Vel. jeg har et lån i Sveisiske franc. Der er nominell rente på under 1,1%. Så hvorfor skal norske lån ha så mye større rentemargin? Antar du har noen meninger siden du spør på måten du gjør.
Ja, jeg har noen meninger. Poenget mitt er at det er litt tynt å slenge ut "det er så dyrt" uten å ha noen forståelse for hvordan marginen fremkommer. Marginer på norske boliglån har vært lave ganske lenge. Som jeg skrev i begynnelsen av denne tråden har norske boliglån i enkelte tidsrom vært rent underskuddsforetak for norske banker.
Å sammenligne på tvers av land er en litt vanskelig øvelse siden det kan være og er faktorer som er ulike mellom ulike land. Sveitsiske forhold kjenner jeg ikke så godt, så det skal jeg ikke mene noe om, men eksempelvis er marginene i Sverige omtrent det samme som de nå blir i Norge, Norge hadde over lang tid lavere, og til dels betydelig lavere marginer enn Sverige på boliglån til privatkunder. Så alt er ikke billigere i Sverige;)
Noen relevante faktorer for hva Ola og Kari Normann må betale for lånene sine er fundingkostnader for banker og deres boliglånsforetak, risikovekting, kapitalkrav, krav til egenkapitalavkastning, konkurransesituasjonen osv. I Norge er det svært god konkurranse på boliglån med en rekke landsdekkende tilbydere, utenlandske banker som tilbyr det samme produktet og en liten skog av lokale banker som ofte kun tilbyr lån til kunder i nærområdet. Det er lett å sammenligne priser for den som vil og det er en temmelig transparent prosess.
Skal man tro enkelte i denne tråden så kunne en bank - om den ville - kjøre rentene ganske langt under de andre, sannsynligvis få en god del kunder og likevel tjene et fjell av penger.
Jeg kjenner ikke kostnadsstrukturen til bankene, derfor tok jeg utgangspunkt i egen erfaring. Når det er sagt går jo DNB så det suser. Om det skyldes utlån vet jeg ikke. Over til ditt spørsmål. Du frittet ut et nivå av meg. Jeg venter på din vurdering av hva rentemarginen bør være.
Du vil aldri få et konkret svar av Rolfy. I det alt vesentlige oppgir aldri Rolfy konkrete størrelser på noe som helst. Han er dog veldig ivrig på at andre skal gjøre det.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Ja, jeg har noen meninger. Poenget mitt er at det er litt tynt å slenge ut "det er så dyrt" uten å ha noen forståelse for hvordan marginen fremkommer.
Men har du da et poeng i det hele tatt? Det burde selv for deg være temmelig klart at en del deltakere i diskusjonen har god forståelse for hvordan marginene fremkommer.
Av f.eks DNB's regnskaper kan man lese inntekter og overskudd. Man kan lese konkrete fundingkostnader. Videre kan man lese om risikovektinger og kapitakravvektinger basert på type lån. Hvilke mål de har for egenkapitalavkastning vites ikke, men ved å lese regnskapet, ser vi at egenkapitalavkastningen er skyhøy og noe enhver annen næring kan misunne dem. Det er videre et faktum at norske bankers tap på boliglån er under promiller og selv under de siste 2 finanskrisene var boliglånstapene tilnærmet null. Det burde si noe om hvor minimal risiko bankene har på Ola og Karis boliglån.
Konkurransesituasjonen? Hvilken konkurransesituasjon? I flokk skrur bankene opp sine renter, dobler sine marginer og skylder på myndighetenes egenkaptitalkrav. Det er situasjonen og det kalles ikke konkurranse slik jeg ser det. Tror du har glemt hvordan boliglån ble priset tidligere. NIBOR + et svært beskjedent påslag var normalen.
Skal man tro enkelte i denne tråden så kunne en bank - om den ville - kjøre rentene ganske langt under de andre, sannsynligvis få en god del kunder og likevel tjene et fjell av penger.
Hvem er disse "enkelte" du prater om? Hvis du oppgir navn, kan de ha mulighet til å imøtegå dine påstander.
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Men har du da et poeng i det hele tatt? Det burde selv for deg være temmelig klart at en del deltakere i diskusjonen har god forståelse for hvordan marginene fremkommer.
Av f.eks DNB's regnskaper kan man lese inntekter og overskudd. Man kan lese konkrete fundingkostnader. Videre kan man lese om risikovektinger og kapitakravvektinger basert på type lån. Hvilke mål de har for egenkapitalavkastning vites ikke, men ved å lese regnskapet, ser vi at egenkapitalavkastningen er skyhøy og noe enhver annen næring kan misunne dem. Det er videre et faktum at norske bankers tap på boliglån er under promiller og selv under de siste 2 finanskrisene var boliglånstapene tilnærmet null. Det burde si noe om hvor minimal risiko bankene har på Ola og Karis boliglån.
Konkurransesituasjonen? Hvilken konkurransesituasjon? I flokk skrur bankene opp sine renter, dobler sine marginer og skylder på myndighetenes egenkaptitalkrav. Det er situasjonen og det kalles ikke konkurranse slik jeg ser det. Tror du har glemt hvordan boliglån ble priset tidligere. NIBOR + et svært beskjedent påslag var normalen.
Gjennom hele denne tråden har det i alle fall for meg fremstått som svært åpenbart at f.eks du for å si det forsiktig ikke har nevneverdig innsikt i hvordan boliglån prises og hva banker betaler for finansiering. Jeg kan nok en gang minne deg på at du trodde at boligkredittobligasjoner kostet rundt NIBOR flat "fordi underliggende lån var så sikre". Allerede der diskvalifiserte du deg ganske kraftig, det er en ganske grunnleggende forusetning for hva noe slikt bør koste til sluttbruker. En 50-60 basispunkter av din imaginære fortjeneste på boliglån er borte på den forusetningen alene. Om du regner deg selv som en av disse som har "god forståelse" så er standarden satt rimelig lavt, det er bare å lese tilbake for å se på alle de rare påstandene og forutsetnignene du har hatt.
Du tror jo at det sitter et 20-talls personer i et boligkredittselskap og skuffer inn milliarder av kroner på egenhånd.
At tapene på boliglån er svært lave har du helt rett i, det argumenterte også norske banker med i denne runden hvor det blir foreslått å øke risikovektingen, men finanstilsynet er tydligvis av en annen oppfating. Det er også etter hvert en ganske stor andel låntagere som har høy belåningsgrad, høy gjeld i forhold til inntekt og som ganske nylig har kjøpt bolig. Det er disse lånetakerene man er bekymret for om man skulle få en cocktail av f.eks høyere arbeidsledighet, fallende boligpriserm høyere renter og andre riskofaktorer. Det er neppe så mange som bekymrer seg for folk midt i livet med en belåningsgrad på 30-40-50-60%.
Det finnes over hundre banker i Norge. Om du mener at det foregår utstrakt prissamarbeide mellom disse får du ta det opp med konkurransetilsynet eller annen egnet etat. Det er ganske mange bankanalytikere og lignende som har predikert at marginene på boliglån må opp, men du vet åpenbart selv bedre enn alle som jobber i og følger banknæringen tett. Du må gjerne leve videre i den villfarelsen, men særlig troverdig er det ikke.
Jeg er klar over at du har lest regnskapene til banker og boligkredittselskaper. Jeg er også veldig klar over at du ikke heeelt har skjønt hva det forteller og ikke forteller.
Hvorfor tillegger du meg meninger du åpenbart vet at jeg ikke har?
Hvorfor vrir og vrenger du på det jeg sier og får det til å virke som om jeg mener noe helt annet?
Tror du ikke det er åpenbart for de aller fleste at ingen tror jo at det sitter et 20-talls personer i et boligkredittselskap og skuffer inn milliarder av kroner på egenhånd. Det er jo en viss forskjell på det kontra at det sitter et 20-talls personer og administrerer et boligkredittselskap, synes du ikke?
Kanskje du bør prøve å justere saklighetsnivået ditt? En av meddebattantene har et ordtak i signaturen sin som sier noe slikt som at enkelte husker så godt at de kan huske ordrett hva andre ikke har sagt. Du nærmer deg den klassen.
Vær en bidragsyter og svar heller på det Torango spurte deg om!
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Hva er det som er så bra? De er jo bare marginalt rimeligere enn røkla, og legger man til grunn at det er innenfor 60% er de akkurat like griske som alle de andre bankene.
Med 70% er renta 3,71% og med 75% passerer den vel 4% hvis de i det hele tatt tilbyr det.
Akkurat! Og derfor bytter jeg bank så snart jeg får et bedre tilbud et annet sted. Jeg ser ingen grunn til å være lojal mot banken, de er jo ikke lojale mot meg.
Flere burde bytte bank oftere, slik at det ble litt mer konkurranse om låntakerne.
Signatur
Ekowell EVT752 med ekstra kurs for helårsvarme gulv og varming av forbruksvann. 90+130m energibrønner. 320m2 oppvarmet areal delvis fra 1973 og delvis nybygg 2010, hvorav ca 250m2 oppvarmet med vannbåren gulvvarme og resten med panelovner. Enervent TS300-S balansert ventilasjon. Strømforbruk 2014: 29376kwt totalt, hvorav 10622kwt til varmepumpe. Gangtid VP: 3467 timer.
Jeg skulle gjerne ha gått runden og sanket inn lånetilbud men med en belånelse på 95% og en inntekt som er litt spesiell så var det bare én bank som ville låne meg pengene.
Lånet ble delt opp i 2 deler (75% og resten), hvor 75% er avdragsfri og renta er bundet i 5 år mens resten er sikret i foreldres bolig og har en litt høyere flytende rente.
Så fort resten av lånet er betalt ned (senest i 2020) så ser jeg det som lettere å reforhandle lånet eller bytte bank.
Det er lett å si "spør en annen bank!" men dessverre er det mange av oss som så vidt klarte å klore oss inn i boligmarkedet i første omgang og ikke har den luksusen de første årene.
Når det er sagt så håper jeg såklart at renta forblir lav de neste 5 årene og at boligprisene stiger litt til slik at lånet mitt raskere kommer innenfor 75% av boligens verdi.
Naboleiligheten gikk for 2.100.000 sist uke og jeg betalte 1.900.000 for min for snart 2 år siden. Med litt godvilje kan jeg påstå jeg er innenfor 90% nå
Signatur
Harald autorisert teleinstallatør (TIA) og ellers en nevenyttig kar
Hvorfor tillegger du meg meninger du åpenbart vet at jeg ikke har?
Hvorfor vrir og vrenger du på det jeg sier og får det til å virke som om jeg mener noe helt annet?
Basert på denne tråden er det for meg skrikende åpenbart at din innsikt i denne materien ikke er allverden til tross for at du åpenbart er hellig overbevist om det motsatte. Så får eventuelt leserene selv vurdere hvor mange feil forusetninger, logiske kortslutninger og rare ideer man kan slippe unna med.
Jeg har ikke vridd eller vrengt på noe du har sagt, jeg viser til dine egne påstander i denne tråden. Om du har glemt hva du selv har sagt, så er det bare å søke eller bla seg bakover. Der er det mye rart å finne. Det du sier har dog den egenskapen at det for en utrenet leser kanskje kan hørst ut som at du kan skikkelig mye om dette og har skikkelig peil - for meg er det dog veldig åpenbart at så ikke er tilfelle. Jeg innrømmer at det har vært et slags poeng for meg å få deg til å innse akkurat dette, men der har jeg åpenbart feilet kraftig.
Du har feil Rolfy. Jeg skal passe på å løfte frem denne tråden om noen måneder.
Så bankenes boliglånsrente til privatkunder er ligger kanskje 1,5-1,7% høyere enn Niobor? Tull og tøys. Før renteuroen var den veldig, veldig stabil og lå 0,5% høyere enn Nibor. Det er der den på sikt havner igjen. Hvor du får tallene fra er en gåte, men du jobber garantert ikke i bank. Vennligst legg ved en link eller to for dokumentasjonens skyld.
Så tull og tøys var det vel ikke?
For å gjenta meg selv: Jeg jobber i bank. Jeg håper for din arbeidsgivers skyld at du ikke gjør det samme.
Du har feil Rolfy. Jeg skal passe på å løfte frem denne tråden om noen måneder.
Så bankenes boliglånsrente til privatkunder er ligger kanskje 1,5-1,7% høyere enn Niobor? Tull og tøys. Før renteuroen var den veldig, veldig stabil og lå i snitt 0,5% høyere enn Nibor. Det er der den på sikt havner igjen. Hvor du får tallene fra er en gåte, men du jobber garantert ikke i bank. Vennligst legg ved en link eller to for dokumentasjonens skyld.
Så tull og tøys var det vel ikke?
For å gjenta meg selv: Jeg jobber i bank. Jeg håper for din arbeidsgivers skyld at du ikke gjør det samme.
Her sier du bare: Så tull og tøys var det ikke. Uten noen dokumentasjon. Skal vi tro deg på ditt ord da, siden du jobber i bank?
I motsetning til deg skal jeg dokumentere at jeg har rett: Før renteuroen var påslaget over Nibor lite og stabilt, faktisk veldig stabil og lå som jeg sier et halvt prosentpoeng høyere i snitt. Skal du le litt av meg nå som jeg enda en gang gjentar det du anser som tull? Jobber i bank sier du? Vel, her har du statistikken for de 20 største norske bankene vektet etter markedsandeler.
Tygg litt på denne og fortell meg at du beklageligvis tok feil da du påstod at bankenes boliglånsrenter lå 1,5.-1,7 prosentpoeng høyere enn NIBOR.
Din ball!
Signatur
290 m² 70-tallshus. Oppvarmet hovedsaklig med CTC Ecoheat 7,5 kW varmepumpe. 160m aktiv brønndybde. 200L VVB i serie med CTC. 65° ut fra VVB. Enermet strømmåler. Actaris CF Echo II energimåler.
Ja, jeg har noen meninger. Poenget mitt er at det er litt tynt å slenge ut "det er så dyrt" uten å ha noen forståelse for hvordan marginen fremkommer. Marginer på norske boliglån har vært lave ganske lenge. Som jeg skrev i begynnelsen av denne tråden har norske boliglån i enkelte tidsrom vært rent underskuddsforetak for norske banker.
Å sammenligne på tvers av land er en litt vanskelig øvelse siden det kan være og er faktorer som er ulike mellom ulike land. Sveitsiske forhold kjenner jeg ikke så godt, så det skal jeg ikke mene noe om, men eksempelvis er marginene i Sverige omtrent det samme som de nå blir i Norge, Norge hadde over lang tid lavere, og til dels betydelig lavere marginer enn Sverige på boliglån til privatkunder. Så alt er ikke billigere i Sverige;)
Noen relevante faktorer for hva Ola og Kari Normann må betale for lånene sine er fundingkostnader for banker og deres boliglånsforetak, risikovekting, kapitalkrav, krav til egenkapitalavkastning, konkurransesituasjonen osv. I Norge er det svært god konkurranse på boliglån med en rekke landsdekkende tilbydere, utenlandske banker som tilbyr det samme produktet og en liten skog av lokale banker som ofte kun tilbyr lån til kunder i nærområdet. Det er lett å sammenligne priser for den som vil og det er en temmelig transparent prosess.
Skal man tro enkelte i denne tråden så kunne en bank - om den ville - kjøre rentene ganske langt under de andre, sannsynligvis få en god del kunder og likevel tjene et fjell av penger.
Men har du da et poeng i det hele tatt? Det burde selv for deg være temmelig klart at en del deltakere i diskusjonen har god forståelse for hvordan marginene fremkommer.
Av f.eks DNB's regnskaper kan man lese inntekter og overskudd. Man kan lese konkrete fundingkostnader. Videre kan man lese om risikovektinger og kapitakravvektinger basert på type lån. Hvilke mål de har for egenkapitalavkastning vites ikke, men ved å lese regnskapet, ser vi at egenkapitalavkastningen er skyhøy og noe enhver annen næring kan misunne dem. Det er videre et faktum at norske bankers tap på boliglån er under promiller og selv under de siste 2 finanskrisene var boliglånstapene tilnærmet null. Det burde si noe om hvor minimal risiko bankene har på Ola og Karis boliglån.
Konkurransesituasjonen? Hvilken konkurransesituasjon? I flokk skrur bankene opp sine renter, dobler sine marginer og skylder på myndighetenes egenkaptitalkrav. Det er situasjonen og det kalles ikke konkurranse slik jeg ser det. Tror du har glemt hvordan boliglån ble priset tidligere. NIBOR + et svært beskjedent påslag var normalen.
Hvem er disse "enkelte" du prater om? Hvis du oppgir navn, kan de ha mulighet til å imøtegå dine påstander.
Gjennom hele denne tråden har det i alle fall for meg fremstått som svært åpenbart at f.eks du for å si det forsiktig ikke har nevneverdig innsikt i hvordan boliglån prises og hva banker betaler for finansiering. Jeg kan nok en gang minne deg på at du trodde at boligkredittobligasjoner kostet rundt NIBOR flat "fordi underliggende lån var så sikre". Allerede der diskvalifiserte du deg ganske kraftig, det er en ganske grunnleggende forusetning for hva noe slikt bør koste til sluttbruker. En 50-60 basispunkter av din imaginære fortjeneste på boliglån er borte på den forusetningen alene. Om du regner deg selv som en av disse som har "god forståelse" så er standarden satt rimelig lavt, det er bare å lese tilbake for å se på alle de rare påstandene og forutsetnignene du har hatt.
Du tror jo at det sitter et 20-talls personer i et boligkredittselskap og skuffer inn milliarder av kroner på egenhånd.
At tapene på boliglån er svært lave har du helt rett i, det argumenterte også norske banker med i denne runden hvor det blir foreslått å øke risikovektingen, men finanstilsynet er tydligvis av en annen oppfating. Det er også etter hvert en ganske stor andel låntagere som har høy belåningsgrad, høy gjeld i forhold til inntekt og som ganske nylig har kjøpt bolig. Det er disse lånetakerene man er bekymret for om man skulle få en cocktail av f.eks høyere arbeidsledighet, fallende boligpriserm høyere renter og andre riskofaktorer. Det er neppe så mange som bekymrer seg for folk midt i livet med en belåningsgrad på 30-40-50-60%.
Det finnes over hundre banker i Norge. Om du mener at det foregår utstrakt prissamarbeide mellom disse får du ta det opp med konkurransetilsynet eller annen egnet etat. Det er ganske mange bankanalytikere og lignende som har predikert at marginene på boliglån må opp, men du vet åpenbart selv bedre enn alle som jobber i og følger banknæringen tett. Du må gjerne leve videre i den villfarelsen, men særlig troverdig er det ikke.
Jeg er klar over at du har lest regnskapene til banker og boligkredittselskaper. Jeg er også veldig klar over at du ikke heeelt har skjønt hva det forteller og ikke forteller.
Hvorfor vrir og vrenger du på det jeg sier og får det til å virke som om jeg mener noe helt annet?
Tror du ikke det er åpenbart for de aller fleste at ingen tror jo at det sitter et 20-talls personer i et boligkredittselskap og skuffer inn milliarder av kroner på egenhånd. Det er jo en viss forskjell på det kontra at det sitter et 20-talls personer og administrerer et boligkredittselskap, synes du ikke?
Kanskje du bør prøve å justere saklighetsnivået ditt? En av meddebattantene har et ordtak i signaturen sin som sier noe slikt som at enkelte husker så godt at de kan huske ordrett hva andre ikke har sagt. Du nærmer deg den klassen.
Vær en bidragsyter og svar heller på det Torango spurte deg om!
Lånet ble delt opp i 2 deler (75% og resten), hvor 75% er avdragsfri og renta er bundet i 5 år mens resten er sikret i foreldres bolig og har en litt høyere flytende rente.
Så fort resten av lånet er betalt ned (senest i 2020) så ser jeg det som lettere å reforhandle lånet eller bytte bank.
Det er lett å si "spør en annen bank!" men dessverre er det mange av oss som så vidt klarte å klore oss inn i boligmarkedet i første omgang og ikke har den luksusen de første årene.
Når det er sagt så håper jeg såklart at renta forblir lav de neste 5 årene og at boligprisene stiger litt til slik at lånet mitt raskere kommer innenfor 75% av boligens verdi.
Naboleiligheten gikk for 2.100.000 sist uke og jeg betalte 1.900.000 for min for snart 2 år siden. Med litt godvilje kan jeg påstå jeg er innenfor 90% nå
autorisert teleinstallatør (TIA) og ellers en nevenyttig kar
Basert på denne tråden er det for meg skrikende åpenbart at din innsikt i denne materien ikke er allverden til tross for at du åpenbart er hellig overbevist om det motsatte. Så får eventuelt leserene selv vurdere hvor mange feil forusetninger, logiske kortslutninger og rare ideer man kan slippe unna med.
Jeg har ikke vridd eller vrengt på noe du har sagt, jeg viser til dine egne påstander i denne tråden. Om du har glemt hva du selv har sagt, så er det bare å søke eller bla seg bakover. Der er det mye rart å finne. Det du sier har dog den egenskapen at det for en utrenet leser kanskje kan hørst ut som at du kan skikkelig mye om dette og har skikkelig peil - for meg er det dog veldig åpenbart at så ikke er tilfelle. Jeg innrømmer at det har vært et slags poeng for meg å få deg til å innse akkurat dette, men der har jeg åpenbart feilet kraftig.
Kan minne om et av de første innleggene dine:
Så tull og tøys var det vel ikke?
For å gjenta meg selv: Jeg jobber i bank. Jeg håper for din arbeidsgivers skyld at du ikke gjør det samme.
Her sier du bare: Så tull og tøys var det ikke. Uten noen dokumentasjon. Skal vi tro deg på ditt ord da, siden du jobber i bank?
I motsetning til deg skal jeg dokumentere at jeg har rett: Før renteuroen var påslaget over Nibor lite og stabilt, faktisk veldig stabil og lå som jeg sier et halvt prosentpoeng høyere i snitt. Skal du le litt av meg nå som jeg enda en gang gjentar det du anser som tull? Jobber i bank sier du? Vel, her har du statistikken for de 20 største norske bankene vektet etter markedsandeler.
Tygg litt på denne og fortell meg at du beklageligvis tok feil da du påstod at bankenes boliglånsrenter lå 1,5.-1,7 prosentpoeng høyere enn NIBOR.
Din ball!