(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
Du drøfter fortsatt ikke om dette hadde hatt en innvirkning på avtalen. Du kunne skrevet det samme om feilen var på 50kr. Da hadde du hatt feil. Ingen som hadde blitt dømt på dette. Hadde feilen vært 10-20.000 hadde du hatt rett. Spørsmålet er hvor grensa går. Det er det ingen av dere som drøfter.
Edit: Det er heller ikke alle som makser bolig etter inntekt. Noen kjøper langt billigere bolig enn det de egentlig har råd til. Ikke glem det.
Beslutningen om å kjøpe bolig er en avveining mellom å leie og å kjøpe. Så lenge boligkjøper synes det er mer fordelaktig å leie enn å kjøpe blir det ingen handel.
Boligkjøper vil vurdere sine bokostnader ved boligkjøp opp mot kostnader ved å leie. Det er forholdsvis opplagt at dersom totale kostnader ved boligkjøp blir undervurdert, så hopper den siste leietaker ned fra gjerdet og kjøper seg bolig.
Jeg støtter gaardern's synspunkt om at en boligkjøper ser hva man kan betjene av huskjøp i forhold til sin egen lønnsinntekt etter at skatten er trukket fra. For de fleste spiser jo boliglån og studielån store deler av lønningsposen. Den siste krona som taes fra lønningsposen pga av mangelen kunne derfor alternativt ha betjent et større boliglån og finere hus. Mangelen må derfor sees i forhold til hva den siste krona alternativt kunne betjene av boliggjeld. (uavhengig om man max'er eller har penger til overs etter boligfinansiering).
Personlig mener jeg at smertegrensen får når en mangel blir vesentlig for en boligkjøper ligger rundt 50.000 kr for bolig mellom 2 - 4 millioner kroner (vet at rettspraksis sier noe annet). Dette med bakgrunn i at dette er vanlige budintervall i budrunder for slike objekter. Synes man en bolig er 50.000 kr mindre verdt enn en annen budgiver så taper man budrunden og ser seg etter bedre og billigere alternativer. Da blir det med andre ord ingen handel.
Pst.: Jeg hadde brukernavn Hebbelille00 tidligere, men har nå byttet brukernavn grunnet ny epost-konto. (bare hvis noen skulle tvile
Bedre argumentering Finnes ingen direkte rettspraksis på området. Ikke som jeg kan se ihvertfall, kjøper får prøve det ut. Jeg personlig tror ikke det er noe å hente, men hvem vet. Selv tror jeg dette er snakk om såppas lite at tingretten ikke engang vil ta saken, og at den heller må prøves hos forliksrådet. Men hva vet vel jeg.
Rettpraksis sier vel at feilen må være vesentlig. 50 kr blir vel neppe vesentlig. Derimot virker 3600 kr pr år til å bli vesentlig ?
Ser at noen inne her refererer til 5 % diskonteringsrente ved nåverdiberegning. Utgangspunktet er jo at prisavslaget skal balansere mangelen. Da må man jo finne et avkastningskrav som er troverdig. Tviler på at 5 % balanserer kontraktsforholdet mellom kjøper og selger.
Boligkjøpers beste alternativ er jo enten å betale ned på boliglånet eller sette prisavslaget i bank slik at han kan betjene økonomisk forpliktelse som oppstår som konsekvens av mangelen. Diskonteringsrenten bør derfor settes et sted mellom avkastning i bank og kostnad ved boliglån.
Forslaget om at 72.000 kr skulle balansere kontraktsforholdet mellom kjøper og selger blir nok noe optimistisk. En kan jo tenke seg følgende:
Prisavslaget settes på høyrentekonto (eller nebetaler boliggjeld): 1)Man setter prisavslaget inn på bankkonto:Saldo 72.000 kr. (symetrisk behandling av boliggjeld) 2)Renteinntekter første år: 2520 kr (antar innskuddsrente på 3,5 %) 3) Skatt på renteinntekter: 705 kr 4) Netto: 1814 kr (2520 kr-705 kr) 5) Årlig ekstrakostnad for varmtvann 3600 kr
Konklusjon: 3600 kr er mer enn 1814 kr. Ergo: 72.000 kr kan ikke ha balansert kontraktsforholdet. Kjøper må ha et prisavslag som er vesentlig høyere enn 72.000 kr.
Jeg vil påstå at kjøper må få et prisavslag på minst 145.000 kr for å balansere mangelen første år. Da har man ikke hensyntatt at v.v-kostnadene vil vokse i takt med inflasjonen i tillegg. Dette gjør at prisavslaget antageligvis må settes høyere.
Med en nåverdi på 145.000 kr blir mangelen vesentlig så lenge kjøpesum for boligen er mindre enn 2.900.000 kr (145.000/5%).
En må jo også spørre seg: hva har egentlig selger ønsket å oppnå med å underdrive kostnadene ? Er det ikke fordi de har ønsket at boligeninvesteringen skal virker mer lønnsom for boligkjøper ?
Stå på ! Håper du vinner frem mot megler og selger ;-)
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
Selger opplyser om at kostnaden for varmtvann er inkludert i felleskostnadene, noe som viser seg å være feil. En feil opplysning som altså koster 500 kroner per mnd (anslått). Dette er selvsagt informasjon som har innvirkning på salgssum og kjøpers evne til å faktisk betjene boligen.
Folk flest ser vel ikke kun på hvor mye de må låne for å kjøpe en bolig, det vanlige er vel å se på rentekostnader, avdrag, fellesutgifter og strøm og prøve å få denne summen mindre enn lønnsutbetalingen slik at det blir litt til overs.
Du drøfter fortsatt ikke om dette hadde hatt en innvirkning på avtalen. Du kunne skrevet det samme om feilen var på 50kr. Da hadde du hatt feil. Ingen som hadde blitt dømt på dette. Hadde feilen vært 10-20.000 hadde du hatt rett. Spørsmålet er hvor grensa går. Det er det ingen av dere som drøfter.
Kan du vise til rettspraksis som bruker din "på tryne" resonering?
Kan ikke du først utdype hva du mener er så "på tryne" med resoneringen ?
Du forkaster jo hele teorien om nåværdi.. Orker ikke begynne en gang. Du skal jo få samme svaret enten du går den ene eller andre vegen.
Edit: For å ta en liten ting til. Leiligheten hadde ikke blitt solgt 145.000 billigere dersom felleskostnadene var opplyst 300kr høyere. Det nekter jeg å tro.
Bedre argumentering Finnes ingen direkte rettspraksis på området. Ikke som jeg kan se ihvertfall, kjøper får prøve det ut. Jeg personlig tror ikke det er noe å hente, men hvem vet. Selv tror jeg dette er snakk om såppas lite at tingretten ikke engang vil ta saken, og at den heller må prøves hos forliksrådet. Men hva vet vel jeg.
Mye tyder på at mangelen har større betydning enn 125.000 kr, og da tar ikke Forliksrådet saken. Kjøper bør prøve saken for tingretten.
Med innboforsikring vil det ikke koste henne stort. Egenandelen er kanskje noen tusenlapper + 20 % av advokatens salær. Kanskje det vil koste henne rundt 10.000 - 20.000 kroner for å prøve saken for retten dersom hun har innboforsikring.
3600 kr/år som vokser med inflasjonen kan med normale forutsetninger rentebetjene ca. 140.000 kr.
Enig med deg at man vanskelig kan forutse utfallet i tingretten. En ting er nå ganske sikkert. 72.000 kr oppveier neppe mangelen (ref. §4-12) ettersom beløpet ikke klarer å gi tilstrekkelig med avkastning til dekking av de økte kostnadene.
§ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
... Mye tyder på at mangelen har større betydning enn 125.000 kr, og da tar ikke Forliksrådet saken. Kjøper bør prøve saken for tingretten.
Med innboforsikring vil det ikke koste henne stort. Egenandelen er kanskje noen tusenlapper + 20 % av advokatens salær. Kanskje det vil koste henne rundt 10.000 - 20.000 kroner for å prøve saken for retten dersom hun har innboforsikring. ...
10-20.000 i penger ja, men hvor mange timer? hvor mye bekymringer, usikkerhet og tvil??
3600 kr/år som vokser med inflasjonen kan med normale forutsetninger rentebetjene ca. 140.000 kr.
Mulig det begynner å bli sent på kvelden og at jeg begynner å rote, men blir det ikke feil å ta med inflasjon? Avgiften for varmtvannet ville jo steget uavhengig om dette var inni fellesutgiftene eller utenfor. Dersom det var inkludert ville jo fellesutgiftene steget med inflasjonen de også.. Det var vel aldri snakk om gratis varmtvann.
Jeg mener det ikke bør være noen grense. Hvis det hadde vært en grense for hvor mye man kan lyve om kostandene ved en bolig, ville jo samtlige meglere benyttet seg av dette for å gjøre objektet mer attraktivt. Man kan heller ikke skylde på at folk ikke vurderer sin egen betalingsevne ved boligkjøp, hvis jeg velger å fokusere på tallene så skal tallene være riktig.
Subjektiv mening. Det ER en grense. Enkelt å greit. Se rettspraksis.
Det samme gjelder andre feil.. F.eks arealsvik.. Her har høyesterett antydet at arealsvik over ca 8% gir krav på erstatning. Litt avhengig av boligens størrelse.
Summen av subjektivitet = objektivitet...
Men hvis det er en grense på hvor mye selger kan lyve, må jo samme grense gjelde for kjøper når man skal gjøre opp? At man da kan overføre f.eks 50.000 mindre enn avtalt, og påstå at pengesummen har vel ingen innvirkning på avtalen, og heller gi selger 5000 kroner som han kan sette i banken, og vips, om 50 år har man de 50,000 som manglet...
Du skriver tidligere at det finnes lite rettspraksis på dette, og at det i liknende saker har blitt sammenliknet med tilsvarende boliger og salgssummen. Dette mener jeg ikke blir riktig, det blir epler og bananer. Et boligkjøp/salg foretas der og da, og det blir for enkelt, og feil, å sammenlikne forskjellige boligkjøp. Så da skulle man hatt en matematisk modell for å finne ut hvor mye kompenasjons man skal ha når selger lyver om kostnadene.
Du er vel enig i at tallene i annonse og prospekt _skal_ være riktige?
Du forkaster jo hele teorien om nåværdi.. Orker ikke begynne en gang. Du skal jo få samme svaret enten du går den ene eller andre vegen.
Edit: For å ta en liten ting til. Leiligheten hadde ikke blitt solgt 145.000 billigere dersom felleskostnadene var opplyst 300kr høyere. Det nekter jeg å tro.
Tja, det er kanskje vanskelig å tro... Men, på en annen side: hvorfor vil noen kjøpe noe til flere millioner som kan leies for noen tusenlapper i måneden. Vanskelig å tro, men markedet er nå engang slik....
Beslutningen om å kjøpe bolig er en avveining mellom å leie og å kjøpe. Så lenge boligkjøper synes det er mer fordelaktig å leie enn å kjøpe blir det ingen handel.
Boligkjøper vil vurdere sine bokostnader ved boligkjøp opp mot kostnader ved å leie. Det er forholdsvis opplagt at dersom totale kostnader ved boligkjøp blir undervurdert, så hopper den siste leietaker ned fra gjerdet og kjøper seg bolig.
Jeg støtter gaardern's synspunkt om at en boligkjøper ser hva man kan betjene av huskjøp i forhold til sin egen lønnsinntekt etter at skatten er trukket fra. For de fleste spiser jo boliglån og studielån store deler av lønningsposen. Den siste krona som taes fra lønningsposen pga av mangelen kunne derfor alternativt ha betjent et større boliglån og finere hus. Mangelen må derfor sees i forhold til hva den siste krona alternativt kunne betjene av boliggjeld. (uavhengig om man max'er eller har penger til overs etter boligfinansiering).
Personlig mener jeg at smertegrensen får når en mangel blir vesentlig for en boligkjøper ligger rundt 50.000 kr for bolig mellom 2 - 4 millioner kroner (vet at rettspraksis sier noe annet). Dette med bakgrunn i at dette er vanlige budintervall i budrunder for slike objekter. Synes man en bolig er 50.000 kr mindre verdt enn en annen budgiver så taper man budrunden og ser seg etter bedre og billigere alternativer. Da blir det med andre ord ingen handel.
Pst.: Jeg hadde brukernavn Hebbelille00 tidligere, men har nå byttet brukernavn grunnet ny epost-konto.
(bare hvis noen skulle tvile
Kan ikke du først utdype hva du mener er så "på tryne" med resoneringen ?
Edit: For å ta en liten ting til. Leiligheten hadde ikke blitt solgt 145.000 billigere dersom felleskostnadene var opplyst 300kr høyere. Det nekter jeg å tro.
Mye tyder på at mangelen har større betydning enn 125.000 kr, og da tar ikke Forliksrådet saken. Kjøper bør prøve saken for tingretten.
Med innboforsikring vil det ikke koste henne stort. Egenandelen er kanskje noen tusenlapper + 20 % av advokatens salær. Kanskje det vil koste henne rundt 10.000 - 20.000 kroner for å prøve saken for retten dersom hun har innboforsikring.
3600 kr/år som vokser med inflasjonen kan med normale forutsetninger rentebetjene ca. 140.000 kr.
Enig med deg at man vanskelig kan forutse utfallet i tingretten.
En ting er nå ganske sikkert.
72.000 kr oppveier neppe mangelen (ref. §4-12) ettersom beløpet ikke klarer å gi tilstrekkelig med avkastning til dekking av de økte kostnadene.
§ 4-12. Prisavslag
(1) Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.
(2) Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.
10-20.000 i penger ja, men hvor mange timer? hvor mye bekymringer, usikkerhet og tvil??
Mulig det begynner å bli sent på kvelden og at jeg begynner å rote, men blir det ikke feil å ta med inflasjon? Avgiften for varmtvannet ville jo steget uavhengig om dette var inni fellesutgiftene eller utenfor. Dersom det var inkludert ville jo fellesutgiftene steget med inflasjonen de også.. Det var vel aldri snakk om gratis varmtvann.
Summen av subjektivitet = objektivitet...
Men hvis det er en grense på hvor mye selger kan lyve, må jo samme grense gjelde for kjøper når man skal gjøre opp? At man da kan overføre f.eks 50.000 mindre enn avtalt, og påstå at pengesummen har vel ingen innvirkning på avtalen, og heller gi selger 5000 kroner som han kan sette i banken, og vips, om 50 år har man de 50,000 som manglet...
Du skriver tidligere at det finnes lite rettspraksis på dette, og at det i liknende saker har blitt sammenliknet med tilsvarende boliger og salgssummen. Dette mener jeg ikke blir riktig, det blir epler og bananer. Et boligkjøp/salg foretas der og da, og det blir for enkelt, og feil, å sammenlikne forskjellige boligkjøp. Så da skulle man hatt en matematisk modell for å finne ut hvor mye kompenasjons man skal ha når selger lyver om kostnadene.
Du er vel enig i at tallene i annonse og prospekt _skal_ være riktige?
Edit: Tror du virkelig lovene er til for at selger skal kunne lure kjøper? Eller klarer du å tenke deg til en annen grunn selv?
Tja, det er kanskje vanskelig å tro...
Men, på en annen side: hvorfor vil noen kjøpe noe til flere millioner som kan leies for noen tusenlapper i måneden. Vanskelig å tro, men markedet er nå engang slik....