10-20.000 i penger ja, men hvor mange timer? hvor mye bekymringer, usikkerhet og tvil??
tja... det kan du si.
Dette kan jo bli ganske bekymringsfult i fremtiden også hvis du IKKE foretar deg noe. Ubehagelig når man merker at man kanskje får ca. 150.000 kr MINDRE for sin boliginvestering ved vidresalg.
Dette tapet hadde jeg dyttet over på megler som faktisk har gjort feilen.
Umulig for oss å vite hvem sin feil det er basert på kjøpere opplysninger. Om megler har sendt salgsoppgaven for korrektur til selger, og selger ikke har rettet dette er det selgers feil.
Joda, enig i det.
Kjøper bør søke å få tapet dekket fra selger før hun går mot megler.
Det er jo selger som har fått fordelen i form av høyere pris.
Selger hefter også for feil som takstmann og megler gjør ref. "taktsmanndommen" og forarbeidene til avhl.
Lag deg en gratis demo-bruker på rettspraksis.no. De har copyright på dommene så jeg kan ikke lime dem inn her tror jeg.
Takker for tips. Dette var meget nyttig!
Rettspraksis.no var et glimrende oppslagsverk. Synes imidlertid det er vanskelig å finne noen saker med uriktige opplysninger om kostnadsnivå.
Er jo noe saker der felleskostnadene øker pga ekstraordinært vedlikehold o.l. Disse blir ikke sammenlignbare med Rocknose sitt case, i og med at kjøper i disse sakene/dommene får en tilhørende fordel av de økte kostnadene; altså finere fasade eller en bedre vedlikeholdt bolig etter oppgradering. På tross av dette får de alikevel erstatnng/prisavslag. Der synes jeg at retten faktisk er litt for strenge til fordel for kjøper og på bekostning av selger.
Men, ja... det er ikke bestandig at ting blir rettferdig.
Et eksempel: (tallene er ikke beregnet, bare sånn ca.) Det er like bra å få utbettalt de 72.000 nå som å få utbetalt 140.000 en gang i fremtiden. Det du regner på tilsvarer det samme som å få utbetalt 140.000 nå, 280.000 i fremtiden. Det blir for drøyt. Det blir som om hele regningen for varmvann de neste 50 årene detter i postkassen dag1.
Istedenfor ca. tall har jeg beregnet dette eksakt. En må anta at prisen for samme forbruk av varmtvann vil stige minimum i takt med inflasjoen (si f.eks 2,5%)
ERGO: Hvis alle "fremtids"-regningene for varmtvann de neste 50 årene dumpet ned i postkassen på dag1, så ville den totale fakturasummen være ca. 350.000 kr (se utregning nedenfor).
Tror at et rimlig prisavslag for denne ulempen ligger nærmere 140.000 kr enn 72.000 kr.
Er du ikke enig ? Blir ikke 72.000 kr i dag litt "snaut", når megleren egentlig har påført kjøper en fremtidig økonomisk forpliktelse på over 350.000 kr.
Hva mener du er ulempen for kjøper (hvis du i det hele tatt mener det er noen ulempe?)? Mener du på alvor at ulempen balanseres med 72.000 kr ?
SUM: kr 350 944 Det var en merkelig nåverdiberegning. Hvordan er du kommet frem til denne måten å regne på? Her blir jo en krone i 2059 mer verdt enn en krone i 2010.
Nei, du misforstår meg. (350.000 kr var sum av nominelle kostnader neste 50 årene, nåverdien blir lavere)
Et årsforbruk av v.v vil koste 12.072 kr (målt i 2059-kroner) i 2059. Nåverdi av 12.072 kr (i 2059-kroner) er 2.237 kr (målt i 2010-kroner).
Jeg mener at nåverdien av å måtte betale 3.600 kr pr år er ca. 145.000 kr med normale forutsetninger*.
Etter min mening bør dette være et utganspunkt for utmåling av prisavslag som kan korrigre ubalansen mellom kjøper og selger.
* Forutsetninger: - inflasjon ca. 2,5 % - kapitaliseringsfaktor etter skatt ca. 3,5 % (med utgangspunkt i forventning om en lånerente mellom 4,5% - 5 %, samt 28% skatt på kapitalinntekter/kostnader)
Man skal sammenligne med tilsvarende solgte objekt i området, å prøve å anta hva salgssummen hadde vært dersom felleskostnadene var opplyst korrekt.... Deretter sammenligner man dette med den faktiske salgssummen. Om differansen er stor nok er dette en mangel. Aner ikke hvor grensa går, men det er en grense ut i fra 3-8(2).
Dette går ikke ettersom bolig ikke er en homogen vare (selv ikke boliger i samme blokk). Fremgangsmåten blir empirisk umulig. Effekten må finnes skjønnsmessig og analytisk.
Det blir feil å si at mangelen er 350.000 for leiligheten hadde aldri blitt solgt 350.000 lavere om felleskostnadene var opplyst korrekt.
Dette er et subjektiv utsagn. Du vet ikke med sikkerhet hvordan markedet ville reagert. Størst sannsynelig hadde markedet vurdert dette til å ha en verdi på ca 145.000 kr etter en nåverdibetrakning. Enig med deg at 350.000 kr kanskje blir for mye. Men, tja... enkelte naive aktører hadde kanskje trodd dette. Og du vet vel at det ofte er den siste idioten som vinner budrunden :-) (ref: vinnerens forbannelse)
Uansett får man ikke samme pris for en leielighet alt annet like, men med ulikt kostnadsnivå. Det er ikke mulig! Nekter å tro på det. Ellers to like boliger, så vil markedet preferere den som har lavest kostnader.
Dersom kjøpesummen er 2.500.000, kan jeg tenke meg at mangelen må være rundt 100-150.000 før en får noen erstatning. Dette blir egentlig ren gjetting, men baserer meg litt på rettspraksis ved skjulte feil å mangler.
Enig med deg her.
Siste redigering: Friday, January 28, 2011 9:34:47 PM av s001550
Hvis veldig lave felleskostnader var utslagsgivende regner jeg med at du sjekket regnskapet for å finne grunnen, og da ville du sett at sameiet bruker penger på varmtvann.
Selger hadde vel her allerede sagt at varmtvann var inkludert i felleskostnadene.
Kjøper måtte jo da gå ut i fra at dette faktisk var tilfelle ?
Kan ikke skjønne at dette skulle utløse noen undersøkelsesplikt for kjøper.
Du er vel enig at det her er selger som må lastes og kan klandres ?
Sorry I didn't follow up this post. I was under the impresstion that I will receive a message in my registered-email when I get an answer to the post. probably I have confused this forum with some other forum.
Anyway, the situation now is that I haven't done anything at all. I didn't want anything to ruin the holiday mood, both for me and the 'megler'. I will read through all your suggestions now before I do anything.
Thank you all very much!
I hope you don't have problem with english. I write norwegian very slowly with the help of google translate. But feel free to write in Norwegian. I can read.
For å kunne avgjøre om en mangel måtte man nesten vist litt mer om leiligheten og markedet i område den ble solgt i. Stort sett kan en "tippe" ganske korrekt hva en bolig går for dersom man kjenner markedet.
Når det gjelder om dette er vesentlig nok eller ikke, baserer jeg meg på loven om dette hadde virket inn på avtalen. Jeg jobber selv som megler, og vet at det sjelden er den analytiske delen som er avgjørende i en budrunde. Det er ofte budgivere sier at de ikke vil gå høyere pga forskjellige grunner, men det skal som regel kun et godt argument til for å gå litt høyere. Bankene kan som regel strekke seg litt også med tanke på finansiering. Det er selvfølgelig helt avhengig av megleren, men jeg ville anta at jeg kunne fått det samme for en leilighet enten den hadde 300 eller 600 kr i fellesutgifter. Veldig mange som ikke engang husker hva disse fellesutgiftene var på når de kommer til kontraktsmøte/overtakelsen..
Sorry I didn't follow up this post. I was under the impresstion that I will receive a message in my registered-email when I get an answer to the post. probably I have confused this forum with some other forum.
Anyway, the situation now is that I haven't done anything at all. I didn't want anything to ruin the holiday mood, both for me and the 'megler'. I will read through all your suggestions now before I do anything.
Thank you all very much!
I hope you don't have problem with english. I write norwegian very slowly with the help of google translate. But feel free to write in Norwegian. I can read.
Jeg er en av de som har fulgt tråden din med stor interesse.
Oppsummert så er folk litt uenige her om dette er vesentlig eller ikke. Forslagene spenner seg fra 0 kr til 350.000 kr slik jeg kan se (du kan jo lese de ulike synspunktene selv).
Jeg er en av de som er av den oppfatning at dette er en vesentlig mangel. Jeg mener at du bør ha et prisavslag og krav på ca. 140.000 kr for å balansere de uriktige opplysningene du har fått i salgsprosessen.
Tror det er viktig at du ikke bruker for lang tid før du sender en "nøytral reklamasjon" til selger. Du trenger ikke gå via megler i første omgang. Du bør sende et rekomandert brev for å ha bevis.
Hvis du ikke gjør dette innen rimelig tid, så taper du din rett til å gjøre mangel gjeldende.
Anbefaler at du skriver et kort brev allerede i dag hvor du varsler selgeren slik at du er innenfor varslingsfristen.
Mener at erstatning for 10 års kostnad er noe men skal være mer enn fornøyd med. Tror ikke man kan regne med å få medhold i en nåverdiberegning av dette.
Joda, enig i det.
Kjøper bør søke å få tapet dekket fra selger før hun går mot megler.
Det er jo selger som har fått fordelen i form av høyere pris.
Selger hefter også for feil som takstmann og megler gjør ref. "taktsmanndommen" og forarbeidene til avhl.
Takker for tips.
Dette var meget nyttig!
Rettspraksis.no var et glimrende oppslagsverk. Synes imidlertid det er vanskelig å finne noen saker med uriktige opplysninger om kostnadsnivå.
Er jo noe saker der felleskostnadene øker pga ekstraordinært vedlikehold o.l. Disse blir ikke sammenlignbare med Rocknose sitt case, i og med at kjøper i disse sakene/dommene får en tilhørende fordel av de økte kostnadene; altså finere fasade eller en bedre vedlikeholdt bolig etter oppgradering. På tross av dette får de alikevel erstatnng/prisavslag. Der synes jeg at retten faktisk er litt for strenge til fordel for kjøper og på bekostning av selger.
Men, ja... det er ikke bestandig at ting blir rettferdig.
Nei, du misforstår meg.
(350.000 kr var sum av nominelle kostnader neste 50 årene, nåverdien blir lavere)
Et årsforbruk av v.v vil koste 12.072 kr (målt i 2059-kroner) i 2059.
Nåverdi av 12.072 kr (i 2059-kroner) er 2.237 kr (målt i 2010-kroner).
Jeg mener at nåverdien av å måtte betale 3.600 kr pr år er ca. 145.000 kr med normale forutsetninger*.
Etter min mening bør dette være et utganspunkt for utmåling av prisavslag som kan korrigre ubalansen mellom kjøper og selger.
Er du ikke enig ?
Beregning:
Nr År Nominell: Kap.faktor: Nåverdi:
00 2010 kr 3 600 1,000 kr 3 600
01 2011 kr 3 690 1,035 kr 3 565
02 2012 kr 3 782 1,071 kr 3 531
03 2013 kr 3 877 1,109 kr 3 497
04 2014 kr 3 974 1,148 kr 3 463
05 2015 kr 4 073 1,188 kr 3 429
06 2016 kr 4 175 1,229 kr 3 396
07 2017 kr 4 279 1,272 kr 3 363
08 2018 kr 4 386 1,317 kr 3 331
09 2019 kr 4 496 1,363 kr 3 299
10 2020 kr 4 608 1,411 kr 3 267
11 2021 kr 4 724 1,460 kr 3 235
12 2022 kr 4 842 1,511 kr 3 204
13 2023 kr 4 963 1,564 kr 3 173
14 2024 kr 5 087 1,619 kr 3 142
15 2025 kr 5 214 1,675 kr 3 112
16 2026 kr 5 344 1,734 kr 3 082
17 2027 kr 5 478 1,795 kr 3 052
18 2028 kr 5 615 1,857 kr 3 023
19 2029 kr 5 755 1,923 kr 2 994
20 2030 kr 5 899 1,990 kr 2 965
21 2031 kr 6 046 2,059 kr 2 936
22 2032 kr 6 198 2,132 kr 2 908
23 2033 kr 6 353 2,206 kr 2 880
24 2034 kr 6 511 2,283 kr 2 852
25 2035 kr 6 674 2,363 kr 2 824
26 2036 kr 6 841 2,446 kr 2 797
27 2037 kr 7 012 2,532 kr 2 770
28 2038 kr 7 187 2,620 kr 2 743
29 2039 kr 7 367 2,712 kr 2 717
30 2040 kr 7 551 2,807 kr 2 690
31 2041 kr 7 740 2,905 kr 2 664
32 2042 kr 7 934 3,007 kr 2 639
33 2043 kr 8 132 3,112 kr 2 613
34 2044 kr 8 335 3,221 kr 2 588
35 2045 kr 8 544 3,334 kr 2 563
36 2046 kr 8 757 3,450 kr 2 538
37 2047 kr 8 976 3,571 kr 2 514
38 2048 kr 9 200 3,696 kr 2 489
39 2049 kr 9 430 3,825 kr 2 465
40 2050 kr 9 666 3,959 kr 2 441
41 2051 kr 9 908 4,098 kr 2 418
42 2052 kr 10 156 4,241 kr 2 394
43 2053 kr 10 409 4,390 kr 2 371
44 2054 kr 10 670 4,543 kr 2 348
45 2055 kr 10 936 4,702 kr 2 326
46 2056 kr 11 210 4,867 kr 2 303
47 2057 kr 11 490 5,037 kr 2 281
48 2058 kr 11 777 5,214 kr 2 259
49 2059 kr 12 072 5,396 kr 2 237
50 2060 kr 12 374 5,585 kr 2 216
. . . . .
. . . . .
. . . . .
Summer: kr 363 317 kr 145 508
* Forutsetninger:
- inflasjon ca. 2,5 %
- kapitaliseringsfaktor etter skatt ca. 3,5 %
(med utgangspunkt i forventning om en lånerente mellom 4,5% - 5 %, samt 28% skatt på kapitalinntekter/kostnader)
Dette går ikke ettersom bolig ikke er en homogen vare (selv ikke boliger i samme blokk). Fremgangsmåten blir empirisk umulig. Effekten må finnes skjønnsmessig og analytisk.
Dette er et subjektiv utsagn. Du vet ikke med sikkerhet hvordan markedet ville reagert. Størst sannsynelig hadde markedet vurdert dette til å ha en verdi på ca 145.000 kr etter en nåverdibetrakning. Enig med deg at 350.000 kr kanskje blir for mye. Men, tja... enkelte naive aktører hadde kanskje trodd dette. Og du vet vel at det ofte er den siste idioten som vinner budrunden :-) (ref: vinnerens forbannelse)
Uansett får man ikke samme pris for en leielighet alt annet like, men med ulikt kostnadsnivå. Det er ikke mulig! Nekter å tro på det. Ellers to like boliger, så vil markedet preferere den som har lavest kostnader.
Enig med deg her.
Selger hadde vel her allerede sagt at varmtvann var inkludert i felleskostnadene.
Kjøper måtte jo da gå ut i fra at dette faktisk var tilfelle ?
Kan ikke skjønne at dette skulle utløse noen undersøkelsesplikt for kjøper.
Du er vel enig at det her er selger som må lastes og kan klandres ?
Sorry I didn't follow up this post. I was under the impresstion that I will receive a message in my registered-email when I get an answer to the post. probably I have confused this forum with some other forum.
Anyway, the situation now is that I haven't done anything at all. I didn't want anything to ruin the holiday mood, both for me and the 'megler'.
I will read through all your suggestions now before I do anything.
Thank you all very much!
I hope you don't have problem with english. I write norwegian very slowly with the help of google translate. But feel free to write in Norwegian. I can read.
Når det gjelder om dette er vesentlig nok eller ikke, baserer jeg meg på loven om dette hadde virket inn på avtalen. Jeg jobber selv som megler, og vet at det sjelden er den analytiske delen som er avgjørende i en budrunde. Det er ofte budgivere sier at de ikke vil gå høyere pga forskjellige grunner, men det skal som regel kun et godt argument til for å gå litt høyere. Bankene kan som regel strekke seg litt også med tanke på finansiering. Det er selvfølgelig helt avhengig av megleren, men jeg ville anta at jeg kunne fått det samme for en leilighet enten den hadde 300 eller 600 kr i fellesutgifter. Veldig mange som ikke engang husker hva disse fellesutgiftene var på når de kommer til kontraktsmøte/overtakelsen..
Jeg er en av de som har fulgt tråden din med stor interesse.
Oppsummert så er folk litt uenige her om dette er vesentlig eller ikke. Forslagene spenner seg fra 0 kr til 350.000 kr slik jeg kan se (du kan jo lese de ulike synspunktene selv).
Jeg er en av de som er av den oppfatning at dette er en vesentlig mangel. Jeg mener at du bør ha et prisavslag og krav på ca. 140.000 kr for å balansere de uriktige opplysningene du har fått i salgsprosessen.
Tror det er viktig at du ikke bruker for lang tid før du sender en "nøytral reklamasjon" til selger. Du trenger ikke gå via megler i første omgang. Du bør sende et rekomandert brev for å ha bevis.
Hvis du ikke gjør dette innen rimelig tid, så taper du din rett til å gjøre mangel gjeldende.
Anbefaler at du skriver et kort brev allerede i dag hvor du varsler selgeren slik at du er innenfor varslingsfristen.
Lykke til videre!