7,090
11
0
Kjøpe utleiebolig
19
0
Vurderer å kjøpe en enebolig for utleie. Boligen er bygd på midten av 60-tallet og vurderer å legge inn bud på omkring 2.2-2.3 mill. Boligen kan leies ut uten større utbedringer og vil gi leieinntekter på totalt ca.14-15000 pr måned. Har mulighet til å kunne renovere huset (etterisolere,skifte vinduer, kjøkken, bad,samt alle overflater.) uten å leie inn dyr arbeidskraft, og med rimelige materialpriser. Huset har to hybler, og en leilighet på ca. 85 m2. Huset ligger svært sentralt, og det er altfor lite utleieboliger i området. Noen ideer om dette vil være en fornuftig investering ???
La oss si at prisen ender på 2,5 mill med omkostninger.
Hvis man tar utgangspunkt i en rente etter skattefradrag på 3%, diverse kommunale avgifter for vann,kloakk, renovasjon og feiing, forsikringer, en liten diversepost, litt egeninnsats på vedlikehold, samt 10 utleiemåneder pr år i snitt, burde du gå så vidt i pluss. Det er et ypperlig utgangspunkt. Du skatter 28% av leieinntektene som blir igjen etter at du har trukket fra det du kan klare å finne på, inkludert egeninnsats.
For hvert år stiger verdien på boligen, la oss si 3-4% i snitt pr. år.
For hvert år stiger leieinntektene med omtrent det samme.
Etter 5 år er dette god butikk og etter 10 år er det en pengemaskin.
På den annen side:
-Prisene på eiendom kan gå ned selv om det er lite sannsynlig. (det bygges for lite boliger for øyeblikket)
- Du kan få inn leieboere fra helvete.
- Politikerne kan endre skattereglene.
- Huset kan være i vesentlig dårligere forfatning enn hva du er klar over.
- Utleie er en bryderifaktor, spesielt hvis du bor et stykke unna utleieboligen.
men alt i alt? Er du sikker på hvordan leiemarkedet er og du kan få inn dine 14-15.000 uten store problemer, så løp og kjøp. Dette er mest sannsynlig en god og sikker investering så fremt det ikke finnes noe her du ikke vet om og som kan koste deg dyrt.
Leieprisene kan i følge husleieloven årlig justeres tilsvarende komsumprisindeksen. Det tilsier for tiden ikke mye mer enn 2% stigning i året.
Leien kan også for et leieforhold som har vart i minst tre år justeres til "gjengs leie", må varsles et halvår i forveien, men dette kan til tider like gjerne gi reduksjon som økning dersom leier krever dette i en periode med fallende leiemarked.
Har man stor gjennomtrekk av leieboere, kan man selvsagt øke prisen hver gang man skriver kontrakt med nye leieboere, men det er ikke tillatt å si opp leieboerne fordi man ønsker høyere leie. Det er som regel heller ikke adgang til å avtale kortere leietid enn tre år på tidsbegrensede leieavtaler (avtaler som avsluttes en bestemt dato uten at man sier den opp) på en utleiebolig i en bygning man selv ikke bor i eller i en bolig man ikke planlegger å flytte inn i.
De som driver seriøs innvestering på utleieobjekter mener at innvesteringen er verdt å gjøre dersom boligen med leieinntektene kan nedbetale gjelden på den over 10 år.
Har du også husket å regne med skatt på inntektene? Så lenge du ikke bor i minst 50% av huset selv, så er alt skattepliktig. Men til gjengjeld kan du trekke fra alle utgiftene du har til oppussing på ligninga.
vurderer å legge inn et bud på 3-4 hundretusen under prisantydning sammen med min bror. Så får vi dele risikoen...kan evt. leie ut en tid, for så å pusse opp og selge.
Oppussing for salg er også et risikoprosjekt. Ofte får en ikke igjen for det som er lagt ned i oppussing.