Opplysningene som her diskuteres er jo selve grunnlaget for om kjøper velger å kjøpe, og i følge avhendingsloven §3-7 og §3-8 er det jo opplagt at denne eiendommen har en mangel. Noe også §3-9 viser til.
Antar at du mener "..gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala..." fra §3-8 (2).
Kjøpesum av bolig er av sentral betydning for om et kjøp blir foretatt, og boligens kostnadsside er av avgjørende faktor for hva en kjøper er villig til å betale.
Om korrekt kostnadsside hadde vært kjent ville kjøper enten gitt en lavere kjøpesum, eller avtalen ville ikke ha kommet i stand.
Dette er en objektiv tilnærming, og §3-8 (2) burde være oppfylt.
Så kommer man alltid tilbake til hvor mye måtte kjøpesummen ha blitt redusert med for at kjøper allikvel skulle ønske å kjøpe boligen.
Her er jo det ganske enkelt: Mangelen består av penger og dette verdsettes da ganske enkelt i pengemarkedet. Få aktører i pengemarkedet er villig til å bytte penger i dag mot penger i morgen med en 5 % rente. Anbefaler å ta kontakt med banken hvis du tviler på dette. Forventet fremtidig rentenivå må legges til grunn.
Her må en anta at varmtvannskostnadene vokser i takt med inflasjonen og det riktige må bli å kapitalisere beløpet med en realrente. Antar du henviser til personskadeerstatningen når du nevner 5 %. Denne kapitaliseringsrenten blir for høy når man diskonterer kostnader.
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
Om korrekt kostnadsside hadde vært kjent ville kjøper enten gitt en lavere kjøpesum, eller avtalen ville ikke ha kommet i stand.
For at din påstand skal være rett må kjøp av bolig kun være basert på et matematisk regnestykke.
Har solgt mange boliger, og jeg har enda til gode å møte på en som kun baserer seg på dette. Ikke glem psykologien i det hele.
Nåverdi beregningen er meningsløs, noe jeg skrev i forrige tråd. Se under for mer info:
Jeg finner ikke noe rettspraksis som dekker dette temaet direkte, men jeg har lest et par dommer hvor lignende problemstilling har vært drøftet (høyere fellesgjeld en oppgitt). I de tilfellene har domstolen gått inn å sammenlignet hva tilsvarende objekt med lavere fellesgjeld i område er solgt for. Deretter har de funnet diferansen i salgssum på disse objektene og gitt selger erstatning. Det er selvfølgelig ikke jeg som avgjør dette, men jeg tror at forskjell på noen hundrelapper i måneden i fellesutgifter på en leilighet ikke ville utgjort noen merkant forskjell i kjøpesummen og at §3-8 (2) ikke ville vært oppfylt.
Prøv å tenke i disse baner: Dersom man hadde funnet drømmeleiligheten for 1.000.000 som hadde fellesutgifter på 200kr per måned. Jeg mener at de aller fleste hadde kjøpt leiligheten for 1.000.000 dersom fellesutgiftene var 500kr. Det er veldig få som leker matematikere når de er på boligjakt. De går først og fremst etter smak.
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
Du drøfter fortsatt ikke om dette hadde hatt en innvirkning på avtalen. Du kunne skrevet det samme om feilen var på 50kr. Da hadde du hatt feil. Ingen som hadde blitt dømt på dette. Hadde feilen vært 10-20.000 hadde du hatt rett. Spørsmålet er hvor grensa går. Det er det ingen av dere som drøfter.
Edit: Det er heller ikke alle som makser bolig etter inntekt. Noen kjøper langt billigere bolig enn det de egentlig har råd til. Ikke glem det.
Rettpraksis sier vel at feilen må være vesentlig. 50 kr blir vel neppe vesentlig. Derimot virker 3600 kr pr år til å bli vesentlig ?
Ser at noen inne her refererer til 5 % diskonteringsrente ved nåverdiberegning. Utgangspunktet er jo at prisavslaget skal balansere mangelen. Da må man jo finne et avkastningskrav som er troverdig. Tviler på at 5 % balanserer kontraktsforholdet mellom kjøper og selger.
Boligkjøpers beste alternativ er jo enten å betale ned på boliglånet eller sette prisavslaget i bank slik at han kan betjene økonomisk forpliktelse som oppstår som konsekvens av mangelen. Diskonteringsrenten bør derfor settes et sted mellom avkastning i bank og kostnad ved boliglån.
Forslaget om at 72.000 kr skulle balansere kontraktsforholdet mellom kjøper og selger blir nok noe optimistisk. En kan jo tenke seg følgende:
Prisavslaget settes på høyrentekonto (eller nebetaler boliggjeld): 1)Man setter prisavslaget inn på bankkonto:Saldo 72.000 kr. (symetrisk behandling av boliggjeld) 2)Renteinntekter første år: 2520 kr (antar innskuddsrente på 3,5 %) 3) Skatt på renteinntekter: 705 kr 4) Netto: 1814 kr (2520 kr-705 kr) 5) Årlig ekstrakostnad for varmtvann 3600 kr
Konklusjon: 3600 kr er mer enn 1814 kr. Ergo: 72.000 kr kan ikke ha balansert kontraktsforholdet. Kjøper må ha et prisavslag som er vesentlig høyere enn 72.000 kr.
Jeg vil påstå at kjøper må få et prisavslag på minst 145.000 kr for å balansere mangelen første år. Da har man ikke hensyntatt at v.v-kostnadene vil vokse i takt med inflasjonen i tillegg. Dette gjør at prisavslaget antageligvis må settes høyere.
Med en nåverdi på 145.000 kr blir mangelen vesentlig så lenge kjøpesum for boligen er mindre enn 2.900.000 kr (145.000/5%).
En må jo også spørre seg: hva har egentlig selger ønsket å oppnå med å underdrive kostnadene ? Er det ikke fordi de har ønsket at boligeninvesteringen skal virker mer lønnsom for boligkjøper ?
Stå på ! Håper du vinner frem mot megler og selger ;-)
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
Du drøfter fortsatt ikke om dette hadde hatt en innvirkning på avtalen. Du kunne skrevet det samme om feilen var på 50kr. Da hadde du hatt feil. Ingen som hadde blitt dømt på dette. Hadde feilen vært 10-20.000 hadde du hatt rett. Spørsmålet er hvor grensa går. Det er det ingen av dere som drøfter.
Jeg mener det ikke bør være noen grense. Hvis det hadde vært en grense for hvor mye man kan lyve om kostandene ved en bolig, ville jo samtlige meglere benyttet seg av dette for å gjøre objektet mer attraktivt. Man kan heller ikke skylde på at folk ikke vurderer sin egen betalingsevne ved boligkjøp, hvis jeg velger å fokusere på tallene så skal tallene være riktig.
Jeg mener det ikke bør være noen grense. Hvis det hadde vært en grense for hvor mye man kan lyve om kostandene ved en bolig, ville jo samtlige meglere benyttet seg av dette for å gjøre objektet mer attraktivt. Man kan heller ikke skylde på at folk ikke vurderer sin egen betalingsevne ved boligkjøp, hvis jeg velger å fokusere på tallene så skal tallene være riktig.
Subjektiv mening. Det ER en grense. Enkelt å greit. Se rettspraksis.
Det samme gjelder andre feil.. F.eks arealsvik.. Her har høyesterett antydet at arealsvik over ca 8% gir krav på erstatning. Litt avhengig av boligens størrelse.
Rettpraksis sier vel at feilen må være vesentlig. 50 kr blir vel neppe vesentlig. Derimot virker 3600 kr pr år til å bli vesentlig ?
Ser at noen inne her refererer til 5 % diskonteringsrente ved nåverdiberegning. Utgangspunktet er jo at prisavslaget skal balansere mangelen. Da må man jo finne et avkastningskrav som er troverdig. Tviler på at 5 % balanserer kontraktsforholdet mellom kjøper og selger.
Boligkjøpers beste alternativ er jo enten å betale ned på boliglånet eller sette prisavslaget i bank slik at han kan betjene økonomisk forpliktelse som oppstår som konsekvens av mangelen. Diskonteringsrenten bør derfor settes et sted mellom avkastning i bank og kostnad ved boliglån.
Forslaget om at 72.000 kr skulle balansere kontraktsforholdet mellom kjøper og selger blir nok noe optimistisk. En kan jo tenke seg følgende:
Prisavslaget settes på høyrentekonto (eller nebetaler boliggjeld): 1)Man setter prisavslaget inn på bankkonto:Saldo 72.000 kr. (symetrisk behandling av boliggjeld) 2)Renteinntekter første år: 2520 kr (antar innskuddsrente på 3,5 %) 3) Skatt på renteinntekter: 705 kr 4) Netto: 1814 kr (2520 kr-705 kr) 5) Årlig ekstrakostnad for varmtvann 3600 kr
Konklusjon: 3600 kr er mer enn 1814 kr. Ergo: 72.000 kr kan ikke ha balansert kontraktsforholdet. Kjøper må ha et prisavslag som er vesentlig høyere enn 72.000 kr.
Jeg vil påstå at kjøper må få et prisavslag på minst 145.000 kr for å balansere mangelen første år. Da har man ikke hensyntatt at v.v-kostnadene vil vokse i takt med inflasjonen i tillegg. Dette gjør at prisavslaget antageligvis må settes høyere.
Med en nåverdi på 145.000 kr blir mangelen vesentlig så lenge kjøpesum for boligen er mindre enn 2.900.000 kr (145.000/5%).
En må jo også spørre seg: hva har egentlig selger ønsket å oppnå med å underdrive kostnadene ? Er det ikke fordi de har ønsket at boligeninvesteringen skal virker mer lønnsom for boligkjøper ?
Stå på ! Håper du vinner frem mot megler og selger ;-)
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
Du drøfter fortsatt ikke om dette hadde hatt en innvirkning på avtalen. Du kunne skrevet det samme om feilen var på 50kr. Da hadde du hatt feil. Ingen som hadde blitt dømt på dette. Hadde feilen vært 10-20.000 hadde du hatt rett. Spørsmålet er hvor grensa går. Det er det ingen av dere som drøfter.
Kan du vise til rettspraksis som bruker din "på tryne" resonering?
Antar at du mener
"..gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala..." fra §3-8 (2).
Kjøpesum av bolig er av sentral betydning for om et kjøp blir foretatt, og boligens kostnadsside er av avgjørende faktor for hva en kjøper er villig til å betale.
Om korrekt kostnadsside hadde vært kjent ville kjøper enten gitt en lavere kjøpesum, eller avtalen ville ikke ha kommet i stand.
Dette er en objektiv tilnærming, og §3-8 (2) burde være oppfylt.
Så kommer man alltid tilbake til hvor mye måtte kjøpesummen ha blitt redusert med for at kjøper allikvel skulle ønske å kjøpe boligen.
Her er jo det ganske enkelt: Mangelen består av penger og dette verdsettes da ganske enkelt i pengemarkedet. Få aktører i pengemarkedet er villig til å bytte penger i dag mot penger i morgen med en 5 % rente. Anbefaler å ta kontakt med banken hvis du tviler på dette. Forventet fremtidig rentenivå må legges til grunn.
Her må en anta at varmtvannskostnadene vokser i takt med inflasjonen og det riktige må bli å kapitalisere beløpet med en realrente. Antar du henviser til personskadeerstatningen når du nevner 5 %. Denne kapitaliseringsrenten blir for høy når man diskonterer kostnader.
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
For at din påstand skal være rett må kjøp av bolig kun være basert på et matematisk regnestykke.
Har solgt mange boliger, og jeg har enda til gode å møte på en som kun baserer seg på dette. Ikke glem psykologien i det hele.
Nåverdi beregningen er meningsløs, noe jeg skrev i forrige tråd. Se under for mer info:
Jeg finner ikke noe rettspraksis som dekker dette temaet direkte, men jeg har lest et par dommer hvor lignende problemstilling har vært drøftet (høyere fellesgjeld en oppgitt). I de tilfellene har domstolen gått inn å sammenlignet hva tilsvarende objekt med lavere fellesgjeld i område er solgt for. Deretter har de funnet diferansen i salgssum på disse objektene og gitt selger erstatning. Det er selvfølgelig ikke jeg som avgjør dette, men jeg tror at forskjell på noen hundrelapper i måneden i fellesutgifter på en leilighet ikke ville utgjort noen merkant forskjell i kjøpesummen og at §3-8 (2) ikke ville vært oppfylt.
Prøv å tenke i disse baner: Dersom man hadde funnet drømmeleiligheten for 1.000.000 som hadde fellesutgifter på 200kr per måned. Jeg mener at de aller fleste hadde kjøpt leiligheten for 1.000.000 dersom fellesutgiftene var 500kr. Det er veldig få som leker matematikere når de er på boligjakt. De går først og fremst etter smak.
Du drøfter fortsatt ikke om dette hadde hatt en innvirkning på avtalen. Du kunne skrevet det samme om feilen var på 50kr. Da hadde du hatt feil. Ingen som hadde blitt dømt på dette. Hadde feilen vært 10-20.000 hadde du hatt rett. Spørsmålet er hvor grensa går. Det er det ingen av dere som drøfter.
Edit: Det er heller ikke alle som makser bolig etter inntekt. Noen kjøper langt billigere bolig enn det de egentlig har råd til. Ikke glem det.
50 kr blir vel neppe vesentlig. Derimot virker 3600 kr pr år til å bli vesentlig ?
Ser at noen inne her refererer til 5 % diskonteringsrente ved nåverdiberegning.
Utgangspunktet er jo at prisavslaget skal balansere mangelen. Da må man jo finne et avkastningskrav som er troverdig. Tviler på at 5 % balanserer kontraktsforholdet mellom kjøper og selger.
Boligkjøpers beste alternativ er jo enten å betale ned på boliglånet eller sette prisavslaget i bank slik at han kan betjene økonomisk forpliktelse som oppstår som konsekvens av mangelen. Diskonteringsrenten bør derfor settes et sted mellom avkastning i bank og kostnad ved boliglån.
Forslaget om at 72.000 kr skulle balansere kontraktsforholdet mellom kjøper og selger blir nok noe optimistisk. En kan jo tenke seg følgende:
Prisavslaget settes på høyrentekonto (eller nebetaler boliggjeld):
1)Man setter prisavslaget inn på bankkonto:Saldo 72.000 kr. (symetrisk behandling av boliggjeld)
2)Renteinntekter første år: 2520 kr (antar innskuddsrente på 3,5 %)
3) Skatt på renteinntekter: 705 kr
4) Netto: 1814 kr (2520 kr-705 kr)
5) Årlig ekstrakostnad for varmtvann 3600 kr
Konklusjon:
3600 kr er mer enn 1814 kr. Ergo: 72.000 kr kan ikke ha balansert kontraktsforholdet. Kjøper må ha et prisavslag som er vesentlig høyere enn 72.000 kr.
Jeg vil påstå at kjøper må få et prisavslag på minst 145.000 kr for å balansere mangelen første år.
Da har man ikke hensyntatt at v.v-kostnadene vil vokse i takt med inflasjonen i tillegg.
Dette gjør at prisavslaget antageligvis må settes høyere.
Med en nåverdi på 145.000 kr blir mangelen vesentlig så lenge kjøpesum for boligen er mindre enn 2.900.000 kr (145.000/5%).
En må jo også spørre seg: hva har egentlig selger ønsket å oppnå med å underdrive kostnadene ?
Er det ikke fordi de har ønsket at boligeninvesteringen skal virker mer lønnsom for boligkjøper ?
Stå på !
Håper du vinner frem mot megler og selger ;-)
Subjektiv mening. Det ER en grense. Enkelt å greit. Se rettspraksis.
Det samme gjelder andre feil.. F.eks arealsvik.. Her har høyesterett antydet at arealsvik over ca 8% gir krav på erstatning. Litt avhengig av boligens størrelse.
Kan du vise til rettspraksis som bruker din "på tryne" resonering?