Det er ikke 300.000 kr over 50 år, slik du påstår...
Nåverdi betyr "nå". Det er 300.000 kr i dag (salgstidspunktet). Tapet fordeles ikke over de neste 50 årene. Tapet oppstår umiddelbart. Tapet oppstod på avtaletidspunktet ved at fremtidige forutsetningene ved kjøpet ble feil. Tapet oppstår ettersom kjøper ikke kan oppnå den samme prisen i markedet med korrekt og forverret informasjon om kostnadsnivå.
Tipper også du hadde klaget hvis du bestilte og betalte for en BMW, men fikk tilsendt en LADA fra bilfabrikken.
Du ville i alle fall ikke ha betalt samme kjøpepris ?
Prisavslaget må bli forskjellen i verdi mellom en ny LADA og ny BMW. Spiller ingen roll hvor lang levetid bilene har. Du ville krevet enten å få omlevert, eller fått prisdifferansen mellom bilene i prisavslag.
Din påstand om at dette må sees i sammenheng til de andre felleskostnadene er jo et lite feilspor. Forventet nytteverdi av tjenestene som blir dekket av felleskostnadene er jo tilnærmet lik nivået på ; ja nettopp -felleskostnadene. Derfor blir det meningsløst å se de utelatte kostnadene i forhold til det generelle nivået på felleskostnadene. Med andre ord: fellestjenestene dekket av felleskostnadene er forventet å være "fair" priset og balanserte.
For å vise hvor svak din påstand er: Anta at du eier en bolig i dag. Det bestemmes i morgen at det skal leies inn vaskehjelp dobbelt så ofte som i dag, internetthastigheten skal dobbles og antall tv-kanaler skal dobles. Alle dobling er ønsket og etterspurt av beboerene (og det er forventet at også fremtidige beboere ville satt pris på denne "dobblingen"). Doblingen medfører også selvfølgelig en dobling av utgifter til felleskostnader.
Blir boligen din noe mer verdt av at du får dobbelt så gode tjenester med tilhørende dobling av felleskostnadene ?
Det er jo opplagt at differansen mellom økt nytte og økte kostnader er lik null.
Av denne grunn blir det meningsløst og irrasjonelt å se mangelen i forhold til de andre (mer eller mindre tilfeldige) felleskostnadene.
I tilfellet som trådstarter har skissert er jo allerde innholdet i fellestjenesten opplyst. Derfor blir det en mangel hvis det viser seg at varmtvannet alikevel ikke var dekket innenfor opplyst kostnadsnivå for felleskostnadene.
Du skriver at det ikke hadde hatt noe å si for avtalen om man sa 1.500 eller 1.800 kr pr mnd. Men hva har egentlig selger ønsket å oppnå ved å gi feil informasjon ? Er det ikke nettopp å få boligen til å virke mer attraktiv ? Den som kjenner kostnadsnivået best er jo selger. Det er jo prisdrivende å underdrive bokostnadene. Da må også selger erstatte hvis feil informasjon er gitt.
Hvis selger selv ikke tror det har noe å si for kjøpeprisen om korrekte opplysninger blir gitt, hvorfor gir de da gale opplysninger til markedet.
Jeg er enig med deg i en ting: er mangelen vesentlig i forhold til kjøpesummen må det erstattes. For de fleste er nok 200.000 - 300.000 kr vesentlig :-)
Tror det er en del her inne som svarer på saker de ikke har 100% greie på. Om feilen fra megler resulterer om du må betale 300.000 i kostnader de neste 50 årene er uvesentlig.
Så til saken: Det man må spørre seg er om denne feilen ville hatt en innvirkning på avtalen dersom den var opplyst riktig. (husker ikke paragrafen men det står i avhendingsloven)
Mao, ville man bydd det samme dersom man viste dette ikke var inkludert. Her er det flere ting man må ta i betraktning. Dersom felleskostnadene er skyhøye i utgangspunktet og merkostnaden med vann er veldig lave vil dette sannsynligvis ikke være noe en domstol mener ville hatt noen innvirkning på avtalen. Leilighetens verdi må også tas i betraktning.. Man hadde bydd det samme for en leilighet til rundt 10.000.000 enten felleskostnadene var 1500 eller 1800. Forskjellen utgjør mye i det lange løp, men det ville sansynligvis ikke hatt noen innvirkning på avtalen.
Dersom leiligheten du har kjøpt har en lav verdi, og fellesutgiftene økte mye som følge av feilen (i posent) kan dette ha hatt en innvirkning på avtalen og du kan kreve erstatning.
husk at priser ikke står stille, så selv om inflasjon gjør at penger i morgen er verdt mindre enn i dag så vil det fort være slik at det å kjøpe xkw i morgen vil koste det samme i forhold til forbrukerens betalingsevne som i dag. (jeg vil egentlig gjette på at energi vil ha en høyere prisøkningsprosent enn inflasjonsprosenten)
Dermed blir det helt feil å si at man må diskontere med inflasjonsprosenten. Dersom dette er omfattende kostnader og man kan dokumentere hva megler har sagt så må man konfrontere megler med dette, og som nevnt så henger jeg meg på det å regne ut kostnad i leilighetens levetid som vil si forringelsen.
Uten dokumentasjon eller vitner blir det dog vanskelig.
Det er jo litt artig hvis vi følger ditt resonnement og setter intenrenten til null i nåverdiberegningen. Da blir kosten for varmtvann uendelig. Det setter selgeren i en litt ubehagelig situasjon ;D
yupp det er jo derfor dette blir en stor ulempe :p skal man forhandle må man smøre på litt og så forhandle seg ned. Det er og tips å relatere pengene til en mer målbar verdi. Eks var det en artikkel som hadde regnet ut at irak og afghanistankrigen kostet hver amerikaner ni twinkies dagen (sjokoladebar alla snikkers). Hvis bush da hadde spurt, "er du villig til å betale ni snickers dagen for å kverke taliban" så hadde vel ting fort sett annerledes ut.
I stedet sa han "While the price of freedom and security is high, it is never too high. Whatever it costs to defend our country, we will pay." Og sånn sporte jeg av tråden....
Det er jo litt artig hvis vi følger ditt resonnement og setter intenrenten til null i nåverdiberegningen. Da blir kosten for varmtvann uendelig. Det setter selgeren i en litt ubehagelig situasjon ;D
Trådstarter står veldig sterkt her. Trådstarter har ikke noe spesielle beviskrav mot seg. Det er megleren som har plikt til å gi fullstendig informasjon.
Selger trenger ikke bevise noe, hverken skriftelig eller muntelig. Er det ikke i skriftlig form gitt info om at varmtvann skal betales for, så kan selger klage. Da er det opp til megler å bevise at denne informasjonen er gitt. Har ikke megler gitt informasjon blir han erstatningspliktig.
Jeg referer her til Eiendomsmeglerloven:
emgl. §6-7: Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger: 11) spesifikasjon over faste løpende kostnader
Varmtvann utgjør en vesentlig andel av bokostnadene. ENOVA anslår at varmtvannsforbruk utgjør omtrent 30 % av energikostnader til en bolig. Megler har derfor underestimert en vesentlig del av de løpende faste kostnadene hvis han har holdt varmtvann utenfor.
Det hadde vært artig om trådstarter kunne oppdatere oss om hvordan det går med denne saken. Har du f.eks kontaktet megler eller advokat ?
Denne bekreftelsen fra megler på oppfølgingsspørsmålet som bekrefter at v.v. er inkludert, finnes det skriftlig i noen form?
Hvis ikke, kan sikkert flere bekrefte at meglere flest ikke er kjent for nettopp redelighet og etterrettelighet. "Aldri hørt om..." kan fort være resultatet av en konfrontasjon i etterkant.
Og da kan jo trådstarter stille svakt, i og med at taksten sier ikke inkludert.
Det blir ikke feil å inflasjonsjustere internrenten. Det må man faktisk gjøre ettersom man må anta at årlige varmtvannskostnader faktisk vil stige i takt med inflasjon.
La oss si at det er 500 kroner per mnd, altså 6000,- per år. Dette må selvsagt inflasjonsjusteres, men for enkelhets skyld, kan vi si at boligens levetid er 50 år med 6000,- ekstra i varmtvannsutgifter, det blir 300,000 i ekstra utgifter.
Jeg regner med eiendommen er solgt ”som den er”. Rettslig sett innebærer dette at det er avhendingsloven § 3-9 som uttømmende regulerer når det foreligger rettslig mangel hvis selger har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger, og at disse opplysningene er så betydningsfulle at de ville ha virket inn på avtalen.
Videre er det slik at mangelsvurderingen er objektiv, hvilket innebærer at dine/kjøpers subjektive meninger i utgangspunktet ikke er avgjørende. Kjøper må med andre ord vise til hjemmel i sin reklamasjon og videre begrunne hvorfor hun mener hun har krav på erstatning/prisreduksjon.
Ser alle sliter like mye med å beregne riktig nåverdi.. Det er ingen vits å gjøre dette. Avhendingsloven er veldig tydelig her. Spørsmålet er enkelt. Ville kjøpers kunnskap om X antall hundrelapper høyere fellesutgifter hatt noen innvirkning på avtalen? Da er det klart at dette må ses i sammenheng med boligens verdi og størrelsen på fellesutgiftene. Deretter kan man argumentere for og i mot til man blir grønne.
Jeg sier ikke kjøper ikke har et reelt krav, men argumentasjonen i svarene over er subjektive og uten rettslig hjemmel.
Å, en liten ting til: hvis man først skal beregne nåverdi (som for øvrig ikke er av interesse her), må man gjøre det på riktig måte.
Dersom kjøper taper 300 kr per måned på felleskostnadene er dette 3600 per år. For å finne nåverdien på dette beløpet i det uendelige løp med et avkastningskrav på 5% er formelen PV = CF/i = 3600/0,05 = 72.000.
Nåverdi betyr "nå". Det er 300.000 kr i dag (salgstidspunktet).
Tapet fordeles ikke over de neste 50 årene. Tapet oppstår umiddelbart.
Tapet oppstod på avtaletidspunktet ved at fremtidige forutsetningene ved kjøpet ble feil. Tapet oppstår ettersom kjøper ikke kan oppnå den samme prisen i markedet med korrekt og forverret informasjon om kostnadsnivå.
Tipper også du hadde klaget hvis du bestilte og betalte for en BMW, men fikk tilsendt en LADA fra bilfabrikken.
Du ville i alle fall ikke ha betalt samme kjøpepris ?
Prisavslaget må bli forskjellen i verdi mellom en ny LADA og ny BMW.
Spiller ingen roll hvor lang levetid bilene har. Du ville krevet enten å få omlevert, eller fått prisdifferansen mellom bilene i prisavslag.
Din påstand om at dette må sees i sammenheng til de andre felleskostnadene er jo et lite feilspor.
Forventet nytteverdi av tjenestene som blir dekket av felleskostnadene er jo tilnærmet lik nivået på ; ja nettopp -felleskostnadene. Derfor blir det meningsløst å se de utelatte kostnadene i forhold til det generelle nivået på felleskostnadene. Med andre ord: fellestjenestene dekket av felleskostnadene er forventet å være "fair" priset og balanserte.
For å vise hvor svak din påstand er:
Anta at du eier en bolig i dag. Det bestemmes i morgen at det skal leies inn vaskehjelp dobbelt så ofte som i dag, internetthastigheten skal dobbles og antall tv-kanaler skal dobles. Alle dobling er ønsket og etterspurt av beboerene (og det er forventet at også fremtidige beboere ville satt pris på denne "dobblingen"). Doblingen medfører også selvfølgelig en dobling av utgifter til felleskostnader.
Blir boligen din noe mer verdt av at du får dobbelt så gode tjenester med tilhørende dobling av felleskostnadene ?
Det er jo opplagt at differansen mellom økt nytte og økte kostnader er lik null.
Av denne grunn blir det meningsløst og irrasjonelt å se mangelen i forhold til de andre (mer eller mindre tilfeldige) felleskostnadene.
I tilfellet som trådstarter har skissert er jo allerde innholdet i fellestjenesten opplyst. Derfor blir det en mangel hvis det viser seg at varmtvannet alikevel ikke var dekket innenfor opplyst kostnadsnivå for felleskostnadene.
Du skriver at det ikke hadde hatt noe å si for avtalen om man sa 1.500 eller 1.800 kr pr mnd.
Men hva har egentlig selger ønsket å oppnå ved å gi feil informasjon ? Er det ikke nettopp å få boligen til å virke mer attraktiv ? Den som kjenner kostnadsnivået best er jo selger. Det er jo prisdrivende å underdrive bokostnadene. Da må også selger erstatte hvis feil informasjon er gitt.
Hvis selger selv ikke tror det har noe å si for kjøpeprisen om korrekte opplysninger blir gitt, hvorfor gir de da gale opplysninger til markedet.
Jeg er enig med deg i en ting: er mangelen vesentlig i forhold til kjøpesummen må det erstattes.
For de fleste er nok 200.000 - 300.000 kr vesentlig :-)
Dermed blir det helt feil å si at man må diskontere med inflasjonsprosenten. Dersom dette er omfattende kostnader og man kan dokumentere hva megler har sagt så må man konfrontere megler med dette, og som nevnt så henger jeg meg på det å regne ut kostnad i leilighetens levetid som vil si forringelsen.
Uten dokumentasjon eller vitner blir det dog vanskelig.
I stedet sa han "While the price of freedom and security is high, it is never too high. Whatever it costs to defend our country, we will pay." Og sånn sporte jeg av tråden....
Kjøperen burde minst hatt 30-gangeren av årlig utelatt beløp.
Det er megleren som har plikt til å gi fullstendig informasjon.
Selger trenger ikke bevise noe, hverken skriftelig eller muntelig.
Er det ikke i skriftlig form gitt info om at varmtvann skal betales for, så kan selger klage.
Da er det opp til megler å bevise at denne informasjonen er gitt.
Har ikke megler gitt informasjon blir han erstatningspliktig.
Jeg referer her til Eiendomsmeglerloven:
emgl. §6-7:
Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:
11) spesifikasjon over faste løpende kostnader
Varmtvann utgjør en vesentlig andel av bokostnadene. ENOVA anslår at varmtvannsforbruk utgjør omtrent 30 % av energikostnader til en bolig. Megler har derfor underestimert en vesentlig del av de løpende faste kostnadene hvis han har holdt varmtvann utenfor.
Det hadde vært artig om trådstarter kunne oppdatere oss om hvordan det går med denne saken.
Har du f.eks kontaktet megler eller advokat ?
Det må man faktisk gjøre ettersom man må anta at årlige varmtvannskostnader faktisk vil stige i takt med inflasjon.
Jeg regner med eiendommen er solgt ”som den er”. Rettslig sett innebærer dette at det er avhendingsloven § 3-9 som uttømmende regulerer når det foreligger rettslig mangel hvis selger har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger, og at disse opplysningene er så betydningsfulle at de ville ha virket inn på avtalen.
Videre er det slik at mangelsvurderingen er objektiv, hvilket innebærer at dine/kjøpers subjektive meninger i utgangspunktet ikke er avgjørende. Kjøper må med andre ord vise til hjemmel i sin reklamasjon og videre begrunne hvorfor hun mener hun har krav på erstatning/prisreduksjon.
Ser alle sliter like mye med å beregne riktig nåverdi.. Det er ingen vits å gjøre dette. Avhendingsloven er veldig tydelig her. Spørsmålet er enkelt. Ville kjøpers kunnskap om X antall hundrelapper høyere fellesutgifter hatt noen innvirkning på avtalen? Da er det klart at dette må ses i sammenheng med boligens verdi og størrelsen på fellesutgiftene. Deretter kan man argumentere for og i mot til man blir grønne.
Jeg sier ikke kjøper ikke har et reelt krav, men argumentasjonen i svarene over er subjektive og uten rettslig hjemmel.
Å, en liten ting til: hvis man først skal beregne nåverdi (som for øvrig ikke er av interesse her), må man gjøre det på riktig måte.
Dersom kjøper taper 300 kr per måned på felleskostnadene er dette 3600 per år. For å finne nåverdien på dette beløpet i det uendelige løp med et avkastningskrav på 5% er formelen PV = CF/i = 3600/0,05 = 72.000.