Det er nok enklere å få skattefritt salg av adressen hvor man er folkeregisterregistrert enn en annen adresse, men det er altså meg bekjent ikke noe absolutt krav.
Dette er for øvrig et ganske stort tema - jeg leide en kort periode et rekkehus mens jeg ventet på overtagelse av huset mitt. Fyren som leide ut hadde eid det siden 80-tallet og hadde en papirgevinst på ca 4 millioner kroner på huset. Dersom han en eller anenn gang skulle ønske å realisere denne gevinsten så må han faktisk flytte i ett år med mindre han vil betale 1-1.5 millioner kroner i skatt av salget. Dette er en faktor som gjør boliginvesteringer lite likvide og omfattet av høye transaksjonskostnader og er noe som er verdt å ha i bakhodet dersom planen en eller annen gang er å selge en utleiebolig.
Foreslår at du leier ut i 1 års tid med intensjonen om å selge etter 1 år. Da blir salget "gratis" pga. leieinntektene, og skattefritt (om det går noen dager/uker over, så får du bo der litt, slik at du har bodd der innenfor kravene).
Ta ut EK'n av dette og kjøp en leilighet eller 2 som du har 100% intensjon om å beholde som pensjonsinntekt. 2 "små" leiligheter med et lite lån hver, det finanserer seg selv.
Hmm, ok skjønner hva du mener .. Men dette blir jo bare en hypotetisk post . Ved salg blir gevist brukt som egenkapital.
Hypotetisk ? Kva meiner du med det? Det er ein kostnad, men ikkje ei utgift, men det er ikkje det same som hypotetisk.
Du skriver jo dette i regnestykket ditt som en utgift ved et lån på 3 mill. Lånet på boligen er ca 1,5 og jeg skjønner hvist ikke likevell hva du mener ! Sorry
Utgift? Det har eg vel aldri sagt. Om du ikkje hadde lån på huset, kunne du selt det skattefritt for 3 mill og sett pengene i banken for 4% rente. Etter skatt utgjer dette 86400 som da kunne hatt i handa kvart år. Det er alternativet til å leige ut, og den kostnaden bør du ta med i reknestykket.
Nå kjenner ikke jeg rutinene til ligningsvesenet, men har aldri hørt om at noen har måtte dokumentere at de har bodd på den folkeregistrerte adressen.
Kjenner til flere som har måttet dokumentere botiden sin. Bl.a. måtte det fremlegges dokumentasjon på at strømregningene var betalt av vedkommende som hevdet botid (med normalt strømforbruk sett opp mot boligens størrelse) og i tillegg ønsket de utskrifter fra kort/kontobruk som viser kjøp i dagligvareforretninger i naturlig nærhet. Ikke en problemstilling som er aktuell for folk flest som kun eier en bolig, men eier man flere helårsboliger og har et historisk mønster som tyder på eiendomsinvestering med planlagt avkastning så er oddsen straks dårligere. Men det enkleste er å gjøre det lovlig: Flytt tilbake til boligen og bebo den i ett år før den selges. Da har man i det minste ren samvittighet og kan høste fruktene uten å bekymre seg over stikkontroll.
Men hva du skal gjøre angående kjøp eller utleie? Vel, ingen lett avgjørelse... Den skal du få tygge på selv. Spørsmålet er egentlig hvilke oppgraderinger som må inn etter den planlagte 10 års perioden (er det da tid for tak, drenering, våtrom etc.?). Overflater må også regnes med å tas etter så mange år, i allefall i oppussingslandet Norge ;D
Oblygre: nå skjønner jeg endelig hva du mener :) Men da jeg har ca halve i lån er det vel 43200,- som jeg må ta med i regnestykket.
LarsVegas: ja det er et vanskeli spørsmål. Huset er i bra stand,2 år gammelt bad,5 år vaskerom,5 soverrom som er oppusset de siste 3år,tak er ca 15 og drenering er ok,ny vedovn, l/l varmepumpe . Ser ikke for meg de store kostnadene de neste årene da huset er i foroldsvis bra stand.
Tar du med kun det du har i lån har du ikkje forstått det... Du må rekna avkasting på egenkapitalen i huset (salgspris - lån). Eller reduserer du leiga etterkvart for du nedbetaler på lånet? Trur ikkje det nei....
Ved salg, la oss si han får 3mill. 1,5 av disse går jo rett til banken for å dekke lånet, så han sitter igjen med 1,5 mill i fri kapital. Det er vel denne frie kapitalen man må beregne en alternativ avkastning på?
Men ein kan godt dele det opp og seie: Renteutgifter: 4% * 1,5mill Krav til avkasting på egenkpital: 4% * 1,5 mill Summen vert den samme viss ein bruker 4% rente på begge.
4% krav til avkasting er satt av meg, men det er vel ca. det ein får med samme risiko dvs. bankinnskudd. 4% rente er vel ca. der den effektive utlånsrenta ligger i dag i snitt. Ein investor ville hatt krav til 5-10% avkasting.
Dette er for øvrig et ganske stort tema - jeg leide en kort periode et rekkehus mens jeg ventet på overtagelse av huset mitt. Fyren som leide ut hadde eid det siden 80-tallet og hadde en papirgevinst på ca 4 millioner kroner på huset. Dersom han en eller anenn gang skulle ønske å realisere denne gevinsten så må han faktisk flytte i ett år med mindre han vil betale 1-1.5 millioner kroner i skatt av salget. Dette er en faktor som gjør boliginvesteringer lite likvide og omfattet av høye transaksjonskostnader og er noe som er verdt å ha i bakhodet dersom planen en eller annen gang er å selge en utleiebolig.
Da blir salget "gratis" pga. leieinntektene, og skattefritt (om det går noen dager/uker over, så får du bo der litt, slik at du har bodd der innenfor kravene).
Ta ut EK'n av dette og kjøp en leilighet eller 2 som du har 100% intensjon om å beholde som pensjonsinntekt. 2 "små" leiligheter med et lite lån hver, det finanserer seg selv.
Kan alt om ingenting og ingenting om alt.
Du skriver jo dette i regnestykket ditt som en utgift ved et lån på 3 mill.
Lånet på boligen er ca 1,5 og jeg skjønner hvist ikke likevell hva du mener ! Sorry
Det har eg vel aldri sagt.
Om du ikkje hadde lån på huset, kunne du selt det skattefritt for 3 mill og sett pengene i banken for 4% rente. Etter skatt utgjer dette 86400 som da kunne hatt i handa kvart år.
Det er alternativet til å leige ut, og den kostnaden bør du ta med i reknestykket.
Kjenner til flere som har måttet dokumentere botiden sin. Bl.a. måtte det fremlegges dokumentasjon på at strømregningene var betalt av vedkommende som hevdet botid (med normalt strømforbruk sett opp mot boligens størrelse) og i tillegg ønsket de utskrifter fra kort/kontobruk som viser kjøp i dagligvareforretninger i naturlig nærhet. Ikke en problemstilling som er aktuell for folk flest som kun eier en bolig, men eier man flere helårsboliger og har et historisk mønster som tyder på eiendomsinvestering med planlagt avkastning så er oddsen straks dårligere. Men det enkleste er å gjøre det lovlig: Flytt tilbake til boligen og bebo den i ett år før den selges. Da har man i det minste ren samvittighet og kan høste fruktene uten å bekymre seg over stikkontroll.
Men hva du skal gjøre angående kjøp eller utleie? Vel, ingen lett avgjørelse... Den skal du få tygge på selv. Spørsmålet er egentlig hvilke oppgraderinger som må inn etter den planlagte 10 års perioden (er det da tid for tak, drenering, våtrom etc.?). Overflater må også regnes med å tas etter så mange år, i allefall i oppussingslandet Norge ;D
Men da jeg har ca halve i lån er det vel 43200,- som jeg må ta med i regnestykket.
LarsVegas: ja det er et vanskeli spørsmål.
Huset er i bra stand,2 år gammelt bad,5 år vaskerom,5 soverrom som er oppusset de siste 3år,tak er ca 15 og drenering er ok,ny vedovn, l/l varmepumpe .
Ser ikke for meg de store kostnadene de neste årene da huset er i foroldsvis bra stand.
Du må rekna avkasting på egenkapitalen i huset (salgspris - lån).
Eller reduserer du leiga etterkvart for du nedbetaler på lånet? Trur ikkje det nei....
Ved salg, la oss si han får 3mill. 1,5 av disse går jo rett til banken for å dekke lånet, så han sitter igjen med 1,5 mill i fri kapital. Det er vel denne frie kapitalen man må beregne en alternativ avkastning på?
Men ein kan godt dele det opp og seie:
Renteutgifter: 4% * 1,5mill
Krav til avkasting på egenkpital: 4% * 1,5 mill
Summen vert den samme viss ein bruker 4% rente på begge.
4% krav til avkasting er satt av meg, men det er vel ca. det ein får med samme risiko dvs. bankinnskudd.
4% rente er vel ca. der den effektive utlånsrenta ligger i dag i snitt.
Ein investor ville hatt krav til 5-10% avkasting.