Mkallevik: Du er enig i at opplysningene som står i prospekt og annonse skal gjenspeile virkeligheten?
Helt enig i det.
Grunnen til at loven er slik den er, som jeg prøvde å få deg til å tenke deg til tidligere, er at opplysningenene vanskelig kan fremlegges 100%. Tenk f.eks på størrelsen av tomta. Er denne 800 kvm eller er den 800,001 kvm? Drar selfølgelig eksempelet til et ytterpunkt for å vise at det er nødt til å være noe slingringsmonn. Hvor stort dette slingringsmonnet er blir avgjort av domstolene.
Samtidig har en megler gjerne 10-50 boliger (produkter om du vil) i sin portefølje til en hver tid. Flere av disse byttes ukentlig ut (1-3 nye oppdrag i uka i snitt). Alle disse "produktene" har helt forskjellige spesifikasjoner. Prøv å lage 100 salgsoppgaver i året, i en ellers meget travel hverdag, 100% korrekte. Man er ikke supermann heller. Derfor må det være en viss terskel før man har krav på erstatning/prisreduksjon o.l.
Man har kommune, takstmann, megler, selger som alle må holde tunga 100% bent i munnen til en vær tid.
De gangene megler gjør feil er det ikke fordi man prøver på dette.. Bare for å si det.
Noen som vet om en tjeneste som er 100% korrekt utført? Et produkt som er 100% perfekt?
Edit: Kjøper har også noe slingringsmonn. Om kjøper betaler 10min for sent, tror du dette regnes som forsinket betaling?? Har sikkert mange flere eksempler om jeg tenker meg om
år 2: (forventet inflasjon) Differanse: 3600*1,025^2
år 3: (forventet inflasjon) Differanse: 3600*1,025^3
Feil kostnadsnivå vokser i takt med inflasjon.
Føler dette blir feil på en eller annen måte, klarer bare ikke helt å sette fingen på det.
Men... Når man beregner nåverdi, som brakte oss hit, så tar avkastningskravet allerede hensyn til inflasjonen. (renta). Alle renter tar hensyn til inflasjon. Renta er bankens fortjeneste + inflasjon.
Det er jo hele poenget med nåverdiberegning. Å finne ut hva penger i fremtiden er verdt i dag.
For å bytte penger i dag mot penge i fremtiden (boliglån) ønsker banken kompensasjon for tre forhold:
1) Pengeverdien svekker seg over tid (inflasjon) 2) Konsum i dag er bedre enn konsum i morgen (likviditet) 3) Fare for at du ikke betaler tilbake ved konkurs (risiko)
Bankrenten hensyntar alle disse forholdene.
Sakens kjerne er jo at kjøper har fått en kontrantstrøm hun ikke hadde regnet med som en forutsetning for kjøpesum. Denne CF'en kan fremstilles i enten a) realtermer eller b) nominelle termer.
Altså i fremtiden kommer hun til å betale mer for varmtvannet enn 3.600 kr. Men målt i 2010-kr vil det være 3.600 kr (med mindre det blir en realprisvekst på energi) a) realtermer (faste kroner) 2010: 3.600 2011: 3.600 2012: 3.600 . . . 20nn: 3.600
Skal man beregne nåverdi av kontantstrøm a) må man bruke et realavkastningskrav. Skal man beregne nåverdi av b) må man bruke et nominelt avkastningskrav. Det må være samsvar mellom beløpet (mangelen) som skal kapitaliseres og avkastningskravet.
Det er faktisk litt som i mattetimene fra ungdomsskolen; man kan ikke blande epler og pærer ;-)
Grunnen til at loven er slik den er, som jeg prøvde å få deg til å tenke deg til tidligere, er at opplysningenene vanskelig kan fremlegges 100%. Tenk f.eks på størrelsen av tomta. Er denne 800 kvm eller er den 800,001 kvm? Drar selfølgelig eksempelet til et ytterpunkt for å vise at det er nødt til å være noe slingringsmonn. Hvor stort dette slingringsmonnet er blir avgjort av domstolene.
Samtidig har en megler gjerne 10-50 boliger (produkter om du vil) i sin portefølje til en hver tid. Flere av disse byttes ukentlig ut (1-3 nye oppdrag i uka i snitt). Alle disse "produktene" har helt forskjellige spesifikasjoner. Prøv å lage 100 salgsoppgaver i året, i en ellers meget travel hverdag, 100% korrekte. Man er ikke supermann heller. Derfor må det være en viss terskel før man har krav på erstatning/prisreduksjon o.l.
Man har kommune, takstmann, megler, selger som alle må holde tunga 100% bent i munnen til en vær tid.
De gangene megler gjør feil er det ikke fordi man prøver på dette.. Bare for å si det.
Noen som vet om en tjeneste som er 100% korrekt utført? Et produkt som er 100% perfekt?
Edit: Kjøper har også noe slingringsmonn. Om kjøper betaler 10min for sent, tror du dette regnes som forsinket betaling?? Har sikkert mange flere eksempler om jeg tenker meg om
Alle er vel enige om at ikke alt blir perfekt hele tiden. Derfor har man et stort slingringsmonn som selger og megler. Det forstår og godtar kjøper. Slik må det også være. Hvis ikke hadde transaksjonskostnadene med å selge blitt svært høye ved at selger mått sikre seg bedre i salgsprosessen. Det er verken selger eller kjøpere tjent med på sikt. Dette slingringsmonnet må selvsagt balanseres mot den trygghet en kjøper trenger for å kunne stole på opplysningene som blir gitt i en salgsprosess. For en bolig til 2,5 mill kroner er det kanskje greit å gjøre feil i salgsprosessen et sted mellom 50.000 – 100.000 kr. Dette må vel være et tilstrekkelig slingringsmonn ?
Det å ikke få med seg varmtvannskostnadene som megler er ganske svakt. Energikostnader utgjør en ganske stor andel av husholdningsbudsjettet. For de fleste blir dette betydelig etter min mening.
Når det kommer til ansvar, så er det selvsagt vanskelig at alle skal gjøre ting 100 % hele tiden. Nå er det jo heller ikke slik. Tanken er vel at takstmann, megler og selger skal hjelpe hverandre og kontrollere hverandre. Hvis megler glipper på noe, er det fortsatt muligheter for at takstmann og selgeren oppdager samme feil. Sånn sett skal det glippe i flere ledd før det oppstår en mangel i salgsprosessen. Selger og melger er jo solidariske mtp feil og mangler ovenfor kjøper.
Hvis megler har for mange oppdrag slik at et blir vanskelig å holdet oversikten så er dette litt dumt. Dette kan jo ikke kjøper lastes for. Megler får jo nettopp betalt (ganske godt også etter min mening) for å ta ansvar for at opplysninger til markedet blir korrekte. Da må også megler ta kostnaden når vesentlige feil oppstår.
Differansen vil alltid være lik. Differansen vil ikke stige..
Føler dette blir feil på en eller annen måte, klarer bare ikke helt å sette fingen på det.
Men... Når man beregner nåverdi, som brakte oss hit, så tar avkastningskravet allerede hensyn til inflasjonen. (renta). Alle renter tar hensyn til inflasjon. Renta er bankens fortjeneste + inflasjon.
Det er jo hele poenget med nåverdiberegning. Å finne ut hva penger i fremtiden er verdt i dag.
Har du forstått at fremgangsmåten du beskriver undervurdeer effekten fordi du glemmer inflasjon ?
Et prisavslag på 72.000 kr blir for lavt.
La meg vise deg med et eksempel (kanskje du lærer noe, og kan forkaste DIN oppfattelse av nåverdi) Du gav et anslag om nåverdi på 72.000 kr for mangelen.
Dette ville gi følgende: Innskudd på 72.000 kr gir nominelle løpende renteinntekter etter skatt på ca. 2600 kr pr år (72.000*5%*(1-28%) (like beløp hvert år, men med redusert kjøpekraft).
Løpende v.vannskostnader vil koste 3.600 kr første år, og vil deretter øke løpende med inflasjon 2,5 % (altså, selv om v.v-kostnader stiger har de samme kjøpekraft).
* forutsetninger; inflasjon = 2,5 %, innskuddsrente 5 %, skatt 28 %, prisavslag 72.000 kr. (jeg har brukt ditt anslag på rente, noe som er litt for optimistisk i lys av dagens rentesituasjon. Ubalansen blir bare større dersom man bruker mer normale renteforutsetnnger for innskudd)
Her ser man at forskjellen mellom prisavslaget som skal utligne mangelen ikke gir stor nok avkastning til å betale for v.vannskostnadene. Forskjellen bare øker med årene. Ikke engang første året får man dekket kostnadene! Prisavslaget kan ikke ha balansert mangelen etter avh. §4-12.
Siste redigering: Wednesday, January 26, 2011 8:29:30 PM av s001550
Du forkaster jo hele teorien om nåværdi.. Orker ikke begynne en gang. Du skal jo få samme svaret enten du går den ene eller andre vegen.
Edit: For å ta en liten ting til. Leiligheten hadde ikke blitt solgt 145.000 billigere dersom felleskostnadene var opplyst 300kr høyere. Det nekter jeg å tro.
Man må ikke glemme at det er stor forskjell på 300 kr og 300 kr/år. Når det er "pr år" betyr det at betaling skal gjøres på nytt og på nytt og på nytt. Derfor blir den totale økonomiske forpliktelsen betydelig.
De som har vanskeligheter med å tro dette, kan jo teste det ut i pengemarkedet..
Forskjellen mellom 300 kr og 300 kr pr årkan illustreres slik:
Grunnen til at loven er slik den er, som jeg prøvde å få deg til å tenke deg til tidligere, er at opplysningenene vanskelig kan fremlegges 100%. Tenk f.eks på størrelsen av tomta. Er denne 800 kvm eller er den 800,001 kvm? Drar selfølgelig eksempelet til et ytterpunkt for å vise at det er nødt til å være noe slingringsmonn. Hvor stort dette slingringsmonnet er blir avgjort av domstolene.
Samtidig har en megler gjerne 10-50 boliger (produkter om du vil) i sin portefølje til en hver tid. Flere av disse byttes ukentlig ut (1-3 nye oppdrag i uka i snitt). Alle disse "produktene" har helt forskjellige spesifikasjoner. Prøv å lage 100 salgsoppgaver i året, i en ellers meget travel hverdag, 100% korrekte. Man er ikke supermann heller. Derfor må det være en viss terskel før man har krav på erstatning/prisreduksjon o.l.
Man har kommune, takstmann, megler, selger som alle må holde tunga 100% bent i munnen til en vær tid.
De gangene megler gjør feil er det ikke fordi man prøver på dette.. Bare for å si det.
Noen som vet om en tjeneste som er 100% korrekt utført? Et produkt som er 100% perfekt?
Edit: Kjøper har også noe slingringsmonn. Om kjøper betaler 10min for sent, tror du dette regnes som forsinket betaling?? Har sikkert mange flere eksempler om jeg tenker meg om
Alle er vel enige om at ikke alt blir perfekt hele tiden. Derfor har man et stort slingringsmonn som selger og megler. Det forstår og godtar kjøper. Slik må det også være. Hvis ikke hadde transaksjonskostnadene med å selge blitt svært høye ved at selger mått sikre seg bedre i salgsprosessen. Det er verken selger eller kjøpere tjent med på sikt. Dette slingringsmonnet må selvsagt balanseres mot den trygghet en kjøper trenger for å kunne stole på opplysningene som blir gitt i en salgsprosess. For en bolig til 2,5 mill kroner er det kanskje greit å gjøre feil i salgsprosessen et sted mellom 50.000 – 100.000 kr. Dette må vel være et tilstrekkelig slingringsmonn ?
Det å ikke få med seg varmtvannskostnadene som megler er ganske svakt. Energikostnader utgjør en ganske stor andel av husholdningsbudsjettet. For de fleste blir dette betydelig etter min mening.
Når det kommer til ansvar, så er det selvsagt vanskelig at alle skal gjøre ting 100 % hele tiden. Nå er det jo heller ikke slik. Tanken er vel at takstmann, megler og selger skal hjelpe hverandre og kontrollere hverandre. Hvis megler glipper på noe, er det fortsatt muligheter for at takstmann og selgeren oppdager samme feil. Sånn sett skal det glippe i flere ledd før det oppstår en mangel i salgsprosessen. Selger og melger er jo solidariske mtp feil og mangler ovenfor kjøper.
Hvis megler har for mange oppdrag slik at et blir vanskelig å holdet oversikten så er dette litt dumt. Dette kan jo ikke kjøper lastes for. Megler får jo nettopp betalt (ganske godt også etter min mening) for å ta ansvar for at opplysninger til markedet blir korrekte. Da må også megler ta kostnaden når vesentlige feil oppstår.
Vi er stort sett enige. Eneste forskjellen er at jeg mener dette ikke er en vesentlig feil, mens du mener det er en vesentlig feil.
Differansen vil alltid være lik. Differansen vil ikke stige..
Føler dette blir feil på en eller annen måte, klarer bare ikke helt å sette fingen på det.
Men... Når man beregner nåverdi, som brakte oss hit, så tar avkastningskravet allerede hensyn til inflasjonen. (renta). Alle renter tar hensyn til inflasjon. Renta er bankens fortjeneste + inflasjon.
Det er jo hele poenget med nåverdiberegning. Å finne ut hva penger i fremtiden er verdt i dag.
Har du forstått at fremgangsmåten du beskriver undervurdeer effekten fordi du glemmer inflasjon ?
Et prisavslag på 72.000 kr blir for lavt.
La meg vise deg med et eksempel (kanskje du lærer noe, og kan forkaste DIN oppfattelse av nåverdi) Du gav et anslag om nåverdi på 72.000 kr for mangelen.
Dette ville gi følgende: Innskudd på 72.000 kr gir nominelle løpende renteinntekter etter skatt på ca. 2600 kr pr år (72.000*3,5%*(1-28%) (like beløp hvert år, men med redusert kjøpekraft).
Løpende v.vannskostnader vil koste 3.600 kr første år, og vil deretter øke løpende med inflasjon 2,5 % (altså, selv om v.v-kostnader stiger har de samme kjøpekraft).
* forutsetninger; inflasjon = 2,5 %, innskuddsrente 5 %, skatt 28 %, prisavslag 72.000 kr. (jeg har brukt ditt anslag på rente, noe som er litt for optimistisk i lys av dagens rentesituasjon. Ubalansen blir bare større dersom man bruker mer normale renteforutsetnnger for innskudd)
Her ser man at forskjellen mellom prisavslaget som skal utligne mangelen ikke gir stor nok avkastning til å betale for v.vannskostnadene. Forskjellen bare øker med årene. Ikke engang første året får man dekket kostnadene! Prisavslaget kan ikke ha balansert mangelen etter avh. §14-2.
Er det mulig? Hva tror du man skal med nåverdi? Dersom man ikke tar med nåverdi er det bare å
Differansen vil alltid være lik. Differansen vil ikke stige..
Føler dette blir feil på en eller annen måte, klarer bare ikke helt å sette fingen på det.
Men... Når man beregner nåverdi, som brakte oss hit, så tar avkastningskravet allerede hensyn til inflasjonen. (renta). Alle renter tar hensyn til inflasjon. Renta er bankens fortjeneste + inflasjon.
Det er jo hele poenget med nåverdiberegning. Å finne ut hva penger i fremtiden er verdt i dag.
Har du forstått at fremgangsmåten du beskriver undervurdeer effekten fordi du glemmer inflasjon ?
Et prisavslag på 72.000 kr blir for lavt.
La meg vise deg med et eksempel (kanskje du lærer noe, og kan forkaste DIN oppfattelse av nåverdi) Du gav et anslag om nåverdi på 72.000 kr for mangelen.
Dette ville gi følgende: Innskudd på 72.000 kr gir nominelle løpende renteinntekter etter skatt på ca. 2600 kr pr år (72.000*3,5%*(1-28%) (like beløp hvert år, men med redusert kjøpekraft).
Løpende v.vannskostnader vil koste 3.600 kr første år, og vil deretter øke løpende med inflasjon 2,5 % (altså, selv om v.v-kostnader stiger har de samme kjøpekraft).
* forutsetninger; inflasjon = 2,5 %, innskuddsrente 5 %, skatt 28 %, prisavslag 72.000 kr. (jeg har brukt ditt anslag på rente, noe som er litt for optimistisk i lys av dagens rentesituasjon. Ubalansen blir bare større dersom man bruker mer normale renteforutsetnnger for innskudd)
Her ser man at forskjellen mellom prisavslaget som skal utligne mangelen ikke gir stor nok avkastning til å betale for v.vannskostnadene. Forskjellen bare øker med årene. Ikke engang første året får man dekket kostnadene! Prisavslaget kan ikke ha balansert mangelen etter avh. §14-2.
Er det mulig?? Avkastningskravet og renta på innskudd kan ikke være forskjellig. Det er klart du kommer opp med et forskjellig restultat da.. Avkastningskravet er jo den avkastningen man normalt forventer å ha. 5% var bare et eksempel. Da må du selvfølgelig også ta høyde for at avkastningen er nettopp 5%. Ikke sette 3,5% slik du gjør. Da må du heller mene at avkastningskravet jeg oppga ved beregning av nåverdien var for høyt. Det var jo dette som var "kravet". Om det er bankinnskudd, mindre i lån, sparing i akskje/fond.. Uansett, først må vi bli enige om avkastningskravet, så må selvfølgelig avkastningen være tilsvarende. Du bruker jo forskjellige forrutsetninger om du regner den ene eller andre vegen.
Når du sier at prisen på varmtvannet vil bli høyere vil dette også bli helt feil. Lønninger, boligpriser og alt annet vil også bli høyere da.. Det er jo derfor vi regner nåverdien, for å finne ut hva dette tapet i fremtiden er verdt NÅ.
Et eksempel: (tallene er ikke beregnet, bare sånn ca.) Det er like bra å få utbettalt de 72.000 nå som å få utbetalt 140.000 en gang i fremtiden. Det du regner på tilsvarer det samme som å få utbetalt 140.000 nå, 280.000 i fremtiden. Det blir for drøyt. Det blir som om hele regningen for varmvann de neste 50 årene detter i postkassen dag1.
Nå har jeg aldri sagt at det var dette som skulle avgjøre mangelen. Jeg mener det er idiotisk å i det hele tatt regne nåverdi, da vanlig rettspraksis er å komme frem til størrelsen på mangelen på en annen måte.
Differansen vil alltid være lik. Differansen vil ikke stige..
Føler dette blir feil på en eller annen måte, klarer bare ikke helt å sette fingen på det.
Men... Når man beregner nåverdi, som brakte oss hit, så tar avkastningskravet allerede hensyn til inflasjonen. (renta). Alle renter tar hensyn til inflasjon. Renta er bankens fortjeneste + inflasjon.
Det er jo hele poenget med nåverdiberegning. Å finne ut hva penger i fremtiden er verdt i dag.
Har du forstått at fremgangsmåten du beskriver undervurdeer effekten fordi du glemmer inflasjon ?
Et prisavslag på 72.000 kr blir for lavt.
La meg vise deg med et eksempel (kanskje du lærer noe, og kan forkaste DIN oppfattelse av nåverdi) Du gav et anslag om nåverdi på 72.000 kr for mangelen.
Dette ville gi følgende: Innskudd på 72.000 kr gir nominelle løpende renteinntekter etter skatt på ca. 2600 kr pr år (72.000*3,5%*(1-28%) (like beløp hvert år, men med redusert kjøpekraft).
Løpende v.vannskostnader vil koste 3.600 kr første år, og vil deretter øke løpende med inflasjon 2,5 % (altså, selv om v.v-kostnader stiger har de samme kjøpekraft).
* forutsetninger; inflasjon = 2,5 %, innskuddsrente 5 %, skatt 28 %, prisavslag 72.000 kr. (jeg har brukt ditt anslag på rente, noe som er litt for optimistisk i lys av dagens rentesituasjon. Ubalansen blir bare større dersom man bruker mer normale renteforutsetnnger for innskudd)
Her ser man at forskjellen mellom prisavslaget som skal utligne mangelen ikke gir stor nok avkastning til å betale for v.vannskostnadene. Forskjellen bare øker med årene. Ikke engang første året får man dekket kostnadene! Prisavslaget kan ikke ha balansert mangelen etter avh. §14-2.
Er det mulig? Hva tror du man skal med nåverdi? Dersom man ikke tar med nåverdi er det bare å
Differansen vil alltid være lik. Differansen vil ikke stige..
Føler dette blir feil på en eller annen måte, klarer bare ikke helt å sette fingen på det.
Men... Når man beregner nåverdi, som brakte oss hit, så tar avkastningskravet allerede hensyn til inflasjonen. (renta). Alle renter tar hensyn til inflasjon. Renta er bankens fortjeneste + inflasjon.
Det er jo hele poenget med nåverdiberegning. Å finne ut hva penger i fremtiden er verdt i dag.
Har du forstått at fremgangsmåten du beskriver undervurdeer effekten fordi du glemmer inflasjon ?
Et prisavslag på 72.000 kr blir for lavt.
La meg vise deg med et eksempel (kanskje du lærer noe, og kan forkaste DIN oppfattelse av nåverdi) Du gav et anslag om nåverdi på 72.000 kr for mangelen.
Dette ville gi følgende: Innskudd på 72.000 kr gir nominelle løpende renteinntekter etter skatt på ca. 2600 kr pr år (72.000*3,5%*(1-28%) (like beløp hvert år, men med redusert kjøpekraft).
Løpende v.vannskostnader vil koste 3.600 kr første år, og vil deretter øke løpende med inflasjon 2,5 % (altså, selv om v.v-kostnader stiger har de samme kjøpekraft).
* forutsetninger; inflasjon = 2,5 %, innskuddsrente 5 %, skatt 28 %, prisavslag 72.000 kr. (jeg har brukt ditt anslag på rente, noe som er litt for optimistisk i lys av dagens rentesituasjon. Ubalansen blir bare større dersom man bruker mer normale renteforutsetnnger for innskudd)
Her ser man at forskjellen mellom prisavslaget som skal utligne mangelen ikke gir stor nok avkastning til å betale for v.vannskostnadene. Forskjellen bare øker med årene. Ikke engang første året får man dekket kostnadene! Prisavslaget kan ikke ha balansert mangelen etter avh. §14-2.
Er det mulig?? Avkastningskravet og renta på innskudd kan ikke være forskjellig. Det er klart du kommer opp med et forskjellig restultat da.. Avkastningskravet er jo den avkastningen man normalt forventer å ha. 5% var bare et eksempel. Da må du selvfølgelig også ta høyde for at avkastningen er nettopp 5%. Ikke sette 3,5% slik du gjør. Da må du heller mene at avkastningskravet jeg oppga ved beregning av nåverdien var for høyt. Det var jo dette som var "kravet". Om det er bankinnskudd, mindre i lån, sparing i akskje/fond.. Uansett, først må vi bli enige om avkastningskravet, så må selvfølgelig avkastningen være tilsvarende. Du bruker jo forskjellige forrutsetninger om du regner den ene eller andre vegen.
Når du sier at prisen på varmtvannet vil bli høyere vil dette også bli helt feil. Lønninger, boligpriser og alt annet vil også bli høyere da.. Det er jo derfor vi regner nåverdien, for å finne ut hva dette tapet i fremtiden er verdt NÅ.
Et eksempel: (tallene er ikke beregnet, bare sånn ca.) Det er like bra å få utbettalt de 72.000 nå som å få utbetalt 140.000 en gang i fremtiden. Det du regner på tilsvarer det samme som å få utbetalt 140.000 nå, 280.000 i fremtiden. Det blir for drøyt. Det blir som om hele regningen for varmvann de neste 50 årene detter i postkassen dag1.
Nå har jeg aldri sagt at det var dette som skulle avgjøre mangelen. Jeg mener det er idiotisk å i det hele tatt regne nåverdi, da vanlig rettspraksis er å komme frem til størrelsen på mangelen på en annen måte.
Det er regnet med 5 % innskuddsrente. Renteinntekter beskattes med 28 %.
72.000 kr * 5 % = 3.600 kr Skatt av renteinntekt: 3.600*28%= 1008 kr Avkastning e. skatt til å betjene v.vannskostnader blir da. 2.592 kr (3600-1008).
Dette balanserer ikke mangelen etter §4-12 (2) engang første året!
Ubalansen blir bare værre og værre jo flere år som går, i og med at varmtvannskostnader vokser i takt med inflasjonen, mens avkastningen av prisavslaget er konstant.
(pst.: ser at jeg feilaktig har skrevet 3,5%, men det er beregnet med 5 % i eksempel. Skal rette dette etterpå)
Forventning om lønnsvekst til kjøper kan jo ikke selger ta med til fratrekk i mangelsvurdering. Det blir absurd.
Utifra hva du skriver har du nok ikke helt forstått nåverdibegrepet. La oss ta dette i aller enkleste form (med dine forutsetninger): I 2020 vil utgifter til samme årlige forbruk av varmtvann være 4609 kr (i 2020-kroner). Du må ha 2829 kr (i 2010 kr) i dag (NÅ) for å være like godt ut. Nåverdien av 4609 i 2020 er altså lik 2829 kr (altså mindre enn 3600 kr fordi årlig vv.kostnad er blitt diskontert med fordelen av å disponere pengene 10 år før utlegget kommer).
Beregningene som er blitt gjort er korrekte. De viser hvor galt det bærer av sted hvis man skulle komme til den feilslutning å tro at 72.000 kr balanserer mangelen.
Nåverdi er en modellmessig tilnærming. Boligkjøp er jo ikke akkurat noen homogen vare. Det blir en empirisk umulighet å gjøre sammenligninger med tilsvarende bolig med korrekt informasjon. En etasje opp eller ned i en blokk, eller nyoppusset bad kan jo ha større verdibetydning enn selve mangelen i dette tilfellet. I tillegg har du problemer med at forventninger og fremtidstro endres mens tiden løper. Tror nok man er nødt til å basere seg på en tilnærming for å ikke få tilfeldig resultater i bestemmelsen av prisavslaget.
Helt enig i det.
Grunnen til at loven er slik den er, som jeg prøvde å få deg til å tenke deg til tidligere, er at opplysningenene vanskelig kan fremlegges 100%. Tenk f.eks på størrelsen av tomta. Er denne 800 kvm eller er den 800,001 kvm? Drar selfølgelig eksempelet til et ytterpunkt for å vise at det er nødt til å være noe slingringsmonn. Hvor stort dette slingringsmonnet er blir avgjort av domstolene.
Samtidig har en megler gjerne 10-50 boliger (produkter om du vil) i sin portefølje til en hver tid. Flere av disse byttes ukentlig ut (1-3 nye oppdrag i uka i snitt). Alle disse "produktene" har helt forskjellige spesifikasjoner. Prøv å lage 100 salgsoppgaver i året, i en ellers meget travel hverdag, 100% korrekte. Man er ikke supermann heller. Derfor må det være en viss terskel før man har krav på erstatning/prisreduksjon o.l.
Man har kommune, takstmann, megler, selger som alle må holde tunga 100% bent i munnen til en vær tid.
De gangene megler gjør feil er det ikke fordi man prøver på dette.. Bare for å si det.
Noen som vet om en tjeneste som er 100% korrekt utført? Et produkt som er 100% perfekt?
Edit: Kjøper har også noe slingringsmonn. Om kjøper betaler 10min for sent, tror du dette regnes som forsinket betaling?? Har sikkert mange flere eksempler om jeg tenker meg om
For å bytte penger i dag mot penge i fremtiden (boliglån) ønsker banken kompensasjon for tre forhold:
1) Pengeverdien svekker seg over tid (inflasjon)
2) Konsum i dag er bedre enn konsum i morgen (likviditet)
3) Fare for at du ikke betaler tilbake ved konkurs (risiko)
Bankrenten hensyntar alle disse forholdene.
Sakens kjerne er jo at kjøper har fått en kontrantstrøm hun ikke hadde regnet med som en forutsetning for kjøpesum. Denne CF'en kan fremstilles i enten a) realtermer eller b) nominelle termer.
Altså i fremtiden kommer hun til å betale mer for varmtvannet enn 3.600 kr. Men målt i 2010-kr vil det være 3.600 kr (med mindre det blir en realprisvekst på energi)
a) realtermer (faste kroner)
2010: 3.600
2011: 3.600
2012: 3.600
.
.
.
20nn: 3.600
b) nominell termer (løpende kroner)
2010: 3.600
2011: 3.600*(1+2,5%)
2012: 3.600*(1+2,5%)^2
.
.
.
20nn: 3.600*(1+2,5%)^(nn-10)
Skal man beregne nåverdi av kontantstrøm a) må man bruke et realavkastningskrav. Skal man beregne nåverdi av b) må man bruke et nominelt avkastningskrav. Det må være samsvar mellom beløpet (mangelen) som skal kapitaliseres og avkastningskravet.
Det er faktisk litt som i mattetimene fra ungdomsskolen; man kan ikke blande epler og pærer ;-)
Alle er vel enige om at ikke alt blir perfekt hele tiden. Derfor har man et stort slingringsmonn som selger og megler. Det forstår og godtar kjøper. Slik må det også være. Hvis ikke hadde transaksjonskostnadene med å selge blitt svært høye ved at selger mått sikre seg bedre i salgsprosessen. Det er verken selger eller kjøpere tjent med på sikt. Dette slingringsmonnet må selvsagt balanseres mot den trygghet en kjøper trenger for å kunne stole på opplysningene som blir gitt i en salgsprosess. For en bolig til 2,5 mill kroner er det kanskje greit å gjøre feil i salgsprosessen et sted mellom 50.000 – 100.000 kr. Dette må vel være et tilstrekkelig slingringsmonn ?
Det å ikke få med seg varmtvannskostnadene som megler er ganske svakt. Energikostnader utgjør en ganske stor andel av husholdningsbudsjettet. For de fleste blir dette betydelig etter min mening.
Når det kommer til ansvar, så er det selvsagt vanskelig at alle skal gjøre ting 100 % hele tiden. Nå er det jo heller ikke slik. Tanken er vel at takstmann, megler og selger skal hjelpe hverandre og kontrollere hverandre. Hvis megler glipper på noe, er det fortsatt muligheter for at takstmann og selgeren oppdager samme feil. Sånn sett skal det glippe i flere ledd før det oppstår en mangel i salgsprosessen. Selger og melger er jo solidariske mtp feil og mangler ovenfor kjøper.
Hvis megler har for mange oppdrag slik at et blir vanskelig å holdet oversikten så er dette litt dumt. Dette kan jo ikke kjøper lastes for. Megler får jo nettopp betalt (ganske godt også etter min mening) for å ta ansvar for at opplysninger til markedet blir korrekte. Da må også megler ta kostnaden når vesentlige feil oppstår.
Har du forstått at fremgangsmåten du beskriver undervurdeer effekten fordi du glemmer inflasjon ?
Et prisavslag på 72.000 kr blir for lavt.
La meg vise deg med et eksempel (kanskje du lærer noe, og kan forkaste DIN oppfattelse av nåverdi)
Du gav et anslag om nåverdi på 72.000 kr for mangelen.
Dette ville gi følgende:
Innskudd på 72.000 kr gir nominelle løpende renteinntekter etter skatt på ca. 2600 kr pr år (72.000*5%*(1-28%)
(like beløp hvert år, men med redusert kjøpekraft).
Løpende v.vannskostnader vil koste 3.600 kr første år, og vil deretter øke løpende med inflasjon 2,5 % (altså, selv om v.v-kostnader stiger har de samme kjøpekraft).
År: Renteinntekter: Kostnader: Differanse:
2010 kr 2 592 kr 3 600 kr (1 008)
2011 kr 2 592 kr 3 690 kr (1 098)
2012 kr 2 592 kr 3 782 kr (1 190)
2013 kr 2 592 kr 3 877 kr (1 285)
2014 kr 2 592 kr 3 974 kr (1 382)
2015 kr 2 592 kr 4 073 kr (1 481)
2016 kr 2 592 kr 4 175 kr (1 583)
2017 kr 2 592 kr 4 279 kr (1 687)
2018 kr 2 592 kr 4 386 kr (1 794)
2019 kr 2 592 kr 4 496 kr (1 904)
2020 kr 2 592 kr 4 608 kr (2 016)
* forutsetninger; inflasjon = 2,5 %, innskuddsrente 5 %, skatt 28 %, prisavslag 72.000 kr.
(jeg har brukt ditt anslag på rente, noe som er litt for optimistisk i lys av dagens rentesituasjon. Ubalansen blir bare større dersom man bruker mer normale renteforutsetnnger for innskudd)
Her ser man at forskjellen mellom prisavslaget som skal utligne mangelen ikke gir stor nok avkastning til å betale for v.vannskostnadene.
Forskjellen bare øker med årene. Ikke engang første året får man dekket kostnadene!
Prisavslaget kan ikke ha balansert mangelen etter avh. §4-12.
Man må ikke glemme at det er stor forskjell på 300 kr og 300 kr/år.
Når det er "pr år" betyr det at betaling skal gjøres på nytt og på nytt og på nytt. Derfor blir den totale økonomiske forpliktelsen betydelig.
De som har vanskeligheter med å tro dette, kan jo teste det ut i pengemarkedet..
Forskjellen mellom 300 kr og 300 kr pr årkan illustreres slik:
1:
{300}
2:
{300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, 300, .... 300}
Har du fått snakket med advokat ?
Vi er stort sett enige. Eneste forskjellen er at jeg mener dette ikke er en vesentlig feil, mens du mener det er en vesentlig feil.
Er det mulig? Hva tror du man skal med nåverdi? Dersom man ikke tar med nåverdi er det bare å
Er det mulig?? Avkastningskravet og renta på innskudd kan ikke være forskjellig. Det er klart du kommer opp med et forskjellig restultat da.. Avkastningskravet er jo den avkastningen man normalt forventer å ha. 5% var bare et eksempel. Da må du selvfølgelig også ta høyde for at avkastningen er nettopp 5%. Ikke sette 3,5% slik du gjør. Da må du heller mene at avkastningskravet jeg oppga ved beregning av nåverdien var for høyt. Det var jo dette som var "kravet". Om det er bankinnskudd, mindre i lån, sparing i akskje/fond.. Uansett, først må vi bli enige om avkastningskravet, så må selvfølgelig avkastningen være tilsvarende. Du bruker jo forskjellige forrutsetninger om du regner den ene eller andre vegen.
Når du sier at prisen på varmtvannet vil bli høyere vil dette også bli helt feil. Lønninger, boligpriser og alt annet vil også bli høyere da.. Det er jo derfor vi regner nåverdien, for å finne ut hva dette tapet i fremtiden er verdt NÅ.
Et eksempel: (tallene er ikke beregnet, bare sånn ca.) Det er like bra å få utbettalt de 72.000 nå som å få utbetalt 140.000 en gang i fremtiden. Det du regner på tilsvarer det samme som å få utbetalt 140.000 nå, 280.000 i fremtiden. Det blir for drøyt. Det blir som om hele regningen for varmvann de neste 50 årene detter i postkassen dag1.
Nå har jeg aldri sagt at det var dette som skulle avgjøre mangelen. Jeg mener det er idiotisk å i det hele tatt regne nåverdi, da vanlig rettspraksis er å komme frem til størrelsen på mangelen på en annen måte.
Det er regnet med 5 % innskuddsrente. Renteinntekter beskattes med 28 %.
72.000 kr * 5 % = 3.600 kr
Skatt av renteinntekt: 3.600*28%= 1008 kr
Avkastning e. skatt til å betjene v.vannskostnader blir da. 2.592 kr (3600-1008).
Dette balanserer ikke mangelen etter §4-12 (2) engang første året!
Ubalansen blir bare værre og værre jo flere år som går, i og med at varmtvannskostnader vokser i takt med inflasjonen, mens avkastningen av prisavslaget er konstant.
(pst.: ser at jeg feilaktig har skrevet 3,5%, men det er beregnet med 5 % i eksempel. Skal rette dette etterpå)
Forventning om lønnsvekst til kjøper kan jo ikke selger ta med til fratrekk i mangelsvurdering. Det blir absurd.
Utifra hva du skriver har du nok ikke helt forstått nåverdibegrepet.
La oss ta dette i aller enkleste form (med dine forutsetninger):
I 2020 vil utgifter til samme årlige forbruk av varmtvann være 4609 kr (i 2020-kroner).
Du må ha 2829 kr (i 2010 kr) i dag (NÅ) for å være like godt ut.
Nåverdien av 4609 i 2020 er altså lik 2829 kr (altså mindre enn 3600 kr fordi årlig vv.kostnad er blitt diskontert med fordelen av å disponere pengene 10 år før utlegget kommer).
Beregningene som er blitt gjort er korrekte. De viser hvor galt det bærer av sted hvis man skulle komme til den feilslutning å tro at 72.000 kr balanserer mangelen.
Nåverdi er en modellmessig tilnærming. Boligkjøp er jo ikke akkurat noen homogen vare. Det blir en empirisk umulighet å gjøre sammenligninger med tilsvarende bolig med korrekt informasjon. En etasje opp eller ned i en blokk, eller nyoppusset bad kan jo ha større verdibetydning enn selve mangelen i dette tilfellet. I tillegg har du problemer med at forventninger og fremtidstro endres mens tiden løper. Tror nok man er nødt til å basere seg på en tilnærming for å ikke få tilfeldig resultater i bestemmelsen av prisavslaget.