Størrelse, byggeår og område er viktigere så sannsynligvis ikke.

Kommunene står visst hel fritt i å bestemme seg for når og hvordan de skal justere eiendomskattetaksten.  Tror det må være et loklat regelverk i hver kommune (evt. kun tilfeldige vedtak etter en del år)

innsia Saturday, March 31, 2012

Størrelse, byggeår og område er viktigere så sannsynligvis ikke.

I Tromsø har vi også en faktor de multipliserer med avhengig av standard:

Høy standard Faktor 1,2
Normal standard Faktor 1,0
Lav standard Faktor 0,8
Restaureringsobjekt Faktor 0,4
Rivningsobjekt Faktor 0,0

Så om man går fra restaureringsobjekt til høy standard, må man være forberedt på at eiendomsskatten tredobles.

Hvordan fanger de opp utviklingen i slike faktorer? I utgangspunktet høres det veldig ressurskrevende ut.

Huset jeg bor i, bygd i 1948, fikk 1999/2000 nye vinduer, nye ytterdører, innblåst isolasjon, ny vindsperre og ny kledning, ny taktekking. Isolerglassvinduer og isolasjon skulle tilsi at det gikk fra "lav standard" til "normal standard". Samtidig ble verandaer bygd, samt ny trapp med tak over. På taket ble skifer byttet med metallpanner.
I forbindelse med dette finnes det godkjent byggesøknad, så i det tilfelle skulle jeg tro at det ikke var mye ekstraarbeid å fange opp standardendringen.

KjellTS, fikk du høyere eiendomskatt pga dette?

Det var andre eiere og andre regler da den oppgraderingen av huset skjedde. Vi kjøpte i januar 2010, og de nåværende reglene kom i 2009, og var basert på en taksering og analyse av boliger i kommunen gjennomført i 2006.

Spørsmålet er om de som driver med byggesak "snakker med" de som driver med eiendomsskatt, om dette er samme etat, eller om boligens standard er registrert i GAB-registeret? Ikke usannsynlig, men jeg vet ikke.

På tide å skille snørr og bart her:

1) Hovedregelen for justering av beregningsgrunnlaget for eiendomsskatt er at retaksering skjer ikke oftere enn hvert tiende år. Når retaksering gjøres, skal det gjøres konservativt ut i fra tidligere års omsetningsverdier i området. Det betyr at en ved innføring av eiendomsskatt i år, fastsetter "markedsverdien" basert på en konservativ vurdering av snittet av de siste årene. Selv om markedsverdien i 2012 er til eks 4 millioner, vil typisk verdifastsetting bli ca 3 millioner av denne årsak.

2) Bruk av faktorer. Det er vanlig at man bruker en omregningsfaktor i modellen. Dette fordi ulike typer hus og bygningsdeler har ulik "markedsverdi". I utgangspunktet regnes verdi ut fra areal, hvor hovedplanets verdi oftest representerer 1.0. Loft og kjellere arealbergnes og gis en verdi som er lavere. Eksempelvis vil et hus bestående av kjeller (100 kvm), hovedplan (100 kvm) pluss loft (50 kvm) ha en verdi basert på gjennomsnittlig kvadratmeterpris (til eks 15.000 per kvm). Med faktor 1 på hovedplan og 0,8 på kjeller og loft, blir regnestykket (80 kvm + 100 kvm + 40 kvm) x 15.000 = 3,3 millioner

3) Bruk av faktor for alder. Tromsø har i sin veiledning også gitt aldersfradrag for eldre boliger. Dette medfører at eldre hus får en forholdsvis avkorting ut i fra en "normert" levetidsbetraktning på en bolig. Konsekvensen av dette er at hovedregelen er at huset blir mindre verdt etterhvert som årene går. I dette ligger det at man har normalt vedlikehold og standard. Et hus fra 1945 er et hus fra det året uansett hva som er inne i det, og selv en full rehab av huset innvendig, bytte av tak og vindu (som i folk flests øyne er en standardhevning) vil ikke være en endring av standard. Å beregne grunnlaget for eiendomsskatt ut fra alder i tillegg, synes å være en kreativ måte på å få innført prinsippet. Dette gir en modell hvor grunnlaget for eiendomsskatt ikke på noen måte samsvarer med markedsprisene.

Så til trådstarter: Grunnlaget for retaksering vil tidligst skje om mange år for ditt vedkommende. Selv om du pusser opp og selger til 5 ganger dagens beregningsgrunnlag, vil kommunen ikke ha hjemmel for å øke eiendomsskatten. Du kan derimot klage til kommunen om grunnlaget avviker vesentlig i den andre retning, altså om modellen som søkt beskrevet i pikt 1-3) gir et produkt som på ingen måte minner om markedspris og bilr vesentlig høyere enn hva din og tilsvarende eiendommer i området er omsatt for.

Der det derimot er bekymring for økt eiendomsskatt, er i kommuner med skakkkjørt økonomi - og hvor tiårs grunnlaget for retaksering er der snart. Et eksempel er undertegnendes kommune, Trondheim - hvor kommunen sliter med "dårlige" investeringer og for høy befolkningsvekst (som medfører kostbare investeringer i skole, infrastruktur med mer).