Sjenert: Denne kalkylen tar jo utgangspunkt i at man skall få penger direkte i lomma for å anse at man "tjener" på dette. Det er et stort tankefeil du begår her. Hvis leieintekten overgår fasteutgifter + rente så er hver eneste krone utover det rente på din egen investering "fortjeneste" da det er er leieboer som betaler ned på ditt lån. Riktignok må man skyte in med penger selv, men dette er ren nedbetaling av lån = sparing hvis man antar at boligens verdi er stationær. Tar man verdistigning med i kalkylen (forsiktig 4% /år ) av 1,2mill. så er dette 48000/år og dette er kumulativt, dvs verdistigning neste år er 4% av 1,248 mill....(og i snitt er verdistigning i storbyer mer en 4%) Riktignok er dette ingenting du føles i lommeboka før du selger, men kan ha betydning f.eks ved refinansiering av lån og økt sikkerhet for andre lån.....
Her er mitt regnestykke: Leieinntekt: 8000 kr -Fellesutgifter: 2000 kr (på ingen måte utenkelig) = skattbar inntekt: 6000 kr -skatt 28 %: 1680 kr = inntekt: 4320
Dette kræsjer allerede med at nedbetaling av lån med renter kommer på 5000 kr i måneden (ditt eget regnestykke). Du må betale ut over leieinntekten for at lånet skal nedbetales. Bankens regnestykke (boliglånskalkulator på nett) sier at du må ut med 5655 kr i måneden dersom du skal låne 1,1 millioner med 3,75% rente (annuitet over 25 år). Da må du ut med over 1000 kr i måneden utover leieinntekt dersom fellesutgiftene er på 2000 kr i måneden.
Husk at man får skattefradrag for rentene, og at all -nedbetaling- av lånet og evt. verdistigning på leiligheten vil være "penger tjent". I tillegg vil leien kunne økes med røffly konsumprisindeksen, mens lånet beholder samme kroneverdien (-nedbetaling).
Signatur
Prøver å gjøre det skikkelig med en gang. Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Mulig jeg er sær, men jeg ville heller hatt 72% av verdistigningen enn ingen ting..
Om man går i null, eller kanskje må spytte inn noen kr hver mnd, så kan jeg ikke skjønne annet enn att dette vill være lønnsomt i lengden. (så lenge man ikke får noen voldsomme rentehopp eller att leien uteblir over lang tid)
Så lenge lånet blir nedbetalt og man har en evt. verdistigning så vill man jo sitte igjen med større verdier enn om man lar være.
Jeg skriver jo nettopp at det kan være lurt på lang sikt. På kort sikt er du helt avhengig av at markedet stiger og at renta forblir lav for at dette skal være lurt. Men dersom du leier ut i f.eks 3 år (før du selger) og må ut med 1300 kr av "egne" penger for å betale ned lån, så har du betalt nesten 50 000 kr selv. Dersom verdien på leiligheten etter disse 3 årene er 1 380 000 (15% verdistigning fra utgangspunktet), blir overskuddet etter skatt 129 600 kr. - 50 000 kr sitter du igjen med 79 600 kr i overskudd. Nå er salg som regel ikke helt gratis, så da mister du litt der.
Skulle derimot markedet falle eller renta stige kan man risikere å sitte i saksa. Jeg er ikke overbevist om at den evt inntjeningen matcher risikoen i "størrelse".
Personlig tror jeg det er bedre å leie ut leilighet dersom man har litt mer egenkapital på boligen enn det trådstarter har her.
Lett å forregne seg her. 1) Over tid vil ikke en en leilighet kunne stige så veldig mye mer enn den øvrige prisstigningen og lønninger i samfunnet. Det er en grense for hvor stor del av inntekten man kan bruke på å bo. Ser da bort i fra om man er "heldig" og kommer inn på en bunn eller ut på en topp..
2) Man må beregne kapitalkostnad, ikke bare lånekostnad. Egenkapitalen kunne jo feks stått i andre investeringer og gitt løpende rente.
3) Vedlikehold er ikke bare en malingskvett i ny og ne... Man bør også ta hensyn til langsiktig vedlikehold og slitasje (nytt bad, nytt kjøkken etc.). Lag en avskrivningsmodell for dette, så du ikke lurer deg selv.
4) Trekk også ut en timepris for all tid du bruker på utleie og vedlikehold.
Sjenert: Nå tenker du for abstrakt for min intelligens..... Hvorfor i all verden trekker du 50000fra verdiøkning etter skatt..... 129600 er ren gevinst (minus meglerutgifter etc) 50000 kommer i TILLEGG i og med at du har betalt ned lån med denne summen selv (og ikke bare det, du skall egentlig PLUSSE på ALL lån som er nedbetalt) Rigtignokk er dette ikke fortjeneste, men oppsparte midler som frigjøres etter salg.
Du kan ikke trekke den "egenbetalte" delen fra fortjenesten. Dette er IKKE en kostnad, uten oppsparing. Renter er kostnader på lån, nedbetaling er sparing - omtrent som å putte penger på en bankkonto.
Hyby: Du har mange gode poenger her. Leilighetskjøp er mere komplekst en bare lån og faste utgifter. Men spørsmålet er: finnes det noe som gir "sikker" høy avkastning over tid, og som man kan ta lån før å investere i... De fleste får vel ikke lån på 1,1 mill for å investere i aktier(uten sikkerhet i fast eiendom) så valget er: investere egenkapital (100000?) i noe eller 1,2 mill i bolig .... som vi har sett så er det meste utsatt for risiko og fluktuasjoner. Å investere i bolig er vel ofte et alternativ da man investerer i noe som er konkret og har vist seg å være noe av de sikreste over tid. Jeg la in 4%/år som verdistigning, dette er nok relativt greit da lønnstigning er vel nære 5% i Norge /år? Drar man nytte av "korrigeringer" i boligmarkedet så kan kalkylen være MEGET gunstig, og motsatt.....
Og til sjenert: boligkjøp er vel aldrig gunstig på kort sikt 1-3 år hvis man ikke gjør et røverkjøp eller timer seg riktig (boligkrakk) , dette på grunn av avgifter og meglerlønn etc . dette er nesten altid langsiktige investeringer/sparing dvs 5 år eller mer.
Jeg la in 4%/år som verdistigning, dette er nok relativt greit da lønnstigning er vel nære 5% i Norge /år? Drar man nytte av "korrigeringer" i boligmarkedet så kan kalkylen være MEGET gunstig, og motsatt.....
Vær klar over at det du forespegler her er en verdinedgang.
Hvis du kjøper feil sted kan det faktisk hende du taper verdi selv i et generelt stigende marked.
Tenk også på at slitasje/alder trekker leilighetsverdi ned. Jeg regner med at de nye energikravene vil være knusende for gamle hus.
Husk at når man vurderer investeringer må man ta med risiko. For det første, er 8000 realistisk leienivå? Kan du regne med å få leid ut hele tiden? Det må kalkuleres med oppussing mellom leietakere. Det kan skje noe med leieligheten som må repareres. Det må regnes med dårlige betalere. Det er kostnader med å skaffe nye leietakere osv osv. Sier ikke dette er en dum investering, men ser ikke at dette er med i regnestykkene som er foreslått her. Men bevares Olav Thon er rik han, så det går ann.
Denne kalkylen tar jo utgangspunkt i at man skall få penger direkte i lomma for å anse at man "tjener" på dette. Det er et stort tankefeil du begår her.
Hvis leieintekten overgår fasteutgifter + rente så er hver eneste krone utover det rente på din egen investering "fortjeneste" da det er er leieboer som betaler ned på ditt lån. Riktignok må man skyte in med penger selv, men dette er ren nedbetaling av lån = sparing hvis man antar at boligens verdi er stationær. Tar man verdistigning med i kalkylen (forsiktig 4% /år ) av 1,2mill. så er dette 48000/år og dette er kumulativt, dvs verdistigning neste år er 4% av 1,248 mill....(og i snitt er verdistigning i storbyer mer en 4%)
Riktignok er dette ingenting du føles i lommeboka før du selger, men kan ha betydning f.eks ved refinansiering av lån og økt sikkerhet for andre lån.....
MVH
Sakke
Husk at man får skattefradrag for rentene, og at all -nedbetaling- av lånet og evt. verdistigning på leiligheten vil være "penger tjent". I tillegg vil leien kunne økes med røffly konsumprisindeksen, mens lånet beholder samme kroneverdien (-nedbetaling).
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Jeg skriver jo nettopp at det kan være lurt på lang sikt. På kort sikt er du helt avhengig av at markedet stiger og at renta forblir lav for at dette skal være lurt. Men dersom du leier ut i f.eks 3 år (før du selger) og må ut med 1300 kr av "egne" penger for å betale ned lån, så har du betalt nesten 50 000 kr selv. Dersom verdien på leiligheten etter disse 3 årene er 1 380 000 (15% verdistigning fra utgangspunktet), blir overskuddet etter skatt 129 600 kr. - 50 000 kr sitter du igjen med 79 600 kr i overskudd. Nå er salg som regel ikke helt gratis, så da mister du litt der.
Skulle derimot markedet falle eller renta stige kan man risikere å sitte i saksa. Jeg er ikke overbevist om at den evt inntjeningen matcher risikoen i "størrelse".
Personlig tror jeg det er bedre å leie ut leilighet dersom man har litt mer egenkapital på boligen enn det trådstarter har her.
Det er nå min mening, men for all del...
Det er feil:
Her er mitt regnestykke:
Leieinntekt: 8000 kr
-Fellesutgifter: 2000 kr (på ingen måte utenkelig)
-Renter: 5000 kr
= inntekt: 1000 kr
-skatt 28 %: 280 kr
Og så kommer vel formueskatten...
1) Over tid vil ikke en en leilighet kunne stige så veldig mye mer enn den øvrige prisstigningen og lønninger i samfunnet. Det er en grense for hvor stor del av inntekten man kan bruke på å bo.
Ser da bort i fra om man er "heldig" og kommer inn på en bunn eller ut på en topp..
2) Man må beregne kapitalkostnad, ikke bare lånekostnad. Egenkapitalen kunne jo feks stått i andre investeringer og gitt løpende rente.
3) Vedlikehold er ikke bare en malingskvett i ny og ne... Man bør også ta hensyn til langsiktig vedlikehold og slitasje (nytt bad, nytt kjøkken etc.). Lag en avskrivningsmodell for dette, så du ikke lurer deg selv.
4) Trekk også ut en timepris for all tid du bruker på utleie og vedlikehold.
5) Skatter. +/-
Så kan du se hva du sitter igjen med...
Nå tenker du for abstrakt for min intelligens.....
Hvorfor i all verden trekker du 50000fra verdiøkning etter skatt.....
129600 er ren gevinst (minus meglerutgifter etc) 50000 kommer i TILLEGG i og med at du har betalt ned lån med denne summen selv (og ikke bare det, du skall egentlig PLUSSE på ALL lån som er nedbetalt) Rigtignokk er dette ikke fortjeneste, men oppsparte midler som frigjøres etter salg.
Du kan ikke trekke den "egenbetalte" delen fra fortjenesten. Dette er IKKE en kostnad, uten oppsparing. Renter er kostnader på lån, nedbetaling er sparing - omtrent som å putte penger på en bankkonto.
HAr du gode argument mot, så kom med de...
Sakke
Du har mange gode poenger her. Leilighetskjøp er mere komplekst en bare lån og faste utgifter.
Men spørsmålet er: finnes det noe som gir "sikker" høy avkastning over tid, og som man kan ta lån før å investere i... De fleste får vel ikke lån på 1,1 mill for å investere i aktier(uten sikkerhet i fast eiendom) så valget er: investere egenkapital (100000?) i noe eller 1,2 mill i bolig .... som vi har sett så er det meste utsatt for risiko og fluktuasjoner. Å investere i bolig er vel ofte et alternativ da man investerer i noe som er konkret og har vist seg å være noe av de sikreste over tid.
Jeg la in 4%/år som verdistigning, dette er nok relativt greit da lønnstigning er vel nære 5% i Norge /år? Drar man nytte av "korrigeringer" i boligmarkedet så kan kalkylen være MEGET gunstig, og motsatt.....
Og til sjenert:
boligkjøp er vel aldrig gunstig på kort sikt 1-3 år hvis man ikke gjør et røverkjøp eller timer seg riktig (boligkrakk) , dette på grunn av avgifter og meglerlønn etc . dette er nesten altid langsiktige investeringer/sparing dvs 5 år eller mer.
MVH
Sakke
Hvis du kjøper feil sted kan det faktisk hende du taper verdi selv i et generelt stigende marked.
Tenk også på at slitasje/alder trekker leilighetsverdi ned. Jeg regner med at de nye energikravene vil være knusende for gamle hus.