Sokkeletasjen vår er en betongkonstruksjon. 35cm herdet betong i yttervegger og etasjeskiller mot 1etg er 20cm betong. Innvendige bærevegger er 25cm betong mot 1 etg. Innvendig bærevegg i 1 etg er 98x98 c-c 60cm. Har vært på byggesakskontoret og hentet ut konstruksjonsberegninger samt armeringslister.
Jeg synes alternativ1 er det aller beste og sannsynligvis det letteste å få godkjenning for da det går fint inn i terrenget. Du får mer plass, flere rom og hvordan du disponerer rommene er jo noe du står fritt til å velge selv.
Når det gjelder dispensasjonssaker så synes du å tro at alt som skal til er en ren interesseavveining. Feil. Dispensasjoner etter ny Plan- og bygningslov krever at fordelene er vesentlig større enn ulempene. Jeg tror du vil slite med å få bunkersen din godkjent hvis naboene klager.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Jeg synes alternativ1 er det aller beste og sannsynligvis det letteste å få godkjenning for da det går fint inn i terrenget. Du får mer plass, flere rom og hvordan du disponerer rommene er jo noe du står fritt til å velge selv.
Valget for å gå bort fra forslag 1 er begrunnet tidligere.
Når det gjelder dispensasjonssaker så synes du å tro at alt som skal til er en ren interesseavveining. Feil. Dispensasjoner etter ny Plan- og bygningslov krever at fordelene er vesentlig større enn ulempene. Jeg tror du vil slite med å få bunkersen din godkjent hvis naboene klager.
Vi har faktisk 3 merknader fra våre naboer. Ingen av våre naboer har klart å beskrive hvilke konkrete ulemper de vil få med tiltaket. Det er 2 argumenter som går igjen. - Det blir høyt - Det bryter med byggestilen i området
Første argument er ikke relevant da tiltaket er ihht pbl §29-4. De klager på en del av tiltaket som ikke er innenfor det som er relevant for dispensasjonen.
Andre argument er også feilaktig fremsatt. I vår gatestreng på 16stk hus, er det 8stk forskjellige byggestiler. øker man radiusen for området til 300m så eksisterer det hus med helt lik stil som det omsøkte tiltak.
Vår oppfatning er at merknadene med det's innhold er subjektive oppfatninger og feilaktige påstander.
Det eneste som er riktig er at husets karakter endres. Men det er igjen en preakseptert byggestil i 2013.
Igjen så skal man være forsiktig med den type argumenter som du fremsetter. Ihht komuneplanens arealdel §2.5.4 så oppfordres det til en variert byggestil. Hva som er stygt og hva som er pent er vell litt subjektivt?
Dette vil evt omfattes av pbl §29-2 Visuelle kvaliteter. Da vi har 7 lignende mer eller mindre vellykkede tiltak i området med en radius på 800 meter. Vi er av den oppfatning at dette er innenfor de aksepterte rammer.
Hvordan du resonerer deg frem til at vi vil slite uten å se saken i sin helhet er litt forunderlig for meg.
Hvordan du resonerer deg frem til at vi vil slite uten å se saken i sin helhet er litt forunderlig for meg.
Vel, da skal jeg prøve å si det litt klarere.
I Pl.bl. er det visse regler som skal følges. Videre er det slik at når det lages en reguleringsplan, så er det fordi man ønsker visse rammer som folk skal holde seg innenfor. Det betyr at skal skal man gjøre et unntak, skal det være en vesentlig grunn. I utgangspunktet skal du altså pr. definisjon få nei til ditt ønske om høyere utnyttelsesgrad. Det gjelder også selv om ingen tar direkte skade av at du bryter med makskravet.
Sivilombudsmannen sier følgende om dette:
Et forbud i loven innebærer at lovgiver allerede har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra dette. Når ingen mothensyn gjør seg gjeldende og det heller ikke foreligger forhold som taler for dispensasjon, bør det legges avgjørende vekt på at det er tale om dispensasjon fra et lovbestemt forbud. Skal det gis dispensasjon, er det ikke tilstrekkelig at hensynene bak bestemmelsen ikke blir skadelidende.
Med andre ord er det slik at selv om ingen naboer eller andre vil bli plaget av din dispensasjon, skal du likevel få nei så fremt du ikke har en vesentlig grunn til å få dispensasjon.
Dette er altså utgangspunktet. Resten er et spørsmål om hvor slepphente kommune og Fylkesmann er med å se gjennom fingrene på at man dispenserer fra et lovbestemt forbud, enten fra Pl.bl direkte eller via reguleringsplan. Alternativt hvordan de tolker begrepet vesentlig fordel. Det har seg nemlig slik at naboer og andre som kjøper en eiendom gjør det ut fra en forutsetning om at naboer i utgangspunktet ikke skal kunne få dispensasjone fra regelverket så lett som bare det. Det underminerer regelverket og gir liten forutsigbarhet.
Lat nå som om jeg er Fylkesmannen og jeg nettopp har avslått søknaden du har anket inn og at dette er svaret mitt og at jeg begrunner det med Sivilombudsmannen vurderinger for vilkår for dispensasjon.
Dette er ikke for å være vanskelig og vrang jeg skriver dette, men fordi du ser ut til å være av den oppfatning at dispensasjon fra et forbud er en lett sak å oppnå. Og om en dispensasjon viser seg vanskelig, så blir selvsagt de to dispensasjonene du trenger enda vanskeligere.
På den annen side gis det dispensasjoner hele tiden.....
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Som du sier. Man skal vurdere hvilke ulemper som oppstår.
1. Garasje Den søkes utvidet med 8.7m2. Den blir da ett minstemål ihht dagens standard. Er det bedre å utvide dagens garasje mot å beslaglegge ytteligere 30m2? Vi ønsker å øke bredden til denne med 1.5m. Dvs det ene hjørnet kommer ca 1.0 m fra nabogrensa. Da får vi plass til bilen i garasjen og den oppfyller sin funksjon. Det har vært utallige saker opp til fylkesmann og sivilombudsmannen. Vi er egentlig trygg på at vår argumentasjon på at en utvidelse av eksisterende er mer skånsomt enn å bygge ny garasje.
2. Ekstra areal Vi venter en familieøkning i nær fremtid. Vi blir 5stk. Det må være i tråd med fortetningsstrategien til vår kommune å kunne utvidet arealet til familiens funksjonskrav og forventinger. Alternativt må vi se etter en annen bolig. I verste fall så må vi rive størstemann ut av skolekretsen, fotball osv. Vår minstemann må kanskje bytte barnehage.
Boligene i vårt område er relativt kostbare. Rehabprosjekter selges idag for 6mill og oppover. Det kan derfor bli en økonomisk utfordring å etabere seg på nytt i området. I verste fall må vi flytte ut av kommunen. Hvem er tjent med det?
Vi sendte en byggesøknad på over 40 sider på ett enkelt påbygg. Disp.søknadene er veldig godt begrunnet og ifølge ansvarlig søker den mest omfattende søknaden han hadde vært borti. Vi har brukt 2 år på å utforme prosjektet. Jeg har brukt tiden godt til å lese tilsvarende byggesaker og underbygge argumenter som er viktige for vår sak.
Men jeg tror også det er veldig stor forskjell på hvordan disp.søknader behandles i fylkene. I følge Incognito så er disp.søknader en hard nøtt å knekke i Oslo. Sånn oppfatter jeg det ikke i Trondheim. Her legger man en større andel skjønn inn i bildet og faktisk vurderer fordeler mot ulemper.
I påvente av mine styrkeberegninger av eksisterende bygningsmasse så har denne tråden fått en uventet vending.
Men fasiten om rammesøknaden går igjennom får vi svar på innen 3-12mnd ;-)
Audi og VW har mange flotte bilmodeller, men dårlig kvalitet, skyhøye verkstedregninger og nedlatende kundebehandlig gjennom mange år har ført til at jeg har lovet meg selv på tro og ære at jeg resten av livet aldri skal kjøpe noe som helst hos VAG igjen. Aldri.
Har sett litt på bæreevnen til eksisterende vegger over vår soveromsavdeling.
Da det blir litt rokkering på vinduer osv på yttervegger i den delen så vil det være naturlig å endre på eksisterende stenderstruktur.
Den innvendige bæreveggen vil også få en endring i stendere da noen dører utgår og det skal inn en trapp til ny etasje. Det vil være naturlig å øke med noen stendere.
Det var en liten overraskelse at yttervegg merket med B3 måtte forsterkes med 4stk stendere. (håper jeg slipper dette etter en bedre beregning)
Nå har jeg brukt "standard" verdier med ett vanvittig sikkerhetsmargin.
Svigerfar er siv.ing innenfor konstruksjonsteknikk så dagens verdier vil bli kvalitetssikret.
Jeg har laget regneark så det skal være enkelt i ettertid å evt endre på verdiene.
Etter at saken har vært 1mnd hos kommunen får vi idag brev. Siden det er en dispans sak så estimerer de 14 uker på saksbehandlingen. Det er i utgangspunktet 2 enkle forhold som må vurderes. pga dette så må de ha 11 uker ekstra til å vurdere saken. I utgangspunktet så er dette helt greit for oss. Vi har estimert ca 1år på saksbehandlingen. Men i prinsippet så utnytter de situasjonen fordi de automatisk blir fritatt for sine egne regler med saksbehandlingstid når det gjelder dispensasjoner. Den ekstra tiden burde i utgangspunktet gjennspeile mertiden de konkrete vurderingene tar. I realiteten blir saken nedprioritert.
Har vært på byggesakskontoret og hentet ut konstruksjonsberegninger samt armeringslister.
Når det gjelder dispensasjonssaker så synes du å tro at alt som skal til er en ren interesseavveining. Feil. Dispensasjoner etter ny Plan- og bygningslov krever at fordelene er vesentlig større enn ulempene. Jeg tror du vil slite med å få bunkersen din godkjent hvis naboene klager.
Valget for å gå bort fra forslag 1 er begrunnet tidligere.
Vi har faktisk 3 merknader fra våre naboer. Ingen av våre naboer har klart å beskrive hvilke konkrete ulemper de vil få med tiltaket.
Det er 2 argumenter som går igjen.
- Det blir høyt
- Det bryter med byggestilen i området
Første argument er ikke relevant da tiltaket er ihht pbl §29-4. De klager på en del av tiltaket som ikke er innenfor det som er relevant for dispensasjonen.
Andre argument er også feilaktig fremsatt. I vår gatestreng på 16stk hus, er det 8stk forskjellige byggestiler. øker man radiusen for området til 300m så eksisterer det hus med helt lik stil som det omsøkte tiltak.
Vår oppfatning er at merknadene med det's innhold er subjektive oppfatninger og feilaktige påstander.
Det eneste som er riktig er at husets karakter endres. Men det er igjen en preakseptert byggestil i 2013.
Igjen så skal man være forsiktig med den type argumenter som du fremsetter.
Ihht komuneplanens arealdel §2.5.4 så oppfordres det til en variert byggestil. Hva som er stygt og hva som er pent er vell litt subjektivt?
Dette vil evt omfattes av pbl §29-2 Visuelle kvaliteter. Da vi har 7 lignende mer eller mindre vellykkede tiltak i området med en radius på 800 meter. Vi er av den oppfatning at dette er innenfor de aksepterte rammer.
Hvordan du resonerer deg frem til at vi vil slite uten å se saken i sin helhet er litt forunderlig for meg.
Vel, da skal jeg prøve å si det litt klarere.
I Pl.bl. er det visse regler som skal følges. Videre er det slik at når det lages en reguleringsplan, så er det fordi man ønsker visse rammer som folk skal holde seg innenfor. Det betyr at skal skal man gjøre et unntak, skal det være en vesentlig grunn. I utgangspunktet skal du altså pr. definisjon få nei til ditt ønske om høyere utnyttelsesgrad. Det gjelder også selv om ingen tar direkte skade av at du bryter med makskravet.
Sivilombudsmannen sier følgende om dette:
Et forbud i loven innebærer at lovgiver allerede har foretatt en avveining av interesser. Det må da utvises tilbakeholdenhet med å dispensere fra dette. Når ingen mothensyn gjør seg gjeldende og det heller ikke foreligger forhold som taler for dispensasjon, bør det legges avgjørende vekt på at det er tale om dispensasjon fra et lovbestemt forbud. Skal det gis dispensasjon, er det ikke tilstrekkelig at hensynene bak bestemmelsen ikke blir skadelidende.
Med andre ord er det slik at selv om ingen naboer eller andre vil bli plaget av din dispensasjon, skal du likevel få nei så fremt du ikke har en vesentlig grunn til å få dispensasjon.
Dette er altså utgangspunktet. Resten er et spørsmål om hvor slepphente kommune og Fylkesmann er med å se gjennom fingrene på at man dispenserer fra et lovbestemt forbud, enten fra Pl.bl direkte eller via reguleringsplan. Alternativt hvordan de tolker begrepet vesentlig fordel. Det har seg nemlig slik at naboer og andre som kjøper en eiendom gjør det ut fra en forutsetning om at naboer i utgangspunktet ikke skal kunne få dispensasjone fra regelverket så lett som bare det. Det underminerer regelverket og gir liten forutsigbarhet.
Lat nå som om jeg er Fylkesmannen og jeg nettopp har avslått søknaden du har anket inn og at dette er svaret mitt og at jeg begrunner det med Sivilombudsmannen vurderinger for vilkår for dispensasjon.
Dette er ikke for å være vanskelig og vrang jeg skriver dette, men fordi du ser ut til å være av den oppfatning at dispensasjon fra et forbud er en lett sak å oppnå. Og om en dispensasjon viser seg vanskelig, så blir selvsagt de to dispensasjonene du trenger enda vanskeligere.
På den annen side gis det dispensasjoner hele tiden.....
Som du sier. Man skal vurdere hvilke ulemper som oppstår.
1. Garasje
Den søkes utvidet med 8.7m2. Den blir da ett minstemål ihht dagens standard. Er det bedre å utvide dagens garasje mot å beslaglegge ytteligere 30m2? Vi ønsker å øke bredden til denne med 1.5m. Dvs det ene hjørnet kommer ca 1.0 m fra nabogrensa.
Da får vi plass til bilen i garasjen og den oppfyller sin funksjon.
Det har vært utallige saker opp til fylkesmann og sivilombudsmannen. Vi er egentlig trygg på at vår argumentasjon på at en utvidelse av eksisterende er mer skånsomt enn å bygge ny garasje.
2. Ekstra areal
Vi venter en familieøkning i nær fremtid. Vi blir 5stk. Det må være i tråd med fortetningsstrategien til vår kommune å kunne utvidet arealet til familiens funksjonskrav og forventinger. Alternativt må vi se etter en annen bolig. I verste fall så må vi rive størstemann ut av skolekretsen, fotball osv. Vår minstemann må kanskje bytte barnehage.
Boligene i vårt område er relativt kostbare. Rehabprosjekter selges idag for 6mill og oppover. Det kan derfor bli en økonomisk utfordring å etabere seg på nytt i området. I verste fall må vi flytte ut av kommunen. Hvem er tjent med det?
Vi sendte en byggesøknad på over 40 sider på ett enkelt påbygg. Disp.søknadene er veldig godt begrunnet og ifølge ansvarlig søker den mest omfattende søknaden han hadde vært borti.
Vi har brukt 2 år på å utforme prosjektet. Jeg har brukt tiden godt til å lese tilsvarende byggesaker og underbygge argumenter som er viktige for vår sak.
Men jeg tror også det er veldig stor forskjell på hvordan disp.søknader behandles i fylkene. I følge Incognito så er disp.søknader en hard nøtt å knekke i Oslo.
Sånn oppfatter jeg det ikke i Trondheim. Her legger man en større andel skjønn inn i bildet og faktisk vurderer fordeler mot ulemper.
I påvente av mine styrkeberegninger av eksisterende bygningsmasse så har denne tråden fått en uventet vending.
Men fasiten om rammesøknaden går igjennom får vi svar på innen 3-12mnd ;-)
Har sett litt på bæreevnen til eksisterende vegger over vår soveromsavdeling.
Da det blir litt rokkering på vinduer osv på yttervegger i den delen så vil det være naturlig å endre på eksisterende stenderstruktur.
Den innvendige bæreveggen vil også få en endring i stendere da noen dører utgår og det skal inn en trapp til ny etasje. Det vil være naturlig å øke med noen stendere.
Det var en liten overraskelse at yttervegg merket med B3 måtte forsterkes med 4stk stendere. (håper jeg slipper dette etter en bedre beregning)
Nå har jeg brukt "standard" verdier med ett vanvittig sikkerhetsmargin.
Svigerfar er siv.ing innenfor konstruksjonsteknikk så dagens verdier vil bli kvalitetssikret.
Jeg har laget regneark så det skal være enkelt i ettertid å evt endre på verdiene.
I utgangspunktet så er dette helt greit for oss. Vi har estimert ca 1år på saksbehandlingen. Men i prinsippet så utnytter de situasjonen fordi de automatisk blir fritatt for sine egne regler med saksbehandlingstid når det gjelder dispensasjoner.
Den ekstra tiden burde i utgangspunktet gjennspeile mertiden de konkrete vurderingene tar.
I realiteten blir saken nedprioritert.
Det har nå gått 28 uker og min dedikerte saksbehandler har det fremdeles travelt med 3-ukers saker.
Herlig med dispensasjonssøknader..