Min erfaring er at selv den hyggeligste familien kan etter måneder/år plutselig stenge døra og ikke prate med deg .. Da begynner jobben med å få inn pengene de skylder deg, krangling, forliksråd osv.
Sørg ihvertfall for en grundig og solid kontrakt, depositumskonto (VELDIG viktig), lei ut så lenge om gangen du klarer (3 år+) og til så få leietakere som mulig. Det vil ALLTID være noen problemer med enkelte leietakere, så jo færre du har jo mindre er sjansen for å få problemer.
Og til slutt, sett av penger for reparasjoner o.l., for plutselig trenger du rørlegger et par timer og da ryker noen måneders inntekt fort (ref forrige innlegg).
Generelt ønsker de fleste nordmenn å bli deltagere i nasjonalidrettsgrenen "eie egen bolig". Så litt gjennomtrekk må man regne med. Uansett hva folk sier når de snakker med deg. Nå vet ikke jeg hvordan leiemarkedet er i Elverum og omegn, men i Oslo er det såpass skivset at jeg vil anta at mange er villige til å lyve så det renner av de for å lande en leiekontrakt.
Litt flåsete sagt tror jeg mange av de som har tjent seg rike som hobbyspekulanter har blitt det fordi de ikke klarte å regne gjennom den faktiske kontantstrømmen i utgangspunktet og ting så svært mye mer lønnsomt ut enn hva det faktisk er. Disse har blitt reddet av verdistigningen slik at det ble svært så bra til slutt alikevel. Legg også til at nordmenn flest er urokkelige i troen på at boligpriser kun kan gå en vei - oppover - noe som ikke har veldig mye med virkeligheten å gjøre.
Hvis du er avdelingsbefal et eller annet sted i Nordnorge kan det være vanskelig for deg å overholde plikter som huseier (vedlikehold, etc). Et alternativ du kan se på er å bruke et firma som utleier. De tar en prosentandel av leieinntekten.
En kollega er utstasjonert i Midtøsten et par år med familien, de leier ut huset sitt her i Norge gjennom et firma. Det er bare snakk om noen promille av leieinntekten, men da slipper han alt ansvar. Dersom noen sier opp, finner firmaet nye leieboere. Dersom en lyspære ryker eller et eller annet er det firmaet de kontakter, og firmaet ordner opp.
Det kan fort bli dyrt hvis du må reise til Sør-Norge på kort varsel for å fikse et eller annet (med mindre du har familie/venner som kan gjøre det for deg, selvsagt).
Hvordan er utleiemarkedet der huset står? Er det i nærheten av studiested/store arbeidsplasser? Er det andre utleiere i området? Sjekk finn.no og hybel.no - er det hundrevis av ledige leiligheter til leie i området? I så fall kan det være vanskelig å få noen inn.
Hva skjer økonomisk hvis du står uten leieboere 2-3 mnd?
Det er alltid noen som sier at du skal leie ut til visse grupper (pensjonister, kristne jenter, etc) men faktum er at det finnes gode og dårlige leieboere på tvers av alle slike grupper. Det eneste du bør passe deg for er dårlige betalere, og noen grupper er dårligere betalere enn andre. Dersom leieboeren ikke betaler, har du et stort problem. Det kan ta måneder, og i noen tilfeller år, å kaste noen ut. Treffer du verste sort kan du fort stå der med 10 mnd uten leieinntekt, og et ødelagt hus som må totalrenoveres.
Et eksempel fra Bergen: En utleier jeg bodde hos hadde flere bygårder i Bergen. Han fortalte at han hadde leid ut et kollektiv til 4 personer, der den ene viste seg å være narkoman. Vedkommende hadde ikke møtt opp på visning selv, men noen andre hadde gått på visning for denne personen (det finnes mennesker som gjør slikt, i den tro at de gjør en god gjerning for den stakkars narkomane mot den onde hushaien). Kollektivet ble et offentlig sprøyterom, de tre andre leieboerne flyttet ut umiddelbart, og det tok over et halvt år å få kastet ut narkisen. Du må via skriftlige advarsler, til begjæring til namsmann osv osv helt til man endelig kan få begjært noen kastet ut. Og denne personen hadde også tilgang til gratis advokater gjennom en støtte-narkomane organisasjon. I mellomtiden førte dette til en rekke innbrudd i etasjene over og under denne leiligheten, og jeg antar at det ikke var så fristende å bo der heller.
Jeg ble fortalt dette et år etter at vedkommende var kastet ut, og leiligheten rehabilitert (den var ubeboelig etter denne episoden, blant annet hadde det vært branntilløp). Fortsatt stod det narkiser og hamret på døren ved jevne mellomrom i den tro at vedkommende fortsatt bodde der.
Dette er selvsagt worst case, men moralen er: Personlig oppmøte på visning, referanser fra tidligere leieforhold, magefølelse og forventet lengde på leieforholdet. Du vil ha de samme leieboerne så lenge som mulig. Skyter du gullfuglen får du inn noen ansvarlige voksne mennesker som tar vare på huset ditt, betaler i tide og bor der i mange år.
Det er forskjell på å leie ut møblert, delvis møblert og umøblert. Husker ikke detaljene i farten, men jeg mener at du som utleier har veldig få rettigheter dersom du leier ut umøblert kontra møblert. Du finner offentlig info om dette på nettet.
I budrunden: Sett et tak, og hold deg til det. Hvis budrunden går forbi ditt tak, så se deg rundt etter neste hus. Ellers er det vel ingen fasit for hvordan man vinner budrunden (bortsett fra å levere høyeste bud, selvsagt). Da vi kjøpte, valgte vi å øke med relativt høye sprang i håp om at andre i runden skulle tro at vi var forberedt på å gå veldig høyt. Vi fikk huset, men jeg er usikker på om det var oppførselen i budrunden som gjorde utslaget. Jeg tror mest at vi betalte en sum ingen andre var villige til å betale...
Ikke tro at megleren er en nøytral part i budrunden, selv om de liker å gi inntrykk av det. Og aldri, aldri overby deg selv. Megleren vil typisk si ting som at "nå er selger på gli her, jeg er sikker på at hvis du går opp til XX så slår han/hun til!" - men hvis du ikke har blitt overbydd er det ingen grunn til å by mer.
Kort tidsfrist på bud er bra, da slipper du å gå å vente - men jeg tror ikke det betyr mye for utfallet. Skulle du finne ut at du har gitt for lang tidsfrist, kan du ikke trekke budet - men du kan høyne ditt eget bud med kr 1,- og sette ny tidsfrist
I påvente av overtagelse av egen bolig har jeg leid rekkehus noen måneder (i Oslo). Typisk for mitt/utleiers tilfelle
- han hadde hatt ca like god inntekt ved å selge og sette pengene i banken, selv på dagens lave rentenivå - jeg har "påført" han utgifter i form av ny ventilator, ny komfyr, åpning av tett sluk i dusjen og fiksing av en dass tilsvarende over en månedsleie allerede. Ikke noe jeg har ødelagt, kun ting som ikke funket da jeg flyttet inn.
Utleier har eid boligen i mange år, så han har selvsagt tjent godt på det på verdistigningen. Imidlertid er han pokka nødt til å bo her i ett år før han kan selge for å realisere den gevinsten med mindre han har lyst til å betale ca 1.5 millioner kroner i gevinstskatt (han har eid boligen siden den ble bygd tidlig på 80-tallet).
Dette bare som et eksempel på at utelie av bolig ikke er veldig lukrativt om man ser på kontantstrømmen, samt at det kan medføre komplikasjoner å realisere gevinsten om det dreier seg om en bolig man ikke bor i selv ved evt salg.
Å leie ut seksjon i egen bolig er ekstremt lønnsomt, det er hevet over enhver tvil. Å kjøpe bolig for å leie ut er ikke så gunstig. En kompis av en kompis kjøpte forresten to boliger i Oslo på spekk for å leie ut. Den ene (en loftsleiliget) kom brannvesenet på inspeksjon og det ble 300.000 i utgifter til brannsikring. I den andre var hele fundamentet i bygården i ferd med å rase ut og sameiet måtte ta opp flerfoldige millioner i lån for å utbedre skadene. Vedkommende har selsvagt vært maks uheldig, men det viser bare at folk som tror at dette er risikofrie og lettjente penger lever i en drømmeverden eller ikke kan å regne. Om det var så enkelt og lønnsomt som enkelte vil ha det til hadde selvsagt boenhetene blitt kjøpt opp av proffer for lenge siden. Forskjellene på en profesjonell boliginvestor og en hobbyspekulant er i første tilfelle at vedkommende kan å regne og skjønner hva som skjer.
Det kan gå bra og det kan gå spektakulært til helvete. Om det blir det første eller siste avhenger av faktorer man i liten grad har kontroll over selv. Så lenge man kjøper ett bestemt objekt er heller ikke den generelle prisutviklingen veldig interessant, det er fullt mulig å betale for mye og gjøre et dårlig salg.
Den som kjøpte en leilighet jeg eide for 2.025.000 endte opp med å selge den for 1.780.000 to år senere. Bare den verdiendringen tilsvarer ca 20 års netto leieinntekter før løpende kostnader som vedlikehold, at boligen står tom etc etc
Jeg ville aldri anbefalt noen å kjøpe for utleie med mindre det dreier seg om en bolig de selv har tenkt å flytte inn i på sikt.
nåja rolfy. Vi kjøpte en leilighet i Oslo for 2.4 mill og leier den nå ut til fire studenter som har hvert sitt rom og felles stue, kjøkken og bad. Dette får vi 22k i måneden for og tjener ganske grovt på det.
Det gjelder å finne den rette leiligheten og ha en god plan for det hele. Jeg er ihvertfall enig i at det ikke er bare å kjøpe hva som helst for å leie ut og tro at man automatisk gjør god butikk.
Utleie i egen bolig kan være en hysterisk investering. En nabo har utleie under egen bolig..I etasjeskillet fra 1960 er det ingenting, ok det er en 30mm nisseul med papp på begge sider. Lyden går rett gjennom etasjeskillet. Vanlige stemmer går rett gjennom. En eiger sa at vanlig lett snorking går rett gjennom. Boligen har vært for salg 75% av tida og ligger nå ute som: bolig med utleie.(ca 3 mill) Slikt kan testes på visning med en vanlig radio.... Ofte er prisen oppjekket med 1 mill siden det er "utleie".. 100 stk "leieboere" innom og forsvunnet (gulv med bord på råbetong)...de siste innlegga var bra:ikke alt lønner seg når en følger et regnskap..
Vil begynne med å si at her sitter det mye kloke folk og folk med mye gode erfaringer som gjør meg mye klokere. Er ydmyk over at dere på fritiden gir meg så mye god hjelp, TAKK :D
For å starte et sted;
1. min mor og far bor i Elverum. De har sagt at de er meget villige til å hjelpe meg, det er faktisk de som skal flytte møblene inn i leiligheten for meg om jeg evnt. kjøper den, ettersom at jeg starter på jobb rett etter overtagelsen. Så om det skulle dukke opp noe ser jeg ikke på det som et stort problem.
--> Har møtt flere studenter som faktisk bor i løten og pendler til Elverum ettersom at det ikke har vært noe tilgjengelig i det hele tatt.
3. Når det gjelder intensjonen rundt boligen er den så enkel som dette: Jeg har faktisk ingen stor intensjon om å tjene store penger på dette, men har lenge hatt stor lyst til å kjøpe leilighet og drive med utleie, rett og slett på grunn å ha noe på siden å drive med. Det er selvfølgelig morsomt om den går i pluss.
4. Hva gjelder depositumskontoer, leie ut til en person og ikke 4, er min visjon følgende: - Jeg ser for meg at det vil være lettere å leie ut til en person enn 4, både mtp. depositumskontoer, en person å forholde seg til. Spørsmålene og tankene jeg trenger støtte til er dette: Ved å leie ut til en person, som feks. tar ansvaret i vennegjengen har den negative siden med at jeg tror det er vanskeligere å få den samme prisen. Om jeg var med 3 venner ville jeg synes at det er mye å belate 16.000 for en leilighet i måneden. Som enkeltperson ville jeg tenkt at 4.000 for leie ikke er så mye (dersom jeg leier ut til 4 individer og ikke en gruppe venner). Når det gjelder depositumskontoer er vel dette kun pålagt dersom jeg setter som krav at det skal betale depositum. Dette kan nok være lurt dersom det skulle dukke opp skader eller annet som leietager er ansvarlig for, men hvor viktig er det? Jeg leier lett ut til en gruppe venner dersom jeg får den samme prisen. Og tror dette er noe jeg kommer til å gå for. Men der har dere noen tanker rundt det.
5. Leie ut til riktige personer. Nå skal jeg ikke prate høyt, men mener selv jeg er en meget god menneskekjenner etter å ha jobbet som befal i forsvaret. dette gir meg hvertfall om ikke annet, en fordel. Jeg skal i tillegg til å ha visning a personlig intervju med den enkelte og samlet med alle som skal bo der. Hvor jeg skal gi dem mine forventninger, hva jeg krever (som også da står i leieavtalen) og hvordan det er mulig å være fleksibel begge veier. Jeg vil for eksempel si at jeg forstår at det som student noen ganger kan være lite penger en måned og at jeg kan være fleksibel den veien dersom jeg får noe tilbake. DVS. at om leietakeren har en god grunn, som at han har hatt reperasjon på bilen og lurer på om han kan vente en uke med å betale, vil jeg selvfølgelig si at dette ikke er noe problem. Dette er jo bare et eksempel på fleksibilitet. Tilbake forventer jeg at leietakerne tenker litt lurt. At de ikke har vorspill i juletider, starten av studentåret osv. når folk pleier å være ekstra drikkelystne. Jeg vil godta at de har vorspill, men da kun på en gruppe på inntil 10 personer og at det er stille klokka 11. Nachspiel er uaktuelt. Dette er ting jeg vil si på intervju, og enten får de godta det å leie, eller finne seg et annet sted. Jeg føler selv jeg er veldig flink til å følge opp kravene jeg stiller, og er det noe jeg kommer til å gjøre så er det nettopp det. Jeg er hjemme en gang i måneden omtrent, og noen ganger i lengre perioder pga. kurs og lignende på rena og føler at det ikke er urimelig av utleier å ta et besøk i måneden og prate med leietakerne samtidig som man sjekker at alt er på stell. Dette tror jeg bare faller posetivt begge veier, for leietaker og utleier.
6. Kjapp komentar økonomisk er at jeg ikke er avhengig av leieinntekter for å betale lånet. Jeg har en buffer på 200.000 på konto etter at leiligheten er kjøpt og møbelert, samtidig som at jeg på en måned med grunnlønn sitter igjen med en 4-5.000 uten å ha gjort noen grep for å prøve og spare. Noen måneder, som i desember i fjor fikk jeg en meget stor lønning og satt 35.000 rett på sparing. Det dette betyr for meg er at om jeg lever en måned hvor jeg går inn for å spare, har jeg råd til å betale hele lånet selv uten leieinntekter, og dette av en grunnlønn. Nå kan jo dette virke litt sånn, "lett sier du nå ja", men jeg har hvertfall meget gode muligheter når jeg tjener godt og mine faste utgifter hver måned er på rundt 2.000 - da med bolig, int, tv, strøm og mobil. Billig å bo i forsvaret :p
7. Når det gjelder leiligheten vil denne være fullt møbelert ved utleie. alt fra sofa, seng og til hvitevarer. Det jeg lurer på der er om det kan være greit å stille med bestikk, tallerkner osv i tillegg også? Vet hvertfall at jeg som student hadde satt stor pris på å flytte inn hvor alt er klart. TV stiller jeg ikke med, det ryker jo fort, det får de ta med selv.
8. Når det gjelder strøm, hva er lettest? Tenkte at det letteste er at jeg kanskje betaler regninga for strøm og netteleie. Deretter sender kopi av at regninga er betalt til utleiere slik at de kan føre øver det beløpet delt på 4. Eller skal jeg si at de må ordne det internt? At en tar ansvar, betaler og samler inn penger fra de andre? Der trenger jeg litt støtte, er helt blank der :p
9. Når det gjelder utleieavtalen, hva har man lov til? Kan jeg skrive ned en hel hau med restriksjoner, og så lenge leietaker godkjenner (skriver under) så er det gjeldene? Tenkte hvertfall å lage en beholdningslist på alt som er i leiligheten. Slik at når en flytter ut skal dette telles over igjen, mangler betaler av leietaker. På denne måten er det vel lettest å leie ut til en vennegjeng igjen, hvor en er ansvarlig slik at man faktisk kan kreve det. Ellers blir det vanskelig når flere folk har brukt det, flyttet inn og ut, osv. Erfaringer, kommentarer, tanker rundt det? Har nok nå etter alle gode innlegg og mer tenking selv falt på å leie ut til en person som er ansvarlig for en vennegjeng. Er jo også sånn at to av soverommene er mye større, slik at jeg evnt. måtte ha tatt litt mindre i enkeltleie for de mindre soverommene.
Dette ble mye tekst, men er det noe jeg vil si til slutt er det at jeg er utrolig motivert for å få til dette!
Håper det fortsetter å komme masse innspill, dette innlegget har jeg tjent mye på takk takk!
Depositum : Du bør ikke lure på dette. Krev depostium. Ferdig...
En tanke rundt mangler i inventar, og i grunn også bruk av strøm : Hvis du leier ut til 4 forskjellige, som deler både inventar og strøm, så vil alle kunne skylde på hverandre hvis noe blir borte. Kanskje er det enklere å ta litt ekstra betalt og leie ut inkludert strøm? Du løper da en risiko for at leietakerene gir blaffen, og bruker massevis. Det kan fort gå mye hvis de setter ovnene på 25C og lufter godt mens de dusjer 2 timer hver.
Det er dessverre IKKE sånn at "alt er greit" bare leietaker underskriver på det. Her er det mange som kan mer enn meg, men det er mange fallgruver, og lett å trå feil. Jeg tror det f.eks. kun er strøm og en ting til du kan ta betalt for i tillegg til utleien. Du kan f.eks. ikke ta ekstra for internettilgang. Hvis du har avtalt det, og leietaker har underskrevet, kan leietaker på et senere tidspunkt hevde dette ulovlig, og kreve pengene tilbakebetalt.
Og så en kommentar til at det ikke var kommunale avgifter i regnestykket : Regnestykket tar høyde for ganske mye høyere innkjøpspris enn prisantydningen, så det er lagt inn en ganske god buffer der. Salgsprisen vet man selvsagt ikke før leiligheten faktisk er solgt.
Signatur
Prøver å gjøre det skikkelig med en gang. Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
For hver 100.000 kroner prisen går opp eller ned så øker/minker de månedlige rentekostnadene med 330 kroner etter skatt (ned rentenivå på 5.5%) så det har ikke veldig mye å si for lønnsomheten i prosjektet.
Det forekommer meg for øvrig underlig å kjøpe en leilighet for utleie "for å ha noe å drive med" når man selv bor 200 mil unna, men hver mann sin lyst.
Og så alle de kravene utleier hadde tenkt å stille til leietakere: De fremstår som merkelige, umulige å håndheve og uten at jeg er jurist kan jeg aldri tenke meg at brudd på de gir muligheter for noen sanksjoner. Leier man en bolig har man lov til å bruke den til boligformål og utleier har ingen verdens ting med hvor mange personer leietager ønsker å invitere på besøk. Ditto om leietager ønsker å ha Nachspiel en gang i blant. Hva skal du gjøre? Komme på uanmeldte inspeksjoner? Betale naboene for å være en lokal filial av Stasi og rapportere alt som skjer?
Rent juridisk kan jeg forstå at det kan være vanskelig å håndheve disse oppfordringene. Men, min mening er at i løpet av et intervju må man kunne høre med leietaker hva han synes, et godt spørsmål vil jo kunne være hvordan leietaker ser det for seg med nettopp fester? Ja, så kan han vel bare juge og høres helt avholds ut, men jeg tror at dersom jeg får fler enn 10 personer som vil leie, skal jeg nok ha gode muligheter til å hvertfall plukke ut de beste med gode intervju.
Jeg synes ikke det er rart å leie ut for å ha en hobby. Dette er et prosjekt og man må være forbredt på tap. Å bo såpass langt unna tror jeg heller ei er et problem da mine foreldre bor i samme by og jeg er hjemme engang i måneden. Hvor ofte er dere som leier innom på besøk? Tviler da at det er mer enn en gang i måneden. I tillegg om det skulle dukke opp noe har jeg handlekraftige foreldre som har sagt at de gledelig vil bistå meg
Sørg ihvertfall for en grundig og solid kontrakt, depositumskonto (VELDIG viktig), lei ut så lenge om gangen du klarer (3 år+) og til så få leietakere som mulig. Det vil ALLTID være noen problemer med enkelte leietakere, så jo færre du har jo mindre er sjansen for å få problemer.
Og til slutt, sett av penger for reparasjoner o.l., for plutselig trenger du rørlegger et par timer og da ryker noen måneders inntekt fort (ref forrige innlegg).
Litt flåsete sagt tror jeg mange av de som har tjent seg rike som hobbyspekulanter har blitt det fordi de ikke klarte å regne gjennom den faktiske kontantstrømmen i utgangspunktet og ting så svært mye mer lønnsomt ut enn hva det faktisk er. Disse har blitt reddet av verdistigningen slik at det ble svært så bra til slutt alikevel. Legg også til at nordmenn flest er urokkelige i troen på at boligpriser kun kan gå en vei - oppover - noe som ikke har veldig mye med virkeligheten å gjøre.
En kollega er utstasjonert i Midtøsten et par år med familien, de leier ut huset sitt her i Norge gjennom et firma. Det er bare snakk om noen promille av leieinntekten, men da slipper han alt ansvar. Dersom noen sier opp, finner firmaet nye leieboere. Dersom en lyspære ryker eller et eller annet er det firmaet de kontakter, og firmaet ordner opp.
Det kan fort bli dyrt hvis du må reise til Sør-Norge på kort varsel for å fikse et eller annet (med mindre du har familie/venner som kan gjøre det for deg, selvsagt).
Hvordan er utleiemarkedet der huset står? Er det i nærheten av studiested/store arbeidsplasser? Er det andre utleiere i området? Sjekk finn.no og hybel.no - er det hundrevis av ledige leiligheter til leie i området? I så fall kan det være vanskelig å få noen inn.
Hva skjer økonomisk hvis du står uten leieboere 2-3 mnd?
Det er alltid noen som sier at du skal leie ut til visse grupper (pensjonister, kristne jenter, etc) men faktum er at det finnes gode og dårlige leieboere på tvers av alle slike grupper. Det eneste du bør passe deg for er dårlige betalere, og noen grupper er dårligere betalere enn andre. Dersom leieboeren ikke betaler, har du et stort problem. Det kan ta måneder, og i noen tilfeller år, å kaste noen ut. Treffer du verste sort kan du fort stå der med 10 mnd uten leieinntekt, og et ødelagt hus som må totalrenoveres.
Et eksempel fra Bergen: En utleier jeg bodde hos hadde flere bygårder i Bergen. Han fortalte at han hadde leid ut et kollektiv til 4 personer, der den ene viste seg å være narkoman. Vedkommende hadde ikke møtt opp på visning selv, men noen andre hadde gått på visning for denne personen (det finnes mennesker som gjør slikt, i den tro at de gjør en god gjerning for den stakkars narkomane mot den onde hushaien). Kollektivet ble et offentlig sprøyterom, de tre andre leieboerne flyttet ut umiddelbart, og det tok over et halvt år å få kastet ut narkisen. Du må via skriftlige advarsler, til begjæring til namsmann osv osv helt til man endelig kan få begjært noen kastet ut. Og denne personen hadde også tilgang til gratis advokater gjennom en støtte-narkomane organisasjon. I mellomtiden førte dette til en rekke innbrudd i etasjene over og under denne leiligheten, og jeg antar at det ikke var så fristende å bo der heller.
Jeg ble fortalt dette et år etter at vedkommende var kastet ut, og leiligheten rehabilitert (den var ubeboelig etter denne episoden, blant annet hadde det vært branntilløp). Fortsatt stod det narkiser og hamret på døren ved jevne mellomrom i den tro at vedkommende fortsatt bodde der.
Dette er selvsagt worst case, men moralen er: Personlig oppmøte på visning, referanser fra tidligere leieforhold, magefølelse og forventet lengde på leieforholdet. Du vil ha de samme leieboerne så lenge som mulig. Skyter du gullfuglen får du inn noen ansvarlige voksne mennesker som tar vare på huset ditt, betaler i tide og bor der i mange år.
Det er forskjell på å leie ut møblert, delvis møblert og umøblert. Husker ikke detaljene i farten, men jeg mener at du som utleier har veldig få rettigheter dersom du leier ut umøblert kontra møblert. Du finner offentlig info om dette på nettet.
I budrunden: Sett et tak, og hold deg til det. Hvis budrunden går forbi ditt tak, så se deg rundt etter neste hus. Ellers er det vel ingen fasit for hvordan man vinner budrunden (bortsett fra å levere høyeste bud, selvsagt). Da vi kjøpte, valgte vi å øke med relativt høye sprang i håp om at andre i runden skulle tro at vi var forberedt på å gå veldig høyt. Vi fikk huset, men jeg er usikker på om det var oppførselen i budrunden som gjorde utslaget. Jeg tror mest at vi betalte en sum ingen andre var villige til å betale...
Ikke tro at megleren er en nøytral part i budrunden, selv om de liker å gi inntrykk av det. Og aldri, aldri overby deg selv. Megleren vil typisk si ting som at "nå er selger på gli her, jeg er sikker på at hvis du går opp til XX så slår han/hun til!" - men hvis du ikke har blitt overbydd er det ingen grunn til å by mer.
Kort tidsfrist på bud er bra, da slipper du å gå å vente - men jeg tror ikke det betyr mye for utfallet. Skulle du finne ut at du har gitt for lang tidsfrist, kan du ikke trekke budet - men du kan høyne ditt eget bud med kr 1,- og sette ny tidsfrist
- han hadde hatt ca like god inntekt ved å selge og sette pengene i banken, selv på dagens lave rentenivå
- jeg har "påført" han utgifter i form av ny ventilator, ny komfyr, åpning av tett sluk i dusjen og fiksing av en dass tilsvarende over en månedsleie allerede. Ikke noe jeg har ødelagt, kun ting som ikke funket da jeg flyttet inn.
Utleier har eid boligen i mange år, så han har selvsagt tjent godt på det på verdistigningen. Imidlertid er han pokka nødt til å bo her i ett år før han kan selge for å realisere den gevinsten med mindre han har lyst til å betale ca 1.5 millioner kroner i gevinstskatt (han har eid boligen siden den ble bygd tidlig på 80-tallet).
Dette bare som et eksempel på at utelie av bolig ikke er veldig lukrativt om man ser på kontantstrømmen, samt at det kan medføre komplikasjoner å realisere gevinsten om det dreier seg om en bolig man ikke bor i selv ved evt salg.
Å leie ut seksjon i egen bolig er ekstremt lønnsomt, det er hevet over enhver tvil. Å kjøpe bolig for å leie ut er ikke så gunstig. En kompis av en kompis kjøpte forresten to boliger i Oslo på spekk for å leie ut. Den ene (en loftsleiliget) kom brannvesenet på inspeksjon og det ble 300.000 i utgifter til brannsikring. I den andre var hele fundamentet i bygården i ferd med å rase ut og sameiet måtte ta opp flerfoldige millioner i lån for å utbedre skadene. Vedkommende har selsvagt vært maks uheldig, men det viser bare at folk som tror at dette er risikofrie og lettjente penger lever i en drømmeverden eller ikke kan å regne. Om det var så enkelt og lønnsomt som enkelte vil ha det til hadde selvsagt boenhetene blitt kjøpt opp av proffer for lenge siden. Forskjellene på en profesjonell boliginvestor og en hobbyspekulant er i første tilfelle at vedkommende kan å regne og skjønner hva som skjer.
Det kan gå bra og det kan gå spektakulært til helvete. Om det blir det første eller siste avhenger av faktorer man i liten grad har kontroll over selv. Så lenge man kjøper ett bestemt objekt er heller ikke den generelle prisutviklingen veldig interessant, det er fullt mulig å betale for mye og gjøre et dårlig salg.
Den som kjøpte en leilighet jeg eide for 2.025.000 endte opp med å selge den for 1.780.000 to år senere. Bare den verdiendringen tilsvarer ca 20 års netto leieinntekter før løpende kostnader som vedlikehold, at boligen står tom etc etc
Jeg ville aldri anbefalt noen å kjøpe for utleie med mindre det dreier seg om en bolig de selv har tenkt å flytte inn i på sikt.
Det gjelder å finne den rette leiligheten og ha en god plan for det hele. Jeg er ihvertfall enig i at det ikke er bare å kjøpe hva som helst for å leie ut og tro at man automatisk gjør god butikk.
Vil begynne med å si at her sitter det mye kloke folk og folk med mye gode erfaringer som gjør meg mye klokere. Er ydmyk over at dere på fritiden gir meg så mye god hjelp, TAKK :D
For å starte et sted;
1. min mor og far bor i Elverum. De har sagt at de er meget villige til å hjelpe meg, det er faktisk de som skal flytte møblene inn i leiligheten for meg om jeg evnt. kjøper den, ettersom at jeg starter på jobb rett etter overtagelsen. Så om det skulle dukke opp noe ser jeg ikke på det som et stort problem.
2. Utleiemarkedet i elverum er meget godt og det er per i dag flere studenter som trenger boliger, enn boliger tilgjengelig. En artikkel om dette var nylig ute i lokalavisen;
http://www.ostlendingen.no/nyheter/elverum/stort-behov-for-studenthybler-1.6372095
--> Har møtt flere studenter som faktisk bor i løten og pendler til Elverum ettersom at det ikke har vært noe tilgjengelig i det hele tatt.
3. Når det gjelder intensjonen rundt boligen er den så enkel som dette: Jeg har faktisk ingen stor intensjon om å tjene store penger på dette, men har lenge hatt stor lyst til å kjøpe leilighet og drive med utleie, rett og slett på grunn å ha noe på siden å drive med. Det er selvfølgelig morsomt om den går i pluss.
4. Hva gjelder depositumskontoer, leie ut til en person og ikke 4, er min visjon følgende:
- Jeg ser for meg at det vil være lettere å leie ut til en person enn 4, både mtp. depositumskontoer, en person å forholde seg til. Spørsmålene og tankene jeg trenger støtte til er dette:
Ved å leie ut til en person, som feks. tar ansvaret i vennegjengen har den negative siden med at jeg tror det er vanskeligere å få den samme prisen. Om jeg var med 3 venner ville jeg synes at det er mye å belate 16.000 for en leilighet i måneden. Som enkeltperson ville jeg tenkt at 4.000 for leie ikke er så mye (dersom jeg leier ut til 4 individer og ikke en gruppe venner). Når det gjelder depositumskontoer er vel dette kun pålagt dersom jeg setter som krav at det skal betale depositum. Dette kan nok være lurt dersom det skulle dukke opp skader eller annet som leietager er ansvarlig for, men hvor viktig er det? Jeg leier lett ut til en gruppe venner dersom jeg får den samme prisen. Og tror dette er noe jeg kommer til å gå for. Men der har dere noen tanker rundt det.
5. Leie ut til riktige personer. Nå skal jeg ikke prate høyt, men mener selv jeg er en meget god menneskekjenner etter å ha jobbet som befal i forsvaret. dette gir meg hvertfall om ikke annet, en fordel. Jeg skal i tillegg til å ha visning a personlig intervju med den enkelte og samlet med alle som skal bo der. Hvor jeg skal gi dem mine forventninger, hva jeg krever (som også da står i leieavtalen) og hvordan det er mulig å være fleksibel begge veier. Jeg vil for eksempel si at jeg forstår at det som student noen ganger kan være lite penger en måned og at jeg kan være fleksibel den veien dersom jeg får noe tilbake. DVS. at om leietakeren har en god grunn, som at han har hatt reperasjon på bilen og lurer på om han kan vente en uke med å betale, vil jeg selvfølgelig si at dette ikke er noe problem. Dette er jo bare et eksempel på fleksibilitet. Tilbake forventer jeg at leietakerne tenker litt lurt. At de ikke har vorspill i juletider, starten av studentåret osv. når folk pleier å være ekstra drikkelystne. Jeg vil godta at de har vorspill, men da kun på en gruppe på inntil 10 personer og at det er stille klokka 11. Nachspiel er uaktuelt. Dette er ting jeg vil si på intervju, og enten får de godta det å leie, eller finne seg et annet sted. Jeg føler selv jeg er veldig flink til å følge opp kravene jeg stiller, og er det noe jeg kommer til å gjøre så er det nettopp det. Jeg er hjemme en gang i måneden omtrent, og noen ganger i lengre perioder pga. kurs og lignende på rena og føler at det ikke er urimelig av utleier å ta et besøk i måneden og prate med leietakerne samtidig som man sjekker at alt er på stell. Dette tror jeg bare faller posetivt begge veier, for leietaker og utleier.
6. Kjapp komentar økonomisk er at jeg ikke er avhengig av leieinntekter for å betale lånet. Jeg har en buffer på 200.000 på konto etter at leiligheten er kjøpt og møbelert, samtidig som at jeg på en måned med grunnlønn sitter igjen med en 4-5.000 uten å ha gjort noen grep for å prøve og spare. Noen måneder, som i desember i fjor fikk jeg en meget stor lønning og satt 35.000 rett på sparing. Det dette betyr for meg er at om jeg lever en måned hvor jeg går inn for å spare, har jeg råd til å betale hele lånet selv uten leieinntekter, og dette av en grunnlønn. Nå kan jo dette virke litt sånn, "lett sier du nå ja", men jeg har hvertfall meget gode muligheter når jeg tjener godt og mine faste utgifter hver måned er på rundt 2.000 - da med bolig, int, tv, strøm og mobil. Billig å bo i forsvaret :p
7. Når det gjelder leiligheten vil denne være fullt møbelert ved utleie. alt fra sofa, seng og til hvitevarer. Det jeg lurer på der er om det kan være greit å stille med bestikk, tallerkner osv i tillegg også? Vet hvertfall at jeg som student hadde satt stor pris på å flytte inn hvor alt er klart. TV stiller jeg ikke med, det ryker jo fort, det får de ta med selv.
8. Når det gjelder strøm, hva er lettest? Tenkte at det letteste er at jeg kanskje betaler regninga for strøm og netteleie. Deretter sender kopi av at regninga er betalt til utleiere slik at de kan føre øver det beløpet delt på 4. Eller skal jeg si at de må ordne det internt? At en tar ansvar, betaler og samler inn penger fra de andre? Der trenger jeg litt støtte, er helt blank der :p
9. Når det gjelder utleieavtalen, hva har man lov til? Kan jeg skrive ned en hel hau med restriksjoner, og så lenge leietaker godkjenner (skriver under) så er det gjeldene? Tenkte hvertfall å lage en beholdningslist på alt som er i leiligheten. Slik at når en flytter ut skal dette telles over igjen, mangler betaler av leietaker. På denne måten er det vel lettest å leie ut til en vennegjeng igjen, hvor en er ansvarlig slik at man faktisk kan kreve det. Ellers blir det vanskelig når flere folk har brukt det, flyttet inn og ut, osv. Erfaringer, kommentarer, tanker rundt det? Har nok nå etter alle gode innlegg og mer tenking selv falt på å leie ut til en person som er ansvarlig for en vennegjeng. Er jo også sånn at to av soverommene er mye større, slik at jeg evnt. måtte ha tatt litt mindre i enkeltleie for de mindre soverommene.
Dette ble mye tekst, men er det noe jeg vil si til slutt er det at jeg er utrolig motivert for å få til dette!
Håper det fortsetter å komme masse innspill, dette innlegget har jeg tjent mye på
En tanke rundt mangler i inventar, og i grunn også bruk av strøm : Hvis du leier ut til 4 forskjellige, som deler både inventar og strøm, så vil alle kunne skylde på hverandre hvis noe blir borte.
Kanskje er det enklere å ta litt ekstra betalt og leie ut inkludert strøm? Du løper da en risiko for at leietakerene gir blaffen, og bruker massevis. Det kan fort gå mye hvis de setter ovnene på 25C og lufter godt mens de dusjer 2 timer hver.
Det er dessverre IKKE sånn at "alt er greit" bare leietaker underskriver på det. Her er det mange som kan mer enn meg, men det er mange fallgruver, og lett å trå feil. Jeg tror det f.eks. kun er strøm og en ting til du kan ta betalt for i tillegg til utleien. Du kan f.eks. ikke ta ekstra for internettilgang. Hvis du har avtalt det, og leietaker har underskrevet, kan leietaker på et senere tidspunkt hevde dette ulovlig, og kreve pengene tilbakebetalt.
Og så en kommentar til at det ikke var kommunale avgifter i regnestykket : Regnestykket tar høyde for ganske mye høyere innkjøpspris enn prisantydningen, så det er lagt inn en ganske god buffer der. Salgsprisen vet man selvsagt ikke før leiligheten faktisk er solgt.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Det forekommer meg for øvrig underlig å kjøpe en leilighet for utleie "for å ha noe å drive med" når man selv bor 200 mil unna, men hver mann sin lyst.
Og så alle de kravene utleier hadde tenkt å stille til leietakere: De fremstår som merkelige, umulige å håndheve og uten at jeg er jurist kan jeg aldri tenke meg at brudd på de gir muligheter for noen sanksjoner. Leier man en bolig har man lov til å bruke den til boligformål og utleier har ingen verdens ting med hvor mange personer leietager ønsker å invitere på besøk. Ditto om leietager ønsker å ha Nachspiel en gang i blant. Hva skal du gjøre? Komme på uanmeldte inspeksjoner? Betale naboene for å være en lokal filial av Stasi og rapportere alt som skjer?
Rent juridisk kan jeg forstå at det kan være vanskelig å håndheve disse oppfordringene.
Men, min mening er at i løpet av et intervju må man kunne høre med leietaker hva han synes, et godt spørsmål vil jo kunne være hvordan leietaker ser det for seg med nettopp fester?
Ja, så kan han vel bare juge og høres helt avholds ut, men jeg tror at dersom jeg får fler enn 10 personer som vil leie, skal jeg nok ha gode muligheter til å hvertfall plukke ut de beste med gode intervju.
Jeg synes ikke det er rart å leie ut for å ha en hobby. Dette er et prosjekt og man må være forbredt på tap.
Å bo såpass langt unna tror jeg heller ei er et problem da mine foreldre bor i samme by og jeg er hjemme engang i måneden. Hvor ofte er dere som leier innom på besøk? Tviler da at det er mer enn en gang i måneden.
I tillegg om det skulle dukke opp noe har jeg handlekraftige foreldre som har sagt at de gledelig vil bistå meg