.
Men, som sagt - er ikke veldig vanskelig å finne ut av dette under en befaring - få med / lei en bygg-sakkyndig og dra han med ned i krypkjelleren !
Forøvrig; nåværende eier kjøpte huset i 2013 og det har vært i dennes eie under hele perioden med oppussing / ombygging så det ville være merkelig om vedkommende ikke har peiling på hva som er gjort - selv om det ikke lar seg dokumentere.