Nå har jeg aldri sagt at det var dette som skulle avgjøre mangelen. Jeg mener det er idiotisk å i det hele tatt regne nåverdi, da vanlig rettspraksis er å komme frem til størrelsen på mangelen på en annen måte.
Er det mulig?? Avkastningskravet og renta på innskudd kan ikke være forskjellig. Det er klart du kommer opp med et forskjellig restultat da.. Avkastningskravet er jo den avkastningen man normalt forventer å ha. 5% var bare et eksempel. Da må du selvfølgelig også ta høyde for at avkastningen er nettopp 5%. Ikke sette 3,5% slik du gjør.
Renten og avkastningen er ikke forskjellig i eksemplet jeg viste deg. Jeg har ikke brukt 3,5 % slik du påstår (jeg skrev feil, men uttregning var korrekt. Korrigert innlegget mitt nå). Jeg brukte 5 % som du påstod i eksemplet. Med 5 % innskuddsrente i bank får du renteinntekt etter skatt på 2592 kr pr år.
Renteinntektene blir mindre enn uriktig opplysning som er på 3600 kr pr år.
Prisavslag på 72.000 kr kan derfor ikke være spesielt rettferdig slik du påstod ?
Hva synes du et rettferdig prisavslag burde være, og hvor går vesentlighetsgrensen ?
Et eksempel: (tallene er ikke beregnet, bare sånn ca.) Det er like bra å få utbettalt de 72.000 nå som å få utbetalt 140.000 en gang i fremtiden. Det du regner på tilsvarer det samme som å få utbetalt 140.000 nå, 280.000 i fremtiden. Det blir for drøyt. Det blir som om hele regningen for varmvann de neste 50 årene detter i postkassen dag1.
Istedenfor ca. tall har jeg beregnet dette eksakt. En må anta at prisen for samme forbruk av varmtvann vil stige minimum i takt med inflasjoen (si f.eks 2,5%)
ERGO: Hvis alle "fremtids"-regningene for varmtvann de neste 50 årene dumpet ned i postkassen på dag1, så ville den totale fakturasummen være ca. 350.000 kr (se utregning nedenfor).
Tror at et rimlig prisavslag for denne ulempen ligger nærmere 140.000 kr enn 72.000 kr.
Er du ikke enig ? Blir ikke 72.000 kr i dag litt "snaut", når megleren egentlig har påført kjøper en fremtidig økonomisk forpliktelse på over 350.000 kr.
Hva mener du er ulempen for kjøper (hvis du i det hele tatt mener det er noen ulempe?)? Mener du på alvor at ulempen balanseres med 72.000 kr ?
Prøv å tenke i disse baner: Dersom man hadde funnet drømmeleiligheten for 1.000.000 som hadde fellesutgifter på 200kr per måned. Jeg mener at de aller fleste hadde kjøpt leiligheten for 1.000.000 dersom fellesutgiftene var 500kr. Det er veldig få som leker matematikere når de er på boligjakt. De går først og fremst etter smak.
He he! Dette er jo alle meglers våte drøm; at boligkjøper betaler max betalingsvillighet for objektet. Slik henger ikke verden og markedet sammen.
I en budrunde/auksjon får du aldri høyere pris enn neste siste budgivers betalingsvillighet. Med andre ord; siste budgiver vil forsøke å opimalisere sitt bud ved å legge inn et bud marginalt over hva resten av markedet er villig til å betale. Dette er markedets psykologi.
Markedspris er her altså et sentralt tema, ikke hva en enkelt subjektiv kjøper måtte mene. Her er også rettspraksis ganske klar. Det er markedspris som skal legges til grunn. Markedspris har stor troverdighet ettersom dette oppstår i grensenpunktet mellom to uavhengige parter (armlengdes avstand), hvor selger ønsker høyest mulig pris, og kjøper ønsker lavest mulig pris. Disse markedskreftene er sterke å må tillegges stor betydning.
En må anta at markedet i gjennomsnitt oppfører seg rasjonelt. Markedet gir ikke bort 3.600 kr pr/år gratis ;-)
Markedet verdsetter en årlig pengestrøm på 3.600 kr til ca. 150.000 kr. Ikke engang i boligmarkedet gir man bort en så vesentlig pengesum gratis ;-)
Svar på din påstand må nesten bli: Selv om du personlig (subjektivt) synes leiligheten er verdt 1.000.000 kr, vil du alikvel ikke gi 1.000.000 kr, hvis du tror markedet ikke er villig til å gi mer enn 850.000 kr.
(Digresjon: Det er derfor salg uten budrunde blir så frustrerende for megler.....)
Matematikken prøver ikke å finne svar på hva hver enkelt subjektive aktør tenker, men forsøker å gi et svar på hvordan et objektiv marked fungerer i gjennomsnitt , der aktører forsøker å maksimere sin nytte og velferd.
Om korrekt kostnadsside hadde vært kjent ville kjøper enten gitt en lavere kjøpesum, eller avtalen ville ikke ha kommet i stand.
Jeg finner ikke noe rettspraksis som dekker dette temaet direkte, men jeg har lest et par dommer hvor lignende problemstilling har vært drøftet (høyere fellesgjeld en oppgitt). I de tilfellene har domstolen gått inn å sammenlignet hva tilsvarende objekt med lavere fellesgjeld i område er solgt for. Deretter har de funnet diferansen i salgssum på disse objektene og gitt selger erstatning.
Vil ikke det å sammenligne forskjellige salgpris på ulike boliger med ulik fellesgjeld ta med seg også andre forhold utover ulik fellesgjeld?
Hvorfor skulle ikke erstatningen bli forskjell mellom korrekt og uriktig opplyst fellesgjeld ? (enklere og mer ryddig)
10-20.000 i penger ja, men hvor mange timer? hvor mye bekymringer, usikkerhet og tvil??
tja... det kan du si.
Dette kan jo bli ganske bekymringsfult i fremtiden også hvis du IKKE foretar deg noe. Ubehagelig når man merker at man kanskje får ca. 150.000 kr MINDRE for sin boliginvestering ved vidresalg.
Dette tapet hadde jeg dyttet over på megler som faktisk har gjort feilen.
Er på reise og svarer fra en iPhone nå, så dette blir kort..
Du har nok rett i dette med nåverdiberegningene. Jeg har fra starten skrevet at jeg ikke er enig i at man skal bruke nåverdiberegning for å avgjøre hvor stor mangelen er. Man skal sammenligne med tilsvarende solgte objekt i området, å prøve å anta hva salgssummen hadde vært dersom felleskostnadene var opplyst korrekt. Det er ihvertfall det jeg tror domstolene hadde gjort, basert på lignende tilfeller. Deretter sammenligner man dette med den faktiske salgssummen. Om differansen er stor nok er dette en mangel. Aner ikke hvor grensa går, men det er en grense ut i fra 3-8(2).
Det blir feil å si at mangelen er 350.000 for leiligheten hadde aldri blitt solgt 350.000 lavere om felleskostnadene var opplyst korrekt.
Dersom kjøpesummen er 2.500.000, kan jeg tenke meg at mangelen må være rundt 100-150.000 før en får noen erstatning. Dette blir egentlig ren gjetting, men baserer meg litt på rettspraksis ved skjulte feil å mangler.
Lag deg en gratis demo-bruker på rettspraksis.no. De har copyright på dommene så jeg kan ikke lime dem inn her tror jeg.
10-20.000 i penger ja, men hvor mange timer? hvor mye bekymringer, usikkerhet og tvil??
tja... det kan du si.
Dette kan jo bli ganske bekymringsfult i fremtiden også hvis du IKKE foretar deg noe. Ubehagelig når man merker at man kanskje får ca. 150.000 kr MINDRE for sin boliginvestering ved vidresalg.
Dette tapet hadde jeg dyttet over på megler som faktisk har gjort feilen.
Umulig for oss å vite hvem sin feil det er basert på kjøpere opplysninger. Om megler har sendt salgsoppgaven for korrektur til selger, og selger ikke har rettet dette er det selgers feil.
http://www.byggebolig.no/index.php?topic=312.0
Hvordan gjør rettspraksis dette ?
Jeg forstår deg ikke helt. Hvordan kom du frem til at dette ikke var vesentlig uten å ta utgangspunkt i en nåverdibetraktning ?
Kan du gjenta, det har blitt mange påstander og en del uklarheter til nå. Litt usikker på hva du mener.
Renten og avkastningen er ikke forskjellig i eksemplet jeg viste deg.
Jeg har ikke brukt 3,5 % slik du påstår (jeg skrev feil, men uttregning var korrekt. Korrigert innlegget mitt nå). Jeg brukte 5 % som du påstod i eksemplet. Med 5 % innskuddsrente i bank får du renteinntekt etter skatt på 2592 kr pr år.
Renteinntektene blir mindre enn uriktig opplysning som er på 3600 kr pr år.
Prisavslag på 72.000 kr kan derfor ikke være spesielt rettferdig slik du påstod ?
Hva synes du et rettferdig prisavslag burde være, og hvor går vesentlighetsgrensen ?
(anta at leilighet koster 2.500.000 kr)
Istedenfor ca. tall har jeg beregnet dette eksakt.
En må anta at prisen for samme forbruk av varmtvann vil stige minimum i takt med inflasjoen (si f.eks 2,5%)
ERGO:
Hvis alle "fremtids"-regningene for varmtvann de neste 50 årene dumpet ned i postkassen på dag1, så ville den totale fakturasummen være ca. 350.000 kr (se utregning nedenfor).
Tror at et rimlig prisavslag for denne ulempen ligger nærmere 140.000 kr enn 72.000 kr.
Er du ikke enig ?
Blir ikke 72.000 kr i dag litt "snaut", når megleren egentlig har påført kjøper en fremtidig økonomisk forpliktelse på over 350.000 kr.
Hva mener du er ulempen for kjøper (hvis du i det hele tatt mener det er noen ulempe?)?
Mener du på alvor at ulempen balanseres med 72.000 kr ?
År Beløp
2010 kr 3 600
2011 kr 3 690
2012 kr 3 782
2013 kr 3 877
2014 kr 3 974
2015 kr 4 073
2016 kr 4 175
2017 kr 4 279
2018 kr 4 386
2019 kr 4 496
2020 kr 4 608
2021 kr 4 724
2022 kr 4 842
2023 kr 4 963
2024 kr 5 087
2025 kr 5 214
2026 kr 5 344
2027 kr 5 478
2028 kr 5 615
2029 kr 5 755
2030 kr 5 899
2031 kr 6 046
2032 kr 6 198
2033 kr 6 353
2034 kr 6 511
2035 kr 6 674
2036 kr 6 841
2037 kr 7 012
2038 kr 7 187
2039 kr 7 367
2040 kr 7 551
2041 kr 7 740
2042 kr 7 934
2043 kr 8 132
2044 kr 8 335
2045 kr 8 544
2046 kr 8 757
2047 kr 8 976
2048 kr 9 200
2049 kr 9 430
2050 kr 9 666
2051 kr 9 908
2052 kr 10 156
2053 kr 10 409
2054 kr 10 670
2055 kr 10 936
2056 kr 11 210
2057 kr 11 490
2058 kr 11 777
2059 kr 12 072
SUM: kr 350 944
He he!
Dette er jo alle meglers våte drøm; at boligkjøper betaler max betalingsvillighet for objektet.
Slik henger ikke verden og markedet sammen.
I en budrunde/auksjon får du aldri høyere pris enn neste siste budgivers betalingsvillighet. Med andre ord; siste budgiver vil forsøke å opimalisere sitt bud ved å legge inn et bud marginalt over hva resten av markedet er villig til å betale. Dette er markedets psykologi.
Markedspris er her altså et sentralt tema, ikke hva en enkelt subjektiv kjøper måtte mene. Her er også rettspraksis ganske klar. Det er markedspris som skal legges til grunn. Markedspris har stor troverdighet ettersom dette oppstår i grensenpunktet mellom to uavhengige parter (armlengdes avstand), hvor selger ønsker høyest mulig pris, og kjøper ønsker lavest mulig pris. Disse markedskreftene er sterke å må tillegges stor betydning.
En må anta at markedet i gjennomsnitt oppfører seg rasjonelt.
Markedet gir ikke bort 3.600 kr pr/år gratis ;-)
Markedet verdsetter en årlig pengestrøm på 3.600 kr til ca. 150.000 kr. Ikke engang i boligmarkedet gir man bort en så vesentlig pengesum gratis ;-)
Svar på din påstand må nesten bli:
Selv om du personlig (subjektivt) synes leiligheten er verdt 1.000.000 kr, vil du alikvel ikke gi 1.000.000 kr, hvis du tror markedet ikke er villig til å gi mer enn 850.000 kr.
(Digresjon: Det er derfor salg uten budrunde blir så frustrerende for megler.....)
Matematikken prøver ikke å finne svar på hva hver enkelt subjektive aktør tenker, men forsøker å gi et svar på hvordan et objektiv marked fungerer i gjennomsnitt , der aktører forsøker å maksimere sin nytte og velferd.
Vil ikke det å sammenligne forskjellige salgpris på ulike boliger med ulik fellesgjeld ta med seg også andre forhold utover ulik fellesgjeld?
Hvorfor skulle ikke erstatningen bli forskjell mellom korrekt og uriktig opplyst fellesgjeld ?
(enklere og mer ryddig)
Har du henvisning til en slik type dom ?
tja... det kan du si.
Dette kan jo bli ganske bekymringsfult i fremtiden også hvis du IKKE foretar deg noe.
Ubehagelig når man merker at man kanskje får ca. 150.000 kr MINDRE for sin boliginvestering ved vidresalg.
Dette tapet hadde jeg dyttet over på megler som faktisk har gjort feilen.
Du har nok rett i dette med nåverdiberegningene. Jeg har fra starten skrevet at jeg ikke er enig i at man skal bruke nåverdiberegning for å avgjøre hvor stor mangelen er. Man skal sammenligne med tilsvarende solgte objekt i området, å prøve å anta hva salgssummen hadde vært dersom felleskostnadene var opplyst korrekt. Det er ihvertfall det jeg tror domstolene hadde gjort, basert på lignende tilfeller. Deretter sammenligner man dette med den faktiske salgssummen. Om differansen er stor nok er dette en mangel. Aner ikke hvor grensa går, men det er en grense ut i fra 3-8(2).
Det blir feil å si at mangelen er 350.000 for leiligheten hadde aldri blitt solgt 350.000 lavere om felleskostnadene var opplyst korrekt.
Dersom kjøpesummen er 2.500.000, kan jeg tenke meg at mangelen må være rundt 100-150.000 før en får noen erstatning. Dette blir egentlig ren gjetting, men baserer meg litt på rettspraksis ved skjulte feil å
mangler.
Lag deg en gratis demo-bruker på rettspraksis.no. De har copyright på dommene så jeg kan ikke lime dem inn her tror jeg.
Umulig for oss å vite hvem sin feil det er basert på kjøpere opplysninger. Om megler har sendt salgsoppgaven for korrektur til selger, og selger ikke har rettet dette er det selgers feil.